商业地产销售返租回报计算方法

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商业地产销售返租回报计算方法（案例：好百年家居）,写在分享之前,在世联，都倡导“分享使人进步”，在世联的两个月，我获得了同事们分享所带给我的快乐，感激,ing,以下是本人要带给大家的快乐。,个人认为：在我们的项目策划与营销执行中，多少会涉及到“价格”或“经济测算”这一环节，然而，在对公司技术平台进行搜索中，发现对于策划部特别是我们代理二部可能都会涉及到的“回报率”这一课题少有研究，而实际上，虽然政府已对”返租销售“模式实施了禁令，但对于开发商，先租后售这种模式仍是可行的。故在其先行的招商中，对于主力商家或次主力商家，仍会谈到“租金”和今后的“售价”这一话题，仍会有“回报率”这一指标，这是其制定售价和租金及价格策略的依据。,下面就我自己所接触到关于商业地产“租金回报率”的测算方法这一问题以案例形式对大家作一个小小的分享，案例是唯一的，但方法是通用的，希望对大家的工作有所借鉴，权当为我司城市工商地产的研究添一片薄瓦。,（注：本人在这一方面也不是很精通，希望以后有机会一起探讨，至,少，回顾也是一种学习。）,一、案例背景介绍,家居主力商家：好百年,好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。,从,2002,起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积,3,万平方米）。,2004,年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过,4,万平方米。,未来,10,年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设,100,家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。,好百年的租用方式：,好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年,8%,的回报率向业主返还一定金额。,为了便于计算和具有代表性，我们先设定几个条件：（,1,）租期时间为,8,、,10,年计。（,2,）选定二层作为面积来计算（两层面积为,7000,计）（,3,）假设商场两层全部公开发售，并且达到,100%,的销售率。,二、制定经济分析的条件,三、租金计算,1,、计算方法说明：,根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：,实际销售总金额,-,回报客户的金额,+,好百年租金,-,不可预见费,=,纯销售额,其中：,实际销售总金额,是商场在实现,100%,销售的情况下获得的收益，包括各种费用。,回报客户的金额,是发展商每年按照,8%,的出租回报率在租期内付出的总金额；,好百年租金,是租期内发展商从好百年得到的总收益；,不可预见费,是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；,纯销售额,是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现,100%,销售的情况,下获得的收益。,以上公式用数字表示为：,销售均价,7000,销售均价,70008%,租期月租金,700012,租期销售均价,70003%,已知均价,7000,（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价）,假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：,一层,二层,销售均价,2.4,万元,/,1.2,万元,/,整体均价,1.8,万元,/,计算数据说明：,按照好百年租期为,8,年、,10,年分别计算相应的租金及销售均价；,不可预见费按照,8,年,2.5%,、,10,年,3%,计算。,前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年,12%,递增。,（为什么这样操作：略）,2,、计算过程：,第一种：按,8,年租期算：,将已知数据带入到公式中，得到：,销售均价,10000,销售均价,100008%8,月租金,10000123,月租金,1210000,（,1+12%,）,1,（,1,12%,）,5/1,（,1,12%,）,销售均价,100002.5%,2250010000,得出销售均价与月租金的关系方程式：,销售均价,53731,361,月租金,按照月租金从,50,元,/,到,100,元,/,的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保,证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照,2,：,1,的比例计算。）,计算结果为：,说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为,8,年总共所需的金额。,月租金,整体均价,一层均价,二层均价,租金收益,（万元）,回报金额,（万元）,需贴补的金额,（万元）,50,35681,47575,23787,4235,15985,11750,60,32071,42761,21381,5082,14368,9286,70,28461,37948,18974,5929,12751,6822,80,24851,33135,16567,6776,11133,4357,90,21241,28321,14161,7623,9516,1893,100,17631,23508,11754,8470,7899,-571,纯销售额,12950,由以上递增方式得出：每年租金表（元,/,）,前三年,第四年,第五年,第六年,第七年,第八年,70,78,88,98,110,123,80,90,100,112,126,141,90,101,113,126,142,159,100,112,125,140,157,176,第二种：按,10,年租期算：,月租金,整体均价,一层均价,二层均价,租金收益,（万元）,回报金额,（万元）,需贴补的金额,（万元）,50,55332,73776,36888,5985,30986,25001,60,45222,60296,30148,7182,25324,18142,70,35112,46816,23408,8379,19663,11284,80,25002,33336,16668,9576,14001,4425,18000,24000,12000,9576,10080,504,19500,26000,13000,9576,10920,1344,90,14892,19856,9928,10773,8340,-2433,18000,24000,12000,10773,10080,-693,19500,26000,13000,10773,10920,147,100,4782,6376,3188,11970,2678,-9292,纯销售额,12950,计算方法同上，则计算结果为：,分析说明：,租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。,好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。,知已知彼方能百战百胜，只有了解商家，我们才能为发展,商制定合适的价格，为其创造最大的利润，这是作为代理,策划者的本职工作。,路漫漫而修远，我们要学习的还太多，共免之。,