房地产交易管理及税收制度与政策

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地,产,产交,易,易管,理,理及,税,税收,制,制度,与,与政,策,策,一、,房,房地,开,开发,企,企业,资,资质,等,等级,资质等级,注册资本至少（万元）,从事房地产开发经营时间（至少）,近3年房屋建筑面积累计竣工（万平方米）,连续几年建筑工程质量合格率达到100%,上一年房屋建筑施工面积（万平方米）,专业管理人员（人数）,其中：,中级以上职称管理人员,持有资格证书的专职会计人员,一级,5000,5,30,5,15,40,20,4,二级,2000,3,15,3,10,20,10,3,三级,800,2,5,2,10,5,2,四级,100,1,已竣工的建筑工程,5,2,二、,房,房地,产,产开,发,发企,业,业资,质,质管,理,理,1、,管,管理,机,机构,：,：,建设,行,行政,主,主管,部,部门,负,负责,全,全国,房,房地,产,产开,发,发企,业,业的,资,资质,管,管理,地方,人,人民,政,政府,房,房地,产,产开,发,发主,管,管理,部,部门,负,负责,行,行政,区,区域,内,内的,企,企业,2、,资,资质,分,分级,审,审批,：,：,一级,资,资质,二级,资,资质,（,（及,以,以下,）,）,3、,资,资质,年,年检,制,制度,对于,不,不符,合,合原,定,定资,质,质或,者,者有,不,不良,经,经营,行,行为,的,的企,业,业，,可,可降,级,级或,吊,吊销,资,质,质证,书,书,。,。,一级,资,资质,的,的房,地,地产,开,开发,企,企业,承,承担,房,房地,产,产项,目,目建,设,设规,模,模不,受,受限,制,制，,可,可以,在,在全,国,国范,围,围承,揽,揽房,地,地产,开,开发,项,项目,。,。,二级,及,及三,级,级以,下,下资,质,质的,房,房地,产,产开,发,发企,业,业只,能,能承,担,担建,设,设面,积,积25万,平,平方,米,米以,下,下的,开,开发,建,建设,项,项目,，,，承,担,担业,务,务的,具,具体,范,范围,由,由省,、,、自,治,治区,、,、直,辖,辖市,人,人民,政,政府,建,建设,行,行政,主,主管,部,部门,确,确定,，,，不,得,得超,越,越资,质,质范,围,围承,担,担开,发,发项,目,目。,另外,，,，各,资,资质,等,等级,的,的房,地,地产,开,开发,企,企业,还,还必,须,须具,务,务完,善,善的,质,质量,保,保证,体,体系,，,，商,品,品住,宅,宅销,售,售中,实,实行住,宅,宅质,量,量保,证,证书,和,住,宅,宅使,用,用说,明,明书,制,度,度，且,从,从未,发,发生,过,过重,大,大工,程,程质,量,量事,故,故。,二、,房,房地,产,产开,发,发企,业,业资,质,质管,理,理,房地,产,产交,易,易管,理,理的,概,概念,房地,产,产交,易,易管,理,理是指,政,政府,房,房地,产,产管,理,理部,门,门及,其,其他,相,相关,部,部门,以,以法,律,律的,、,、行,政,政的,、,、经,济,济的,手,手段,，,，对,房,房地,产,产交,易,易活,动,动行,使,使指,导,导、,监,监督,等,等管,理,理职,能,能。,城,城,市,市,房,房,地,地,产,产,管,管,理,理,法,法,规,规,定,定,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,包,包,括,括,房,房,地,地,产,产转,让,让、,房,房,地,地,产,产抵,押,押和,房,房,屋,屋租,赁,赁三,种,种,形,形,式,式,。,。,房,地,地,产,产,交,交,易,易,中,中,的,的,基,基,本,本,制,制,度,度,城,城,市,市,房,房,地,地,产,产,管,管,理,理,法,法,规,规,定,定,了,了,四,四,项,项,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,基,基,本,本,制,制,度,度,：,：,房,地,地,产,产,价,价,格,格,评,评,估,估,制,制,度,度,房,地,地,产,产,成,成,交,交,价,价,格,格,申,申,报,报,制,制,度,度,房,地,地,产,产,价,价,格,格,评,评,估,估,人,人,员,员,资,资,格,格,认,认,证,证,制,制,度,度,房,地,地,产,产,权,权,属,属,登,登,记,记,发,发,证,证,制,制,度,度,房,地,地,产,产,交,交,易,易,管,管,理,理,机,机,构,构,的,的,主,主,要,要,职,职,责,责,：,：,对,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,、,、,经,经,营,营,等,等,活,活,动,动,进,进,行,行,指,指,导,导,和,和,监,监,督,督,，,，,查,查,处,处,违,违,法,法,行,行,为,为,，,，,维,维,护,护,当,当,事,事,人,人,的,的,合,合,法,法,权,权,益,益,。,。