房地产企业项目运营管理培训教程

单击此处编辑母版标题样式,141,单击此处编辑母版标题样式,房地产企业项目运营管理,房地产企业卓越管理系列之,现实的案,例,例,繁荣与危,机,机，距离,如,如此之近,A,公司基本,情,情况,业绩增长,国内一线,城,城市小有,名,名气的房,地,地产开发,为,为主业的,集,集团公司,，,，成立于,1997,年,相继开发,了,了市中心,核,核心区,7,个住宅类,项,项目、,2006,年进入多,项,项目同时,开,开发（,3,个以上）,，,，截止到,2007,年底，总,开,开发量将,达,达到,500,万平方米,2007,年底，已,经,经发展为,拥,拥有总资,产,产近,60,亿元，涵,盖,盖房地产,开,开发、物,业,业管理、,商,商贸代理,、,、综合投,资,资业务的,大,大型集团,企,企业,2007,年,A,股,IPO,方案报证,监,监会、准,备,备上发行,委,委审批（,但,但,10,月被迫暂,停,停）,1999,年,-2007,年：销售,收,收入复合,增,增长率,40%,、总资产,复,复合增长,率,率,67%,A,公司的快,速,速发展与,行,行业的景,气,气行情一,致,致,但是，公,司,司在进入,多,多项目同,时,时开发之,后,后，管理,矛,矛盾逐渐,凸,凸现、项,目,目实施中,的,的问题大,量,量出现,项目指标,几,几乎全面,下,下滑,管理矛盾,总部和项,目,目定位不,清,清晰，“,有,有些工作,总,总部和项,目,目抢着干,，,，有些工,作,作又都等,着,着干”,大,量,量,新,新,员,员,工,工,对,对,专,专,业,业,和,和,文,文,化,化,的,的,稀,稀,释,释,，,，,各,各,个,个,项,项,目,目,的,的,操,操,作,作,水,水,平,平,差,差,异,异,很,很,大,大,、,、,完,完,全,全,依,依,赖,赖,于,于,项,项,目,目,经,经,理,理,的,的,能,能,力,力,失,败,败,的,的,教,教,训,训,在,在,多,多,个,个,项,项,目,目,同,同,时,时,出,出,现,现,“,我,我,们,们,做,做,了,了,十,十,年,年,房,房,地,地,产,产,，,，,最,最,大,大,的,的,问,问,题,题,不,不,是,是,不,不,知,知,道,道,怎,怎,么,么,做,做,项,项,目,目,，,，,而,而,是,是,不,不,知,知,道,道,如,如,何,何,管,管,理,理,项,项,目,目,、,、,尤,尤,其,其,是,是,同,同,时,时,管,管,理,理,多,多,个,个,项,项,目,目,”,”,总,经,经,理,理,2008,年,，,，,受,受,整,整,体,体,行,行,业,业,状,状,况,况,的,的,影,影,响,响,，,，,A,公,司,司,可,可,谓,谓,“,“,流,流,年,年,不,不,利,利,”,”,，,，,多,多,方,方,面,面,的,的,问,问,题,题,接,接,踵,踵,爆,爆,发,发,由,于,于,异,异,地,地,项,项,目,目,始,始,终,终,控,控,制,制,不,不,力,力,，,，,在,在,开,开,发,发,了,了,一,一,期,期,7.6,万,平,平,米,米,住,住,宅,宅,之,之,后,后,停,停,工,工,，,，,寻,寻,求,求,出,出,让,让,近,8,万,计,计,划,划,在,在,07,年,下,下,半,半,年,年,销,销,售,售,的,的,项,项,目,目,，,，,由,由,于,于,项,项,目,目,计,计,划,划,延,延,迟,迟,，,，,08,年,5,月,才,才,陆,陆,续,续,达,达,到,到,销,销,售,售,条,条,件,件,，,，,销,销,售,售,价,价,格,格,（,（,均,均,价,价,）,）,从,从,07,年,预,预,期,期,的,的,1.8,万,，,，,调,调,整,整,到,到,1.35,万,，,，,账,账,面,面,“,“,损,损,失,失,”,”,3.6,亿,由,于,于,08,年,银,银,行,行,信,信,贷,贷,控,控,制,制,和,和,自,自,身,身,项,项,目,目,销,销,售,售,不,不,利,利,，,，,公,公,司,司,现,现,金,金,流,流,非,非,常,常,紧,紧,张,张,，,，,本,本,地,地,一,一,个,个,项,项,目,目,也,也,被,被,迫,迫,停,停,工,工,(,项,目,目,总,总,经,经,理,理,离,离,职,职,),管,理,理,矛,矛,盾,盾,突,突,出,出,，,，,06,年,后,后,空,空,降,降,高,高,管,管,全,全,部,部,离,离,职,职,或,或,辞,辞,退,退,在一,个,个繁,荣,荣的,市,市场,背,背景,下,下，,糟,糟糕,的,的项,目,目运,营,营管,理,理仅,仅,仅意,味,味着,“,“少,一,一点,儿,儿、,晚,晚一,点,点儿,、,、难,受,受一,点,点儿,”,”；,而,而当,行,行业,回,回归,到,到最,基,基本,的,的商,业,业逻,辑,辑之,后,后，,一,一个,失,失败,的,的项,目,目运,营,营管,理,理也,许,许意,味,味着,死,死亡,中国,房,房地,产,产企,业,业的,生,生命,力,力和,抗,抗风,险,险能,力,力也,许,许并,没,没有,我,我们,现,现在,感,感觉,得,得如,此,此良,好,好！,“潮,水,水退,去,去的,时,时候,，,，才,知,知道,谁,谁在,裸,裸泳,”,”,我们,的,的困,惑,惑,A,公司,的,的疑,惑,惑与,问,问题,其,其实,在,在很,多,多企,业,业普,遍,遍存,在,在，,A,公司的困,境,境也许我,们,们正在或,是,是即将一,样,样面对,房地产企,业,业,如何控制,项,项目目标,的,的达成,(,进度控制,质量控制,风险控制,),，尤其是,多,多项目同,时,时运作,如何实现,管,管理复制,，,，复制项,目,目的成功,经,经验,避免项目,的,的潜在风,险,险和失败,重,重现,如何使项,目,目管理更,有,有效（多,快,快好省稳,）,）,如何快速,推,推进规范,化,化和标准,化,化？