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,Code of this report|,1,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,新政后市,场,场表现及,后,后市预判,系,系列,流动性过,剩,剩下的房,地,地产市场,走,走势,本报告主,要,要观点,2010,年房地产,调,调控的主,基,基调是调,结,结构、抑,投,投机、控,风,风险、明,确,确责任，,目,目标是抑,制,制部分城,市,市房价上,涨,涨过快，,今,今年来调,控,控政策步,步,步加码，,在,在,4,月出台最,严,严厉的信,贷,贷政策后,9,月进一步,出,出台紧缩,政,政策。,市场对新,政,政的反应,如,如历次调,控,控一样，,出,出现了量,跌,跌价稳的,走,走势，政,策,策力度加,大,大但成交,量,量下跌幅,度,度要小于,上,上一轮调,控,控。其主,要,要原因是,目,目前国内,外,外流动性,泛,泛滥，通,胀,胀日趋严,重,重，大量,资,资金进入,楼,楼市和股,市,市，造成,了,了资产价,格,格的上涨,。,。同时开,发,发商资金,链,链也较为,宽,宽松，短,期,期内价格,下,下调压力,不,不大。,近期的加,息,息及两次,上,上调准备,金,金率，说,明,明未来一,段,段时间紧,缩,缩预期将,常,常态化，,同,同时也侧,面,面反应了,政,政府调控,房,房地产市,场,场的决心,异,异常坚决,，,，后市政,府,府或出台,进,进一步的,措,措施以巩,固,固调控效,果,果。开发,商,商应该注,意,意到各种,政,政策叠加,对,对成交量,的,的影响，,以,以及进入,加,加息通道,后,后需求的,变,变化，,进,进而做好,中,中长期资,金,金安排和,融,融资计划,。,。,本轮房地,产,产调控政,策,策回顾,新政后深,圳,圳房地产,市,市场表现,透过表象,看,看本质,深层次原,因,因剖析,政策预期,及,及后市展,望,望,2,1,4,3,2007,年,年来宏观,调,调控主脉,络,络,2007,2008,2009,2010,保持政策,的,的稳定,处理好,保持经济,平,平稳较快,发,发展,、,调整经济,结,结构,和,管理通胀,预,预期,三者之间,的,的关系,年初,：防通胀,，,，防过热,年中,：保经济,平,平稳发展,，,，控制物,价,价上涨过,快,快,第四季度,：全力保,经,经济增长,，,，保增长,、,、促内需,、,、调结构,，,，货币政,策,策改为适,度,度宽松,保增长、,扩,扩内需、,调,调结构、,惠,惠民生,低利率环,境,境，出台,多,多项经济,刺,刺激计划,，,，拉动内,需,需,提高宏观,调,调控水平,着力提高,政,政策的针,对,对性和灵,活,活性,处理好保,持,持经济平,稳,稳较快发,展,展、推动,结,结构调整,和,和管理好,通,通胀预期,的,的关系,房地产调,控,控政策方,向,向,2007,2008,2010,2009,政策平稳,政策先紧,后,后松,政策步,步,步加码,，,，逐步,收,收紧,政策宽,松,松，刺,激,激成交,，,，年底,收,收紧,停止核,准,准用于,购,购买土,地,地等用,途,途的房,企,企,IPO,提高土,地,地增值,税,税预征,税,税率,打击假,按,按揭、,假,假首付,、,、假房,价,价等行,为,为,减免房,地,地产交,易,易税收,如,如营业,税,税征收,年,年限改,为,为,2,年,支持自,住,住型需,求,求，首,套,套普通,住,住宅贷,款,款利率,下,下浮,30%,税收优,惠,惠收紧,，,，如营,业,业税征,收,收年限,改,改为,5,年,贷款政,策,策逐步,收,收紧,行政手,段,段强行,打,打压市,场,场需求,2010,年房地,产,产调控,主,主基调,：,：调结,构,构、抑,投,投机、,控,控风险,、,、明确,责,责任,1,月,11,日：“,国,国十一,条,条”,4,月,17,日：“,新,新国十,条,条”提,高,高二套,房,房贷门,槛,槛,9,月：双,限,限政策,调整供,应,应结构,对投资,投,投机性,需,需求采,取,取差别,化,化信贷,策,策略,严格开,发,发项目,资,资本金,要,要求,明确地,方,方政府,责,责任,二套房,贷,贷首付,款,款比例,不,不得低,于,于,50%,，贷款,利,利率不,得,得低于,基,基准利,率,率的,1.1,倍,大幅提,高,高第三,套,套及以,上,上房贷,首,首付和,利,利率水,平,平,暂停第,三,三套住,房,房贷款,首套房,贷,贷首付,提,提高至,3,成,二套房,贷,贷首付,比,比例至,少,少,4,成，利,率,率上浮,10%,各城市,纷,纷纷出,台,台限购,令,令，户,籍,籍家庭,限,限购,2,套住房,（,（或限,新,新购一,套,套住房,）,）,2010,年，由,中,中央主,导,导，自,上,上而下,的,的出台,了,了系列,调,调控房,价,价的措,施,施,大致可,以,以从三,个,个节点,看,看：,多重因,素,素作用,下,下，,4,月调控,政,政策虽,然,然严厉,但,但经过,短,短期消,化,化对市,场,场并没,有,有起到,预,预期作,用,用,因素一,1,因素二,2,因素三,3,因素四,4,地方政,府,府对调,控,控政策,执,执行力,度,度不够,市场流,动,动性过,剩,剩，投,资,资需求,旺,旺盛,通胀压,力,力，保,值,值资金,进,进入楼,市,市炒高,房,房价,经历了,09,年的市,场,场回暖,，,，开发,商,商资金,实,实力大,幅,幅提高,，,，抗风,险,险能力,增,增强，,价,价格坚,挺,挺,银行对,信,信贷政,策,策的执,行,行较为,宽,宽松,二套房,贷,贷政策,收,收紧后,，,，市场,上,上存在,多,多种规,避,避政策,的,的手段,调控步,步,步加码9,月,月以来,房,房地产,调,调控政,策,策一览,日期,发布方,名称,关键内容,2010,年,9,月,29,日,住建部、国土资源部、监察部,联合发文,要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。