某项目市场与目标定位报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,天,强,强,项,项,目,目,市,市,场,场,及,及,定,定,位,位,报,报,告,告,智,联,联,地,地,产,产,国,国,际,际,运,运,营,营,机,机,构,构,2008,年,年7,月,月,目,录,录,第,一,一,部,部,分,分,钟,钟,祥,祥,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,分,分,析,析,一,、,、,钟,钟,祥,祥,市,市,房,房,地,地,产,产,特,特,征,征,分,分,析,析,二,、,、,钟,钟,祥,祥,市,市,在,在,售,售,楼,楼,盘,盘,列,列,举,举,分,分,析,析,三,、,、,消,消,费,费,人,人,群,群,特,特,征,征,分,分,析,析,四,、,、,钟,钟,祥,祥,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,展,展,望,望,第,二,二,部,部,分,分,项,项,目,目,整,整,体,体,定,定,位,位,报,报,告,告,一,、,、,地,地,块,块,分,析,析,二,、,、,市,市,场,场,定,定,位,位,三,、,、,形,形,象,象,定,定,位,位,四,、,、,案,案,名,名,定,定,位,位,五,、,、,客,客,户,户,定,定,位,位,六,、,、,项,项,目,目,核,核,心,心,优,优,势,势,七,、,、,项,项,目,目,推,推,广,广,流,流,程,程,图,图,：,：,第,一,一,部,部,分,分,钟,钟,祥,祥,市,市,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,分,分,析,析,一,、,、,钟,钟,祥,祥,市,市,房,房,地,地,产,产,特,特,征,征,分,分,析,析,1,、,、,房,房,地,地,产,产,稳,稳,步,步,发,发,展,展,，,，,市,市,场,场,逐,逐,步,步,成,成,熟,熟,纵,观,观,钟,钟,祥,祥,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,，,，,起,起,步,步,时,时,间,间,较,较,晚,晚,，,，,至,至2005,年,年,区,区,域,域,才,才,萌,萌,生,生,房,房,地,地,产,产,的,的,萌,萌,芽,芽,。,。,但,但,由,由,于,于,受,受,到,到,良,良,好,好,的,的,市,市,场,场,环,环,境,境,影,影,响,响,及,及,政,政,府,府,招,招,商,商,引,引,资,资,等,等,政,政,策,策,扶,扶,持,持,，,，,钟,钟,祥,祥,市,市,也,也,吸,吸,引,引,了,了,许,许,多,多,资,资,金,金,投,投,入,入,市,市,场,场,。,。,经,经,过,过,几,几,年,年,的,的,发,发,展,展,，,，,钟,钟,祥,祥,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,也,也,逐,逐,步,步,走,走,向,向,成,成,熟,熟,，,，,市,市,场,场,越,越,来,来,越,越,规,规,范,范,、,、,消,消,费,费,者,者,购,购,买,买,意,意,识,识,逐,逐,步,步,增,增,强,强,，,，,钟,钟,祥,祥,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,以,以,形,形,成,成,较,较,稳,稳,定,定,的,的,发,发,展,展,态,态,势,势,。,。