房地产开发作战报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发作战报告,战略,策略,战术,Swot分析及开发战略指导思想,核心要素确定,感性（形象塑造）和理性（价位分析）,应该怎样做？（开发方向）,应该做什么？（产品定位）,做出什么样的?（产品价值）,战略篇一：SWOT战略分析,优势（serength）,劣势,（weakness）,区位优势（CBD/交通/开发量）,地块优势（平坦/三面临街/南北向）,配套优势（学校/商业/未来CBD市政）,景观优势（CBD观景台）,成本优势（土地成本）,技术优势（开发经验）,周边环境，人口素质，卫生，治安,城中村印象,城市污染,立交桥,交通不便利,容积率,品牌,机,会,CBD开发，城市东移,政策控制,开发门槛抬高,片区认同度,片区相对偏高楼价,大盘认同,周边大盘造市,市场存在机会亮点（如小户型）,SO战略,依托借助CBD资源，强调CBD社区,强调首个CBD生活圈楼盘，强调新都心，新生活的升级产品”,吸引全市范围跨区域置业，周边换房需求为辅,运用灵活的价位杠杆策略,强调“我也是大盘”,抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产品,WO战略,加强小区自身环境和社区形象营造一个飞地,强调“购买的是未来七十年，展示的是CBD生活”,加大前期投入，加强工程形象展示进度，加强现场和卖场包装展示，以弥补品牌力，提高竞争门槛,尽早入市策略,提高绿化率和景观营造，分散对容积率的注意,威胁,预计整体楼价走低,中中高端楼盘总量规模大,周边大盘竞争,ST战略,开启置业投资市场，开辟第二战场,以区位优势和产品价值营造置业热点,性价比竞争,WT战略,多元产品组合,控制推盘量,相对低价入市,快速消化,(opportunity),(treat),战略篇二：开发战略原则梳理,相对效益,复合,适量,空缺/差异,创新需求,经济+美丽,开发战略,复合原则,（丰富产品线）,丰富产品线，,避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一个蓝子里”，,具体产品策略是：,项目,组团A,组团B,商服类产品,住宅类产品,写字楼,紧凑型二三房为主的平面住宅,小高层,多层+小高层,底商街铺+产权式商城,SOHO小户型商务公寓（可以,部分楼层调整为产权式酒店）,首层底层,TOWNHOUSE,战略篇三：开发战略原则梳理,适量原则：,10,万平米总量控制下，实现少而多的开发原则，,即“多”产品线丰富，“少”各单一产品开发量控制,住宅：,44000,写字楼：,26000,Soho：,20000,商 铺：,10000,战略篇三：开发战略原则梳理,空缺差异原则,：,作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。,住宅,紧凑型两房、三房，立面风格创新，入户花园，空中庭院等创新户型，空中TOWNHOUS,写字楼,80,100,平米小户型开放式高档次专业化写字楼,Soho,40,60,平米，一房一厅，两房两厅，宜商宜居，是目前热销小户型的升级版,，,建议楼中楼,建议三错层,产权酒店,（市场空缺）,产权商场,区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的,“,车居超市,”,战略篇三：开发战略原则梳理,创新需求原则：,（自用+投资双通路）,吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），,SOHO,公寓，小户型写字楼（代为租赁）都具备置业投资价值,住宅,自用,写字楼,自用+投资,SOHO,投资+自用,产权商场,投资（固定回报）,街铺,自用+投资,战略篇三：开发战略原则梳理,经济+美丽原则：,（中档价位销售中高端产品）,住宅为例，BCG矩形分析,高端（如：德亿时代城）,中价（小高层）2500元,中端（如：福田丽景）,高价（小高层3200元）,中端中价市场产品竞争优势,中价高端市场市场空缺,高端高价市场价格竞争优势,战略篇三：开发战略原则梳理,相对效益原则：,（追求含金量，强调销售速度）,开发效益,相对最大化效益,相对最快化利益,提高单价,降低单价,商服,住宅,贴补,战略篇三：开发战略原则梳理,整体项目定位,形象主题定位,价格定位,开发模式定位,竞争模式定位,产品定位,建筑风格定位,目标对象定位,策略篇三：项目定位,OUSE+OFFICE+SHHO+MALL,CBD都市复合型高尚社区,产品竞争,（复合/差异）,性价比竞争,技术竞争,门槛竞争,住宅：中高端紧凑型住宅,写字楼：小面积高档OFFICE,SOHO：商务酒店式小户型公寓,商场：产权式车居超市,底商：风情商业街,简约欧陆风格，首个瑞士峰景建筑,整体开发，商服先行,都市白领阶层,2735岁为主,置业自用为主（偏重首次置业）,置业投资为辅,（入市价）,住宅：2500元,写字楼：3100元,SOHO：2600元,商业：,5000,元,街铺：略,都市中央，城市精英,首席白领社区,策略篇三：项目定位,战术篇一形象主题设计,项目整体案名：,碧云天新城、国际村、丽港城、世纪村彩虹岸、中原阳光,、世纪春城、大世纪花园、美丽365花城、凤凰新城、城市中央花园、阳光国际村、水晶之城、金领港湾,、,金色文城、绵缎滨彩虹岸、金水花都,、盈翠雅园,、,中原新城,、,新郑州花园。