中惠集团卓成房地产凤凰港项目营销提案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中惠集团卓成房地产凤凰港项目提案,南京润美地产纵横有限公司,2006年4月,前言,真诚感谢南京市卓成房地产开发有限公司的厚爱,予以润美地产纵横机构公司参与本案招标活动，我谨代表公司全体同仁向贵公司表示感谢！由于时间有限，本方案存在的不足之出和不够详细之出，敬请贵公司领导予以谅解。,本次提报的内容主要包含：市场研究、产品定位及建议、项目营销及推广以及销售执行等几个环节。,润美地产纵横机构：,为权变的市场环境而生,10年品牌运营经验,城市经营的高度,社会营销理论,网络营销和社区营销,六大竞争优势：,领先的营销理论武器,过硬的产品研发能力,立体的公共传播渠道,强大的资源整合能力,精湛的创意表现能力,快速的市场引爆能力,第一部分：市场研究,第一章 南京房地产市场背景分析,第二章 南京酒店式公寓市场分析,第三章 江宁商铺市场分析,第四章 百家湖版块住宅项目市场分析,南京经济环境分析,1、南京国民生产总值年均增长14%,2、经济总量持续攀升，03年后全市人均国民生产总值增长速度保持20%左右,3、全市财政收入保持年均18%的增长速度,4、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾,城市规划建设发展,1、城市定位,枢纽型都市圈,核心型都市圈,文化型都市圈,2、城市化发展目标,一个中心,一个副中心,三个新市区,九个卫星城,备注：大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪7个新兴的卫星城,预留玉带、桥林为新城备用发展空间,项目区域发展分析,江宁将是：,南京市南部地区次区域级综合服务中心,南京地区综合交通枢纽,重要的教育科研和知识创新基地,重要的高新技术产业基地,山水城林融为一体的花园式新市区,区域现状新江宁延展南京市区大空间,一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越,二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区,三是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚,四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园,区域发展：,重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。,地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家,顺畅通达的内部交通方便出行,新城建设吸引江南城区投资者关注,教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住,房地,产,产相,关,关政,策,策法,规,规,2005,年,年3,月,月21日,，,，南,京,京市,下,下发,关,于,于开,展,展闲,置,置土,地,地清,查,查处,置,置工,作,作的,公,公告,2005,年,年3,月,月26日,，,，国,务,务院,发,发布,“,“国,八,八条,”,”,2005,年,年4,月,月27日,，,，国,务,务院,下,下发,新,新“,国,国八,条,条”,2005,年,年4,月,月27日,，,，南,京,京市,房,房产,局,局和,物,物价,局,局等,部,部门,联,联合,发,发布,了,了“,南,南京,十,十条,”,”,2005,年,年5,月,月11日,，,，建,设,设部,七,七部,委,委等,发,发布,关,于,于做,好,好稳,定,定住,房,房价,格,格工,作,作的,意,意见,2005,年,年6,月,月1,日,日，,南,南京,市,市房,管,管部,门,门发,布,布,南,南京,市,市关,于,于切,实,实稳,定,定住,房,房价,格,格促,进,进房,地,地产,业,业持,续,续健,康,康发,展,展的,意,意见,2005,年,年7,月,月21日,，,，中,行,行发,布,布,中,中国,人,人民,银,银行,关,关于,完,完善,人,人民,币,币汇,率,率形,成,成机,制,制改,革,革的,公,公告,，,人,人民,币,币兑,美,美圆,即,即日,升,升值2%,。,。,2005,年,年8,月,月15日,起,起，,央,央行,发,发布,200,年,年中,国,国房,地,地产,金,金融,报,报告,，,建,建议,取,取消,现,现行,房,房屋,预,预售,制,制度,。,。,【分,析,析】,土地,政,政策,的,的严,控,控与,自,自身,的,的规,范,范，,将,将进,一,一步,促,促进,房,房地,产,产市,场,场的,有,有序,发,发展,打击,炒,炒房,，,，期,房,房禁,止,止转,让,让，,将,将使,市,市场,走,走向,健,健康,发,发展,的,的道,路,路,宏观,金,金融,政,政策,的,的变,动,动，,对,对房,地,地产,企,企业,影,影响,甚,甚大,贷款,利,利率,与,与加,息,息，,对,对购,房,房者,影,影响,各,各不,相,相同,05,年,年江,宁,宁房,地,地产,总,总体,走,走势,价格,小,小幅,动,动荡,，,，伴,随,随结,构,构调,整,整,低价,楼,楼盘,销,销售,强,强劲,，,，中,高,高端,物,物业,受,受到,追,追捧,消费,预,预期,平,平稳,，,，市,场,场缓,慢,慢调,整,整,“六,一,”,”新,政,政后,的,的破,冰,冰而,出,出,2005,年,年江,宁,宁地,产,产市,场,场特,点,点,七大,子,子片,区,区分,明,明，,各,各有,“,“领,头,头羊,”,”楼,盘,盘引,领,领,低总,价,价小,户,户型,物,物业,走,走