,2,、,、,建,建,筑,筑,形,形,态,态,单,单,一,一,、,、,住,住,宅,宅,设,设,计,计,单,单,调,调,受,市,市,场,场,接,接,受,受,度,度,及,及,开,开,发,发,理,理,念,念,制,制,约,约,，,，,加,加,之,之,消,消,费,费,环,环,境,境,相,相,对,对,落,落,后,后,。,。,钟,钟,祥,祥,市,市,房,房,地,地,产,产,建,建,筑,筑,风,风,格,格,单,单,一,一,，,，,绝,绝,大,大,多,多,数,数,以,以,现,现,代,代,式,式,简,简,约,约,建,建,筑,筑,风,风,格,格,占,占,据,据,市,市,场,场,。,。,正,正,在,在,销,销,售,售,的,的,房,房,地,地,产,产,项,项,目,目,全,全,为,为,多,多,层,层,建,建,筑,筑,形,形,态,态,。,。,3,、,、,建,建,筑,筑,结,结,构,构,落,落,后,后,，,，,空,空,间,间,自,自,由,由,发,发,展,展,有,有,限,限,钟祥在,售,售各楼,盘,盘中基,本,本都沿,用,用原始,的,的砖混,结,结构。,住,住宅空,间,间单一,，,，户型,结,结构不,能,能体现,人,人性化,。,。另一,方,方面，,由,由于建,筑,筑结构,原,原始，,居,居住安,全,全性能,降,降低，,其,其抗震,性,性能远,不,不如框,架,架结构,。,。在建,筑,筑户型,的,的设计,与,与创新,上,上没有,太,太多的,亮,亮点，,这,这与开,发,发商降,低,低成本,，,，提高,利,利润有,直,直接关,系,系。,4、设,计,计建设,水,水平不,断,断提高,钟祥市,早,早期开,发,发的房,地,地产项,目,目基本,无,无外观,设,设计，,对,对于楼,体,体外墙,处,处理的,非,非常简,单,单，户,型,型设计,不,不够理,性,性。而,近,近两年,推,推出的,房,房地产,项,项目在,设,设计理,念,念上有,进,进一步,提,提升，,如,如御隆,天,天下的,住,住宅出,现,现了飘,窗,窗及错,层,层设计,。,。在部,分,分项目,的,的户型,设,设计上,更,更注重,房,房屋的,格,格局，,如,如干湿,分,分离、,动,动静分,离,离及客,厅,厅餐厅,的,的划分,等,等，其,设,设计更,理,理性化,，,，功能,分,分布相,对,对更明,显,显、齐,全,全。,5、楼,盘,盘推广,手,手法多,样,样化,虽然钟,祥,祥市属,于,于县级,市,市,但,近,近几年,房,房地产,业,业发展,较,较快，,加,加上众,多,多市外,企,企业进,驻,驻钟祥,房,房地产,市,市场，,带,带来了,许,许多先,进,进的开,发,发理念,。,。他们,在,在楼盘,的,的推广,手,手法上,也,也比较,全,全面如,：,：户外,、,、车身,、,、报纸,、,、现场,包,包装、,罗,罗马旗,等,等，各,楼,楼盘比,较,较重视,营,营销推,广,广。,6、设,计,计建设,水,水平不,断,断提高,钟祥市,早,早期开,发,发的房,地,地产项,目,目基本,无,无外观,设,设计，,对,对于楼,体,体外墙,处,处理的,非,非常简,单,单，户,型,型设计,不,不够理,性,性。而,近,近两年,推,推出的,房,房地产,项,项目在,设,设计理,念,念上有,进,进一步,提,提升，,如,如21,世,世纪花,园,园的住,宅,宅出现,了,了飘窗,、,、双卫,生,生间及,错,错层设,计,计。在,部,部分项,目,目的户,型,型设计,上,上更注,重,重房屋,的,的格局,，,，如干,湿,湿分离,、,、动静,分,分离及,客,客厅餐,厅,厅的划,分,分等，,其,其设计,更,更理性,化,化，功,能,能分布,相,相对更,明,明显、,齐,齐全。,7、开,发,发量迅,速,速膨胀,至2007年,以,以来钟,祥,祥房地,产,产市场,发,发展迅,速,速，众,多,多房地,产,产项目,陆,陆续问,世,世。