城市综合体的城市价值和商业模式(下)

40,20,Heading 35pt,城市综,合,合体的,城市价,值,值和商,业,业模式,(下）,加拿大,多,多伦多,伊,伊顿中,心,心,（1,/,2）,伊顿中,心,心是位,于,于加拿,大,大多伦,多,多的一,个,个著名,商,商业建,筑,筑，该,工,工程1977,年,年开始,建,建设，1981年完,工,工，总,建,建筑面,积,积有56万平,方,方米，,位,位于多,伦,伦多市,中,中心繁,华,华商业,区,区，是,一,一个庞,大,大的多,功,功能综,合,合商城,伊顿中,心,心伊顿,中,中心是,一,一个跨,越,越5个,街,街区的,庞,庞大的,条,条状多,层,层商业,综,综合体,，,，是一,个,个地面,和,和地下,建,建筑相,结,结合的,综,综合商,业,业建筑,，,，地上,、,伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例,伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接,与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响,加拿,大,大多,伦,伦多,伊,伊顿,中,中心,（2,/,2）,东京,的,的阳,光,光城,（1,/,2）,东京,阳,阳光,城,城多,功,功能,综,综合,体,体对,形,形成,东,东京,的,的池,袋,袋商,业,业中,心,心起,了,了很,大,大的,促,促进,和,和推,动,动作,用,用,阳光,城,城有,一,一幢60,层,层、240米,高,高的,办,办公,楼,楼和,一,一幢38,层,层的,旅,旅店,，,，底,部,部设,有,有三,层,层地,下,下商,业,业街,，,，四,楼,楼以,下,下为,一,一整,体,体，,主,主楼,高,高240,米,米，,六,六十,层,层设,有,有瞭,望,望台,商业,街,街中,心,心布,置,置有,贯,贯通,到,到顶,的,的中,庭,庭，,内,内有,国,国际,会,会议,中,中、,国,国际,商,商业,信,信息,中,中心,、,、宾,馆,馆、,博,博物,馆,馆、,水,水族,馆,馆、,美,美术,馆,馆、,剧,剧场,、,、歌,舞,舞厅,、,、游,戏,戏厅,和,和180,多,多家,商,商店,屋顶,广,广场,上,上设,计,计了,两,两幢,七,七层,、,、十,层,层的,建,建筑,，,，其,中,中综,合,合了,多,多种,功,功能,，,，如,展,展览,馆,馆、,水,水族,馆,馆、,剧,剧场,、,、天,象,象馆,等,等,东京,的,的阳,光,光城,（2,/,2）,城市综合体定义,城市综合体商业模式,开发体量,开发周期,空间布局,功能协同,运营模式,开发模式,城市综合体城市价值,商业价值,社会价值,城市,综,综合,体,体商,业,业模,式,式,功,功能,协,协同,城市,综,综合,体,体的,包,包容,性,性强,，,，功,能,能选,择,择的,范,范围,也,也很,宽,宽。,从,从实,践,践中,来,来看,，,，功,能,能组,合,合不,合,合理,也,也是,造,造成,城,城市,综,综合,体,体不,好,好的,重,重要,原,原因,，,，这,其,其中,，,，最,核,核心,的,的要,素,素是,如何,做,做到,各,各种,功,功能,的,的目,标,标客,群,群一,致,致,，做,到,到有,效,效的,交,交叉,互,互动,。,。,城市,综,综合,体,体将,商,商业,、,、办,公,公、,居,居住,等,等多,功,功能,城,城市,空,空间,通,通过,合,合理,的,的交,通,通连,接,接，,有,有机,组,组合,、,、相,互,互依,存,存、,协,协同,促,促进,，,，具,体,体物,业,业功,能,能比,例,例的,确,确定,是,是一,个,个极,其,其复,杂,杂的,过,过程,，,，与,以,以下,因,因素,息,息息,相,相关,：,：,地块,规,规划,指,指标,、,、政,府,府要,求,求,市场,状,状况,项目,整,整体,定,定位,开发,商,商预,期,期收,益,益平,衡,衡,城市,综,综合,体,体在,不,不同,地,地域,，,，其,物,物业,功,功能,分,分配,的,的比,例,例也,不,不相,同,同，,在,在CBD,、,、传,统,统购,物,物街,区,区、,城,城市,新,新兴,区,区域,，,，作,为,为城,市,市综,合,合体,开,开发,面,面临,的,的受,众,众群,体,体和,需,需求,也,也大,相,相径,庭,庭。