,赛普咨询,如何能有,效,效推进流,程,程体系,如何提升,咨,咨询的价,值,值,如何在短,期,期内帮助,客,客户迅速,提,提升项目,管,管理能力,，,，简单、,有,有效、快,速,速,找到管理,变,变革的切,入,入点,一整套对,项,项目如何,管,管理的方,法,法论及配,套,套工具,今天，我,们,们就试图,在,在“如何,管,管理项目,”,”方面进,行,行一些探,讨,讨,房地产企,业,业项目运,营,营管理,2009,年,02,月,通过今天,的,的研讨，,我,我们可以,了,了解到,一、是什,么,么？,房地产企,业,业“项目,运,运营管理,”,”的概念,及,及核心内,容,容,二、如何,做,做？,解析房地,产,产企业的,“,“项目运,营,营管理”,构,构建实务,三、可以,做,做什么？,“战略导,向,向型项目,运,运营管理,”,”理念的,提,提出,关于“项,目,目运营管,理,理”,一、是什,么,么？,房地产企,业,业“项目,运,运营管理,”,”的概念,及,及核心内,容,容,二、如何,做,做？,解析房地,产,产企业的,“,“项目运,营,营管理”,构,构建实务,三、可以,做,做什么？,“战略导,向,向型项目,运,运营管理,”,”理念的,提,提出,什么是“,运,运营管理,”,”,运营,西方学者,把,把有形产,品,品的生产,称,称为 “,production”,或“,manufacturing”,，而将提,供,供服务的,活,活动称为,“,“,operations”,；现在的,趋,趋势是将,两,两者均,称,称为 “,operations,即运营”,运营管理,就是对“,运,运营活动,”,” 的规,划,划、控制,和,和评估，,是,是与产品,生,生产和服,务,务提供密,切,切相关的,各,各项,管理工作,的总称。,输入,输出,资源,(,社会规则,),许可,有形产品,服务,运营活动,运营管理,运营战略,、,、新产品,开,开发、产,品,品设计、,采,采购供应,、,、生产制,造,造、产品,配,配送直至,售,售后服务,规划,/,控制和评,估,估,运营,房地产企,业,业的”运,营,营管理”,，,，主要是,对,对项目开,发,发活动的,规,规划、控,制,制和评估,住宅,/,写字楼,/,商铺,/,酒店,物业服务,/,管理服务,/,生活服务,运营活动,运营管理,经营权,取得,产品计划,产品设计,产品,生产,产品,销售,产品交付,与服务,一般意义,的,的运营活,动,动,房地产开,发,发的运营,活,活动,项目取得,项目策划,项目实施,营销管理,产品交付,为达成项,目,目开发所,必,必须完成,的,的：成本,/,采购,/,外部程序,人力,/,资金,/,土地开发,经,经营权,运营管理,究竟包含,哪,哪些内容,？,？,输入,输出,运营,方案,设计,施工图,设计,龙湖运营,管,管理中心,的,的7项内,容,容（2009年进,行,行了调整,七巧,板,板）,讨,论,论,:,您认为您,所,所在公司,的,的是否有,必,必要成立,运,运营管理,部,部？,如果成,立,立运营,管,管理部,，,，您认,为,为该部,门,门的职,能,能应该,包,包含哪,些,些？,我们对,房,房地产,企,企业项,目,目运营,管,管理的,理,理解,房地产,企,企业“,项,项目运,营,营管理,”,”,本质应,该,该是是,贯,贯穿于,项,项目开,发,发各个,环,环节的,管,管理行,为,为，对,各,各个开,发,发环节,的,的共性,管,管理行,为,为,构成了,“,“项目,运,运营管,理,理”的,核,核心内,容,容,房地产价值链,ACTION n,ACTION 03,ACTION 02,ACTION 01,输出,输入,成果标准体系,流程管理体系,计划管理体系,决策,(,会议,),体系,项目评估管理,项目评估体系,输出,输入,输出,输入,输出,输入,输出,输入,信息管理,信息管理体系,我们对,房,房地产,企,企业项,目,目运营,管,管理的,定,定义:,三,三大,功,功能、,六,六大体,系,系,“项目,运,运营管,理,理”有,别,别与“,项,项目开,发,发业务,活,活动”,和,和相关,的,的“专,业,业活动,”,”，主,要,要表现,为,为对各,个,个项目,活,活动的,规,规划、,控,控制和,评,评估,规 划,控 制,评 估,Q,C,T,P,A,计划管理体系,成果管理体系,决策会议体系,流程管理体系,项目评价体系,工具和,手,手段,信息管,理,理,回顾：,龙,龙湖,“,“运营,管,管理体,系,系”的7项内,容,容,龙湖的,”,项目运,营,营管理,”,包括了,专,专业管,理,理和运,营,营管理,两,两个平,台,台的部,分,分职能,项目运,营,营管理,的,的重要,性,性日益,受,受到房,地,地产企,业,业的关,注,注,华远,-,运营管理部（,04,年成立计划信息部，,06,年更名）,首创,-,运营管理中心（,04,年成立，偏成本管理，,05,年职能调整）,世茂,营运管理部（,06,年成立）,华润运营管理部（,07,年成立）,综合计划管理（含中期规划）,部门绩效评价,流程管理,公司制度管理,战略管理,项目运营管理,客户满意度管理,销售定价管理,项目经营开发计划管理,项目实施检察管理,合作供应商管理,业务流程体系管理,信息化管理,组织管理,计划管理,资本运作与管理,商业经营管理,流程建设与管理,信息化管理,案例：,沿,沿海集,团,团2007年,“,“推进,项,项目运,筹,筹管理,、,、项目,加,加速战,略,略”的,前,前后对,比,比,项目提,速,速，项,目,目开发,里,里程碑,节,节点（,按,按时）,完,完成率,较,较,06,年,度,度,提,提,升,升,45%,。,8,个,项,项,目,目,按,按,期,期,竣,竣,工,工,，,，,竣,竣,工,工,面,面,积,积,80.5,万,平,平,米,米,，,，,较,较,06,年,度,度,上,上,升,升,70%,。