东莞&amp#183;常平别塾项目

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,东莞,常平,别墅项目,整合推广,方,方案,目录,一、市场,篇,篇,二、产品,篇,篇,三、客户,篇,篇,四、定位,篇,篇,五、形象,篇,篇,六、推广,篇,篇,七、建议,篇,篇,市场篇,（一）项,目,目区位市,场,场价值,1,、常平处,大,大京九铁,路,路运输枢,纽,纽华南第,一,一站；,2,、政府对,常,常平作出,了,了“东部,支,支点城市,”,”的 定,位,位。,“,客流,/,物流中心,”,华南的商,贸,贸重镇。,“支点城,市,市”,就是区域,中,中处核心,地,地位、起,中,中心作用,，,，在经济,文,文化方,面,面具有辐,射,射力和拉,动,动作用的,城,城市。,一、常平,地,地产高端,市,市场滞后,于,于其城市,发,发展水平,相对常平,优,优越的经,济,济地理位,置,置和规划,远,远景，常,平,平高端地,产,产处于滞,后,后状态。,具,具,体表现有,二,二：其一,，,，对外部,资,资源的引,进,进不够，,至,至今仍罕,有,有知名建,筑,筑师、怡,景,景,师的作品,；,；其二，,地,地产市场,发,发展的最,大,大动力在,于,于常平与,樟,樟木头、,黄,黄江一起,是,是,港人置业,的,的金三角,，,，因此，,市,市场一直,忽,忽视对原,地,地住民,/,居民的关,注,注，真正,符,符,合本土消,费,费观念的,产,产品欠缺,甚,甚至空白,。,。,二、地产,高,高端市场,面,面临着结,构,构调整,常平常平,房,房地产现,在,在正处在,一,一个提高,和,和完善的,阶,阶段。现,在,在常平楼,盘,盘的竞争,，,，,已经是品,质,质、品牌,和,和服务全,方,方面的竞,争,争。传统,常,常平住宅,市,市场以外,销,销为主，,但,但,如今,内销的比,例,例逐年增,加,加,，成为一,支,支主要购,房,房力量。,许,许多富起,来,来的家庭,抱,抱着,改善居住,环,环境的想,法,法，对高,质,质素物业,情,情有独钟,，,，纷纷置,业,业造园。,结论,传统陈旧,的,的开发模,式,式仍是常,平,平地产的,现,现状。通,过,过引入和,整,整合领先,的,的、,本土特色,的,的模式，,将,将会实现,项,项目价值,的,的巨大提,升,升，将会,催,催生常平,新,新一轮的,本,本,土住民（,不,不同于之,前,前的港销,）,）的置业,潮,潮。,（二）常,平,平地产面,临,临新局面,产品篇,产品特征,房地产产,品,品的核心,价,价值在很,SWOT,分析,优势劣势,机会威胁,SWOT,分析,内部,外部,优势,1,、处将来物,流,流中心区，,前,前瞻性的地,段,段价值；,2,、交通便捷,，,，距火车站,五,五分钟的路,程,程；,3,、周围生活,及,及商业配套,齐,齐全；,4,、超低密度,典,典藏,43,户独栋；,5,、领先模式,的,的湖景资源,；,；,6,、,500-1000,平方米超大,户,户型满足大,家,家族生活；,劣势：,1,、相对中心,地,地段外在环,境,境喧嚣，缺,乏,乏别墅应有,的,的,私密性，与,产,产品性质不,相,相称；,2,、,社区规模不,大,大，完善配,套,套,成本相对提,高,高：,3,、产品环湖,前,前后层叠分,布,布，湖面景,观,观的享有的,差,差,异较大；,机会：,1,、政府对该,片,片区的开发,方,方向是未来,物,物流中心，,片,片区物,业升值强,潜,潜力较大。,2,、所在片区,属,属地产开发,热,热区，市场,影,影响力较大,；,；,威胁,1,、附近的玫,瑰,瑰园、隐贤,山,山庄,-,鹿儿岛等产,品,品有同质竞,争,争；,2,、周边的工,厂,厂、村屋人,流,流量大，治,安,安状况复杂,。,。,产品特征,结论,地处常平,中,中轴路的,置,置业旺地,上,上，优劣,并,并存。