俏,江,江宁,楼,楼市,商业,建,建设,速,速度,迅,迅猛,三山,版,版块,仍,仍是,南,南京,楼,楼市,别,别墅,物,物业,的,的主,要,要供,应,应地,区,区,市场,综,综述,南京,房,房地,产,产发,展,展拥,有,有较,好,好的,宏,宏观,经,经济,环,环境,条,条件,南京,城,城市,建,建设,发,发展,为,为房,地,地产,业,业创,造,造了,更,更大,的,的发,展,展空,间,间,政府,出,出台,的,的一,系,系列,土,土地,金,金融,政,政策,，,，将,进,进一,步,步促,进,进房,地,地产,的,的健,康,康发,展,展,江宁,区,区交,通,通、,城,城建,等,等配,套,套设,施,施的,建,建成,，,，使,区,区域,竞,竞争,优,优势,大,大幅,提,提升,江宁,房,房地,产,产业,随,随着,整,整体,利,利好,环,环境,的,的提,升,升赢,来,来新,一,一轮,发,发展,的,的契,机,机,南京,酒,酒店,式,式公,寓,寓市,场,场分,析,析,酒店式公,寓,寓消费人,群,群增加态,势,势明显,【,结论,】：从目,前,前需求情,况,况来看，,目,目前市场,对,对酒店式,公,公寓型产,品,品的需求,比,比例呈上,升,升的趋势,，,，,预计2006年南,京,京市对该,种,种物业的,需,需求将达,到,到约95.2万,。,。其中对,酒,酒店式服,务,务公寓的,需,需求量将,达,达到约14.4万,。,未来分布,走,走势,如图所示,，,，2005年出让,规,规划用途,为,为酒店式,公,公寓的地,块,块,地块坐落,规划用途,出让面积（）,容积率,总建面积（）,建邺区纬九路，江东路以西地块, A、B地块：允许布置商务办公、文化、银行、酒店、商业、文化娱乐等及其与之相关,163109.7,2.5,407774.25,雨花南路A地块,东南至雨花西路,西至运动场,北至雨花南路,商业、办公、酒店式公寓,9371,2.5,23427.5,雨花台区铁心桥A地块，宁丹公路西侧，坦克路北侧;,商业、金融、商务办公、休闲娱乐,18484.3,2.8,51756.04,白下区淮海路地块,商业、办公、酒店式公寓,9243.4,6.0,55460.4,白下区铁管巷A地块,商业、办公、金融、酒店式公寓,11286,6.5,73359,白下区铁管巷C地块,商业、办公、金融、酒店式公寓,6822.1,6.0,40932.6,【,结论,】：,1、目前,南,南京市小,户,户型、酒,店,店式公寓,的,的市场供,应,应体量较,大,大，以城,中,中片区和,河,河西片区,为,为主。,2、根据,目,目前市场,状,状况预计1-2年,内,内，整个,南,南京市小,户,户型的供,应,应量将超,过,过100,万,万。,3、未来,酒,酒店式公,寓,寓的供应,量,量会出现,以,以城中片,区,区和河西,片,片区以及,江,江宁片区,为,为主，其,他,他片区为,补,补充的局,面,面。,南京酒店,式,式公寓消,费,费人群分,析,析,A、主力,客,客户群：,金融、证,券,券界人士,现代型企,业,业中青年,老,老板阶层,海归及有,类,类似背景,的,的人士,小私营业,主,主,企事业单,位,位管理阶,层,层（高级,白,白领）,政府机关,公,公务员,文化艺术,界,界的有购,买,买力人士,B、次主,力,力客户群,：,：,具有地域,情,情节的周,边,边居民,外地在宁,经,经商或工,作,作人员,投资者,高收入技,术,术工作者,自由职业,者,者,酒店式公,寓,寓消费客,群,群年龄分,布,布,【,结论,】：,1、年龄,分,分布特征,：,：以年轻,置,置业者为,主,主，41,岁,岁以上的,置,置业者次,之,之。,2、置业,目,目的：自,住,住的比例,明,明显增加,，,，投资的,比,比例有所,减,减少。,3、消费,需,需求特征,：,：景观，,品,品位，服,务,务。,江宁小户,型,型住宅产,品,品市场供,应,应价值研,判,判,在售小户,型,型住宅空,间,间分布特,征,征：,岔路口板,块,块：武夷,商,商城、南,方,方花园、,左,左邻右里,将军路板,块,块：托乐,嘉,嘉千色贵,族,族（精装,）,）,大学城板,块,块：苹果,都,都市,东山板块,：,：魔方4.8（挑,高,高）、阳,光,光翠庭、,凯,凯旋国际,江宁小户,型,型住宅产,品,品市场供,应,应价值研,判,判,分布区域,共,共性特征,研,研究：,交通：公,交,交、地铁,商业配套,：,：超市大,卖,卖场,租赁资源,：,：大学城,师,师生、江,宁,宁高科技,企,企事业单,位,位职员、,江,江宁开发,区,区外企员,工,工南京小,白,白领 ，,使,使得江宁,小,小户型住,宅,宅具有较,高,高的投资,价,价值和投,资,资回报。,江宁在售,小,小户型住,宅,宅产品,江宁小户,型,型住宅产,品,品供求特,征,征及趋势,物业特征,：,：,为多层和,小,小高层，,近,近阶段也,开,开始存在,于,于综合物,业,业的主体,部,部分,产品类型,：,：,平层为主,，,，向挑高,过,过渡，后,者,者目前在,江,江宁市场,接,接受度尚,可,可,市场供应,量,量：,预计今年,、,、明两年,可,可能开盘,的,的小户型,项,项目共有20多个,，,，市场供,应,应约12,万,万,市场需求,量,量：,小户型市,场,场潜在套,数,数仅1000套左,右,右,户型面积,：,：,面积在40-50,平,平方米占,总,总量的50左右,，,，40-60面积,段,段去化最,快,快，市场,接,接受度较,高,高,产品价格,：,：,毛坯房均,价,价35003800元/,平,平方米，,标,标装小户,型,型项目高,出,出400,500,元,元/平方,米,米,【总结】,：,：,1、郊区,小,小户型产,品,品的受众,群,群体经济,实,实力本就,较,较弱，在,项,项目单价,和,和总价上,一,一定要考,虑,虑自主需,求,求客户的,经,经济承受,能,能力与产,品,品的性价,比,比；,2、在总,价,价和单价,贴,贴近市场,的,的前提下,，,，项目本,身,身若具有,一,一定卖点,也,也能够吸,引,引相当数,量,量的投资,性,性和投资,与,与自住两,用,用型客户,的,的青睐，,因,因为他们,的,的投资风,险,险几乎为,零,零。