,序号,07,年度实现竣工项目,备注,1,华南项目,1,期,2,华南项目,2,期,3,华中项目一：,1,期,4,华中项目二：,3,期,从开工到竣工,9,个月,5,华北项目一：,5,期,从开工到竣工,14,个月,6,华北项目一：,3,期,从开工到竣工,19,个月,7,东北项目：,6,期,8,华东项目,1,期,一,、,、,是,是,什,什,么,么,？,？,房,地,地,产,产,企,企,业,业,“,“,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,”,”,的,的,概,概,念,念,及,及,核,核,心,心,内,内,容,容,二,、,、,如,如,何,何,做,做,？,？,解,析,析,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,的,的,“,“,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,”,”,构,构,建,建,实,实,务,务,三,、,、,可,可,以,以,做,做,什,什,么,么,？,？,“,战,战,略,略,导,导,向,向,型,型,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,”,”,理,理,念,念,的,的,提,提,出,出,回,顾,顾,：,：,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,的,的,三,三,大,大,功,功,能,能,、,、,六,六,大,大,体,体,系,系,P-,流,程,程,管,管,理,理,体,体,系,系,T-,计,划,划,管,管,理,理,体,体,系,系,Q-,成,果,果,管,管,理,理,体,体,系,系,C-,决,策,策,会,会,议,议,体,体,系,系,A-,项,目,目,评,评,价,价,体,体,系,系,I-,信,息,息,管,管,理,理,体,体,系,系,房,地,地,产,产,企,企,业,业,构,构,建,建,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,体,体,系,系,整,整,体,体,框,框,架,架,强,化,化,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,项,项,目,目,运,运,营,营,效,效,能,能,，,，,搭,搭,建,建,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,平,平,台,台,，,，,策,策,划,划,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,体,体,系,系,，,，,协,协,助,助,企,企,业,业,全,全,面,面,掌,掌,握,握,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,的,的,方,方,法,法,论,论,和,和,工,工,具,具,目标,原则,方法,战略,导,导向,原,原则,精,精,简,简高,效,效原,则,则,分,分级,管,管理,原,原则,系,系,统,统协,同,同原,则,则,组织,保,保证,，,，搭,建,建平,台,台,基于,流,流程,活,活动,的,的深,入,入分,析,析，,系,系统,规,规划,六,六大,体,体系,，,，设,计,计有,序,序执,行,行的,制,制度,保,保障,体,体系,流程,管理,计划管理,会议管理,信息管理,项目评估,成果管理,基于,流,流程,活,活动,分,分析,体系,策,策划,执行,保,保障,体,体系,项目,运,运营,管,管理,之,之,组织,管,管理,房地,产,产企,业,业运,作,作管,理,理的,四,四个,平,平台,资源管理平台,专业管理平台,项目运营管理平台,资金资源,人力资源,品牌资源,信息资源,供应商资源,公共关系资源,产品及设计管理,技术管理,成本管理,采购管理,营销管理,客户服务管理,P-,流程管理体系,T-,计划管理体系,Q-,成果管理体系,C-,决策会议体系,A-,项目评价体系,I-,信息管理体系,项目开发运作平台,项目取得,项目策划,施工图设计,项目实施,营销管理,产品交付,为达成项目开发所必须完成的：成本,/,采购,/,外部程序,方案设计,获取并整合核心资源，为项目开发提供最基本的资源保障,基于战略，规划核心竞争力，设计项目开发模式，研究并提供方法、标准、支持,为保证项目目标所进行的监督、控制、评估活动（而非开发环节的操作性活动）,案例,分,分析,：,：万,科,科的,项,项目,运,运营,平,平台,总经理,总经理办公室,财务管理部,项目部,项目部,万科的项目运营管理平台,项目评价（考核）：,集团层面,-,项目运营委员会（财务管理部牵头），季度,+,年度,城市公司层面,-,总办牵头负责，季度,+,年度,信息化管理：,集团层面,-,07,年成立流程信息部，之前总裁办公室负责,城市公司层面,-,总经理办公室,流程管理：,集团层面,-,07,年成立流程信息部，之前各部门按职能各自管理,城市公司层面,-,总经理办公室,计划管理：,集团层面,-,项目运营委员会（财务管理部牵头）,城市公司层面,-,计划管理的职能由片区总牵头、总办审核和职能管理，财务管理部编制项目运营计划与集团财务管理部对接,决策会议和成果管理,，集团尚无专门的职能管理部门，主要靠各专业的标准化、相关的决策制度决定,万科,集,集团,运,运营,平,平台,的,的特,点,点,投,投资,控,控制,型,型,总部功能定位,运营监管重点,运营管理部门,投资控制型,主要关注项目是否满足投资意愿、以及当年度财务表现；几乎不介入项目的具体开发,-,战略采购除外,项目运营委员会（财务牵头）,流程信息部,投资决策会,项目运营计划（全期,+,各年度），季度评价,案例,分,分析,：,：龙,湖,湖的,项,项目,运,运营,平,平台,(ProjectManagementOffice),地区,公,公司,项,项目,运,运营,决,决策,机,机构,。