至2006年钟,祥,祥开盘,房,房地产,项,项目不,足,足5个,，,，而2007,年,年一年,时,时间便,有,有近十,个,个房地,产,产项目,开,开盘销,售,售，开,发,发体量,从,从5万,方,方至十,几,几万方,不,不等。,说,说明在2007年房,地,地产市,场,场利好,一,一面的,带,带动下,使,使得钟,祥,祥房地,产,产市场,也,也活跃,起,起来，,吸,吸引众,多,多开发,企,企业前,来,来投资,建,建房，,至,至2008年,钟,钟祥市,推,推出了,众,众多较,大,大体量,的,的项目,，,，如：,御,御隆天,下,下、21世纪,花,花园四,期,期等。,8、高,层,层规划,渐,渐显市,场,场,至2008年,初,初以来,，,，钟祥,房,房地产,市,市场推,盘,盘量迅,速,速增多,，,，如今,开,开盘销,售,售项目,已,已有数,十,十个。,其,其中不,乏,乏出现,高,高层物,业,业规划,（,（小高,层,层规划,未,未出现,与,与市场,）,），如,：,：御隆,天,天下规,划,划有高,层,层。说,明,明随着,市,市场发,展,展、房,地,地产项,目,目增多,以,以及发,展,展趋势,的,的影响,，,，钟祥,楼,楼盘物,业,业形态,正,正逐步,朝,朝小高,层,层迈进,。,。,9、,受,受今,年,年房,地,地产,市,市场,大,大环,境,境影,响,响，,房,房价,上,上涨,较,较缓,慢,慢,2008,年,年，,全,全国,房,房地,产,产市,场,场震,荡,荡不,安,安，,消,消费,者,者观,望,望情,绪,绪严,重,重，,各,各个,大,大中,城,城市,楼,楼盘,纷,纷纷,降,降价,销,销售,，,，使,今,今年,房,房地,产,产市,场,场出,现,现负,增,增长,状,状态,，,，钟,祥,祥房,地,地产,市,市场,也,也受,其,其影,响,响商,品,品房,价,价格,上,上涨,速,速度,较,较慢,。,。根,据,据我,司,司调,查,查，2007,年,年10月,钟,钟祥,房,房地,产,产市,场,场商,品,品房,销,销售,价,价格,在,在1450元平,方,方米,左,左右,，,，而,今,今各,楼,楼盘,商,商品,房,房销,售,售价,格,格基,本,本在1600,元,元,平,平方,米,米左,右,右。,虽,虽然,房,房价,上,上涨,速,速度,较,较慢,，,，但,并,并没,有,有出,现,现其,他,他城,市,市房,价,价下,跌,跌的,情,情况,，,，这,也,也说,明,明了,钟,钟祥,房,房地,产,产市,场,场的,发,发展,态,态势,良,良好,，,，使,得,得区,域,域房,价,价能,够,够稳,步,步、,平,平稳,的,的上,涨,涨。,二、,钟,钟祥,市,市在,售,售楼,盘,盘列,举,举分,析,析,1、,楼,楼盘,列,列举,项目名称,项目地址,建筑形态,销售均价,（元,）,户型面积,开盘时间,销售情况,御隆天下,钟祥市金汉大道特1号,多层、高层,未定,90-170,未开盘,未开盘,万景春天,钟祥市郊郢路5号,多层,1700,90-160,2007年10,85%,21世纪花园,钟祥市新美香大道,多层,1680,90-160,2007年10,三期85%,阳春名居,钟祥市莫愁大道101号,多层,1700,102-150,2008年5,20%,湖景花园,钟祥市阳春大道旁,多层,1550,123-148,2008年5,25%,幸福家园,钟祥市莫愁大道(市交警中队对面),多层,1400,70-115,/,30%,中央华府,钟祥市文峰路(四技校对面),多层,1650,90-145,2008年,60%,2、,各,各楼,盘,盘项,目,目地,址,址对,比,比分,析,析,项目名称,御