,但,但无,论,论如,何,何，,要,要保,持,持城,市,市综,合,合体,整,整体,定,定位,的,的一,致,致性,和,和无,偏,偏差,性,性，,这,这就,需,需要,城,城市,综,综合,体,体中,各,各个,物,物业,品,品种,其,其在,档,档次,、,、内,容,容的,选,选择,和,和梳,理,理上,要,要保,持,持定,位,位相,对,对一,致,致。,在城,市,市商,务,务CBD,集,集中,的,的地,方,方，,一,一般,以,以写,字,字楼,、,、酒,店,店、,服,服务,式,式公,寓,寓的,开,开发,为,为主,，,，零,售,售只,作,作为,配,配套,服,服务,功,功能,，,，主,要,要客,群,群针,对,对,高端,的,的商,务,务、,企,企业,职,职员,等,等,在传,统,统的,购,购物,街,街区,，,，零,售,售所,占,占的,比,比重,往,往往,就,就超,过,过商,务,务类,需,需求,，,，利,用,用商,业,业综,合,合体,的,的整,体,体聚,客,客优,势,势，,提,提升,商,商业,的,的品,质,质，,其,其针,对客,群,群面,往,往往,较,较广,在城,市,市发,展,展的,新,新兴,区,区域,，,，除,一,一定,的,的商,务,务类,需,需求,外,外，,生,生活,类,类、,社,社区,型,型的,商,商业,元,元素,往,往往,较,较受,欢,欢迎,，,，以,项,项目,周,周边3-5公,里,里内,的,的,城市,消,消费,人,人群,为,为主,案例,：,：新,加,加坡,新,新达,城,城,新加,坡,坡新,达,达城,（1,/,3）,新加坡CBD,新加坡,新达城,新加,坡,坡新,达,达城,综,综合,开,开发,项,项目,，,，是,新,新加,坡,坡最,大,大的,集,集会,议,议展,览,览中,心,心、,商,商务,办,办公,、,、商,业,业为,一,一体,的,的综,合,合商,业,业建,筑,筑，,是,是新,加,加坡,商,商业,规,规划,的,的成,功,功范,例,例,1984,年,年由新,加,加坡前总,理,理李光耀,邀,邀香港商,家,家投资，,于,于1997 年完,成,成,这座城中,城,城，建筑,面,面积65,万,万平方,米,米，包括,世,世界项级,的,的新加坡,国,国际会议,与,与展览中,心,心，四栋45层及,一,一栋18,层,层的办公,大,大楼，一,栋,栋4层的,购,购物中心,，,，地下停,车,车场可容,纳,纳3200辆汽车,新加坡新,达,达城,（2,/,3）,新加坡新,达,达城,（3,/,3）,酒店,会展中心,娱乐和购,物,物中心,办公和其,他,他设施,新达城如,今,今是新加,坡,坡最令人,叹,叹为观止,的,的商业建,筑,筑，新达,城,城通过高,品,品质设施,的,的建立，,独,独特的管,理,理模式的,运,运用，成,功,功地建立,起,起一个品,牌,牌的形象,一座兼具,休,休闲娱乐,、,、知识交,流,流、商业,契,契机、创,新,新研究的,多,多元化环,境,境的“城,中,中之城”,应,应运而生,，,，整个商,业,业中心生,机,机勃勃,新达城，,建,建成后共,有,有700,余,余家公,司,司落户，,每,每月的游,客,客数量达200,万,万人次，,每,每天有1.5 万,余,余人在此,办,办公，每,天,天有5,万,万多车辆,进,进出，有1万余辆,车,车在此停,泊,泊,城市综合体定义,城市综合体商业模式,开发体量,开发周期,空间布局,功能协同,运营模式,开发模式,城市综合体城市价值,商业价值,社会价值,城市综合,体,体商业模,式,式 ,运,运营模式,（1,/,3）,城市综合,体,体开发运,营,营模式,大型综合,体,体开发模,式,式，需要,强,强调整个,项,项目的有,序,序规划和,功,功能互补,，,，为使用,者,者提供完,备,备的商务,功,功能和生,活,活服务，,对,对提升区,域,域或城市,价,价值有着,不,不可或缺,的,的点石成,金,金的作用,对于一个,成,成熟的城,市,市综合体,而,而言，项,目,目开工建,设,设完成后,，,，后期项,目,目的运营,模,模式的选,择,择，将决,定,定项目日,后,后的盈利,能,能力、开,发,发企业的,融,融资结构,。,。由于城,市,市综合体,的,的开发投,资,资回报远,远,远高于纯,住,住宅项目,，,，长期持,有,有的特性,更,更是让开,发,发商长期,获,获利，目,前,前主要有,以,以下两种,运,运营模式,：,：,（1）出,租,租持有经,营,营为主,（,（2,）,）出售部,分,分商业、,住,住宅物业,和,和出租持,有,有经营相,互,互结合,出租持有经营为主,出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合,深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。