,。,PMO,最高,负,负责,人,人（,主,主持,人,人）,：,：区,域,域公,司,司总,经,经理,。,。当,PMO,其他,成,成员,之,之间,不,不能,达,达成,共,共识,、,、不,能,能实,现,现相,互,互承,诺,诺、,资,资源,不,不能,完,完成,相,相互,支,支持,和,和配,置,置时,，,，由,PMO,最高,负,负责,人,人作,最,最后,的,的决,定,定。,PMO,召集,人,人：,是,是地,区,区公,司,司项,目,目管,理,理的,总,总牵,头,头人,，,，也,是,是,PMO,会议,召,召集,人,人，,通,通常,也,也兼,任,任地,区,区公,司,司项,目,目计,划,划运,营,营专,员,员、,定,定义,地,地区,知,知识,管,管理,员,员，,其,其权,限,限职,责,责将,在,在集,团,团的,PMO,系统和知,识,识管理体,系,系中。,PMO,的运作形,式,式：主要,是,是由各种,PMO,会议组成,。,。,集团总经理,集团运营发展部,集团人力资源行政部,集团财务部,集团公共事务部,集团战略品牌部,集团运营中心,区域总经理,区域总经理,区域总经理,投资,发展,研发,设计,工程,管理,造价,管理,营销,管理,计财,管理,人资,行政,商运,管理,物业,管理,研发,经理,工程,经理,成本,经理,营销,经理,地区,PMO,项目,负责人,某标杆运,营,营体系,通,通过,PMO,协调,总部功能定位,运营监管重点,运营管理部门,项目监管型,不介入项目的具体开发,-,战略采购除外；监管重点除涵盖投资控制型内容外，还关注重要的项目决策点（如方案、营销总案等）,管理委员会（战略运营部之运营中心（,3,人）承担日常职责）,战略运营部之运营中心（投资跟踪评价,+,项目计划,+,流程,+,信息化,+,知识管理等）,项目计划（全期,+,各年度），月度简报,关键成果标准管理,+,决策会议管理,+,知识管理,龙湖运营,平,平台的特,点,点,项目监控,型,型,案例分析,：,：华远的,项,项目运营,平,平台,华远的本,地,地项目管,理,理模式是,“,“平衡矩,阵,阵式”,项目部负,责,责工程实,施,施（含施,工,工图），,专,专业部门,的,的协调，,主,主要依靠,项,项目总监,运营管理,部,部：计划,管,管理,+,流程管理,+,信息化管,理,理，其中,计,计划的编,制,制、协调,职,职能发挥,较,较为明显,总部功能定位,运营监管重点,运营管理部门,项目操作型,矩阵式，项目部负责工程施工，专业部门配合；监管重点除涵盖项目监控型内容外，更多关注过程计划的细化编制、协调等,公司高层项目总监组成项目管理核心层,运营管理部（计划管理,+,流程管理,+,信息化管理，其中计划的编制、协调职能发挥较为明显）,项目计划（全期,+,各年度），总部组织；执行计划（月度），总部协调并审批,深入到项目操作层面,流程责权设计,+,主要决策,+,专业操作系统,华远总部,运,运营平台,的,的特点,项目操作,型,型,对三类项,目,目运营管,理,理模式的,总,总结,项目操作,型,型,项目监管,型,型,投资监控,型,型,操作项目,华远,监管项目,龙湖,投资项目,万科,职责分工,运营控制,型,型,总部项,目,目部项,目,目公司，,项,项目管理,模,模式多职,能,能制或矩,阵,阵制,管控特点,运营控制,型,型（弱价,值,值链控制,）,）或战略,控,控制型,总部城,市,市公司,职责分工,投资决策,计划编制,监,监控,+,业务决策,+,成果标准,项目操作,运营管理,重点,投资决策,计划规划,监,监控,+,业务决策,+,成果标准,投资决策,计划审批,监,监控,战略管控型,或,或投资管控,型,型,总部城市,公,公司或三级,架,架构,职责分工,健全完善执,行,行保障体系,，,，计划的组,织,织编制、协,调,调、督办职,能,能比较突出,常见的职能,承,承担部门,总,总办、工,程,程管理部或,单,单独成立运,营,营管理部,运营管理,部门特点,健全计划,监,监控机制,、,、提高项,目,目决策质,量,量和效果,、,、健全信,息,息上报机,制,制,常见职能,承,承担部门,总办、运,营,营管理部,（,（较少在,工,工程系统,）,）,建立项目,投,投资跟踪,评,评价系统,，,，通过计,划,划监控实,现,现项目投,资,资目标以,及,及当年度,的,的财务表,现,现,常见职能,承,承担部门,财务管理,部,部、投资,管,管理部,企业在构,建,建项目运,营,营平台时,需,需关注几,个,个问题,管控思路,决,决定了总,部,部的功能,和,和项目运,营,营管理模,式,式,项目运营,管,管理模式,决,决定运营,管,管理的职,能,能和管理,深,深度,职能和管,理,理深度决,定,定了由哪,个,个部门承,担,担更适合,但无论怎,么,么设置运,营,营管理部,门,门，我们,都,都应该意,识,识到运营,管,管理部门,不是一个,负,负责某一,方,方面专职,业,业务的职,能,能部门（,不,不是第二,个,个工程管,理,理部或第,二,二个总经,理,理办公室,）,），它是,公,公司决策,层,层的参谋,和,和智囊,总是站在,公,公司层面,、,、战略的,高,高度，运,用,用标准化,运,运营管理,体,体系，从,全,全面经营,管,管理的角,度,度来发现,问,问题、分,析,析问题并,协,协调相关,职,职能部门,或,或项目公,司,司提出解,决,决问题的,建,建议,是一个定,规,规则、搭,平,平台、管,计,计划、促,纠,纠偏的工,作,作团队,是衔接宏,观,观战略目,标,标和微观,项,项目实施,的,的纽带,项目运营,管,管理之,流程管理,流程分析,是,是构建房,地,地产企业,项,项目运营,体,体系的基,础,础,基于流程活动的深入分析，系统规划六大体系，设计有序执行的制度保障体系,流程,管理,计划管理,会议管理,信息管理,项目评估,成果管理,基于流程活动分析,体系策划,执行保障体系,流程分析,是,是构建房,地,地产企业,项,项目运营,体,体系的基,础,础,业务活动,（具有矢量属性）,输 