某商业项目定位咨询报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,协信TOWN城5号地块,商业定位报告,北京中海首佳商业设计公司,目录,定位分析思路,客群定位,业态分析,规模分析,项目商业定位,项目主题定位,项目定位规划分析思路,定位思路,:,通过前期调研数据分析,对业态组合设置、各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。,定位,规模,业态组合,主题,规划,定位与规划研究思路,市场环境调查,商业定位的分析推断,总体商业定位及商业规划,商业环境调查,市场环境分析和商业环境分析,各商业业态物业要求,市场调研重点是测定项目所在区域的宏观经济支撑力、宏观发展空间和微观商业环境、市场竞争力和项目市场前景,目的：了解项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、市场潜力、客源途经及流动量、经济特点、消费能力等，从而为确定项目的基本商业定位，错位经营提供依据。也为推算卖场规模提供数据支撑。,根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业项目分析，得出各模式,商业和与项目地段特征相结合的新型商业的分析结论,目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的商业立地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。,根据以上的分析结论，进行符合项目定位、地块特征和招商需求的商业规划和各业态对物业设施的商业需求。,目的：符合多方需求，得出符合市场的最佳方案。确保投资方收益、商户运营和消费者需求三方盈利。,项目商圈特征分析,项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位产生直接影响,特征1：邻里商圈竞争力强大,距离项目7公里远的观音桥商圈对项目区域消费外流造成强力影响;,观音桥商圈以百货、超市、时尚市场、购物中心等全业态的形式吸纳了渝北区16%的居民、以及项目区域90%的居民前往消费。,项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡；,项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底；,项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定位应考虑这一客群。,项目商圈特征2-居住功能为主的消费特征,项目区域商业中心性指标,项目,重庆市,渝北区,渝中区,江北区,沙坪坝区,行政人口（人）,32,570,500,954,900,595,600,526,500,761,400,社会消费品零售总额（元）,206,409,370,000,11,520,740,000,24,734,930,000,14,005,361,000,15,475,270,000,人均消费性支出（元/人）,10,876,10,876,10,876,10,876,10,876,商业人口（人）,18,978,427,1,059,281,2,274,267,1,287,731,1,422,882,商业中心性指标,0.58,1.11,3.82,2.45,1.87,渝北区商业中心性指标为（1.11），总体不高，稍高于重庆市0.58的平均水平。但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。,项目商圈特征3-区域内商业设施不足,项目主要集客区域集中在项目沿金开大道1-3公里的区域。 项目往南3公里以远的消费群体将被观音桥商圈所吸纳。,项目商圈特征4-核心商圈范围受局限,便利的交通将商圈,延金开大道向外延展扩大了商圈辐射范围。,项目处于北部新区的交通入口处，金开大道城市主干路、次干路，辐射商圈范围将近10平方公里，生活着20万居民;,可辐射江北新区八大生活组团。,5号地块四边临路，通达性好、可视性好，具有优良的商业立地条件。,项目商圈特征5-辐射商圈延展性好,项目周边高档社区居住人群,项目辐射区域普通社区居民,金开快速路过往客流,项目,目标,客群,项目商圈特征-消费者特征,项目总体特征分析：立地环境评价,商业空白较大，,商业中心指标较低，,潜在购买力较大。