,SOHO商住公寓命名,：,CBD左岸、都市E站、丽阳天下、苹果公社、菁英特区、自由之光、都会100,写字楼命名：,创富时代广场、CBD城市广场,小高层社区命名,：,翡翠森林、在水一方、左岸华尔兹、康桥郡、瑞士峰景、优仕阁、欧园。北欧印象,命名,CBD城市精英社区,CBD白领生活圈,城市的、成功的、风尚的,国际人文居住社区.,风尚生活人居坐标,瑞士风情特区,从容CBD，闲情瑞士园,战术篇一形象主题设计,主题：,概念:,城市中央生活圈,“精生活”概念,（精致、精品、精华、精彩、精英）,CBD第一居所,城市眼,世纪灯塔,战术篇一形象主题设计,产品,单价,面积,收益,住宅,2500(2200-2800),44000,110,000000,写字楼,3100(3100-3500),26000,80,600,000,SOHO,2600(2600-3000),20000.,52,000,000,商铺,5000,10000,50,000,000,项目预计总收入,292,600,000,战术篇二定价策略设计,价格体系,注：,以入市价计算，各产品收益随“低开高走”的原则，会有,20%-40%,不等的溢价,未计算产权式酒店和街铺收益,战术篇二定价策略设计,定价原则,定价策略基本原则（低开高走/留有余地/小幅频调/灵活付款）,相对效益原则,成本原则,市场价位体系原则,消费承接力原则,形象档次原则,性价比优原则,竞争楼盘综合比较原则,周边楼盘参照比较原则,战术篇二定价策略设计,定价分析,（价位优势）,1,、住宅价格（多层2200,小高层,2800,元,）,在整体楼价体系属中档价位（区域内小高层价位在,2500,3500,元）,相对周边（同类型）价位低,300,500,元,/,，价格竞争优势明显，溢价空间,200,300,元,/,2,、写字楼价格（,3100/,）,在整体楼价体系属中高价位（全市范围内写字楼价位,2600,3500,元,/,）,和周边（同类竞争）楼盘比较，价格低,200,元,/,小面积写字楼明显的低总价低月供优势（以,80,，,3100,元,/,的户型为例，首付七万元，月供仅,1200,元,（七成二十年计算），月供小于租金，租不如买。,3,、,SOHO,定价（,2600,元,/,）,和在售小户型住宅比，单价总价不存在优势，但作为白领小户型酒店公寓（目前小户型的升级版），其价位能为市场所认同，且相比商务公寓存在单价和总价优势，,（以,50,，,2600,元,/,的户型为例，首付3万余元，月供仅,800,元，对月收入,2000,3000,元的白领族存在吸引力）,4,、产权商场定价,(5000,元,/,),取决于投资回报方案（略,）,溢价分析：,本项目未来升值期望值较高，售价可有一定幅度的上扬,1、,CBD功能物业,2、,与类比竞争项目的比较优势,3、,立项阶段，适机而动的机会效应,4、,空缺/差异效应,5、,综合定位适中，面对市场的应变能力较强,6、,本项目的综合功能齐全，产品结构配比可以满足自用(首次置业/二次置业)/投资多层次消费群体。,战术篇二定价策略设计,作战报告汇报完毕,谢谢,演讲完毕，谢谢观看！,内容总结,房地产开发作战报告。区位优势（CBD/交通/开发量）。地块优势（平坦/三面临街/南北向）。配套优势（学校/商业/未来CBD市政）。成本优势（土地成本）。依托借助CBD资源，强调CBD社区。抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产品。强调“购买的是未来七十年，展示的是CBD生活”。中中高端楼盘总量规模大。区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超市”。中端中价市场产品竞争优势。高端高价市场价格竞争优势。OUSE+OFFICE+SHHO+MALL。CBD都市复合型高尚社区。住宅：中高端紧凑型住宅。置业自用为主（偏重首次置业）。3100(3100-3500)。2600(2600-3000)。292,600,000。战术篇二定价策略设计。定价策略基本原则（低开高走/留有余地/小幅频调/灵活付款）。在整体楼价体系属中档价位（区域内小高层价位在25003500元）。1、CBD功能物业。演讲完毕，谢谢观看,