,2010,年,9,月,30,日,央行、银监会,关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到,30%,及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于,50%,、贷款利率不低于基准利率,1.1,倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房,2010,年,9,月,30,日,国税总局,关于调整房产契税个人所得税优惠政策的通知,一、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买,90,平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按,1%,税率征收契税。二、个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。对出售自有住房并在,1,年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税,2010,年,10,月,1,日,深圳人民政府,关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知,本市户籍家庭限购,2,套住房，能提供一年以上纳税证明和社保缴纳证明的非本市户籍家庭限购一套住房,2010,年,10,月,20,日,央行,加息,0.25,个百分点,2007,年,12,月来首次加息，金融机构一年期存款基准利率上调,0.25,个百分点，由现行的,2.25%,提高到,2.50%,；一年期贷款基准利率上调,0.25,个百分点，由现行的,5.31%,提高到,5.56%,；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。,2010,年,11,月,16,日,央行,提高存款准备金率,0.5,个百分点,大中型金融机构存款准备金率达到,17.5%,2010,年,11,月,29,日,央行,提高存款准备金率,0.5,个百分点,大中型既金融机构存款准备金率达到,18%,，创下历史新高,新一轮,调,调控政,策,策特点,本轮房,地,地产调,控,控的一,个,个明显,特,特点是,：,：调控,的,的手段,已,已经由,市,市场手,段,段为主,变,变为全,方,方位、,多,多部门,联,联合调,控,控，包,括,括传统,的,的市场,手,手段以,及,及自上,而,而下的,行,行政干,预,预。,VS,行政手,段,段,市场手,段,段,限购令,严格限,定,定购房,人,人的身,份,份，减,少,少市场,需,需求,限定购,房,房人购,买,买数量,限贷令,：,：停止,第,第三套,住,住房贷,款,款,问责地,方,方政府,，,，追究,政,政策执,行,行不力,之,之责任,提高准,备,备金率,加息,提高购,房,房贷款,利,利率,减少购,房,房住房,优,优惠,加大征,收,收市场,交,交易税,收,收,本轮房,地,地产调,控,控政策,回,回顾,新政后,深,深圳房,地,地产市,场,场表现,透过表,象,象看本,质,质,背后深,层,层次原,因,因,政策预,期,期及后,市,市展望,2,1,4,3,新政后，开,发,发商迅速陷,入,入深度观望,，,，市场新批,预,预售量急速,回,回落，回落,幅,幅度猛于,415,调控后,10,月新批预售,项,项目从高峰,25,个下降至,8,个，环比下,降,降,68%,；新增供应,面,面积环比,9,月下跌,71%,。而根据数,据,据显示，,415,调控后，,5,月市场新批,预,预售项目及,新,新批预售面,积,积两指标环,比,比回落,44%,和,55%,2010,年各月新批,预,预售项目个,数,数,2010,年各月新批,预,预售面积（,平,平米）,数据来源：,中,中原地产数,据,据平台,新开盘项目,的,的成交率及,整,整体市场成,交,交量两指标,均,均出现明显,下,下滑,但下滑的幅,度,度少于,415,调控后,10,月新开盘项,目,目成交率急,速,速下滑至,35%,，与此同时,，,，,10,月整体市场,成,成交量也出,现,现明显下滑,10,月成交面积,环,环比,9,月份下滑,36%,；而据数据,显,显示，,415,调控后，市,场,场新开盘项,目,目成交率为,30%,，成交量环,比,比则下跌,49%,。,2010,年各月开盘,成,成交率,数据来源：,中,中原地产数,据,据平台,2010,年各月开盘,成,成交量,从新增供求,比,比来看，本,轮,轮调控后，,开,开发商的观,望,望情绪甚于,415,调控后，而,市,市场需求层,面,面的表现则,较,较,415,调控后乐观,一手房市场,新,新增供求比,（,（套数）,一手房市场,新,新增供求比,（,（面积）,数据来源：,中,中原地产数,据,据平台,10,月市场新增,供,供求下滑至,平,平衡线,1,以下，而,4.15,调控后新增,供,供求比则超,过,过,1.5,10,月全市价格,仍,仍上涨,7%,，一手房市,场,场处于调整,后,后价涨量跌,的,的状态,数据来源：,深,深圳市国土,资,资源与房地,产,产管理局。,与,4,月份调控后,，,，价格马上,出,出现下跌不,一,一样，,10,月份全市实,现,现成交均价,21216,元,/,平米，环比,9,月上涨了,7%,
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