,处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好,集客手段多样，区域性集客范围广,能满足较多业种业态的选址需求。,周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。,周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。,尚有待开发的空白地段,优,势,劣,势,项目周边人口密度低。,目前周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。,距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。,目前,人流量较少。,周边集合了富人区和大众区，客层复杂,项目定位分析,谁是目标消费者，他们为什么到项目来？,项目周边消费者需要什么？,项目目标消费者,商圈内拥有区内最优质的消费群体,消费习惯确定需求的业态：,人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居住地周边1公里范围内解决。目前在这个区域内尚没有这样的大中型商业,.是一个亟待开发的“真空”地带。,项目周边消费者需要什么？,基本生活消费需求的业态：,人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位；,消费者的基本生活消费通常在居住地周边1公里范围内解决。,项目业态定位分析-,“围栏效应”,“围栏效应” 指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效益.,从消费习惯而言,基本生活消费通常是在居住地周边1-3公里范围内活动,便利是第一需求,即使临近其他商圈有强大的吸引力,这类需求的大部分也会留在本商圈内不会流失,当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施,项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中;,都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘的消费者的消费特征为：,居住地消费需求主要为基本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、娱乐消费，而非奢侈品零售品牌消费。,滞留在项目周边的基本生活消费需求(,在居住地1-3公里范围内的消费),超市类,家庭设备用品及服务消费(为352.7元,年增长13.7% ,),服务类(人均教育文化娱乐服务类支出为307.4元，同比增长11.4% ),家居家电类(09年人均家电消费300元),非商务餐饮,一部分服饰消费,健身类,外流消费对本项目规模及业态的的影响,外流的消费,高端百货:服饰类奢侈品类商务类等消费外流,商务餐饮,商务娱乐,渝北区消费群体是观音桥商圈第二大客群，占比大15.5%，按销售额计算，渝北区每年就此流失16.5个亿；该商圈对渝北区消费群体的辐射能力主要归因于渝北区商业发展的滞后及地理距离上的便利性；,项目商圈消费流失,消费者构成对业态设置的影响,消费群体对业态的影响,高端居住人群的消费特征,频度低;客单价高,高端职业经理人在外消费特征,商务消费、品牌消费不在居住地,高端职业经理家庭消费特征,周末消费特征,白领消费特征,基本生活需求的业态,超市业态,家电业态,家居业态,服务业态,休闲业态,餐饮业态,娱乐业态,项目业态规模分析,根据商圈特征和消费者特征对项目业态规划依据进行梳理分析核心和辐射商圈内的居民数量、人均消费、总的购买力和各业态平效等关系可得出： 本项目的理想开发规模以3.5万平方米为宜,。,项目规模推算基本思路与依据,计算项目地商圈的全部购买力,计算能够滞留在项目地的商圈购买力,基本生活类消费在居住地核心商圈的消费；该类消费购买力计算。,项目生活购物消费型的商圈辐射力；,外流消费的估算,项目规模,周边人口规模,周边人口及辐射人口的购买力,周边人口消费特征,辐射人口,各业态平效,项目各业态规模分析,超市业态规模,家电业态规模,家居业态规模,服务业态规模,休闲业态规模,餐饮业态规模,娱乐业态规模,各业态规模的确定取决于商圈内消费者在不同业态的消费力、吸引力以及不同业态的平效等因素。