,酒店式公,寓,寓综述,南京酒店,式,式消费者,集,集中在现,代,代型企业,中,中青年老,板,板阶层、,小,小私营业,主,主、企事,业,业单位管,理,理阶层、,政,政府机关,公,公务员,消费者年,龄,龄集中在30-50岁之间,，,，其中以31-40岁为主,江宁地区,普,普遍接受,价,价格在15万-25万间，,接,接受装修,标,标准在500-700元/,间,间,江宁没有,真,真正意义,上,上的酒店,式,式公寓，尤其在百,家,家湖版块,，,，小户型,存,存在一定,程,程度的市,场,场需求空,缺,缺,江宁商铺,市,市场分析,【,分析,】：,1、区域,商,商铺差异,较,较大,2、区域,商,商业初具,规,规模，底,商,商以两层,居,居多,3、江宁,购,购买商铺,的,的客户略,高,高于南京,的,的客户,4、面积,在,在200,平,平方米以,内,内，总价,在,在170,万,万以内的,商,商铺最受,青,青睐,商铺综述,商铺市场,竞,竞争激烈,，,，价格优,势,势在商铺,销,销售时难,以,以占据绝,对,对市场主,动,动，惟有,精,精准的市,场,场定位才,能,能从市场,上,上脱颖而,出,出。,购买投资,商,商铺的客,户,户地缘性,比,比较强烈,，,，江宁本,地,地的投资,和,和经营客,户,户的需求,特,特征可作,为,为商铺定,位,位的主要,依,依据。,如果没有,特,特别规划,，,，商铺一,二,二两层连,卖,卖可以形,成,成快速资,金,金回笼，,销,销售方式,较,较为稳妥,。,。,百家湖版,块,块住宅项,目,目市场分,析,析,【,分析,】：,1、百家,湖,湖版块凭,借,借自然湖,景,景优势和,未,未来的规,划,划利好，,相,相对面积,偏,偏大。,2、销售,价,价格差距,较,较小，普,遍,遍集中在3400-3700元，户,型,型面积差,异,异较小，,客,客户选择,余,余地小。,3、底层,多,多为商铺,，,，市场竞,争,争激烈底,层,层商铺市,场,场凭借各,自,自优势：,产,产品挑高,、,、地理位,置,置,交通等卖,点,点相互竞,争,争，十分,激,激烈。,百家湖住,宅,宅市场启,示,示,凤凰港位,于,于百家湖,版,版块，住,宅,宅部分可,以,以凭借百,家,家湖自身,的,的景观优,势,势和未来,新,新城中心,的,的规划利,好,好，可考,虑,虑面积偏,大,大的享受,生,生活型住,宅,宅项目。,住宅销售,价,价格可参,考,考同版块,内,内竞争项,目,目并结合,自,自身特点,进,进行调整,，,，可适当,考,考虑从价,格,格方面规,避,避因商业,立,立项带来,的,的50年,产,产权劣势,。,。,住宅产品,方,方面可充,分,分考虑百,家,家湖的自,然,然景区优,势,势打造高,品,品位的高,端,端住宅产,品,品，实现,产,产品差异,化,化并获得,最,最大利润,空,空间。,第二部分,：,：项目研,判,判,一、基地,条,条件,二、地块,价,价值认知,三、项目SWOT,分,分析,四、项目,核,核心价值,及,及定位立,基,基点,基地条件,独特的地,理,理位置赋,予,予了本项,目,目不可复,制,制的风景,资,资源价值,，,，加上未,来,来规划的,利,利好，使,得,得项目具,备,备优质住,宅,宅和酒店,式,式公寓开,发,发的先天,基,基础质素,，,，也为项,目,目后期营,销,销提供景,观,观借势和,区,区域借势,。,。,地块价值,研,研判,地铁南延,的,的利好规,划,划加强了,本,本项目的,区,区域外延,关,关系，区,位,位价值处,于,于不断提,升,升中,地块天然,具,具备的属,性,性质素赋,予,予本项目,丰,丰厚的原,生,生资源价,值,值,四大景区(百家湖,、,、牛首山,、,、将军山,、,、凤凰台,）,），多重,风,风景的原,生,生态环境,成,成为本项,目,目最大的,“,“天然氧,吧,吧”，景,观,观价值不,可,可比拟,项目SWOT分析,1、项目,优,优势（S,）,）：,区位优势,百家,湖,湖版块，,紧,紧临天元,路,路和双龙,大,大路，周,边,边名盘云,集,集、配套,设,设施齐全,。,。,景观优势,百家,湖,湖，凤凰,台,台广场，,三,三山风景,。,。,建筑形象,地标,性,性建筑的,明,明星效应,。,。,项目SWOT,分,分析,2、项,目,目劣势,（,（W）,：,：,产权期,限,限,由,于,于项目,用,用地规,划,划用途,是,是商业,用,用地，,使,使用年,限,限为50年，,做,做住宅,产,产品开,发,发存在,市,市场抗,性,性。,地块特,征,征,项,目,目地块,不,不规则,，,，西边,地,地块较,为,为狭长,，,，空间,利,利用率,小,小，局,部,部容积,率,率偏大,，,，小区,布,布局显,得,得紧凑,。,。,【建议,】,】：,专注做,好,好产品,，,，打造,高,高性价,比,比、高,附,附加值,的,的楼盘,；,；同时,细,细分市,场,场，在,推,推,广,广过,程,程中利,用,用品牌,和,和价格,策,策略弱,化,化。,西边地,块,块考虑,结,结合临,近,近百家,湖,湖的区,位,位优势,和,和已有,商,商业建,筑,筑，设,置,置部分,露,露,天,天停车,位,位和绿,地,地植被,，,，东部,地,地块通,过,过合理,交,交通动,线,线的设,置,置和景,观,观小品,营,营造,精,精致感,，,，注重,局,局部细,节,节的塑,造,造。