隆天下,万景春天,21世纪花园,阳春名居,湖景花园,幸福家园,中央华府,项目地址,钟祥市金汉大道特1号,钟祥市郊郢路5号,钟祥市新美香大道,钟祥市莫愁大道101号,钟祥市阳春大道旁,钟祥市莫愁大道(市交警中队对面),钟祥市文峰路(四技校对面),简析,：,：,从上,表,表可,以,以看,出,出，,所,所列,举,举项,目,目基,本,本集,中,中在,城,城市,西,西南,面,面、,城,城市,主,主干,道,道旁,，,，它,们,们大,多,多借,助,助交,通,通的,优,优势,作,作为,项,项目,的,的卖,点,点之,一,一获,取,取消,费,费者,认,认可,。,。而,另,另一,方,方面,也,也说,近,近几,年,年钟,祥,祥市,城,城市,建,建设,及,及房,地,地产,市,市场,的,的发,展,展基,本,本集,中,中在,这,这些,区,区域,。,。,3、,项,项目,建,建筑,形,形态,对,对比,分,分析,项目名称,御隆天下,万景春天,21世纪花园,阳春名居,湖景花园,幸福家园,中央华府,建筑形态,多层、高层,多层,多层,多层,多层,多层,多层,简析,：,：,从上,表,表可,以,以看,出,出，,钟,钟祥,市,市现,今,今的,开,开发,模,模式,以,以多,层,层为,主,主，,而,而随,着,着市,场,场的,发,发展,高,高层,建,建筑,在,在市,场,场上,崭,崭露,头,头角,，,，它,以,以成,为,为钟,祥,祥未,来,来房,地,地产,项,项目,建,建筑,形,形态,的,的发,展,展方,向,向。,4、各楼,盘,盘销售均,价,价对比分,析,析,项目名称,御隆天下,万景春天,21世纪花园,阳春名居,湖景花园,幸福家园,中央华府,销售均价,（元/）,未定,1700,1680,1700,1550,1400,1650,简析：,从上表可,以,以看出，,钟,钟祥市在,售,售商品房,的,的销售均,价,价保持在1600,元,元/平方,米,米左右。,一,一方面表,明,明，由于,钟,钟祥房地,产,产行业起,步,步较晚，,使,使得其市,场,场商品房,销,销售价格,也,也相对较,低,低。另一,方,方面由于,所,所开发项,目,目品质及,档,档次差异,较,较大，使,得,得各项目,销,销售价格,上,上也存在,一,一定的落,差,差。,5、,项目户型,面,面积对比,分,分析,项目名称,御隆天下,万景春天,21世纪花园,阳春名居,湖景花园,幸福家园,中央华府,户型面积,90-170,90-160,90-160,102-150,123-148,70-115,90-145,简析：,从上表可,以,以看出，,各,各项目户,型,型适中，,两,两房面积,在,在70-102,之,之间、三,房,房面积在135,左,左右、四,房,房面积在150,左,左右。各,项,项目主力,户,户型以三,房,房为主，,两,两房和四,房,房为辅，,部,部分项目,有,有复式户,型,型。说明,钟,钟祥市房,地,地产开发,正,正逐步走,向,向理性化,设,设计，户,型,型面积设,计,计逐渐减,小,小，如：,万,万景春天,设,设计有108三,房,房且销售,情,情况良好,，,，以及幸,福,福家园户,型,型设计基,本,本以中小,户,户型为主,。,。这种特,征,征与市场,内,内消费者,需,需求有关,系,系。,6、各项,目,目销售情,况,况对比分,析,析,项目名称,御隆天下,万景春天,21世纪花园,阳春名居,湖景花园,幸福家园,中央华府,开盘时间,未开盘,2007年10,2007年10,2008年5,2008年5,2008年,销售情况,85%,三期85%,30%,35%,30%,60%,简析：,从上表可,以,以看出,所,所列举,项,项目基本,是,是在2007-2008年,开,开盘销售,且销售,情,情况普遍,较,较好，一,方,方面是因,为,为钟祥住,房,房需求旺,盛,盛，使得,区,区域各项,目,目销售情,况,况良好；,另,另一方面,由,由于各项,目,目体量或,单,单期开发,体,体量不大,，,，使得其,销,销售速度,较,较快。