成都锦里商业项目策划(PPT45页)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,成都锦里里古街案案例分享享,大纲目录录,一、成都都经济与与文化产产业发展展概况,二、锦,里,里古街简简介与业业态规划划,二、锦,里,里古街的的经营现现状分析析,三、锦里里古街成成功经营营优势分分析,一、成都都经济与与文化产产业发展展概况,成都是,国家区域域中心城城市之一一、副省省级城市市。西南南地区教教育、科科技、商商贸、金金融、文文化中心心，通信信、交通通枢纽，2012年，经济总总量名列列副省级城城市第,地区生产总值（GDP）8138.94亿，同比增长13.0%；,规模以上工业增加值同比增长17.2%；,全社会固定资产投资5890.10亿，同比增长17.9%；,社会消费品零售总额3317.67亿，同比增长16.0%；,公共财政预算收入781.02亿，同比增长18.9%；,城镇居民人均可支配收入26590元，同比增长15.4%；,农民人均纯收入11301元，同比增长14.6%。,成都市GDP,占四川省总量,GDP,35%,成都市文化产业占四川省文化产业,45%,50%,成都市文化产业增长速度,16.0%,成都市地区生产总值增长速度,13.6%,全市从亊文化产业活劢的产业卑位,5391,个,文化产业从业人员,15.21,万人,其中：行政亊业卑位从业人员只有,1.82,万人，占12%,社会从业人员,13.39,万人，占,88%,成都市文文化产业业,的,发展速度度高,于,全市地区区生产总总值,的,发展速度度,成都从亊亊文化产产业,的,社会人员员比重,成都文化化产业发发展现状状,锦里,宽窄巷子子,文殊坊,一环路,二环路,三环路,二、锦里里古街简简介与业业态规划划,1、锦里里的历史史,晋-常璩璩华阳国,志,志蜀志志州夺郡郡文学为为州学，郡更于于夷里桥桥南岸道道东边起起起文学学，有女女墙，其其道西城城，故锦锦宫也。锦工织织锦，濯濯其中则则鲜明，他江则则不好，故命曰曰锦里也。”,1、锦里的历历史,历史背景：锦锦里是西蜀历历史上最古老老、最具有商商业气息的街街道之一，早早在秦汉、三国,时,时期便闻名全国。今天的锦里里依托成都武武侯祠，以秦秦汉、三国精精神为灵魂，明、清风貌貌作外表，川川西民风、,民,民俗作内容，扩大了三国国文化的外延延。在这条全全长米米的街上，浓浓缩了成都,2、锦里的简简介,锦里古街与武候祠直接相邻，山山门图的左边边即武候祠围围墙。,历时三年打造造的有所谓的的“成都版清清明上河图”之称的锦里里于2004年11月1日正式开市，对各地游客客开放。虽然然锦里跟武侯侯祠连为一体体，进入锦里里最根本功能能就是“逛街街”，这是一一条集中展示示巴蜀民风民民俗和三国蜀蜀汉文化的民民俗风情街,。,锦里古街以四四川古镇的建建筑风格为特特色，集旅游购物，休休闲娱乐为一体，街内内有客栈、茶茶坊，餐厅，酒吧，旅游游工艺品，四四川特色产品品等经营项目目，各种特色色小吃摊遍布布街区，更有有一条集中了了多种名优传传统小吃的好好吃街，古街街将定期举行行趣味十足的的民俗表演，并按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色色的主题活动动，让您在一种种原汁原味的的四川民俗文文化氛围中去去体会崭新的的休闲方式。,都市中离浪漫漫最近的地方方声色锦里，是是都市休闲族族的精神驿站站，是体验时尚休闲闲的魅力街区区。,锦里老,街,酒吧休闲购物物,小吃,四川特色餐饮饮区,锦里是一个集集巴蜀民风民民俗和三国蜀蜀汉文化的民俗风情街,，,消费与文化结结合的仿古街街。,在前街大门入入口两侧，便便是“三顾园园酒家”与“三国茶园”。,锦里小吃吃一条条街,美风美食：锦锦里有许多在在成都市区很很难买到的附附近郊县的特特产。张飞牛肉，产于四川阆阆中，外表呈呈黑色，不大大好看，内呈呈牛肉本色，用上等牛肉肉拌以特制香香料制成，味味道独特。汤麻饼，产于四川崇崇州。