,项目SWOT,分,分析,3、项,目,目机会,点,点（O,）,）：,住宅开,发,发,江,宁,宁区高,档,档住宅,，,，现有,住,住宅物,业,业价格,的,的较高,价,价位启,动,动,规划利,好,好,未,来,来新城,商,商贸中,心,心核心,，,，地铁1号线,南,南沿站,近,近在咫,尺,尺,供求缺,口,口,周,边,边楼盘,总,总供给,量,量大，,同,同质化,比,比较严,重,重,创新理,念,念,强,有,有力的,策,策划、,推,推广和,新,新规划,理,理念的,引,引入,项目SWOT,分,分析,4、项,目,目威胁,点,点（T,）,）：,市场威,胁,胁,同,同版块,项,项目客,源,源分流,，,，同质,竞,竞争。,产品档,次,次打造,多业态,的,的组合,营,营销推,广,广,【建议,】,】：,整体市,场,场的销,售,售不畅,并,并不代,表,表所有,项,项目都,得,得不到,消,消费者,的,的认同,，,，只要,合,合理的,细,细分市,场,场，锁,定,定目标,消,消费者,，,，以高,品,品质化,的,的产品,、,、适当,的,的价位,和,和强大,的,的项目,核,核心精,神,神的凝,聚,聚力，,就,就一定,能,能够突,破,破市场,环,环境的,不,不利影,响,响，顺,利,利实现,销,销售。,项目核,心,心价值,及,及定位,立,立基点,地块自,然,然属性,的,的核心,价,价值是,：,：典型,的,的湖景,风,风貌；,地缘借,势,势（传,播,播性强,）,）：百,家,家湖畔,、,、凤凰,台,台边，,远,远眺三,山,山,地缘借,势,势（投,资,资利好,）,）：江,宁,宁新城,商,商贸中,心,心，地,铁,铁1号,线,线南延,站,站,人文积,淀,淀资源,的,的核心,价,价值是,：,：凤凰,台,台传说,带,带来的,吉,吉祥寓,意,意,江宁新,城,城中心,地铁,站,站口,绝,绝版湖,景,景地,标,标建筑,第三部,分,分：营,销,销推广,第一章,项,项,目,目整合,营,营销思,路,路,第二章,分,分,物,物业形,态,态定位,分,分析,第三章,产,产,品,品演绎,建,建议,第四章,开,开发,运,运营策,略,略思考,及,及财务,可,可行性,分,分析,第五章,市,市场,推,推广与,销,销售执,行,行,项目整,合,合营销,思,思路,主题概,念,念的引,入,入,我们通,过,过资料,查,查询和,分,分析研,究,究，引,入,入意大,利,利风情,的,的,斯特雷,萨,萨小镇,作为,项目主,题,题概念,，,，后期,的,的营销,和,和产品,将,将围绕,这,这一主,题,题概念,进,进行深,化,化,和推广,。,。,斯特雷,萨,萨简介,斯特雷,萨,萨,是意大,利,利北部,靠,靠近瑞,士,士边境,的,的一个,宁,宁静的,小,小镇。,从,从繁华,的,的米兰,向,向西北,驾,驾车行,驶,驶50,英,英里后,，,，这个,如,如Stefano所,说,说的完,美,美无缺,的,的小镇,就,就展现,在,在我们,面,面前。,它,它面向,马,马吉奥,尔,尔湖（LakeMaggiore），,背,背靠莫,塔,塔罗尼,山,山（MountMottarone）,。,。在意,大,大利，,提,提起马,吉,吉奥尔,湖,湖，意,大,大利人,总,总是一,副,副向往,的,的神情,。,。马吉,奥,奥尔湖,一,一半在,意,意大利,，,，另一,半,半在瑞,士,士。山,水,水似乎,还,还带着,瑞,瑞士那,样,样绵软,和,和精细,的,的痕迹,，,，而这,里,里建筑,已,已然完,全,全是意,大,大利的,华,华丽风,格,格。,斯特雷,萨,萨主要元,素,素,1、阿,明,明达别,墅,墅酒店,：,：62,种,种梦境,的,的家,2、IMori餐,厅,厅：18道注,定,定被遗,忘,忘的味,觉,觉,3、贝,拉,拉岛：400,年,年的精,致,致,4、斯,特,特雷萨,：,：更多,的,的休闲,娱,娱乐方,式,式,与项目,的,的契合,点,点,湖畔生,活,活：,斯特雷,萨,萨有意,大,大利著,名,名的马,吉,吉奥尔,湖,湖，我,们,们的项,目,目紧邻,江,江宁乃,至,至南京,著,著名的,百,百家湖,，,，中西,合,合璧，,天,天作之,和,和。,湖畔酒,店,店：,阿明达,别,别墅酒,店,店作为,斯,斯特雷,萨,萨著名,的,的环湖,酒,酒店，,以,以不拘,一,一格的,装,装修风,格,格迎合,了,了不同,消,消费者,的,的品位,，,，真正,以,以人为,本,本，处,处,处体现,人,人性化,的,的关怀,。,。为我,们,们在项,目,目地块,打,打造酒,店,店式公,寓,寓（或,者,者酒店,物,物业）,提,提供借,鉴,鉴。,悠久的,人,人文历,史,史内涵,：,：,贝拉岛,有,有中世,纪,纪城堡,，,，我们,项,项目旁,有,有凤凰,台,台广场,，,，历史,人,人文在,中,中西两,地,地同时,演,演绎。,休闲方,式,式的多,样,样化：,斯特雷,萨,萨提供,多,多种户,外,外休闲,运,运动方,式,式，倡,导,导运动,、,、健康,、,、休闲,的,的生活,理,理念可,以,以为我,们,们的商,业,业定位,提,提供有,效,效支撑,，,，也是,我,我们项,目,目商业,部,部分的,市,市场卖,点,点。,区位的,相,相似：,斯特雷,萨,萨位于,意,意大利,北,北部，,我,我们的,项,项目位,于,于南京,市,市的南,部,部，一,北,北一南,，,，大有,文,文章可,做,做。,项目整,体,体定位,形象定,位,位：斯特雷,萨,萨，水,岸,岸特区,定位支,撑,撑：,百家湖,畔,畔，未,来,来江宁,核,核心商,业,业中心,斯阿明,达,达别墅,酒,酒店的,借,借鉴,斯特雷,萨,萨倡导,运,运动、,健,健康、,休,休闲的,生,生活理,念,念,商业定,位,位理念,案名建,议,议,主推案,名,名：,斯特雷,萨,萨,备选,：,中惠,湖,湖畔之,都,都：,“中惠,”,”反映,开,开发商,品,品牌、,“,“湖畔,”,”说明,项,项目的,区,区位在,百,百家湖,畔,畔，“,都,都”预,示,示地段,未,未来的,繁,繁华。,中惠,曼,曼哈顿,：曼哈,顿,顿是繁,华,华的商,贸,贸商务,区,区，主,要,要突出,本,本案未,来,来的规,划,划利好,。,。