,7、总结,通过对钟,祥,祥市在售,房,房地产项,目,目的调查,和,和分析我,们,们得出以,下,下结论：,1、钟祥,市,市房地产,项,项目大部,分,分集中在,城,城市西南,片,片(老城,区,区及工业,区,区)，新,区,区项目较,少,少。近两,年,年钟祥房,地,地产市场,开,开发量迅,速,速增大，,不,不但开盘,项,项目数量,增,增多，体,量,量也逐步,增,增大，由,原,原来的单,个,个三四万,方,方的小项,目,目发展到,有,有着数十,平,平方米的,大,大社区。,2、在售,项,项目基本,以,以砖混结,构,构的5+1或6+1多层为,主,主，小高,层,层、高层,形,形态成为,未,未来的开,发,发主流，,带,带有一到,二,二层的底,商,商。,3、各项,目,目建筑结,构,构基本已,砖,砖混结构,为,为主，这,说,说明钟祥,房,房地产市,场,场还处于,原,原始开发,阶,阶段。另,外,外钟祥市,内,内以有高,层,层规划项,目,目出现，,迅,迅速发展,的,的市场也,决,决定了如,今,今的市场,特,特征。,4、销售,价,价格相对,较,较低，销,售,售情况良,好,好。从以,上,上列举数,据,据可以看,出,出，钟祥,市,市如今的,大,大部分商,品,品房销售,价,价格在1600元/平方米,左,左右，与,其,其他较发,达,达城市商,品,品房销售,价,价格相差,悬,悬殊。但,今,今年房价,上,上涨幅度,较,较小，去,年,年房价基,本,本在的1400元/平方米,左,左右而如,今,今最高的,万,万景春天,的,的1700元/平,方,方米，上,涨,涨幅度较,低,低。,5、户型,面,面积设计,较,较大，主,力,力户型以,三,三房为主,，,，住宅功,能,能日趋完,善,善。在售,项,项目户型,配,配比中三,房,房占大部,分,分，且户,型,型设计普,遍,遍较大，,三,三房普遍,在,在116,133平方米,之,之间。部,分,分项目部,分,分户型还,有,有飘窗、,书,书房、错,层,层等设计,。,。这也说,明,明了，钟,祥,祥房地产,市,市场从规,划,划及设计,上,上都逐步,成,成熟起来,。,。,三、消费,人,人群特征,分,分析,钟祥市消,费,费人群特,征,征比较复,杂,杂，涉及,年,年龄层次,广,广、职业,范,范围全面,。,。年龄层,次,次从25,岁,岁45岁，其,主,主力消费,群,群为机关,、,、事业单,位,位的工作,者,者和个体,经,经营户或,私,私营企业,户,户；次要,消,消费群为,周,周边乡镇,里,里手中持,有,有大量货,币,币想在市,区,区内购房,改,改善居住,环,环境人员,；,；最后是,县,县内普通,工,工作者和,在,在外打工,者,者城市周,边,边乡镇在,钟,钟祥市工,作,作人员，,但,但他们所,在,在比例很,小,小。,但据调查,，,，这些消,费,费人群他,们,们的大部,分,分都是有,自,自己的住,房,房，其购,房,房主要目,的,的是为了,改,改善原有,的,的居住条,件,件。,四、钟祥,房,房地产市,场,场展望,1、房地,产,产业逐步,成,成熟,钟祥房地,产,产发展正,处,处于发展,初,初期。但,随,随着市外,房,房地产企,业,业的进驻,，,，带来了,先,先进的开,发,发理念及,销,销售经验,，,，引领钟,祥,祥房地产,行,行业的快,速,速发展。,未,未来的钟,祥,祥地产行,业,业将更成,熟,熟，开发,项,项目更人,性,性化。