入,输 出,业务活动,绩,效,效,评,评,估,估,从,工,工,作,作,流,流,的,的,角,角,度,度,看,看,，,，,各,各,个,个,相,相,对,对,独,独,立,立,活,活,动,动,之,之,间,间,耦,耦,合,合,，,，,需,需,要,要,“,“,控,控,制,制,”,”,或,或,曰,曰,“,“,启,启,动,动,”,”,，,，,在,在,日,日,常,常,管,管,理,理,中,中,常,常,常,常,体,体,现,现,为,为,“,“,决,决,策,策,”,”,从,工,工,作,作,流,流,的,的,角,角,度,度,看,看,，,，,每,每,一,一,项,项,业,业,务,务,活,活,动,动,是,是,一,一,个,个,矢,矢,量,量,，,，,具,具,有,有,两,两,方,方,面,面,要,要,素,素,，,，,即,即,方,方,向,向,和,和,量,量,度,度,；,；,方,方,向,向,是,是,紧,紧,前,前,/,紧,后,后,节,节,点,点,，,，,量,量,度,度,是,是,时,时,间,间,回,顾,顾,流,流,程,程,分,分,析,析,是,是,构,构,建,建,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,项,项,目,目,运,运,营,营,体,体,系,系,的,的,基,基,础,础,房,地,地,产,产,企,企,业,业,“,“,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,”,”,本,质,质,应,应,该,该,是,是,是,是,贯,贯,穿,穿,于,于,项,项,目,目,开,开,发,发,各,各,个,个,环,环,节,节,的,的,管,管,理,理,行,行,为,为,，,，,对,对,各,各,个,个,开,开,发,发,环,环,节,节,的,的,共,共,性,性,管,管,理,理,行,行,为,为,构,成,成,了,了,“,“,项,项,目,目,运,运,营,营,管,管,理,理,”,”,的,的,核,核,心,心,内,内,容,容,房,地,地,产,产,价,价,值,值,链,链,ACTION n,ACTION 03,ACTION 02,ACTION 01,输出,输入,成果标准体系,流程管理体系,计划管理体系,决策,(,会议,),体系,项目评估管理,项目评估体系,输出,输入,输出,输入,输出,输入,输出,输入,信息管理,信息管理体系,专,题,题,研,研,究,究（,此,此,部,部,分,分,未,未,来,来,得,得,及,及,好,好,好,好,做,做,仍,待,待,完,完,善,善,）,）,赛,普,普,对,对,国,国,内,内,房,房,地,地,产,产,企,企,业,业,开,开,发,发,流,流,程,程,的,的,研,研,究,究,设,计,计,配,配,合,合,采,购,购,策,策,划,划,、,、,总,总,包,包,监,监,理,理,招,招,标,标,地,质,质,勘,勘,查,查,、,、,七,七,通,通,一,一,平,平,、,、,施,施,工,工,准,准,备,备,及,及,桩,桩,基,基,等,等,工,工,程,程,施,施,工,工,项,目,目,论,论,证,证,阶,阶,段,段,项,目,目,策,策,划,划,阶,阶,段,段,方,案,案,设,设,计,计,阶,阶,段,段,工,程,程,管,管,理,理,阶,阶,段,段,项,目,目,取,取,得,得,主,体,体,结,结,构,构,开,开,工,工,开,盘,盘,销,销,售,售,入,伙,伙,竣,工,工,产,品,品,交,交,付,付,阶,阶,段,段,项,目,目,发,发,展,展,营,销,销,设,计,计,工,程,程,采,采,购,购,组,织,织,项,项,目,目,论,论,证,证,项,目,目,取,取,得,得,市,场,场,调,调,研,研,初,步,步,项,项,目,目,定,定,位,位,规,划,划,要,要,点,点/,规,规,划,划,草,草,案,案,项,目,目,定,定,位,位,概,念,念,规,规,划,划,设,设,计,计,项,目,目,营,营,销,销,总,总,案,案,、,、,项,项,目,目,推,推,广,广,方,方,案,案,策,策,划,划,销,售,售,前,前,准,准,备,备,（,（,含,含,前,前,期,期,客,客,户,户,积,积,累,累,）,）,方,案,案,设,设,计,计,扩,初,初,设,设,计,计,施,工,工,图,图,设,设,计,计,主,体,体,结,结,构,构,施,施,工,工,至,至,具,具,备,备,预,预,售,售,条,条,件,件,工程,施,施工,至,至竣,工,工验,收,收,销售,及,及入,伙,伙配,合,合,工程,施,施工,配,配合,、,、销,售,售配,合,合及,入,入伙,配,配合,销售,事,事务,管,管理,成本,前期,成,成本,估,估算,测算,设计,阶,阶段,成,成本,控,控制,及,及测,算,算、,形,形成,控,控制,性,性目,标,标成,本,本确,定,定,合约,框,框架,动态,成,成本,管,管理,工程,实,实施,阶,阶段,的,的成,本,本管,理,理,结算,产品,交,交付,管,管理,入住,事,事务,管,管理,客服,战略,用地,规,规划,许,许可,证,证,国有,土,土地,使,使用,证,证,规划,许,许可,证,证,开工,许,许可,证,证（,基,基,础,础提,前,前施,工,工报,建,建）,办理,房,房地,产,产预,售,售许,可,可证,产权,初,初始,登,登记,工,程施,工,工配,合,合,物业,方,方案,策,策划,、,、设,计,计配,合,合、,物,物业,公,公司,选