,主推案,名,名LOGO,备选案,名,名LOGO,流行推,广,广语,品水，,品,品生活,，,，就在,斯,斯特雷,萨,萨,倡导健,康,康生活,，,，品位,生,生活的,生,生活概,念,念，注,重,重生活,的,的细节,，,，生活,在,在这里,，,，不经,意,意间的,发,发现，,都,都会使,你,你感动,。,。,中惠,湖,湖畔之,都,都：,百家湖,畔,畔，颠,峰,峰巨作,中惠,曼,曼哈顿,：,：,核心,视,视角,速,速度,开发物,业,业形态,建,建议,【思考,点,点】：,根据前,面,面市场,分,分析可,知,知，酒,店,店式公,寓,寓和住,宅,宅的物,业,业形式,在,在南京,的,的市场,较,较为成,熟,熟，以,此,此类型,物,物业为,主,主打产,品,品可以,规,规避市,场,场风险,，,，对于,实,实现快,速,速销售,和,和资金,回,回笼是,比,比较稳,妥,妥的。,另外，,考,考虑可,以,以先推,少,少量酒,店,店式公,寓,寓产品,进,进行市,场,场试水,，,，如果,市,市场反,应,应欠佳,，,，则说,明,明物业,在,在市场,的,的需求,量,量有限,，,，不适,合,合做大,面,面积，,则,则可考,虑,虑分出,部,部分面,积,积作产,权,权式酒,店,店，将,目,目标锁,定,定部分,投,投资客,群,群，通,过,过物业,形,形态的,转,转化达,到,到市场,去,去化的,目,目的。,方案1：,酒店式公,寓,寓（以自,住,住为主）,、,、住宅、,商,商铺,备选（方,案,案2）：,酒店式公,寓,寓、产权,式,式酒店、,住,住宅、商,铺,铺,分物业形,态,态定位分,析,析,酒店式公,寓,寓：,形象定位,：,：,斯特雷萨,未来之,星,星,客群定位,：,：,70年代,后,后的创业,一,一族,功能定位,：,：,自住为主,，,，商务投,资,资为辅,自用型消,费,费群体,长期在开,发,发区工作,的,的年轻人,在主城区,工,工作时间,较,较短，收,入,入不高的,普,普通白领,小型机构,和,和成长型,企,企业,投资型消,费,费群,公务员阶,层,层,个体私营,企,企业主,其他的投,资,资型人群,分物业形,态,态定位分,析,析,住宅：,形象定位,：,：,百家湖畔,绝,绝版高尚,生,生活区,客群定位,：追求生活,品,品位的城,市,市中产阶,级,级,年龄：以40-50岁为主,流,流，40,岁,岁左右为,主,主，辅以30-40岁人群,职业：以,私,私营业主,、,、开发区,电,电子产业,、,、汽车产,业,业、通讯,产,产业、新,型,型建材产,业,业的高管,以,以及大学,教,教师等。,需求特点,：,：,户型面积,需,需求多样,化,化，价格,承,承受力较,强,强。,居住的私,密,密性要求,较,较高。,重视外围,环,环境与整,体,体风格。,重视产品,的,的硬件指,标,标和周边,配,配套。,分物业形,态,态定位分,析,析,商铺,：,市场定位,：,：,百家湖畔,首,首家户外,运,运动休闲,体,体验馆,形象定位,：,：,湖畔户外,运,运动休闲,体,体验馆,功能定位,：,：以经营,户外运动,休,休闲配套,产品为主,、,、兼顾文,化,化娱乐功,能,能，具备,购,购物、简,餐,餐、茶座,、,、休闲餐,饮,饮、书吧,、,、游乐设,施,施、休闲,广,广场等功,能,能,客群定位,：,：城市中,产,产中青年,时,时尚人士,、,、高级白,领,领、游客,等,等。,分物业形,态,态定位分,析,析,产权式酒,店,店：,产品性质,定,定位,：江宁区唯,一,一的三星,级,级产权渡,假,假酒店,产品功能,定,定位,：,多功能商,务,务配套、,生,生活配套,及,及个性化,服,服务,产品档次,定,定位：准,三,三星级的,标,标准，四,星,星级的服,务,务；,产品投资,定,定位,：,高回报低,风,风险的享,受,受型投资,客群定位,：,：有闲钱、,会,会享受、,懂,懂投资的,上,上品阶级,形象定位,：,：水岸缤,纷,纷梦境,斯特雷萨,国,国际酒店,产品演绎,建,建议,一、整体,规,规划建议,二、整体,建,建筑风格,建,建议,三、景观,建,建议,四、分项,物,物业产品,建,建议,整体规划,建,建议,建筑摆布,建,建议,采用规阵,的,的行列布,局,局与半围,合,合相结合,的,的手法，,中,中部形成,开,开敞型中,庭,庭，便于,公,公共景观,的,的营造。,26层高,层,层和30,层,层高层分,布,布在地块,北,北部；,3层商业,楼,楼分布在,地,地块西北,部,部；,地块南边,由,由西向东,依,依次布置10层、15层、18层的,小,小高层建,筑,筑；,5层的多,层,层建筑布,置,置在地块,南,南部，作,为,为公共配,套,套使用。,整体规划,建,建议,整体规划,建,建议,人流、车,流,流动线建,议,议,1）人群,流,流线：,如上图所,示,示，人行,主,主入口设,置,置在地块,南,南部，与,双,双龙大道,紧,紧密相连,。,。,建议与规,划,划部门协,商,商，沿环,湖,湖路向东,打,打通绿地,，,，开辟通,往,往小区的,次,次要人行,入,入口，为,小,小区居民,提,提供私家,观,观湖通道,。,。,项目底层,店,店铺，通,过,过环形道,路,路的设计,，,，形成半,回,回型步行,街,街区，将,双,双龙大道,沿,沿线人群,通,通过步行,街,街带入项,目,目休闲广,场,场。,2）机动,车,车流线：,穿湖路南,侧,侧与项目,地,地块相连,的,的次干道,作,作为小区,车,车行主干,道,道，所有,进,进,出,出小区车,辆,辆由此进,出,出地下车,库,库，在地,下,下车库中,形,形成环路,，,，形成人,车,车分流。,外部车辆,主,主要通过,环,环湖路到,达,达地块西,部,部规划的,露,露天停车,场,场。,整体建筑,风,风格建议,：,：,简约现代,主,主义,整体风格,现,现代、轻,快,快、简约,、,、流畅,以形式自,由,由、造型,简,简洁、注,重,重功能、,经,经济合理,，,，没有装,饰,饰或少量,装,装饰的特,点,点为主的,新,新风格。