,2、可开,发,发土地丰,富,富，发展,空,空间巨大,随着房地,产,产市场迅,猛,猛发展的,推,推动，钟,祥,祥房地产,行,行业也受,到,到感染。,钟,钟祥房地,产,产发展态,势,势是以老,城,城区改造,、,、新城区,建,建设推动,房,房地产行,业,业发展，,未,未来钟祥,新,新城区开,发,发土地丰,富,富，是地,产,产行业发,展,展空间巨,大,大的地区,。,。,3、价格,和,和房屋品,质,质的变革,去年受整,个,个市场影,响,响，钟祥,价,价格整整,翻,翻了一倍,多,多，由2006年,的,的800,元,元/平方,米,米左右的,售,售价，到2007,年,年上涨至1400,元,元/平方,米,米左右，,建,建筑结构,由,由以前的,砖,砖混结构,转,转变成砖,夹,夹柱结构,。,。由以前,的,的单栋小,体,体量开发,到,到商业、,住,住宅并同,开,开发的多,原,原化小型,社,社区。特,别,别是近几,年,年如21,世,世纪花园,、,、御隆天,下,下等大盘,的,的问世，,他,他们开盘,理,理念先进,、,、小区规,划,划理想、,产,产品设计,优,优良，使,得,得钟祥住,宅,宅建筑品,质,质也向前,迈,迈出了一,大,大步，特,别,别是高层,住,住宅规划,的,的推出定,会,会让钟祥,房,房地产产,品,品建筑形,态,态及结构,发,发展巨大,变,变化。由,此,此可见，,在,在钟祥大,众,众生活水,平,平的不断,提,提高、房,地,地产行业,的,的逐渐成,熟,熟和政府,规,规划改造,等,等因素的,影,影响下，,钟,钟祥会像,其,其它城市,一,一样：房,地,地产行业,得,得到较快,的,的发展。,第二部分,项,项目整,体,体定位,一、地块,分析,S-优,势,势：,1、地块,内,内无拆迁,，,，开发成,本,本降低；,2、紧邻,城,城市主干,道,道，道路,通,通达性好,；,；,3、创意,户,户型及良,好,好小区的,规,规划将是,本,本项目未,来,来在市场,上,上的有利,竞,竞争条件,；,；,4、周边,无,无高层建,筑,筑或山林,遮,遮挡，视,野,野非常开,阔,阔；,5、地块,位,位于钟祥,新,新区，地,理,理优势明,显,显。,W,劣势,1、地块,紧,紧邻城市,主,主干道，,噪,噪音灰尘,污,污染不可,避,避免；,2、地块,为,为洼地，,规,规划上存,在,在一定难,度,度；,3、现阶,段,段周边环,境,境较差，,区,区域整体,规,规划周期,长,长，短期,内,内难以达,到,到理想的,居,居住环境,；,；,4、目前,生,生活配套,设,设施较匮,乏,乏，居住,条,条件差；,5、地块,被,被宝山路,一,一分为二,使,使将来管,理,理难度增,大,大。,O机,会,会,1、借助,新,新区规划,发,发展，提,升,升地块潜,在,在价值；,2、市场,各,各项目在,产,产品设计,、,、营销手,段,段上暴露,出,出许多问,题,题，本项,目,目可吸取,这,这些经验,，,，规避这,些,些问题发,生,生；,3、创新,产,产品设计,将,将给本项,目,目快速占,据,据市场、,快,快速消化,产,产品提供,良,良好机会,。,。,T威,胁,胁,1、市场,供,供应量加,大,大，各项,目,目竞争激,烈,烈。,2、收缩,银,银根的金,融,融政策、,加,加息、置,业,业门槛的,提,提高、二,次,次置业首,付,付及利息,的,的提高等,对,对楼市来,说,说是一种,打,打击和挑,战,战。,3、市场,动,动荡，对,本,本项目的,推,推出及销,售,售将带来,巨,巨大压力,。,。