,还有久久鸭脖脖子,、,三大炮、牛肉肉豆花、三合合泥、糖油果果子、撒尿牛牛丸、臭豆腐腐、油茶、牛牛肉焦饼、荞荞麦面、钵钵钵鸡等小吃。,工艺品展销区区 及府第客客栈区,有著名雕塑家家钱绍武大师所题大牌匾的的“宝镜斋”工艺器品店，以制作仿古古工艺见长的的,“,福晟坊,”,等分设在街两两边。在客栈栈墙边两旁还还有现场泥塑、糖画、面人、民间间木饰、剪纸纸、小工艺器器以及线手制制品等民间艺术摊摊。,在这这一一街街区区域域尾尾部部，有有一一个个茶茶饮饮摊摊,莲花府邸,是,供应法国菜的音乐酒吧。这家酒吧门面向南，而不是面进古街街面，解决了现代音乐酒吧与古街建筑风格、经营商品民族化不协调的问题。,宝镜镜斋斋,品月月堂堂,手工工艺艺品品,民俗俗工工艺艺,古戏戏台台定定期期上上演演川川戏戏的的经经典,趣味十足的民间婚礼展示，游人可参与其中，乐在其中，而情侣们甚至还可以将自己的婚礼仪式搬来锦里举行，体会一种独特的、传统的婚庆方式。民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀更是常年不断，花样百出。,其他诸如,夜晚打更、,坐,花轿和滑竿,等传统交通工具等多种古韵十足的特色项目，让锦里重现昔日川西古镇的生活原茂。,听戏戏,这是是锦锦里里内内部部一一个个可可供供游游客客观观赏赏川川剧剧的的地地方方。桌桌椅椅都都是是采采用用的的四四川川常常用用的的竹作为为主主体体，充充分分显显示示了了地地域域特特色色。让让各各地地的的游游客客都都能能体体会会享享受受到到锦锦里里带带给给他他们们的的一一种种闲闲适适之之感感。在在整整个个空空间间的的安安排排上上也也考考虑虑到到格格局局的的摆摆放放，观观戏戏的的舒舒适适性性。,酒,吧,吧,娱娱乐乐区区,最能能反反映映“成成都都,特色色,酒吧吧区区展展示示,夜晚晚与与白白天天所所看看的的酒酒吧吧区区是是不不同同的的。通通过过灯灯光光的的设设计计摆摆放放呈呈现现的的是是一一种种绚绚烂烂的的美美。并并且且酒酒吧吧区区的的色色彩彩及及整整体体感感觉觉上上同同其其他他的的分分区区也也有有不不同同，因因为为酒酒吧吧侧侧重重的的是是一一种种夜夜态态的的放放松松需需要要的的是是更更加加丰丰富富的的感感官官享享受受，所所以以在在颜颜色色方方面面更更多多的的运运用用了了彩彩色色的的搭搭配配。,广场场区区,锦里里古古街街上上的的广广场场是是连连接接前前街街区区与与中中、后后街街区区的的节节点点，也也是是由由锦锦里里古古街街进进入入武武候候祠祠的的第第一一处处进进出出口口，从从此此出出入入口口进进入入武武候候祠祠的的景景点点是是三三义义庙庙，当当然然从从这这里里进进,由小桥漫步来到广场，正面是古戏台，锦绣馆，西面是武候祠建筑围起的鱼塘、东面可供游人休息庭廊。与锦绣馆相邻是一个出口，由此可进武候祠的三义庙，若沿右行则到好吃街。,成都，以浓浓郁的的休闲闲气质质而闻闻名。,。为,满满足成成都市市民,锦里广广场是是一个个节点点，牌牌坊，碑碣碣，窄窄桥，假山山，锦锦溪，三国国文化化墙，文臣臣廊，戏台台系列列和小小品，绿化化塑造造了一一个具具有观观赏性性的休休憩空空间，还能能通过过左侧侧开口口进入入武侯侯祠，也可可以在在好吃吃街，吃到到地道道小吃吃。,锦里广广场,分类,金额,单位,零售贩物,13.5,元/,天,餐饮,小吃,27.0,元/,天,酒吧,3.5,元/,天,锦里摊位租金,非物质文化遗产,0.0,元/,个摊位,/,月,一般民俗工艺品,2000.0,元/,个摊位,/,月,传统民俗工艺品,1000.0,元/,个摊位,/,月,四川省内,50-60%,四川省外,30%,成都本地客,10-20%,锦里,商,铺租金金,三、锦锦里古古街的的经营营现状状分析析,分类,面积范围,备注,一般零售商铺主力面积,13-20,特殊零售商铺,6、40、50、200,零售一般50以下，200商铺有展示功能,美食小吃,510,餐饮,160-1500,酒吧,80-1160,酒吧一般觃模65-80,座，,1160酒吧有迪厅,茶馆,450,食品,5-45,民间工艺摊位,1-3,分类,零售,餐饮,住宿,民间工艺品,其他,总,计,数量,20,42,1,28,5,96,比重,21%,44%,1%,29%,5%,100%,面积,840,4299,1500,26,99,6764,比重,12%,64%,22%,0%,1%,100%,备注：其他吨旅游服务、烟草、体验游戏。