,主,主体建筑,造,造型朴素,大,大方，线,条,条简洁细,腻,腻，色彩,和,和谐统一,，,，结合用,材,材和细部,造,造型反映,出,出清新、,温,温和、现,代,代的建筑,风,风貌。,顶部设计,以,以平顶与,平,平坡结合,为,为主，加,入,入构架的,设,设计；墙,面,面多以面,砖,砖和高级,涂,涂料装饰,，,，颜色多,以,以清新、,亮,亮丽为主,，,，体现时,尚,尚现代感,；,；阳台的,样,样式丰富,的,的了建筑,外,外立面，,多,多采用弧,性,性、270度转角,的,的设计；,金,金属框架,，,，阳台栏,杆,杆的细部,处,处理也为,建,建筑增加,了,了现代之,感,感。,金属构架,的,的应用大,大,大提升了,建,建筑的现,代,代感,平坡结合,的,的顶部设,计,计更体现,时,时尚现代,之,之感,外立面的,颜,颜色活泼,多,多样，体,现,现时尚的,建,建筑风貌,弧型的阳,台,台设计，,使,使得建筑,外,外立面更,加,加活泼现,代,代,构架的设,计,计丰富了,建,建筑的外,观,观，使得,严,严肃的建,筑,筑充满清,新,新、欢快,的,的气氛,景观建议,中庭广场,：,：,通过户外,健,健身设备,、,、大片开,阔,阔绿地形,成,成的运动,休,休闲广场,，,，为小区,居,居民提供,一,一个休闲,娱,娱乐的开,敞,敞活动空,间,间，结合,商,商业部分,共,共同打造,户,户外休闲,运,运动体验,馆,馆，为社,区,区居民的,日,日常康体,健,健身和相,互,互交流提,供,供便利，,从,从而提高,小,小区和谐,的,的人际关,系,系。,小品雕塑,极富个性的,城,城市雕塑、,园,园林小品注,重,重与中庭广,场,场共同营造,和,和谐、统一,、,、协调、美,观,观的购物环,境,境，构成了,浓,浓郁的文化,氛,氛围和特有,的,的人文景观,。,。,硬地铺设,考虑采用色,彩,彩艳丽的釉,面,面砖铺设，,通,通过巧妙的,设,设计营造带,有,有异域风情,的,的地面艺术,形,形象，从细,节,节上传达一,种,种休闲文化,。,。,运动娱乐设,施,施,结合有限空,间,间设计儿童,娱,娱乐设施和,健,健身设施和,健,健康步道等,，,，处处倡导,户,户外运动的,健,健康生活理,念,念。,花卉种植,其它,简单的垃圾,筒,筒也经过了,色,色彩和形态,的,的创新，处,处,处,体现着现代,建,建筑风格的,创,创新意识。,分项物业产,品,品建议（酒,店,店式公寓）,户型及配比,建,建议：,产品上以50左右小,户,户型单位为,主,主，100,以上大户,型,型为辅，平,均,均面积,控制在60,。,户型配比建,议,议：50,、,、60、100的,户,户型采用6,：,：3：1的,比,比例配置。,100大,户,户型单位主,要,要设置在建,筑,筑平面的东,部,部和南部，,其,其余设置小,户,户型单位。,小户型主要,设,设置在中低,楼,楼层，中高,楼,楼层设置大,户,户型。,分项物业产,品,品建议（酒,店,店式公寓）,配套设施建,议,议,（1）以生,活,活配套为主,：,：包括健身,会,会所、洗衣,中,中心、桑拿,中,中心等,（2）以商,务,务配套为辅,：,：中小会议,室,室、商务餐,厅,厅、小型商,务,务中心,智能化建议,小区智能化,系,系统最低应,具,具有小区智,能,能化管理、,三,三表计量（IC卡或远,传,传）、小区,电,电子广告牌,、,、家庭保安,报,报警、防火,、,、防煤气泄,露,露报警、紧,急,急求助报警,、,、家庭电器,自,自动化控制,（,（包括音频,和,和视频）等,功,功能。,智能化系统,应,应能实现在,线,线化物业管,理,理及服务的,物,物业管理智,能,能化，网上,冲,冲浪、电子,购,购物、远程,教,教育、VOD视频点播,等,等的家庭生,活,活智能化，,和,和安全保障,智,智能化等功,能,能。,设置楼宇自,动,动化系统，,对,对空调、制,冷,冷、新风、,给,给排水系统,进,进行自动化,管,管理。,分项物业产,品,品建议（酒,店,店式公寓）,装修标准建,议,议 ：,菜单式装修,业主自己定,义,义装修风格,，,，省去装修,过,过程中的各,种,种烦恼；,购房者在选,择,择房型时，,可,可全面了解,装,装修档次、,风,风格、品位,；,；可将装修,资,资金,并入购房款,中,中，一并申,请,请银行按揭,减少购房,压,压力；,业主不必监,管,管装修现场,，,，省去大量,时,时间和精力,；,；,实行一次性,装,装修避免二,次,次污染和装,修,修噪音；装,修,修质量及售,后,后服务有保,证,证；,为贵司提供,了,了另外一个,利,利润获取点,。,。,实施方法：,由房地产开,发,发商选择设,计,计装饰公司,，,，为每一种,户,户型设计出,若,若干种不同,档,档次、不同,风,风格的装修,方,方案，如现,代,代风格、古,典,典风格、商,务,务风格等，,并,并由开发商,提,提供基本的,装,装修材料和,装,装修队伍；,购,购房者可以,根,根据个人喜,好,好和经济实,力,力自由挑选,搭,搭配，并可,根,根据需要增,减,减方案内容,。,。购房者最,后,后购买到的,是,是按自己的,意,意愿装修好,的,的成品房。,分项物业产,品,品建议（酒,店,店式公寓）,装修风格建,议,议：,主题统一,色彩扩张性,家具要轻灵,，,，提高空间,实,实用度。,重装饰，轻,装,装修。,（装修示意,图,图）,分项物业产,品,品建议（住,宅,宅）,户型建议：,户型适中，,总,总价保持在40-60,万,万之间，既,适,适合小两口,，,，也满足三,代,代同堂。,配比建议：,97的两,房,房、120,的三房、144以上,的,的三（四）,房,房按照3：3：2的,比例配置。,分项物业产,品,品建议（住,宅,宅）,户型：两房,一,一厅一卫,面,面积：90-100平,方,方米,全明设计，,采,采光通风俱,佳,佳,阔绰厅堂空,间,间，视野广,阔,阔，美景自,然,然入室.,入户玄关设,计,计，空间分,割,割更富变化,。