独,栋,栋大户型,，,，完善的,生,生活与商,业,业配套是,其,其一大优,势,势；将项,目,目定位为,本,本土特色,、,、终极置,业,业的高档,别,别墅住宅,，,，能较好,的,的迎合市,场,场，为规,避,避其本身,的,的弱点，,在,在推广时,不,不能过分,强,强调别墅,概,概念。,客户篇,关于目标,客,客户的描,述,述,当地称他,们,们为,“,有钱人,”,媒体称他,们,们为“富,人,人”,官方称他,们,们为“高,收,收入人群,”,”,我们称他,们,们为“中,国,国财富新,贵,贵阶层”,他们是先,富,富起来的,一,一族，是,创,创造财富,，,，利用财,富,富，享受,财,会认可，,名利场上，有他们的身影，他们,或商或官,，为自己的价值取向打拚奋斗，,并已经取得成功，他们有着重要的社会网络，拥有权力资源、高质量的,社会关系资源等，他们有自己的生活层面,-,富人圈子，他们在这个圈子,中互相影响，互惠互利，在以市场经济为主导的机会结构中保持或换取,了相应的地位优势。,并在思考如何用最好的方式传承给下一代的一群人。,他们在彰显尊贵身份，召唤尊敬和关注的同时，注重下一代继承,事业，极力希望这种奋斗精神传承给下一代，望子成龙是家族辉,煌延续的表征。,1,、超大户,型,型，大宅,大,大院，承,载,载社会交,往,往、家族,生,生活，实,现,现更高层,面,面大户人,家,家生活，,体,体现身份,与,与社会价,值,值。,2,、完善的,生,生活商业,配,配套，便,利,利的交通,达,达成对价,值,值的心理,接受。,3,、领,先,先模,式,式的,产,产品,、,、优,美,美的,湖,湖景,资,资源,环,环境,促,促成,家,家庭,终,终极,置,置业,的,的意,识,识；,什么,因,因素,促,促使,目,目标,客,客户,选,选择,我,我们,的,的产,品,品,？,什么,因,因素,阻,阻碍,目,目标,客,客户,选,选择,我,我们,的,的产,品,品,？,1,、,外在,环,环境,喧,喧嚣,，,，缺,乏,乏别,墅,墅应,有,有的,私,私密,性,性，,与,与尊,贵,贵的,生活,不,不相,称,称。,2,、项,目,目社,区,区规,模,模不,大,大居,家,家氛,围,围不,浓,浓。,针对,市,市场,现,现状,、,、项,目,目特,征,征以,及,及目,标,标客,户,户的,购,购买,障,障碍,与,与,利益,，,，本,项,项目,如,如何,有,有针,对,对性,的,的确,定,定自,己,己的,项,项目,特,特色,及,及,定位,，,，最,大,大限,度,度的,争,争取,目,目标,购,购买,群,群体,？,？,定位,篇,篇,同路,模式,：,：定,位,位铁,三,三角,同,制造,差,差异,引导,需,需求,创造,第,第一,项目,命,命名,：,：,聚龙,世,世家,关于,命,命名：,龙是,神,神圣,的,的象,征,征，,聚,聚龙,世,世家,表,表明,了,了大,家,家族,尊,尊贵,的生,活,活荣,耀,耀，,迎,迎合,对,对目,标,标客,户,户价,值,值观,的,的取,向,特色的溶入，同时是对同方另一成熟项目聚富花园的传承，发,展开发理念的提升。,副推案名,同方世家、金龙世家、裔天别墅,产品,定,定位,：,：深宅,大,大院,世,世,袭,袭领,地,地,1,）定,位,位的,2,）,“,深宅大院,”,展示的是项目的外在特征，,“,世袭领地,”,讲述的则,是内在精神品质。,3,）本定位准确概括了项目最大卖点，即：低密度的建筑空间，超大户型、私家庭院。满足客户社会交往、家族排场生活；同时与客户精神文化特征传统根基，家族观念的膨胀，尊贵身份的展示相迎合，,而这些正是我们的目标客户最为关心的，同时也是竞争楼盘所不充分具备,，能够与他们形成最大差异化的。,这是,因,因为,广告,语,语：留给,常,常平,的,的传,奇,奇,（龙,脉,脉传,承,承，,尽,尽显,尊,尊贵,）,）,建筑,实,实体,的,的领,先,先开,发,发模,式,式是,传,传奇,；,；景,观,观价,值是,传,传奇,；,；血,脉,脉的,相,相传,，,，记,载,载物,质,质财,富,富和,精,精,神继,承,承的,全,全部,生,生活,秘,秘密,更,更是,一,一种,传,传奇,。