民间工艺主要是摊位。,分类,正餐,休闲餐饮,食品,美食小吃,酒吧,总,计,数量,1,2,7,23,9,42,比重,2%,5%,17%,55%,21%,100%,面积,1500,540,166,319,1774,4299,比重,35%,13%,4%,7%,41%,100%,备注：美食小吃部分是摊位。,锦里餐餐饮比比例,锦里店店铺中中主力力店比比重,分类,主力店,非主力店,摊位,总,计,数量,16,51,29,96,比重,17%,53%,30%,100%,面积,5928,836,-,6764,比重,88%,12%,-,100%,锦里主主力店店中业业态构构成,分类,零售,餐饮,住宿,民间工艺品,总,计,数量,3,12,1,0,16,比重,19%,75%,6%,0%,100%,面积,494,3934,1500,0,5928,比重,8%,66%,25%,0%,100%,备注：,餐饮,包,括正餐,、休闲,餐饮,、酒吧。,经营者者构,成,成,成都,本,本地经经营者者,94,%。,经营品品牌档档次构构成,成都自自创品品牌及及民间间工艺艺占,89%。,经营,产产品,构,构成,成都本本地产产品占占,82%。,观点1：,承租面面积、租金金、主主力庖庖构成,成等,各各项指指标均均反映映出,酒吧、茶馆等休闲餐饮唱家，是锦里,商业的,“主角”。,观点2：,民间工艺等文化品虽然吸引人，,单,靠民间工艺支撑,不,起锦里，要盈利还是靠,餐饮,、休闲业。,民间工艺文化品等，是锦里的形象亮点，但幵非盈利点。,锦里实质上是一条“文化唰戏、休闲盈利”,的商,业街。,观点3：,成都丰富的民间工艺及自创品牌是锦里“错位经营”的生命力源泉及核心竞争力。,锦里,能够持续发展有,赖于,成都文化产业自身“产业化、市场化”所带来的活力。因此，成都,的,文化产业是锦里产生,的,先决条件、生存,的,必要基础。,经营历历史分分析,据,史,料记载载，锦锦里是是西蜀蜀历,史,上最古古老、最具具,商,业气息息、极极其繁繁荣的的一条条街市市，早早在秦秦汉、三国国时期期便闻闻名全全国。然而而随着着年代代的久久进，其踪踪迹已已无处处可,寻,。锦里里,施,工前，是武武侯祠祠内北北侧一一块10多多亩的的土地地用来来堆放放建筑筑垃圾圾。2001年年武侯侯祠博博物馆馆为响响应市市委、市政政店大大力发发展文文化产产业的的号召召，斥斥资兴兴建了了锦里里民俗俗休闲闲街。锦里里作为为武侯侯祠博博物馆馆做大大做强强三国国文化化产业业,的,为民办办实亊亊项目目，历历经3年的的修建建，,于,2004年年10月31日日正式式对外外开放放。,经营环环境分分析,通过实实地考考察，发现现锦里里的成成功依依托了了武侯侯祠、南郊郊公园园这两两大,不,可多得得的资资源，通过过水系系设计计,与,绿化搭搭配，营造造出休休闲环环境，为锦锦里增增色,不,少。,四、,锦里,成功经经营优优势分分析,武侯祠祠价值值分析析,成都武侯侯祠为首,锦里,与,武侯祠东侧仅一墙,之,隔，而,且,除了主入口,之,外，锦里,在,武侯祠的东侧,与,北侧分别各有一个出入口互通，使武侯祠的游客可以便捷的,进,入锦里，从人流,动,线设计上将武侯祠每年上百万,的,游客有效导入锦里，为转化成锦里客流创造了条件。,南郊公园,园价值分分析,南郊公园园原系抗抗日将领领、中华华民国,南郊公园作为开放式公园，本身就是成都当地居民日常休憩社交的休闲场所，有相当多的本地居民汇聚二此喝茶、聊天、晒太阳，为锦里带来旺盛,的,人气。,经营产品品产业化化基础分分析,锦里销售售的民间间工艺品品，大多多,是,厂商生产产制作,，,民间工艺摊主有,许,多是省级国家级大师，例如：“树皮画”摊主李秋萍是四川省工艺美术大师，“金竹轩”老板是书法家周朝阳，“民乐坊”老板四川省一级民间艺术家。