,一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。,这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。,随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。,城市综合,体,体商业模,式,式 ,运,运营模式,（2,/,3）,都市综合,体,体中运营,管,管理模式,都市综合,体,体中各种,物,物业功能,有,有其各自,的,的特性，,因,因此，其,物,物业的经,营,营管理也,有,有不同特,性,性。主要,包,包括零售,商,商业的经,营,营管理、,酒,酒店的经,营,营管理、,写,写字楼的,经,经营管理,、,、公寓住,宅,宅的物业,管,管理,都市综合,体,体中运营,管,管理模式,共,共有以下,三,三种,开发商自,行,行管理,由出资方,共,共同组建,联,联合发展,总,总公司，,进,进行管理,和,和提供服,务,务，尝试,进,进行统一,的,的物业管,理,理,该种模式,的,的产权形,式,式都是统,一,一的，如,深,深圳的华,润,润中心,国外的管,理,理机构,参与合作,管,管理,由国外的,管,管理机构,参,参与合作,管,管理，还,有,有部分待,零,零售商业,建,建成后输,入,入管理或,委,委托国外,机,机构管理,，,，例如凯,德,德商用目,前,前开发的,来,来福士广,场,场,专业的物,业,业管理公,司,司,进行市场,管,管理,商业在管,理,理上采用,租,租赁模式,，,，以租代,管,管，统一,策,策划布局,，,，承租方,提,提出方案,和,和资金，,由,由物业管,理,理公司协,调,调开发商,统,统一进行,装,装修,专业的管,理,理公司不,直,直接从事,商,商业经营,，,，而是从,事,事整体策,划,划和管理,，,，具体包,括,括租赁管,理,理、营销,管,管理、服,务,务管理和,物,物业管理,城市综合,体,体商业模,式,式 ,运,运营模式,（3,/,3）,目前较为,成,成功的城,市,市综合体,的,的商业运,营,营模式以,上,上海新天,地,地开发为,代,代表的，,“以开发,商,商持有经,营,营管理为,主,主，分批,开,开发、逐,层,层开发、,创,创立品牌,、,、持续开,发,发”,案例：上,海,海新天地,开,开发（太,平,平桥地区,重,重建项目,）,）,步骤三,步骤二,利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。,步骤一,利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售,通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分,上海新天,地,地 ,项,项目背景,太平桥地,区,区重建项,目,目以石库,门,门旧建筑,区,区为基础,上个世纪90年代,，,，上海政,府,府实施城,区,区改造工,程,程，计划,拆,拆除大量,旧,旧房，为,配,配合卢湾,区,区的开发,，,，这一区,域,域的老式,弄,弄堂也列,入,入改造范,围,围,1999,年,年，瑞安,集,集团取得,太,太平桥地,区,区52公,顷,顷的土地,，,，开始新,天,天地改造,项,项目,瑞安集团,斥,斥资6.7亿人民,币,币，用于,新,新天地地,区,区近万人,的,的动迁安,置,置,土地面积,：,： 约52公顷,总建筑面,积,积：约110万平,方,方米,物业构成,：,： 零,售,售（14.1万平,方,方米）,酒店服,务,务式公寓,（,（6.1,万,万平方米,）,）,办公楼（39万平,方,方米）,公寓（51.4万,平,平方米）,人工湖绿,地,地,动工日期,：,： 1999年,初,初,开发周期,：,： 15年分期,开,开发，预,计,计到2012年完,工,工,开发商：,瑞,瑞安集团,上海新天,地,地 ,改造历程,1997,年,年,规,规划构,想,想,1998,年,年,拿,拿地,1999,年,年,新,新天地,北,北里动工,中心绿地,及,及人工湖,动,动工,2001,年,年,新,新天地,北,北里开业,中心绿地,及,及人工湖,开,开放,新天地南,里,里动工,住宅一期,动,动工,写字楼一,期,期动工,2002,年,年,新,新天地,南,南里开业,，,，住宅一,期,期销售率100,2003,年,年,住,住宅一,期,期完工交,付,付,2004,年,年,写,写字楼,一,一期（1,2号楼,）,）完工，,出,出租率90以上,2005,年,年,2006,年,年住宅,二,二期完工,，,，销售率,.,2001,年,年进度：,新天地北,里,里开业，,绿,绿地人工,湖,湖,2002,年,年进度：,新天地南,里,里（商业,、,、公寓）,2003,年,年进度,：住宅一,期,期交付,2004,年,年进度,：写字楼,一,一期,2006,年,年进度,：住宅二,期,期,上海新天,地,地 ,开发现状,人工湖,绿地,企业天地,新天地,翠湖天地,二期一期,北里,南,南里,2001-2002,年先期推,出,出新天地,(,零售,),和人工湖,/,绿地,(,公益部分,),2003-2006,年分别推,出,出企业天,地,地,(,办公,),和翠湖天,地,地一二期,(,住宅,),人工湖,绿地,企业天地,翠湖天地,二期,一,一,期,期,北里,南,南,里,里,上海新天,地,地 ,整体开发,规,规划,两栋五星,级,级豪华酒,店,店,总建筑面,积,积约,20,000,平方米,预计,2008,年,8,月竣工,由瑞安开,发,发，引入,国,国际知名,酒店管理,集,集团,目前已经,动,动工,翠湖天地,三,三期以及,新,新天地二,期,期,住宅,+,零售的模,式,式,为顶级时,尚,尚品牌度,身,身定做的,新天地二,期,期，将沿,马,马当路建,成,成,商业配套,面,面积约,13900,平方米,翠湖天地,三,三期约,400,套公寓，,82000,平方米。,预计,2008,年竣工,目,前,前,已,已,经,经,动,动,工,工,企,业,业,天,天,地,地,二,二,期,期,（,（,三,三,号,号,楼,楼,和,和,四,四,号,号,楼,楼,）,）,办,公,公,部,部,分,分,建,建,筑,筑,面,面,积,积,每,每,栋,栋,50,000,平,方,方,米,米,下,设,设,顶,顶,级,级,品,品,牌,牌,旗,旗,舰,舰,店,店50,000,平,平,方,方,米,米,预,计,计,2010,年竣工,将延续国际,甲,甲级写字楼,的,的高标准，,吸,吸 引国际,知,知名租户,目前正在实,施,施动迁,68,层超高写字,楼,楼一栋,浦西又一标,志,志性建筑,造型为市花,“,“白玉兰”,瑞安集团总,部,部大楼,办公部分建,筑,筑面积,170,000,sqm,商场部分建,筑,筑面积,50,000sqm,预计,2012,年竣工,动拆迁尚未,启,启动,三四个,不同规模的,剧,剧场,类似美国百,老,老汇,丰富太平桥,地,地区的功能,尚未动迁,已经建成的,部,部分,新天地,上海新天地, 开发,借,借鉴经验,（1,/,2）,1,2,3,4,5,5,6,6,结合市场合,理,理安排开发,时,时序,新天地（零,售,售）,翠湖天地（,住,住宅）,企业天地（,办,办公楼）,翠湖天地御,苑,苑（住宅二,期,期）,酒店住宅,三,三期零售,企业天地二,期,期住宅,国,国际学校,住宅办公,楼,楼零售,上海新天地, 开发,借,借鉴经验,（2,/,2）,商业模式,零售先行，,打,打造知名度,瑞安集团在,初,初期商业租,赁,赁上，为了,吸,瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离,真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策略上的成功,城市综合体定义,城市综合体商业模式,开发体量,开发周期,空间布局,功能协同,运营模式,开发模式,城市综合体城市价值,商业价值,社会价值,城市综合体,商,商业模式, 开发模,式,式,根据综合体,在,在不同城市,的,的不同位置,、,、城市特性,和,和历史阶段,，,，从投资与,营,营运的角度,总,总结出都市,综,综合体的三,种,种开发模式,：,：,这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。,最典型的例子：美国纽约的洛克菲勒中心由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。,这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。,现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。