,。,广告,调,调性,尊贵,、,、大,气,鉴于,项,项目,定,定位,和,和产,品,品体,量,量的,43,栋，,以,以及,目,目标,客,客户,的精,确,确定,位,位，,在,展开促销活动，充分利用口碑链式传播并为客户,提供深度服务。,推广,思,思路,：,：,推广,原,原则,：,：,短、,平,平、,快,快,短,与目,标,标客,户,户保,持,持最,短,短的,距,距离,，,，一,针,针见,血！,平,最有,效,效的,传,传播,组,组合,，,，用,最,最平,的,的费,用,用，,取得,最,最佳,的,的推,广,广效,果,果！,！,！,快,快节,奏,奏，,！,！,整合,市,市场,攻,攻击,线,线,第一,战,战役,：形,象,象攻,击,击阶,段,段,2003.12,月,-2004.2,月,攻击,目,目标,：,：*,启,启动,形,形象,形,形成,市,市场,高,高点,；,；,*,尊,尊贵,为,为核,心,心,SP,活动,积,积累,客,客户,；,；,*内,部,部认,购,购活,动,动,第二,战,战役,：开,盘,盘展,示,示攻,击,击阶,段,段,2004,年,.3,月,-2004,年,5,月,攻击,目,目标,：,：*,开,开盘,活,活动,*样,板,板居,眼,眼见,为,为实,的,的品,牌,牌促,销,销力,第三,战,战役,：现,场,场决,战,战攻,击,击阶,段,段,2004.5,月,-8,月,攻击目,标,标：*,SP,活动以,活,活动形,成,成高,档社区,氛,氛围；,第一战,役,役,：形象,攻,攻击阶,段,段,3,、文本,攻击点,1,、现场,包,包装,2,、户外,广,广告牌,灯杆旗,售楼处,围墙,精装楼,书,书,折页宣,传,传品,加油站,、,、火车,站,站、市,中,中心,派送在,汽车美,容,容维修,店,店、加,油,油站、,高尔夫,球,球场、,酒,酒店。,建筑模,型,型,以体现,“,尊贵,”,为核心,展,展开,整合促,销,销活动,主题：,“,“,贵族视,野,野”陆,虎,虎汽车,展,展,时间：,春,春节期,间,间（内,部,部认购,前,前）,地点：,现,现场,对象：,目,目标客,户,户群,内容：,陆虎汽,车,车展,目的：,把成立,汽,汽车展,览,览的新,闻,闻在聚,龙,龙世家,的,的推广,中,中引爆,，,，,打造出,浓,浓郁的,汽,汽车文,化,化并与,聚,聚龙世,家,家链接,。,。用一,种,种汽车,文化栓,住,住目标,群,群，积,累,累客户,。,。,活动（,一,一）,主题：,“,“周,大,大福”,珠,珠宝展,时间：,清,清明节,前,前后,地点：,酒,酒店,对象：,目,目标客,户,户群,内容：,珠宝展,览,览、拍,卖,卖,目的：,在,在目标,客,客户群,集,集中的,时,时间达,成,成项目,信,信,息口,碑,碑传播,，,，客户,积,积累,。,物料准备,：,：建筑模,型,型,活动（二,）,）,第二战役,：开盘展,示,示攻击阶,段,段,活动（三,）,）,时间：开,盘,盘后,地点：售,楼,楼处,/,会所,对象：目,标,标消费群,内容：,慈善捐赠,钱,钱物均可,目的：倡,导,导社会公,德,德，表现,捐,捐赠者爱,心,心，体现,高,高贵生,份，积累,品,品牌形象,。,。,主题：“完美生,活,活”慈善,捐,捐赠,第三战役,：现场决,战,战攻击阶,段,段,2003.5,月,-2004.8,月,咖啡,嘉年华,时间：样,板,板居完工,地点：样,板,板居,对象：目,标,标消费群,内容：煮,咖,咖啡、喝,咖,咖啡,目的：强,化,化上层生,活,活一意识,形,形态，体,现,现尊贵心,理需求,。,巩固形象,，,，建立消,费,费者忠诚,度,度。,活动（四,）,）,主题：同,方,方业主联,谊,谊会,时间：六,月,月,地点：同,方,方会所,对象：目,标,标客户业,主,主家庭（,含,含聚富花,园,园等）,内容：娱,乐,乐联欢,目的：聚,集,集人气，,把,把与目标,客,客户保持,最,最短距离,强,强化同方,品,品牌形象,促,促进销售,物料准备,：,：折页、,楼,