,商圈人口对项目业态规模的影响,北部新区辖4个镇：下 辖 人 和 、 鸳 鸯 、 大 竹 林 、 礼 嘉 四 镇 ， 人 口 9.6 万 。,七大居住组团,核心及辐射商圈人口规模,项目地位于北部新区金开大道处,沿线3个街道行政辖区由于交通便利,鸳鸯街道,总人口2万余，常住人口1.4万。,人和街道,人口2.1321万,翠云街道,常驻人口2.4万人，流动人口约3万人。,天宫殿街道,在籍总人口11544人,大竹林街道,总人口1.9万余人,渝州路街道,常住人口3万,石桥铺街道,总人口12万人,礼嘉镇,总人口2.3万人,项目商业以3万社区消费人口为依托，辐射周边近十几万人群.,商圈潜在购买力对项目规模的影响,商圈,Business Circle(BC),潜在购买力,Potential Purchasing Power,1级商圈 Grand 1BC,28,000人 1，5708元 = 4.39亿元28,000ppl 1，5708 Yuan = 4.39 hundred million,2级商圈 Grand 2BC,100,000人 1，5708元 = 15亿元660,000ppl 1，5708 Yuan = 103.7 hundred million Yuan,合 计 Total,1级商圈 + 2级商圈 = 20亿元Grand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million Ya,项目地人均年消费额及项目地居住人口之乘积为潜在购买力.,分别核心商圈和辐射商圈范围内的购买力计算,不同消费客层消费特征对用业态的影响,高收入家庭消费特征,生活在高档社区的居民具有品质生活的追求和明显高于普通居民的购买力水平。高档社区已经成为高端消费者聚集区。,高收入家庭收入水平是普通家庭收入的3倍；,统计结果显示:高收入家庭消费额是社会平均消费水平的2-3倍;,高收入家庭食品方面消费水平与普通收入家庭的食品消费占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消费占消费总支出的比例为34.2% ，中高收入家庭食品消费占消费总支出的比例(36.6%) ，但消费金额是普通家庭的3倍；,外出就餐的比例达到56.6%。,在休闲娱乐这类享受型的服务消费领域高收入家庭有较多的费用支出.,重庆受调查的城镇最高收入家庭的月人均消费支出2121.4元，这是城镇最低收入家庭人均消费支出的4.06倍。,居民基本消费特征对项目业态设置的影响,生存型消费(包括食品和衣着类)的比重约占到消费总支出的40.9% ，消费比重最大的食品、日用品类滞留在居住地1公里范围内。,超市业态面向两个客层：高收阶层只是在消费品类和客单价上有别于普通消费者，并不影响超市业态的规模,食品、日用品、家电业态是居民在驻地周边解决的消费业态,各业态消费基本数据,购物类,衣着 1600元,家庭设备用品 1000元,杂项商品380元,服务类,2009年城镇居民服务性消费支出2900元，同比增长12.4%;,文化教育类,人均教育文化娱乐支出1200元,其中:,文化娱乐服务32.8% ;,教育支出 34.2%,文化娱乐产品占33.0%,餐饮类,重庆餐饮人均年消费支出1322元 ,高端客群消费是这一数字的3倍.,医疗保健类,人均医疗保健支出为1200元,业态规模推算基础数据-百货业态平效,业态规模推算基础数据-百货业态平效,客层结构与消费水平对业态规模的影响,本项目的客群特征为以核心商圈的高端客层和辐射商圈中端客层,不同客层的基本生活消费结构没有太大差距,但在消费客单价及消费绝对值上两者出现较大差距,故我们在推算项目各业态规模时主要参照各业态平均消费水平和高端消费水平的折中.,兰彻斯特份额法则-项目地各业态市场份额估算,目标,份额,份额名称,在竞争市场中份额的意义,74%,独占的条件份额,（上限目标值）,达到73.9%以上份额 与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属于绝对安全,42%,相对的安定份额,（安定目标值）,达到41.7%以上份额 在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。,31%,优位份额,（首位目标值）,达到30.8%以上份额 首位的座位相对优越、安定。,26%,顶端份额,（下限目标值）,达到26.1%以上份额 从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。