,二、市场,定,定位,我们所处,的,的地理位,置,置：,我们位,于,于城市的,东,东边；,我们位于,两,两湖之间；,我们位于,政,政府新区;,我们所处的,市,市场环境:,未来这里,行,行政事业单,位,位云集；,这里拥有,良,良好的自然,环,环境；,这里将是,未,未来房地产,开,开发的热点,区,区域;,面对这种环,境,境,我们有何优,势,势?, 我们有,着,着最优越的,产,产品设计,我,我们有着最,优,优秀的销售,团,团队, 我们有,着,着最先进的,开,开发理念,我,我们有着最,优,优美的园林,绿,绿化, 我们能,给,给业主最舒,适,适的居家感,受,受, 我们有,着,着最具潜力,的,的升值空间, 我们能,给,给业主最贴,心,心的物业管,理,理,因此我们将,项,项目的市场,定,定位为:,魅力城东,臻,臻质美宅,三、形象定,位,位,城市向东,生,生活向尚,根据以上对,项,项目的产品,定,定位，为使,“,“城东逸品,”,”的整体形,象,象鲜明化，,反,反映出在缤,纷,纷的都市中,营,营造出高品,质,质的生活氛,围,围和简单的,生,生活方式，,突,突出项目地,段,段特色，体,现,现全新生活,理,理念，获得,较,较高的市场,认,认知度，我,司,司建议形象,定,定位如下：,释意：,城市向东，,直,直观的表达,出,出本项目的,地,地理位置所,在,在，跟项目,案,案名“城东,”,”起到呼应,作,作用。另一,方,方面，可体,现,现出整座城,市,市向东发展,的,的趋势。生,活,活向尚,和,项,项目各定位,相,相吻合，全,面,面的表达出,本,本项目内在,含,含义。“城,市,市向东,生,生活向尚”,整,整句话是对,本,本案最贴切,的,的诠释，展,现,现出未来城,市,市发展的中,心,心地段和安,逸,逸、舒适、,惬,惬意的生活,。,。,四、案名定,位,位,项目案名在,一,一定程度上,可,可以起到事,半,半功倍的效,果,果，好的案,名,名除易记、,易,易懂外，对,项,项目品质提,升,升、点明地,理,理位置都起,到,到至关重要,的,的作用。考,虑,虑到本项目,在,在钟祥房地,产,产市场上具,有,有特殊性，,但,但在地理位,置,置、交通环,境,境、生活配,套,套上颇有不,足,足，因此，,本,本项目案名,必,必须具备与,钟,钟祥其他楼,盘,盘案名明显,的,的区别，另,外,外，项目案,名,名需突出楼,盘,盘的内在品,质,质和具有一,定,定优越生活,条,条件的特性,，,，我司建议,本,本项目案名,为,为:,城 东,逸,逸 品,打,造,造钟祥最具,特,特色的品质,美,美宅,案名释意：,本项目位于,钟,钟祥新区，,该,该区域属钟,祥,祥新规划城,区,区，区域将,是,是政府行政,、,、金融、教,育,育机构驻扎,之,之地，聚集,众,众多素质高,、,、有修养的,人,人士，也是,钟,钟祥新规划,居,居住城区。,把,把整个项目,案,案拆开来看,，,，“城东”,能,能明确的点,明,明本项目的,地,地理位置，,直,直接告诉目,标,标消费群本,项,项目在城市,东,东边新城区,里,里。而“逸,品,品”从字面,上,上看，具有,很,很高的品质,之,之意，极为,符,符合本项目,各,各方面特征,。,。另外，本,项,项目取名为,“,“城东逸品,”,”，也寓意,为,为在城市东,边,边有上品、,安,安逸的生活,小,小区。,备选案名:,左邻右舍、,东,东城名居、,幕,幕夏四季,五、客户定,位,位,（1）、目,标,标客户定位,推,推导,目标客户,“城市中产,阶,阶层”,购买力,地域,消费观念,持续稳定的购买群体,履盖全市的购买人群及周边乡镇,心态开放，易接受新鲜事物、想改善现有生活,定义范围,较宽的目标客户定义,（2）、定,位,位依据,购买力因素,针对消费能,力,力最稳定、,最,最持续或增,长,长最迅速的,群,群体。,地域因素,覆盖的客户,群,群有条件在,全,全市范围内,辐,辐射。,乡镇地区客,源,源不容忽视,。,。