,选聘,销售,配,配合,工程,条,条件,评,评估,投资,估,估算,投资,目,目标,执,执行,监,监控,项目,计,计划,动,动态,管,管理,项目,后,后评,估,估,项目,运,运营,策,策划,（含,项,项目,计,计划,）,）,景观,/,精装,专,专项,设,设计,、,、部,品,品策,划,划,初设,-,施工,图,图阶,段,段,内部,立,立项,项目,策,策划,会,会,方案,评,评审,会,会,销售,管,管理,阶,阶段,VAC,模型,赛普,总,总结,的,的房,地,地产,开,开发,基,基本,模,模式,（,（,7,阶段,、,、,7,专业,、,、,53,个关,键,键活,动,动,/,节点）,阶段,1,项目,投,投资,论,论证,阶,阶段,PD,（,Project-development,）,阶段,2,项目,策,策划,阶,阶段,PS,（,Project-scheme,）,阶段,3,方案,设,设计,阶,阶段,（,scheme-design,）,阶段,4,初设,-,施工,图,图阶,段,段,ED&CD,（,extended,preliminary-design&construction-drawing-design,）,阶段,5,销售,管,管理,阶,阶段,M&S,（,Market&salesmanagement,）,阶,段,段,6,工,程,程,管,管,理,理,阶,阶,段,段,CEM,（,Construction-Engineeringmanagement,）,正,负,负,0,示,范,范,区,区,开,开,放,放,达,预,预,售,售,条,条,件,件,结,构,构,封,封,顶,顶,项,目,目,亮,亮,相,相,首,次,次,工,工,地,地,开,开,放,放,日,日,竣,工,工,验,验,收,收,(,前,有,有,园,园,林,林,市,市,政,政,精,装,装,),阶段,7,产品,交,交付,阶,阶段,PD,（,Productdelivery,）,内部,验,验收,模拟,验,验收,物业,移,移交,集中,入,入住,资产,移,移交,项目,后,后评,估,估,两个,会,会议,:,1,、项,目,目交,付,付方,案,案评,审,审会,2,、项,目,目后,评,评估,会,会议,赛普,对,对房,地,地产,关,关键,活,活动,的,的研,究,究,房地,产,产项,目,目开,发,发关,键,键活,动,动分,析,析表,专题,研,研究,国内,房,房地,产,产企,业,业流,程,程管,理,理的,三,三个,阶,阶段,房地,产,产企,业,业流,程,程管,理,理的,三,三个,阶,阶段,现阶,段,段，,30%,以上,的,的企,业,业没,有,有达,到,到模,块,块化,的,的规,范,范管,理,理，,70,以,上,上企,业,业没,有,有达,到,到协,同,同管,理,理阶,段,段，,而,而一,些,些标,杆,杆房,地,地产,企,企业,已,已经,开,开始,进,进入,流,流程,的,的效,能,能管,理,理阶,段,段,第一,次,次跨,越,越,从,从,模,模块,管,管理,到,到协,同,同管,理,理,房地,产,产企,业,业的,规,规范,化,化管,理,理，,常,常常,是,是从,专,专业,线,线的,自,自发,性,性规,范,范化,开,开始,的,的，,解,解决,了,了“,从,从无,序,序到,有,有序,”,”的,基,基本,问,问题,，,，但,仍,仍远,远,远不,能,能满,足,足房,地,地产,项,项目,开,开发,的,的业,务,务特,点,点,设计管理,规定,成本管理,规定,工程管理,规定,采购管理,规定,项目发展,管理规定,财务管理,规定,营销管理,规定,客服管理,规定,房地产项目开发的特点,内外部接口多且复杂，协调控制成本高,决策风险高，需多专业综合决策,并行运作始终贯穿,快速开发要求各专业高度配合,专业耦合，相互制约影响,模块,管,管理,最,最大,的,的问,题,题在,于,于,没有,系,系统,解,解决,专,专业,与,与专,业,业之,间,间的,协,协作,这一,阶,阶段,房,房地,产,产企,业,业在,流,流程,管,管理,方,方面,的,的关,注,注点,纵深,发,发展,流程,规,规范,化,化和,精,精细,化,化,横向,发,发展,强调,专,专业,协,协同,“,以项,目,目前,期,期论,证,证为,例,例,”,纵深,发,发展,流,流程,的,的规,范,范化,和,和精,细,细化,项目,现,现场,勘,勘察,收集,地,地块,信,信息,地块,现,现场,照片,项目,尽,尽职,调,调查,土地,属,属性,分,分析,土地,方,方工,商,商调,查,查,债权,债,债务,调,调查,自然,条,条件,信,信息,社会,条,条件,信,信息,项目,风,风险,评,评估,对项,目,目获,取,取过,程,程中,的,的,17,类风,险,险进,行,行评,估,估,市场,与,与产,品,品,分析,相关,工,工作,前,前置,开,开展,建立,新,新项,目,目经,济,济指,标,标测,算,算模,型,型，,通,通过,对,对规,划,划指,标,标进,行,行分,析,析，,进,进行,项,项目,经,经济,指,指标,测,测算,。,。