,19%,并列的上位份额,（上位目标值）,达到19.3%以上份额 在平均状态中占上位，在其中齐头并进的份额，展开竞争。,15%,优位份额,（繁盛店目标值）,达到15.1%以上份额 是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。,13%,生存份额,（生存目标值）,达到12.8%以上份额 在份额竞争中生存的最低份额。,11%,市场的影响份额,（影响目标值）,达到10.9%以上份额 店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。,7%,竞争存在份额,（存在目标值）,达到 6.8%以上份额才被认为可以作为竞争者而存在。但在占有10.9%之前，对于市场没有影响力。,3%,市场桥头堡份额,（据点目标值）,达到 2.8%以上份额被认为作为竞争者而存在。,超市类：基本生活类消费、即超市类消费处于“相对安全份额”的区间，可以得到42%的份额。,服务类：,项目各业态业种规模推算1,项目,C,D,E,F,G,商圏内人口（人）,年人均消费性支出（元）,构成比,（）,潜在购买力,（元）,(AB),吸引率,（）,吸引购买力,（元）,（CD）,销售效率,（元/）,卖场规模（）,(EF),卖场规模占比,（）,卖场规模的调整,（）,（0.6 0.8）,食品,28,000,9000,250,000,000,50%,125,000,000,150,00,8400,24%,5000,6700,在外用餐费,50,000,2,000,100,000,000,30%,33,000,000,6,000,5500,16%,3800,4400,电器,50,000,1,000,500,000,000,15%,75,000,000,20,000,3,750,11%,2,250,3,000,合计,-,项目各业态业种规模推算2,项目,C,D,E,F,G,商圏内人口（人）,年人均消费性支出（元）,构成比,（）,潜在购买力,（元）,(AB),吸引率,（）,吸引购买力,（元）,（CD）,销售效率,（元/）,卖场规模（）,(EF),卖场规模占比,（）,卖场规模的调整,（）,（0.6 0.8）,服务,28,000,900,20,500,000,50%,12,500.000,10,000,1260,3,5%,750,1000,健身,28,000,3,000,84,000,000,30%,25,000,000,10,000,2500,7%,1500,2200,日用,购物,50,000,1000,50,000,000,15%,75,000,000,12,000,6,250,17.00%,3700,4,900,总合计,-,城市边缘商业中心业态案例分析,案例,郊区型-北京永旺购物中心,郊区型-北京高档居住区,特征:,购物的比例降低、增加餐饮服务和休闲的比例。,郊区型购物中心-北京永旺开业时业态分析,主要客群为高速路和城市主干线沿线居民。,购物业态,超市：30%,次主力店：10%,专卖店：25%,餐饮：25%,服务：10%,郊区型社区购物中心-北京日祥广场业态分析,项目位于北京中央别墅区，交通状况并不理想，主要客群为周边高档别墅及社区的居民。由于是休闲意味很浓的开放式街区，吸引了一批专程驾车到此消费的人。,项目业态分析小结,区域内普通消费者和过生日消费者对基本生活的超市类业态实有个体需求的；,项目区域是一个品质住宅高增长的区域，与住房新居服务的关联业态家居、家电类是需求旺盛的业态；,由于项目的地理位置是进入北部新区的交通隘口，与北部新区的七大组团形成便利的交通联系，除了社区商业所具有的业态功能外，增加了餐饮、影院等集客力强的业态，这对未来提升卖场销售额及物业租金具有积极意义；,影院及餐饮业态设置的意义还在于产生更多的人流形成区域商业中心的磁力，带动TOWN城5号社区街铺底商的经营。,项目规模中远期预估,商业规模的近期与中期预测,未来由于商圈内人口的增长直接影响着项目将来的消费支撑力增长。,影响未来人口增长的因素有,周边居民入住率逐年提升；,渝北区正由城郊型经济向城市型经济转变， 这种转变将对项目规模带来扩展需求影响；城镇人口每年正以3万多人的速度增长,人口社会增长率对项目未来规模的影响,渝北区的人口社会增长率（5.86），目前较多的新型楼盘的建设开发必将在未来几年里人口会急剧的增加。,城市化,进程加快，城市,化率,从5年前的24.4%提高到62.9%，,近年来重庆主城向北拓展的趋势十分明显。