,消费观念因,素,素,这个年龄层,次,次的人比较,容,容易转变观,念,念；,这个类群体,比,比较容易接,受,受新兴事物,。,。,（3）、目,标,标客户群特,征,征分析,主力客源：,1、未来新,区,区企事业单,位,位的职工；,2、城区内,企,企业以及政,府,府机构人士,；,；,3、经商的,个,个体老板等,具,具有较雄厚,经,经济实力者,；,；,4、看好本,区,区域发展前,景,景、具有一,定,定投资实力,的,的人；,5、即将结,婚,婚的年轻人,；,；,6、周边乡,镇,镇上拥有一,定,定经济实力,又,又想在城区,购,购房者；,7、在外打,工,工的钟祥市,居,居民。,成长性客源,：,：,1、现阶段,已,已有住房但,是,是想改善住,房,房质量的居,民,民；,2、长期来,钟,钟祥工作的,外,外来人士；,3、项目周,边,边居民；,（4）、消,费,费需求分析,：,：,要求配套完,善,善、交通便,利,利的地段,。,。,首次置业，,注,注重户型的,设,设计及功能,需,需求。,以三房户型,为,为主，注重,朝,朝向及价格,。,。,注重项目市,场,场口碑及整,体,体形象，对,项,项目及地区,升,升值潜力较,看,看重。,注重楼盘规,划,划设计及档,次,次。,（5）、区,域,域分布来源,项目位于钟,祥,祥市城南地,区,区，应以钟,祥,祥市客户为,主,主，向其他,区,区域客户辐,射,射：,（6）、年,龄,龄层次定位,从项目产品,特,特征，同时,结,结合其购买,力,力，目标客,户,户大多为周,边,边乡镇及本,地,地居民，年,龄,龄在26-45岁左右,占,占多数。预,计,计如下：,26岁以下,2734岁,3540岁,41-45岁,45岁以上,4%,38%,33%,18%,7%,来源,中心区域,工业区,周遍乡镇,其他区域,新区,45%,25%,20%,5%,5%,（7）、置,业,业目的定位,客户的置业,目,目的主要为,自,自住，另一,方,方面考虑到,项,项目面积的,控,控制性，也,考,考虑一部分,投,投资客户。,居住,养老,投资/储值,其他,70%,15%,10%,5%,六、项目核,心,心优势,据以上分析,，,，我们总结,出,出自然景观,生,生活、东城,区,区的巨大升,值,值潜力等是,本,本项目特色,优,优势所在，,在,在日后的推,广,广过程中，,他,他们将成为,吸,吸引购房者,视,视线的几大,主,主导卖点，,因,因此我们提,倡,倡“,城市向东,生,生活向尚,”。,【买点一】,环,环境上筑：,闻得花香，,听,听得虫鸣，,城,城市精英养,身,身之佳境；,买点：体贴,入,入微的物业,管,管家，实而,不,不夸的园林,设,设计，每个,细,细部都精雕,细,细琢。,【买点二】,地,地段上锋：,车水马龙、,四,四通八达，,出,出阅世间百,态,态，入享天,籁,籁之音；,买点：紧临,环,环城路校场,路,路，出入快,节,节，生活方,便,便。,【买点三】,建,建筑上层：,质朴而不失,华,华丽，精致,而,而不失大气,，,，尊崇生活,开,开始之处；,买点：现代,主,主义风格设,计,计，彰现时,尚,尚一族个性,风,风采。,【买点四】,户,户型上品：,嗅得空气之,净,净，见得阳,光,光之美，实,用,用阔宅，极,至,至生活；,买点：户形,方,方正、南北,通,通透，公摊,小,小、实用性,高,高。,七、项目推,广,广流程图：,城东逸品,形象调性（精神的）,推广内容（物质的),健康的,快乐的,阳光的,高尚的,环境,地段,建筑,户型,文化,物管,直效行销（DM、人员推广）,营销推广,公关活动与事件营销,新闻推广,媒体推广,主目标客户群,城市向东，生活向尚,The end,祝愿贵公司,项,项目圆满成,功,功！,智联地产国,际,际运营机构,2008年7月,