,项目,可,可研,内,内容,指,指引,：,：,项目,可,可行,性,性研,究,究过,程,程关,键,键点,人员,：,：相,关,关专,业,业人,员,员（,市,市场,营,营销,、,、设,计,计、,成,成本,、,、财,务,务）,组,组成,新,新项,目,目发,展,展小,组,组，,以,以项,目,目发,展,展小,组,组的,形,形式,开,开展,可,可行,性,性研,究,究工,作,作，,提,提高,各,各专,业,业协,调,调效,率,率；,过程,：,：提,前,前制,定,定可,行,行性,研,研究,计,计划,；,；,结果,：,：建,立,立固,定,定的,项,项目,可,可行,性,性报,告,告模,板,板；,项目,可,可研,内,内容,指,指引,：,：,横向,发,发展,基,基,于,于VAC,模,模型,的,的协,同,同管,理,理,设计,配,配合,采购,策,策划,、,、总,包,包监,理,理招,标,标,地质,勘,勘查,、,、七,通,通一,平,平、,施,施工,准,准备,及,及桩,基,基等,工,工程,施,施工,项目,论,论证,阶,阶段,项目,策,策划,阶,阶段,方案,设,设计,阶,阶段,工程,管,管理,阶,阶段,项目,取,取得,主体,结,结构,开,开工,开盘,销,销售,入伙,竣工,产品,交,交付,阶,阶段,项目,发,发展,营销,设计,工程,采,采购,组织,项,项目,论,论证,项目,取,取得,市场,调,调研,初步,项,项目,定,定位,规划,要,要点/规,划,划草,案,案,项目,定,定位,概念,规,规划,设,设计,项目,营,营销,总,总案,、,、项,目,目推,广,广方,案,案策,划,划,销售,前,前准,备,备（,含,含前,期,期客,户,户积,累,累）,方案,设,设计,扩初,设,设计,施工,图,图设,计,计,主体,结,结构,施,施工,至,至具,备,备预,售,售条,件,件,工程,施,施工,至,至竣,工,工验,收,收,销售,及,及入,伙,伙配,合,合,工程,施,施工,配,配合,、,、销,售,售配,合,合及,入,入伙,配,配合,销售,事,事务,管,管理,成本,前期,成,成本,估,估算,测算,设计,阶,阶段,成,成本,控,控制,及,及测,算,算、,形,形成,控,控制,性,性目,标,标成,本,本确,定,定,合约,框,框架,动态,成,成本,管,管理,工程,实,实施,阶,阶段,的,的成,本,本管,理,理,结,算,算,产,品,品,交,交,付,付,管,管,理,理,入,住,住,事,事,务,务,管,管,理,理,客,服,服,战,略,略,用,地,地,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,证,证,规,划,划,许,许,可,可,证,证,开,工,工,许,许,可,可,证,证,（,（,基,基,础,础,提,提,前,前,施,施,工,工,报,报,建,建,）,）,办,理,理,房,房,地,地,产,产,预,预,售,售,许,许,可,可,证,证,产,权,权,初,初,始,始,登,登,记,记,工,程施工配,合,合,物业方案,策,策划、设,计,计配合、,物,物业公司,选,选聘,销售配合,工程条件,评,评估,投资估算,投资目标,执,执行监控,项目计划,动,动态管理,项目后评,估,估,项目运营,策,策划,（含项目,计,计划）,景观,/,精装专项,设,设计、部,品,品策划,初设,-,施工图阶,段,段,内部立项,项目策划,会,会,方案评审,会,会,销售管理,阶,阶段,万科的7,对,对眼睛,John,：,在竞争的,环,环境里取,胜,胜，需要,我,我们,给客户的,定,定位一,定要精确,，令顾客,一,一走进门,说,说这正是,我,我要的房,子,子。,就是七对,眼,眼睛的意,义,义，精确,的,的产品定,位,位。,七对眼睛,是,是,打乒乓球,式,式的设计,过,过程，,这时我们,已,已,经知道客,户,户的情况,和,和价格的,定,定位，为,客,客户设计,一,一,个完美的,房,房子的过,程,程。,我们通过,这,这个过程,，,，在乒乓,球,球式的对,话,话，先是,市,市,场做市场,的,的，然后,建,建筑的提,出,出意见，,成,成本的说,出,出,意见，,所以每一,对,对眼睛，,每,每一个人,都,都是在对,最,最后,成品的规,划,划做贡献,，,，,我们材料,有,有很多很,多,多的特点,，,，,但是做这,个,个成本的,预,预算的人,，,，说不行,，,，太贵了,，,，,做不起。,或,或者销售,的,的说我们,有,有这个特,征,征才能卖,得,得,好，然后,做,做风水的,说,说，不能,省,省，这个,少,少了，就,会,会,很不好等,等,等，所以,这,这样对话,的,的过程是,翻,翻来复去,，,，,要开无数,次,次的会议,，,，我们叫,做,做产品开,发,发委员,会过程。,打乒乓球,的,的过程,每一个人,都,都是在对,最,最后成品,的,的规划做,贡,贡献,项目战略要求,财务指标要求,项目土地属性分析,客户对土地属性需求分析,竞品客户及产品分析,客户初选定位,项目成本分析,项目客户定位,项目产品解决方案分析,项目产品配比分析,规划方案,产品解决方案,市场,/,客户角度,产品技术,角,角度,项目投资,角,角度,产品系列,标,标准,客户细分,研,研究,市场研究,建,建议,产品策划,建,建议,业态建议,客群定位,及,及主力店,初,初步意向,产品建议,(,平面规划,系统配置,单体功能,),竞品分析,场地,/,密度指标,分,分析,平面规划,初,初步方案,单体功能,及,及配置,范本调研,开发节奏,和,和开发进,度,度,成本测算,方,方案,产品需求,深,深化（含,项,项目客户,模,模型研究,）,）,概念设计,项目开发,经,经营方案,战略规划,业态选择,/,持有或出,售,售比例,开发经营,方,方案建议,现金流要,求,求,事实上，,专,专业配合,是,是个持续,的,的过程,龙湖阶段,评,评审会,项目启,动,动会（多,专,专业多专,案,案综合）,投资测算,市场定位,产品定位,风险显化,价值挖掘,一二级计划,成本测算,体验区选址定位,项目成功标尺（产品成功、管理成功）,项目启动会最终成果,项目成功标尺,风险显化及预案,市场定位,产品定位,（含建筑、景观设计任务书）,体验区选址、定位及开放计划,产品建造标准,项目一二级计划,(,提交到计划系统,),项目目标成本及合约规划（启动版）,(,提交到成本系统,),投资分析模型（启动版）,模仿、复,制,制项目：,取,取得土地,（,（第一笔,土,土地款支,付,付）后,20,个工作日,内,内。,创新项目,、,、新公司,第,第一个项,目,目、商业,面,面积超过,5,万平米（,不,不计社区,商,商业门面,）,）：取得,土,土地（第,一,一笔土地,款,款支付）,后,45,个工作日内,。,。