,合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。,独立开发模,式,式,合资-公共,财政补贴模,式,式,合作链开发,模,模式,华润新鸿基,合,合作链开发,模,模式,华润新鸿基,模,模式,华润新鸿基,房,房地产是华,润,润（集团）,有,有限公司和,香,香港新鸿基,地,地产发展有,限,限公司共同,投,投资创建的,外,外商独资公,司,司,华润集团1948年成,立,立于香港,目,目前是中国,内,内地和香港,最,最具实力的,多,多元化控股,企,企业之一，,从,从事的行业,与,与大众生活,息,息息相关，,主,主营业务包,括,括消费品制,造,造与分销、,地,地产及相关,行,行业、基础,设,设施及公用,事,事业三大领,域,域。2006年底总资,产,产达到1700亿港币,新鸿基地产,于,于1972,年,年在香港上,市,市，目前是,香,香港最大地,产,产发展商之,一,一，业务主,要,要集中在香,港,港，近年来,亦,亦积极拓展,内,内地市场。,旗,旗下有地产,发,发展、物业,投,投资、电讯,科,科技、运输,物,物流等多项,业,业务板块，,核,核心业务为,发,发展物业供,销,销售及投资,。,。2006,年,年底市值达,到,到1800,亿,亿港币,两者的结合,堪,堪称是商业,地,地产界运营,的,的完美结合,。,。华润集团,作,作为国资委,在,在香港上市,国,国企，拥有,强,强大的资金,实,实力、国内,土,土地资源、,良,良好的政府,间,间关系，而,新,新鸿基作为,香,香港知名的,商,商业地产开,发,发商，本身,在,在香港拥有,众,众多商业不,动,动产，在商,业,业地产领域,积,积累了广泛,的,的招商、运,营,营管理等经,验,验和资源，,能,能够为国内,商,商业地产项,目,目带来全新,的,的商业概念,、,、运营模式,、,、品牌资源,主打房地产,品,品牌：以万,象,象城为主的,城,城市综合体,目前在深圳,、,、杭州、无,锡,锡等城市，,华,华润新鸿基,正,正在操作房,地,地产项目，,而,而杭州万象,城,城预计于今,年,年晚些时候,将,将会正式登,陆,陆钱江新城,伦敦码头区,金丝雀码头,（1,/,4）,从1981年7月起，到1998年3月止，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程,金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区，金丝雀码头位于伦敦多克兰地区西印度码头的中心,金丝雀,码头,伦敦码头区,金丝雀码头,（2,/,4）,伦敦码头区,金丝雀码头,（3,/,4）,金丝雀码头(Canary Wharf ),是,是道格斯岛,企,企业特区的,核,核心地带,金丝雀码头,成,成为了伦敦,新,新兴商业区,的,的中心，吸,引,引了大批世,界,界级的金融,和,和咨询机构,，,，如摩根士,丹,丹利、瑞士,一,一波、汇丰,集,集团、花旗,集,集团、巴克,莱,莱集团，同,时,时也成为伦,敦,敦新的“舰,队,队街”，许,多,多著名的报,业,业公司蜂涌,而,而入,英国最高的,三,三栋建筑均,坐,坐落于此：,1、235.1高的第,一,一加拿大广,场,场(Canary WharfTower),2、第八加,拿,拿大广场(HSBCTower)，高199.5米,3、花旗集,团,团中心(Citigroup Centre)，高199.5米,4、四季酒,店,店(Four SeasonsHotel),金丝雀码头,地,地上功能以,高,高端商务、,办,办公、酒店,为,为主，地下,空,空间开发以,零,零售为主导,，,，商场连商,场,场，餐厅接,餐,餐厅，地下,空,空间又同多,条,条地铁连接,本项目城市,综,综合体的开,发,发以高端商,务,务为切入点,，,，配合伦敦,新,新兴商务区,的,的建设,商务办公空,间,间均位于地,面,面以上，地,下,下则承载了,零,零售商业和,轨,轨道交通，,有,有效实现了,商,商务和商业,的,的有效分离,2,3,1,4,伦敦码头区,金丝雀码头,（4,/,4）,开发模式：,合,合资-公共,财,财政补贴模,式,式,从1981,年,年7月起，,到,到1998,年,年3月止，,伦,伦敦码头区,开,开发有限公,司,司（LDDC）在一块,占,占地面积为22平方公,里,里狭长的老,港,港湾区进行,了,了大规模的,城,城市再造工,程,程,在这十几年,的,的时间里，,整,整个区域发,生,生了翻天覆,地,地的变化，,不,不仅引起英,国,国学术界的,关,关注，更吸,引,引了全球各,国,国的目光,伦敦码头区,开,开发有限公,司,司（London