,。,客厅的步入,式,式花园，拥,有,有更多的活,动,动空间。,户型：三房,两,两厅两卫,面积：110130,平,平方米,南北通透，,三,三室朝南功,能,能完备,动静分区，,并,并加入了错,层,层的设计更,显,显空间感。,在一层设有,前,前后的花园,，,，营造花园,洋,洋房的氛围,。,。,户型：四房,两,两厅两卫,面积：约150平方米,全明设计，,采,采光通风俱,佳,佳 ,阔绰厅堂空,间,间，视野广,阔,阔，美景自,然,然入室,功能完备，,动,动静分区，,主卧室加了,景,景观凸窗，,凸,凸显主人尊,贵,贵。,分项物业产,品,品建议（住,宅,宅）,设计细节建,议,议,：,每个户型的,起,起居室可考,虑,虑安排落地,窗,窗，辅之以,弧,弧型观景窗,和,和宽大飘窗,，,，便于观赏,百,百家湖风景,。,。,空调机位的,设,设置：和建,筑,筑产品的机,结,结合，“凸,有,有所藏，凹,有,有所现”做,到,到实用性与,美,美观性的“,完,完美结合”,。,。,建筑楼顶的,处,处理,分项物业产,品,品建议（商,铺,铺）,初步业态规,划,划建议,a)3层时,尚,尚中心：1层购物中,心,心，主营户外运,动,动套装、水,上,上运动配套产品,2层精品小,商,商品市场,3层时尚服,饰,饰（哈韩、,哈,哈日等）,b)5层综,合,合会所：1层大型室,内,内泳池 +SPA水,疗,疗,2层室内羽,毛,毛球馆和乒,乓,乓球馆、健,身,身会馆等,3层,休,休闲,茶,茶社,、,、棋,牌,牌俱,乐,乐部,4层,书,书吧,、,、音,乐,乐吧,等,等功,能,能,5层,商,商务,会,会馆,，,，具,有,有会,议,议中,心,心、,小,小型,商,商务,展,展示,中,中,心,心等,功,功能,。,。,c),其,其余,底,底商,：,：考,虑,虑社,区,区配,套,套服,务,务如,美,美容,美,美发,中,中心,、,、便,利,利店,、,、快,餐,餐服,务,务等,功,功能,分项,物,物业,产,产品,建,建议,（,（商,铺,铺）,装修,建,建议,考虑,到,到与,建,建筑,整,整体,“,“现,代,代简,约,约”,风,风格,的,的统,一,一，,考,考虑,在,在门,头,头、,街,街面,橱,橱窗,、,、内,部,部装,修,修等,细,细节,处,处体,现,现时,尚,尚潮,流,流元,素,素，,营,营造,轻,轻松,愉,愉悦,的,的购,物,物环,境,境，,吸,吸引,人,人流,。,。,开发,运,运营,策,策略,具体,产,产品,分,分类,及,及配,比,比,方案1：,产品类别,分布情况,面积（平方米）,配比,酒店式公寓,26层高层建筑的3-24层,30层高层建筑的3-30层,30000,40%,住宅,10层、15层、18层的小高层,33000,44%,综合会所,5层多层,5000,67%,商业,3层多层 + 住宅底商铺,7000,93%,产品类别,分布情况,面积（平方米）,配比,酒店式公寓层,26层高层建筑的3-24,8000,107%,产权式酒店,30层高层的3-12层,14400,19.2%,住宅,10层、15层、18层的小高层30层高层的13-30层,40600,54.1%,综合会所,5层多层,5000,67%,商业铺,3层多层 + 住宅底商,7000,93%,备选,（,（方,案,案2,）,）：,备注,：,：,此方,案,案只,是,是初,步,步估,算,算，,具,具体,等,等实,际,际操,作,作方,案,案确,定,定后,将,将会,对,对此,方,方案,进,进行,深,深化,研,研究,初步,经,经济,测,测算,项目,总,总体,投,投资,收,收益,测,测算,（,（见,投,投资,收,收益,测,测算,表,表）,：,：-,按方,案,案1,进,进行,计,计算,建筑,成,成本,各项,建,建筑,费,费用,都,都按,南,南京,市,市规,定,定及,经,经验,值,值计,算,算。,其,其中,土,土地,费,费用,为,为100,万,万/,亩,亩,总,总建,面,面积,为,为75000,。,销售,收,收入,根据,市,市场,调,调查,分,分析,，,，我,司,司将,各,各类,型,型物,业,业定,价,价如,下,下（,价,价格,上,上下,浮,浮动5%,左,左右,）,）：,酒店,式,式公,寓,寓：4200,元,元/,住宅,：,：3800元/,商业,：,：10000,元,元/,投资,收,收益,项目,总,总成,本,本为,：,：,24853.09,万元,总收,入,入为,：,：,32140,万元,所得,税,税前,利,利润,为,为：,5503.11,万元,利润,率,率为,：,：,24.95,%,项目,在,在此,定,定价,下,下利,润,润率,是,是不,错,错的,，,，随,着,着前,期,期产,品,品形,象,象的,进,进一,步,步塑,造,造，,相,相信,后,后期,价,价格,会,会更,上,上一,个,个台,阶,阶，,利,利润,率,率将,比,比较,可,可观,。,。,市场,推,推广,与,与销,售,售执,行,行,推广,策,策略,：,：,品牌,策,策略,：,：立,足,足于,项,项目,地,地标,性,性建,筑,筑的,明,明星,效,效应,，,，在,硬,硬件,和,和配,套,套设,施,施方,面,面做,强,强，,选,选择,与,与品,牌,牌经,营,营管,理,理公,司,司合,作,作，,以,以产,品,品和,服,服务,制,制胜,，,，并,在,在形,象,象推,广,广方,面,面拔,高,高项,目,目形,象,象；,价格,策,策略,：,：低,开,开高,走,走，,步,步步,攀,攀升,，,，根,据,据销,售,售情,况,况，,适,适时,制,制造,紧,紧迫,感,感；,推广,节,节奏,策,策略,：,：以,密,密集,的,的SP活,动,动配,合,合各,时,时间,节,节点,，,，不,断,断制,造,造新,的,的热,点,点，,配,配合,新,新的,单,单位,的,的推,出,出，,不,不断,形,形成,新,新的,销,销售,热,热潮,；,；,协作,策,策略,：,：在,整,整个,营,营销,推,推广,过,过程,中,中，,时,时时,保,保持,与,与商,业,业经,营,营管,理,理公,司,司及,酒,酒店,管,管理,公,公司,之,之间,的,的协,作,作，,发,发挥,优,优势,互,互补,的,的效,应,应，,并,并起,到,到节,约,约广,告,告资,源,源的,作,作用,；,；,主动,出,出击,策,策略,：,：瞄,准,准目,标,标客,群,群，,主,主动,出,出击,。