据规划局测算，未来10年渝北将新增100万城市人口,城市化水平对项目规模的影响,到2012年，北部新区建成区面积将达到70平方公里以上，城镇化率达到100%,城市化率的提高对项目规模及项目业态的调整都会产生正面影响,项目,重庆市,渝北区,渝中区,江北区,沙坪坝区,行政人口（人）,32,570,500,954,900,595,600,526,500,761,400,社会消费品零售总额（元）,206,409,370,000,11,520,740,000,24,734,930,000,14,005,361,000,15,475,270,000,人均消费性支出（元/人）,10,876,10,876,10,876,10,876,10,876,商业人口（人）,18,978,427,1,059,281,2,274,267,1,287,731,1,422,882,商业中心性指标,0.58,1.11,3.82,2.45,1.87,渝北区商业中心性指标为（1.11），总体不高，稍高于重庆市0.58的平均水平。但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。,目前区域内商业,商业中心性指标底,项目似有发展空间,但未来其他居住组团的商业会挤压这一空间,结论,开业前后若干年内商圈内还将出现居住人口增加的趋势，这一部分增量将导致商业规模可扩大的可能性；,在项目的二级辐射商圈近年还会出现若干社区型商业，会抵消区域内人口增长带来的购买力增长；,两者相抵，3.5万平方米应该是一个在相当时期适宜的规模。,项目主题定位,家世界,XIEXIN TOWN CENTER,项目定位:,家世界,LIFESTYLE CENTER,而代表承担着“城市客厅”功能的集中式商业”家世界“将是本项目的定位.,建立为周边高档社区和过往客流提供高品质情趣生活的全方位服务的新生活方式中心:,项目零售业态定位,居住在城市边缘的高收入者的奢侈品消费仍将在市区传统商圈发生；,购物消费主要体现在保证其日常基本生活需求及其品质实现上。,故购物业态方面应该配备精品超市、生活用品特性店等，而非奢侈品牌店。,传,统,商,圈,购,物,中,心,项,目,商,业,中,心,零售业态,零售业种,精品超市,大卖场,GMS,精品百货店,奢侈品,生活特性店,屈臣氏,日化品超市,LIFESTYLE CENTER 特征,精品超市,此类超市针对高档消费者、有生活品位的人群开办的高档超市。以销售进口商品和高档食品日用化妆品、高品质生鲜类食品等以及天然无农药公害的蔬菜、水果和来自当地农场的绿叶蔬菜、天然野生海鲜产品、上等肉类、以新鲜、健康、惊喜、价值为理念。选址为高档社区集聚地。,Ol,（华润高端精品超市 ）,BHG Market Place（,北京华联精品超市）,百佳高端超市品牌“international”,和记黄埔旗下的Taste,处处体现新休闲生活方式的商业,LIFESTYLE 超市,多元化生活特性店铺集合创造情趣消费,.,家居店,厨具店,香薰店,墙饰店,巧克力店,冰激凌店,亲子游乐教育店,手工DIY店,瓷器店,玻璃器皿店,.,LIFESTYLE CENTER 特征,非购物类业态比例增大,非购物业态占比提高,LIFESTYLE CENTER 特征,LIFESTYLE CENTER 的环境特征,自然清馨休闲,项目主题定位,Leisure & Dining Park,中国首家休闲景观型购物中心,室内外自然生态环境营造,LIFESTYLE CENTER建筑特征,低密度,二至三层建筑,封闭建筑体和室外步行街结合,穿插自然景观.,宜人的室内步行街,室内设计室外化,室内景观化,室内公共空间的自然生态环境,店铺规划,LIFESTYLE CENTER,业种面积分配表,封闭MALL,室内步行街内主要布置购物服务业态,其业种配置为：精品店、金融、个人护理店、影楼、中西式快餐等,.,业态业种配置,面积（平方米）,占比,合作方式,生活特性店,3200,25.60%,租、售,电器,2000,16.00%,租,个人护理店,800,6.40%,租,金融,2000,16.00%,售,邮电,200,1.60%,售,家政中心,50,0.40%,租,宠物医院,100,0.80%,租,电信中心,600,4.80%,售,票务中心、速递公司,50,0.40%,租,影楼写真,1000,8.00%,租、售,中西式快餐,2500,20.00%,租,总计,12500,100.00%,-,业态业种配置,面积（平方米）,占比,合作方式,生活特性店,3000,24.00%,租,健身中心,2000,16.00%,租,网吧,800,6.40%,租,时尚书城,300,2.40%,租,美容、美发、美体中心,400,3.20%,租,封闭MALL,业种面积分配表,特色餐饮,6000,48.00%,租,餐饮区,总计,12500,100.00%,-,业态面积分配表,超市6000 ,电器连锁2000-3000 ,生活特性店6000,金融、个人护理店、影楼、中西式快餐;,合计12500,休闲:健身中心、网吧、时尚书城、美容美发、美体中心;合计9500,娱乐: 影城5000,、,特色餐饮: 6000,共: 36000,各业态设计要求,本项目业态规划建筑整体需求：,楼层层高：,超市BIF不低于5.5米，,1F不低于4.8米，,2F不低于4.8米。,影院三层局部挑空不低于8米，,柱网开间8,.4,8.4米以上,餐饮需考虑上下水（冷、热水），污水排放、生化处 理装置。,其他要求：通讯设施、中央空调。,年收益(租金)测算,租金是根据重庆市非中心商业区和常规业态目前的租金水平确定的,中小店铺年递增的幅度高于主力店的增幅,10年内至少增幅20%(如果项目经营管理水平高, 三年后租金每年递增5%都是可能的),租金收益方案1(全租赁),楼层/项目,商业建面,1-公摊率,商铺面积（）,超市,精品店,（套内面积）,电器连锁,餐厅,个人护理店,配套休闲,金融,娱乐健身,影城,业态均价,0.9,5,2,1.5,1.8,3,5,1.2,保底+提成,天数/年,365,365,365,365,365,365,365,365,365,B1F,6,000,6,000,6,000,0,0,0,0,0,0,0,0,1F,12,500,0.65,9,100,0,2,080,2,000,2,500,520,2,000,2,000,0,0,2F,12,500,0.65,10,925,0,1,950,0,6,000,0,975,0,2,000,0,3F,5,000,0.65,5,000,0,0,0,0,0,0,0,0,5,000,面积合计,36,000,31,025,6,000,4,030,2,000,8,500,520,2,975,2,000,2,000,5,000,租金小计,1,971,000,7,354,750,1,460,000,4,653,750,341,640,3,257,625,3,650,000,876,000,1,000,000,年租金合计,24,564,765,1、精品店和小面积配套按套内面积核算租金，,2、超市、电器、金融、娱乐健身，大型餐饮按建筑面核算租金。,3、影城按保底加提成（一般按销售额的5%-10%）,单位：元（人民币),租金收益方案2（部分销售部分租赁）,1、本方案按售出,5000平方米,面积测算：年租金总额将变为17,429,015.,2、建议从以下业态中选择出售面积：餐饮8500平方米，金融2000平方米，邮电200平方米，电信中心600平方米.,3、其余部分由于对商业整体经营有利害关系,不建议出售.,楼层/项目,商业建面,1-公摊率,商铺面积（）,超市,精品店,电器连锁,餐厅,个人护理店,配套休闲,娱乐健身,影城,业态均价,0.9,5,2,1.5,1.8,3,1.2,保底+提成,天数/年,365,365,365,365,365,365,365,365,B1F,6,000,6,000,6,000,0,0,0,0,0,0,0,1F,12,500,0.65,6,870,0,650,2,000,2,500,520,1,200,0,0,2F,12,500,0.65,10,925,0,1,950,0,6,000,0,975,2,000,0,3F,5,000,0.65,5,000,0,0,0,0,0,0,0,5,000,面积合计,36,000,28,795,6,000,2,600,2,000,8,500,520,2,175,2,000,5,000,租金小计,1,971,000,4,745,000,1,460,000,4,653,750,341,640,2,381,625,876,000,1,000,000,年租金合计,17,429,015,单位：元（人民币),租金收益测算小结,全部出租方案测算：,年租金合计2,457万元+,影城票房收入提成5%-10,销售5000平方米,剩余部分出租方案测算:,年租金合计1,743万,元,+,影城票房收入提成5%-10,不含物业管理费,