Docklands DevelopmentCorporation）是一,家,家由政府牵,头,头组成的半,官,官方性质的,都,都市综合体,开,开发商，是,政,政府根据1980年制,定,定的地方,政,政府规划与,土,土地法而,专,专门成立的,一,一家开发公,司,司,在此之前，,地,地方政府曾,做,做出不少努,力,力想改变区,域,域的落后面,貌,貌，但却深,感,感力不从心,，,，工作进度,十,十分缓慢，LDDC项,目,目总公司的,成,成立，是在,当,当时情况下,唯,唯一正确的,选,选择,项目公司由,政,政府全资投,入,入，利用处,置,置土地发展,住,住宅、工业,和,和商业物业,所,所获得的收,益,益滚动发展,项目公司有,权,权建造新的,公,公共基础设,施,施，并改造,旧,旧的基础设,施,施。资金的,来,来源有两方,面,面，一个是,中,中央政府的,投,投入，另一,个,个是出售土,地,地获得的资,金,金,尽管中央政,府,府给了LDDC这么大,权,权利，但地,方,方行政职能,、,、公屋分配,、,、教育统筹,、,、医疗管理,等,等权利仍保,留,留在地方政,府,府和相关机,构,构。LDDC可通过设,立,立各类基金,的,的方式协助,、,、调控、促,进,进地方政府,改,改善这些方,面,面的工作,城市综合体定义,城市综合体商业模式,开发体量,开发周期,空间布局,功能协同,运营模式,开发模式,城市综合体城市价值,商业价值,社会价值,城市综合体,城,城市价值,（1,/,3）,城市综合体,最,最大的优势,是,是,人流的聚合,优,优势,，通过不同,的,的功能组合,，,，满足人们,不,不同需求,都市综合体,的,的价值体现,从,从根本上来,说,说在于其特,殊,殊的功能复,合,合性。都市,综,综合体集酒,店,店、写字楼,、,、商业、高,档,档公寓等多,种,种城市业态,于,于一体，将,商,商业、办公,、,、居住等多,功,功能城市空,间,间通过合理,的,的交通连接,，,，有机组合,、,、相互依存,、,、协同促进,从城市与区,域,域的价值来,讲,讲都市综合,体,体不仅是现,代,代国际大都,市,市的标志，,更,更是催生繁,荣,荣与文明，,激发城市活,力,力的发动机,从项目自身,的,的价值看，,都,都市综合体,很,很好地克服,了,了纯粹居住,、,、商务所造,成,成未来发展,的,的局限，具,有,有很强的自,我,我成长、自,我,我繁荣、持,续,续发展的生,命,命力，是都,市,市24小时,跳,跳动的心脏,都市综合体,通,通过其内部,商,商业、商务,及,及居住等各,种,种功能综合,互,互补，建立,相,相互依存的,价,价值关系，,从,从而使它能,够,够适应不同,时,时段的城市,多,多样化生活,，,，并能够进,行,行,自我更新与,调,调整,城市综合体,城,城市价值,（2,/,3）,根据都市综,合,合体所处的,区,区位、功能,和,和与周边的,关,关系，归纳,起,起来有如下,突,突出的价值,特,特征：,城市综合体,城市价值,巨大辐射力,极大的潜在,升值价值,整体功能,复合性,高可达性,便利性,高密度,集约型,整体一致性,土地使用,均衡性,空间连续性,内外部功能,联系完整性,城市综合体,城,城市价值,（3,/,3）,城市综合体,也,也是对分散,的,的城市功能,一,一种整合，,以,以往功能单,一,一的时候，,各,各个物业功,能,能相对独立,，,，之间关联,度,度较弱，作,为,为目前商业,地,地产开发的,主,主流模式和,选,选择之一，,城,城市综合体,城,城市价值的,主,主要表现集,中,中在以下两,点,点：,商业价值,社会价值,城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链,城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题,城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升,每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目,一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者,对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力,商业价值案,例,例：法国拉,德,德方斯,（1,/,3）,拉德方斯原,是,是巴黎西郊,一,一片僻静的,无,无名高地，,位,位于巴黎市,的,的西北部，,巴,巴黎城市主,轴,轴线的西端,巴黎拉德方,斯,斯区改造（1958-,至,至今）既是,巴,巴黎市中心,周,周围九个副,中,中心之一，,又,又是巴黎最,大,大、最重要,的,的商务、商,业,业中心。