,经营管理理模式分分析,商,家末位淘汰制制度,对商家奖优罚罚劣、实行末末位淘汰。量量化考核总分分为10分，每月结算一一次。凡是超超过9.4分分的商家均符符,合,要求，而在9.4分以下下的最后3位位必须面对“惩罚”。两两个选择，要要么自行出街街，要么增加加房租。而对,对二前3名,，则给予减免免房租,的,奖励。,租金按营业额额收租,依据,商,家营业额,的,15%20%癿比例收收取租金。,据统计，从开街到2007年，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了40%，这也从侧面反映了整条街的综,合,经营水平至少上升了40%。,电子商务,模式融入锦里里古街,锦里开街5周周年，锦里民民俗贩物（）也应应运而生。锦锦里将零售功功能延伸到网网,络,空间，拓展了了销售渠道。为游客贩物物带来,购,物便利，也为为商家构造新新的收益模式式，更宣传了了锦里品牌，促,使,“工艺品,商,品化、礼品化化”，提升了了产品价值。,消费客源构成成分析,观点1：锦里里主要依靠外外地游客，除除“好吃街”的特色小吃吃等传统民俗俗节假日会吸吸引部分本地地人外，其它它板块如零售售等本地消费费相对较少。这反映出锦锦里（一期）是作为成都都一个旅游景景点为社会认认知。通常，旅游,商,业对其依托,的,旅游景点等级级和知名度,的,依赖程度较高高。,观点2：锦里里的外地游客客中以四川省省内游客为主主，反映出由由成都作为四四川省省会的的影响力,的,吸纳力，吸引引政务/商务务人士在公务务之余来锦里里休闲、消费费,，,成都,的,城市等级，对对锦里,的,发展,与,繁荣有密,不,可分,的关,联。,观点3：由,于,旅客的季节波波,动,性大是旅游商商业的发展瓶瓶颈，,所以,水岸锦里,二期,在经营业态、商品构成等等方面有明显显,的特色,，就是以休闲闲为主，迎,合,了成都人一贯贯的“慢、悠悠闲、爱耍”的民风，成成都本地人消消费所占比重重有所上升。锦里可以说说是一,种,适应市场,的,转型，从单纯纯,的,游客经济转型型成为“旅客客+居民”,的,复,合,经济。,消费能力分析析,民间工艺摊位位竟有标价18000元元的树皮画出出售，小幅画画通常是外国国人买走（因因为大幅,不,易携带），大大幅画通常是是被本地人买买去装,饰,家居,或,收藏。,小吃普遍量量少价高，价格通常常比外面翻翻番，做的的主要是游游客生意。尽管如此此，顾客仍仍,络绎不绝,，商家生意意还是相当当火爆。,序号,品类,商,铺名称,商,品,商,品价格（元/件）,1,旅游,纪,念品,锦绣馆,蜀锦、蜀绣,28068000,2,旅游,纪,念品,喜神坊,孙尚香金属书签,37,3,旅游,纪,念品,悠游三国大本营,锦里民俗打火机,3688,4,旅游,纪,念品,金竹轩,岳飞手书前后出师表,150,5,旅游,纪,念品,金竹轩,瓷胎竹编工艺品,60230,6,旅游,纪,念品,皮灯影,成都皮影制品,1801000,7,旅游,纪,念品,东情西韵,飣品,98680,8,旅游,纪念,品,中国红,飣品,2291490,9,旅游,纪,念品,书报亭,书籍,1247,10,旅游,纪,念品,民乐坊,乐器,1753580,11,四川特产,张飞牛肉,牛肉干,19360,12,四川特产,蜀涛,茶叶,16400,13,四川特产,汤长发,麻饼,4.580,14,服,饰,/鞋,尚蚕丝坊,蚕丝被,260800,15,服,饰,/鞋,夜郎,蜡染服飣,4598,16,服,饰,/鞋,锦里印象坊,主题T恤,68,17,服,饰,/鞋,绣花鞋,绣花鞋,25158,主力店引领领作用分析析,：,体验民俗工工艺，吸引引客流,锦里的两大大零售主力力,商家,：锦绣馆（蜀锦、蜀蜀绣）尚蚕蚕丝坊（真真丝手绘、真丝制品品），都是是兼具民俗俗特色,的,产业化能力力的民族工工艺。既是是,商店,、又是博物物馆、还是是体验中心心，锦绣馆馆有织锦大大师表演织织锦工艺、蚕丝坊有有蚕娘表演演蚕丝被制制作工艺，满足了游游客体验式式消费的需需求，延长,Thanks!,演讲完毕，谢谢观看看！,