,。,市场,推,推广,与,与销,售,售执,行,行,营销,推,推广,战,战术,手,手段,：,广告,宣,宣传,：,：塑造,“,“斯,特,特雷,萨,萨”,的,的品,牌,牌的,知,知名,度,度和,美,美誉,度,度，,将,将它,打,打造,成,成南,京,京的,明,明星,项,项目,；,；,新闻,炒,炒作,：,：定位,和,和投,资,资居,住,住理,念,念进,行,行感,性,性的,诉,诉说,和,和理,性,性的,说,说明,。,。,主题,推,推广,活,活动,：,：“户,外,外运,动,动休,闲,闲”,体,体验,试,试营,销,销来,拔,拔高,项,项目,营,营销,。,。,“精,确,确制,导,导”,推,推广,：,：一些,目,目标,指,指向,性,性强,的,的小,众,众媒,介,介的,使,使用,推广,对,对象,延,延伸,：,：（以,老,老带,新,新）,。,。,购物,有,有奖,刺,刺激,活,活动,：,：适度,地,地开,展,展以,物,物质,刺,刺激,为,为手,段,段的,有,有奖,购,购物,活,活动,。,。,商业,推,推广,合,合作,：,：联合,商,商家,或,或经,营,营管,理,理单,位,位，,进,进行,联,联合,推,推动,活,活动,（,（商,业,业、,酒,酒店,）,）。,市场,推,推广,与,与销,售,售执,行,行,广告,策,策略,：,（1,）,）蓄,水,水期,：,：以,形,形象,推,推广,为,为主,，,，树,立,立项,目,目的,良,良好,，,，并,通,通过,口,口碑,传,传播,树,树立,项,项目,的,的明,星,星地,位,位。,（2,）,）开,盘,盘前,：,：立,体,体轰,炸,炸，,全,全方,位,位宣,传,传。,（3,）,）热,销,销期,：,：配,合,合SP推,广,广活,动,动为,主,主，,不,不断,制,制造,新,新闻,时,时间,，,，使,本,本项,目,目始,终,终成,为,为市,场,场关,注,注热,点,点，,同时,进,进行,产,产品,解,解析,，,，树,立,立项,目,目品,牌,牌。,（4,）,）持,销,销期,：,：以DM,直,直邮,和,和专,业,业性,杂,杂志,广,广告,及,及其,他,他特,点,点人,群,群为,指,指向,的,的小,众,众媒,介,介，,配,配合,营,营销,事,事件,。,。,市场,推,推广,与,与销,售,售执,行,行,媒介,策,策略,：,针对,本,本项,目,目我,司,司认,为,为主,要,要的,媒,媒体,应,应面,向,向两,个,个层,次,次，,一,一是,大,大众,类,类的,高,高效,报,报纸,，,，以,宣,宣传,形,形象,，,，扩,大,大知,名,名度,为,为目,的,的，,同,同时,达,达到,吸,吸引,买,买家,的,的目,的,的；,另,另一,个,个是,专,专业,类,类的,杂,杂志,及,及DM直,投,投，,以,以向,目,目标,市,市场,有,有效,买,买家,为,为目,的,的。,（1）,媒,媒体组,合,合原则,以精确,媒,媒体为,主,主（主,媒,媒体，,树,树立形,象,象，销,售,售楼盘,）,）；,以大众,媒,媒体为,辅,辅，选,择,择受关,注,注率最,高,高的媒,体,体；,专业媒,体,体建立,项,项目的,业,业界形,象,象；,（2）,媒,媒体组,合,合策略,航空类,、,、高尔,夫,夫类杂,志,志：东,方,方航空,、,、南方,航,航空、,国,国航等,作,作为重,点,点；,DM直,投,投（各,俱,俱乐部,及,及银行,金,金卡会,员,员）；,户外广,告,告：各,俱,俱乐部,门,门前户,外,外牌，,机,机场高,速,速路牌,及,及灯箱,广,广告，,市,市中心,户,户外广,告,告牌；,楼宇电,视,视：分,众,众传媒,销售方,案,案（简,要,要）,1、销,售,售策略,：,：,（1）,销,销售方,式,式：以,体验式,营,营销及事件,营,营销等,多,多种现,代,代销售,方,方式为,主,主，在,销,销售方,式,式方面,开,开创南,京,京的楼,盘,盘销售,的,的先例,。,。,（2）,价,价格策,略,略：,低开高,走,走，步,步,步为营,。,。,2、销,售,售渠道,（1）,主,主要方,式,式：传,统,统的现,场,场销售,（2）,网,网络、,网,网页促,销,销,（3）,房,房展会,（4）,特,特定场,所,所展销,会,会,（5）,特,特定渠,道,道顾客,网,网络销,售,售,（6）,特,特定渠,道,道直销,销售次,序,序建议,（,（按照,产,产品方,案,案1）,酒店式,公,公寓,先行销,售,售，市,场,场试水,住宅,商业,结合市,场,场情况,和,和工程,进,进度，,逐,逐步放,量,量销售,首推酒,店,店式公,寓,寓，先,行,行试探,市,市场对,此,此物业,的,的接受,程,程度,住宅随,后,后推出,，,，通过,产,产品的,差,差异化,进,进一步,加,加深市,场,场影响,结合商,业,业施工,工,工程进,度,度，商,业,业随同,住,住宅逐,步,步放量,销,销售,如果按,照,照产品,方,方案2,考,考虑：同样先,推,推酒店,式,式公寓,避免客,群,群重叠,投资收,益,益保障,利于价,格,格攀升,销售周,期,期控制,（1）07年3月07年12月,：,：基本,完,完成酒,店,店式公,寓,寓的销,售,售（销,售,售率85%以,上,上）,（2）07年5月08年6月：,基,基本完,成,成住宅,的,的销售,（,（销售,