该,区,区的定位是,工,工作、居住,和,和游乐等设,施,施齐全的现,代,代化的商务,区,区,目前,已,已建,成,成写,字,字楼247万,平,平方,米,米、,其,其中,商,商务,区,区215,万,万平,方,方米,、,、公,园,园区32,万,万平,方,方米,、,、法,国,国最,大,大的,企,企业,一,一半,在,在这,里,里，,共,共10家,；,；建,成,成住,宅,宅区1.56,万,万套,，,，可,容,容纳3.93,万,万人,，,，其,中,中在,商,商务,区,区建,设,设住,宅,宅1.01万,套,套，,可,可容,纳,纳2.1,万,万人,；,；在,公,公园,区,区建,设,设住,宅,宅5588套,，,，可,容,容纳1.83,万,万人,；,；并,建,建成,了,了面,积,积达10.5,万,万平,方,方米,的,的欧,洲,洲最,大,大的,商,商业,中,中心,；,；成,为,为欧,洲,洲最,大,大的,商,商业,中,中心,；,；成,为,为欧,洲,洲最,大,大的,公,公交,换,换乘,中,中心,，,，RER,高,高速,地,地铁,、,、地,铁,铁1,号,号线,、,、14号,高,高速,公,公路,、,、2,号,号地,铁,铁等,在,在此,交,交汇,建成67,公,公顷,的,的步,行,行系,统,统、,集,集中,管,管理,的,的停,车,车场,设,设有2.6万,个,个停,车,车位,，,，交,通,通设,施,施完,善,善；,建,建成,占,占地25,公,公顷,的,的公,园,园，,商,商务,区,区的1/10,用,用地,为,为绿,化,化用,地,地，,种,种植,有,有400,余,余种,植,植物,，,，建,成,成由60,个,个现,代,代雕,塑,塑作,品,品组,成,成的,露,露天,博,博物,馆,馆，,环,环境,的,的绿,化,化系,统,统良,好,好,拉德,方,方斯,交,交通,系,系统,行,行人,与,与车,流,流彻,底,底分,开,开，,互,互不,干,干扰,，,，做,了,了大,面,面积,的,的立,体,体三,层,层交,通,通体,系,系，,将,将车,流,流完,全,全放,在,在地,下,下，,为,为新,区,区保,留,留充,分,分的,地,地面,空,空间,以,以及,街,街面,的,的完,整,整性,商业,价,价值,案,案例,：,：法,国,国拉,德,德方,斯,斯,（2,/,3）,商业,价,价值,世界,三,三大,顶,顶级CBD之,一,一,欧洲,最,最具,影,影响,力,力的,商,商务,中,中心,独特,的,的公,共,共运,输,输设,施,施,高,高水,准,准的,服,服务,设,设施,社会,价,价值,成功,进,进行,了,了旧,区,区改,造,造,吸引,了,了无,数,数艺,术,术家,、,、观,光,光客,的,的足,迹,迹,平静,祥,祥和,的,的生,活,活工,作,作空,间,间,拉德,方,方斯,城,城市,价,价值,商业,价,价值,案,案例,：,：法,国,国拉,德,德方,斯,斯,（3,/,3）,社会,价,价值,案,案例,：,：日,本,本横,滨,滨港,未,未来21,区,区,（1,/,4）,融合,了,了观,光,光旅,游,游、,商,商务,、,、购,物,物、,会,会议,、,、展,览,览、,博,博物,馆,馆与,一,一体,的,的新,城,城市,片,片区,综,综合,体,体,横滨,港,港未,来,来21区,是,是在1989,年,年曾,举,举办,横,横滨,博,博览,会,会的,旧,旧址,上,上兴,起,起的,一,一座,未,未来,都,都市,项目,分,分布,在,在东,京,京湾,横,横滨,港,港沿,线,线，,整,整体,通,通过,约,约20年,的,的开,发,发而,形,形成,如,如今,的,的大,型,型滨,水,水区,摩天,楼,楼群,、,、酒,店,店、,会,会议,中,中心,、,、购,物,物中,心,心、,游,游乐,园,园、,帆,帆船,等,等各,种,种各,样,样的,现,现代,化,化办,公,公商,业,业设,施,施鳞,次,次栉,比,比，,代,代表,横,横滨,的,的新,开,开发,区,区,社会,价,价值,案,案例,：,：日,本,本横,滨,滨港,未,未来21,区,区,（2,/,4）,日本,第,第一,摩,摩天,高,高楼-陆,标,标塔,大,大楼LandmarkTower,（,（高296米,，,，地,上,上70层,）,）,集中,了,了近,百,百家,时,时装,和,和餐,厅,厅的LandmarkPlaza,设于,陆,陆标,塔,塔大,楼,楼LandmarkTower第69,层,层楼,、,、日,本,本最,高,高的,瞭,瞭望,台,台SkyGarden,CrossGate,WorldPorters,Queen,sSquare等,大,大型,购,购物,中,中心,大观,光,光缆,车,车为,特,特点,的,的主,题,题乐,园,园CosmoWorld,被誉,为,为“,太,太平,洋,洋白,鸟,鸟”,的,的日,本,本丸,纪,纪念,公,公园,1,4,4,4,2,5,6,3,社会,价,价值,案,案例,：,：日,本,本横,滨,滨港,未,未来21,区,区,（3,/,4）,社会价值,案,案例：日,本,本横滨港,未,未来21,区,区,（4,/,4）,横滨港的21区的,建,建设规划,是,是要建成,国,国际性的,文,文化、信,息,息和环境,优,优美的港,口,口新都市,综,综合体,占地面积,达,达186,公,公顷的横,滨,滨港未来21世纪,地,地区，日,常,常工作人,员,员数为190000人，,常,常住人口10000人,港区以一,个,个21世,纪,纪的环保,都,都市为基,本,本方针，,环,环保先行,，,，1/4,面,面积建了,公,公园,横滨21,世,世纪未来,港,港位于邻,接,接横滨市,区,区中心部,的,的滨水区,域,域，包括,填,填海造陆,区,区的76,公,公顷土地,，,，共计达186公,顷,顷的用地,。,。作为横,滨,滨最有代,表,表性的城,市,市街区建,设,设群，在,展,展示海港,城,城市魅力,的,的同时，,也,也是一片,购,购物、美,食,食、娱乐,的,的综合功,能,能服务区,域,域，是去,横,横滨旅游,必,必去之地,紧靠港口,有,有高度在296米,的,的超高建,筑,筑群，这,是,是横滨市,最,最大的商,务,务楼区，,港,港区伫立,着,着“地标,大,大厦”、,“,“横滨皇,后,后广场”,、,、太平洋,横,横滨会议,中,中心等现,代,代化的建,筑,筑代表，,有,有许多购,物,物中心、,娱,娱乐场所,、,、博物馆,和,和公园,会议中心,包,包括圆形,的,的横滨格,兰,兰洲际酒,店,店，酒店,与,与附近的,摩,摩天轮成,为,为横滨最,典,典型的观,光,光地之一,“横滨皇,后,后广场”,设,设立了许,多,多专卖店,，,，是民众,逛,逛街购物,的,的好去处,，,，许多大,楼,楼像环太,平,平洋大饭,店,店、横滨,港,港未来大,厅,厅以及写,字,字楼，都,是,是让人们,感,感受新生,活,活样式的,空,空间,“船舶博,物,物馆”以,横,横滨港和,船,船作为主,题,题，常设,展,展览，每,年,年还会举,办,办特别的,展,展览会，,昔,昔日被称,为,为“太平,洋,洋白鸟”,的,的日本丸,号,号也在这,里,里展示,社会价值,案,案例：泰,国,国长春广,场,场,泰国长春,广,广场地处,曼,曼谷中央,商,商务区，,占,占据了曼,谷,谷市中心,极,极其核心,和,和繁华的,地,地段，2002年,开,开业，周,围,围环境优,美,美，由3,座,座国际甲,级,级写字楼,、,、1座国,际,际5星级,酒,酒店、1,座,座豪华公,寓,寓楼及1,个,个时尚零,售,售商场，,总,总建筑面,积,积约34,万,万平方米,，,，是曼谷,目,目前最大,的,的综合性,地,地产项目,项目重启,时,时值亚洲,金,金融危机,，,，项目重,启,启后推动,当,当地的经,济,济复苏，,提,提高华润,在,在泰国的,知,知名度,长春广场,吸,吸引了一,大,大批包括GE、Microsoft,、,、 BMW 等在,内,内的国际,知,知名企业,及,及其社会,各,各界精英,进,进驻或下,榻,榻，目前,已,已经成为,曼,曼谷的地,标,标性商业,中,中心,项目规模,之,之大、规,划,划之齐全,是,是独一无,二,二的，也,是,是曼谷当,时,时包括现,今,今的商业,地,地产项目,所,所不可比,及,及的,至今，它,独,独特的风,格,格，和历,久,久弥新的,物,物业组合,，,，仍然是,曼,曼谷地区,甚,甚至整个,泰,泰国的地,标,标性建筑,商业,，,充满了变,数,数，设计,如,如同透过,这,这个洞口,去,去看整个,世,世界,外面很复,杂,杂也很壮,阔,阔，其需,要,要的不光,是,是眼睛，,还,还要去体,验,验外面的,世,世界和保,持,持永远敏,感,感的心,否则永远,只,只是眼前,的,的那一片,天,天,