,第二次跨越, 从,协,协同管理到,效,效能管理,如何使流程,更,更有价值,有序,/,有效,/,高效,如何根据公,司,司战略进行,业,业务流程改,造,造,流程不在于,多,多而在于有,用,用,流程不在于,细,细而在于有,效,效,原设计流程,20,份,现设计流程,7,份,我们需要关,注,注什么？,原流程审批,环,环节,7,个,现,现流程审,批,批环节,3,6,CP,CP,CP,CP,CP,案例（宏观,）,）万科,基,基于项目加,速,速需求的流,程,程改造,支持项目加,速,速的三大工,具,具,对于非创新,项,项目,在项目取得,前,前完成产品,定,定位和概念,方,方案,对标准化产,品,品基本可以,达,达到方案设,计,计深度,(,项目取得后,缩,缩短,1.5,个月,定,定位,设,设计,时,时间,按,按,),案例,（,（中,观,观）,某,某商,业,业地,产,产开,发,发公,司,司对,关,关键,流,流程,的,的规,划,划,商业,地,地产,评,评价,指,指标,资金,平,平衡,点,点,投资,回,回收,期,期,项目,NPV,理论,最,最大,值,值,F,（项,目,目开,发,发支,出,出,商业,经,经营,回,回款,商业,经,经营,支,支出,）,）,项目,权,权益,/,届时,年,年均,净,净利,润,润,届时,出,出售,价,价格,+,届时,NPV,项目,开,开发,支,支付,项目,取,取得,至,至商,业,业开,始,始经,营,营时,间,间,商业,经,经营,回,回款,商业,经,经营,支,支出,开发,阶,阶段,无,无效,成,成本,商业,经,经营,收,收入,商业,经,经营,成,成本,合理,控,控制,经,经营,性,性支,出,出,届时资,产,产估值,届时,NPV,表示商,业,业地产,评,评价指,标,标的敏,感,感因素,(,敏感性,分,分析,结合关,联,联性分,析,析,),亦可视,为,为商业,地,地产开,发,发,/,经营特,有,有的,KPI,（与销,售,售型开,发,发相比,）,）,上述分,析,析时，,假,假定项,目,目的投,资,资总额,目,目标已,确,确定、,公,公司权,益,益乘数,相,相对稳,定,定,3-,重要影响，,2-,强相关，,1-,弱相关,商业开发,/,经营活动,综合评分,项目取得至商业营业经营时间,开发阶段无效成本,营业收入,营业成本,届时资产估值,20%,10%,50%,10%,10%,论证策划阶段,项目论证,2.0,2,2,2,2,2,项目拓展,0.2,1,项目深化定位,2.6,3,2,3,3,经营模式研究,1.6,1,2,2,2,前期客户拓展,1.4,2,2,1,2,1,设计管理阶段,概念设计,2.0,3,1,2,1,2,规划设计,2.6,3,1,3,1,3,单体方案,2.6,3,1,3,1,3,初步设计,1.7,3,2,1,2,2,施工图设计,0.8,1,3,2,1,景观设计,1.0,1,1,1,1,1,其他专项工作,0.9,2,1,2,2,项目施工阶段,客户洽商,0.9,3,3,招商推广阶段,招商策划,2.4,2,2,3,2,1,招商推广,/,项目推广,0.6,3,集中招商,2.6,3,1,3,1,3,商业经营阶段,商户进场,1.2,2,2,1,1,开业,1.5,3,日常经营管理活动,1.5,2,3,2,商户调整,/,补位,1.4,2,1,3,推广,1.9,3,1,3,商业开发,/,经营活动,综合评分,平均得分,项目取得至商业营业经营时间,开发阶段无效成本,营业收入,营业成本,届时资产估值,20%,10%,50%,10%,10%,1,项目深化定位,2.6,2.8,3,2,3,3,2,规划设计,2.6,2.2,3,1,3,1,3,3,单体方案,2.6,2.2,3,1,3,1,3,4,集中招商,2.6,2.2,3,1,3,1,3,5,招商策划,2.4,2.0,2,2,3,2,1,6,概念设计,2.0,1.8,3,1,2,1,2,7,项目论证,2.0,2.0,2,2,2,2,2,8,推广（经营阶段）,1.9,2.3,3,1,3,9,初步设计,1.7,2.0,3,2,1,2,2,10,消费者关系维护,1.7,3,2,11,经营模式确定,1.6,1.8,1,2,2,2,12,开业,1.5,3.0,3,13,日常经营管理活动,1.5,2.3,2,3,2,14,前期客户拓展,1.4,1.6,2,2,1,2,1,15,商户调整,/,补位,1.4,2.0,2,1,3,16,景观设计,1.0,1.0,1,1,1,1,1,17,客户洽商,0.4,1.5,1,2,18,其他专项工作,0.9,1.8,2,1,2,2,19,商户进场,0.8,1.0,1,1,1,20,施工图设计,0.8,1.8,1,3,2,1,21,招商推广,/,项目推广,0.6,3.0,3,22,项目拓展,0.2,1.0,1,核心流,程,程,案例练,习,习（微,观,观）,减少,流,流程中,的,的非增,值,值环节,，,，关注,流,流程的,效,效率，,提,提升流,程,程“效,能,能”,请对流,程,程进行,分,分析，,提,提出修,改,改意见,委员会决策效果不佳：可决策内容少，人员召集困难、占用领导时间,改为总经理确认,委员会调整为审批预可研报告,应前置,与项目拓展部信息收集同步,且应早于其定位策划,调整流程次序,静态测算并非一定要财务资金部完成,加快效率,由项目拓展部完成,无实质内容,建议改为，管理部提出分期开发方案（设计部配合）,财务资金部对套表熟悉不够,加快效率,由项目拓展部完成，财务资金部提供融资计划,缺少招,拍,拍挂预,案,案环节,，,，最终,确,确定投,资,资上限,、,、投标,策,策略等,，,，增加,该,该环节,，,，投标,前,前,2,天,三点优,化,化,:,加快效,率,率,减少非,增,增值环,节,节,严格投,标,标方案,前,前的确,认,认程序,项目运,营,营管理,之,之,项目计,划,