,办,理,理,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,登,登,记,记,、,、,鉴,鉴,证,证,等,等,手,手,续,续,；,；,协,助,助,财,财,政,政,、,、,税,税,务,务,部,部,门,门,征,征,收,收,与,与,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,有,有,关,关,的,的,税,税,费,费,；,；,为房地,产,产交易,提,提供洽,谈,谈协议,，,，交流,信,信息，,展,展示行,情,情等各,种,种服务,；,；,为建立,房,房地产,市,市场预,警,警预报,体,体系，,为,为政府,或,或其授,权,权的部,门,门公布,各,各类房,屋,屋的房,地,地产市,场,场价格,，,，为宏,观,观决策,和,和正确,引,引导市,场,场发展,服,服务。,房地产,转,转让概,念,念, 城,市,市房地,产,产管理,法,法中,规,规定房,地,地产转,让,让，是,指,指房地,产,产权利,人,人通过,买,买卖、,赠,赠与或,者,者其他,合,合法方,式,式将其,房,房地产,转,转移给,他,他人的,行,行为。, 城,市,市房地,产,产转让,管,管理规,定,定（,建,建设部,令,令第96号）,对,对其他,合,合法方,式,式作了,进,进一步,细,细化，,其,其主要,包,包括下,列,列行为,：,：,以房地,产,产作价,入,入股、,与,与他人,成,成立企,业,业法人,，,，房地,产,产权属,发,发生变,更,更的；,一方提,供,供土地,使,使用权,，,，另一,方,方或者,多,多方提,供,供资金,，,，合资,、,、合作,开,开发经,营,营房地,产,产，而,使,使房地,产,产权属,发,发生变,更,更的,因企业,被,被收购,、,、兼并,或,或合并,，,，房地,产,产权属,随,随之转,移,移的；,以房地,产,产抵债,的,的；,法律、,法,法规规,定,定的其,他,他情形,。,。,房地产,转,转让的,分,分类,根据转,让,让的对,象,象,，房地,产,产转让,可,可分为,地,地面上,有,有建筑,物,物的转,让,让和地,面,面上无,建,建筑物,的,的转让,。,。,根据土,地,地使用,权,权的获,得,得方式,，房地,产,产转让,可,可分为,以,以出让,方,方式取,得,得土地,使,使用权,的,的房地,产,产转让,和,和以划,拨,拨方式,取,取得土,地,地使用,权,权的房,地,地产转,让,让。,根据转,让,让的方,式,式，,房地产,可,可分为,有,有偿和,无,无偿两,种,种方式,，,，有偿,转,转让主,要,要包括,房,房地产,买,买卖,房,房地产,入,入股等,行,行为；,无,无偿转,让,让主要,包,包括房,地,地产赠,与,与继,承,承等行,为,为。,房地产,转,转让的,条,条件,房地产,转,转让最,主,主要的,特,特征是,发,发生权,属,属变化,，,，即房,屋,屋所有,权,权与房,屋,屋所占,用,用的土,地,地使用,权,权发生,转,转移。,城市,房,房地产,管,管理法,和,转,转让管,理,理规定,都明,确,确规定,了,了房地,产,产转让,应,应当符,合,合的条,件,件，采,取,取排除,法,法规定,了,了下列,房,房地产,不,不得转,让,让：,达不到,下,下列条,件,件的房,地,地产不,得,得转让,：,：, 以,出,出让方,式,式取得,土,土地使,用,用权用,于,于投资,开,开发的,，,，按照,土,土地使,用,用权出,让,让合同,约,约定进,行,行投资,开,开发，,属,属于房,屋,屋建设,工,工程的,，,，应完,成,成开发,投,投资总,额,额的25%以,上,上；,属于,成,成片开,发,发的，,形,形成工,业,业用地,或,或者其,他,他建设,用,用地条,件,件。,同时,规,规定应,按,按照出,让,让合同,约,约定已,经,经支付,全,全部土,地,地使用,权,权出让,金,金，并,取,取得土,地,地使用,权,权证书,。,。,司法机,关,关和行,政,政机关,依,依法裁,定,定决,定,定查封,或,或以其,他,他形式,限,限制房,地,地产权,利,利的：,依法收,回,回土地,使,使用权,的,的；,共有房,地,地产，,未,未经其,他,他共有,人,人书面,同,同意的,；,；,权属有,争,争议的,；,；,未依法,登,登记领,取,取权属,证,证书的,；,；,法律和,行,行政法,规,规规定,禁,禁止转,让,让的其,他,他情况,。,。,房地产,转,转让的,条,条件,办理房,地,地产转,让,让的程,序,序,第一房地产,转,转让当,事,事人签,订,订书面,转,转让合,同,同；,第二房地产,转,转让当,事,事人在,房,房地产,转,转让合,同,同签订,天,内,内，持,房,房地产,权,权属证,书,书，当,事,事人的,合,合法证,明,明转让,合,合同等,有,有关文,件,件，向,房,房地产,所,所在地,的,的房地,产,产管理,局,局部门,提,提出申,请,请，并,申,申报提,交,交价格,；,；,第三房地产,管,管理部,门,门对提,供,供有关,文,文件进,行,行审查,，,，并在,日,内,内作出,是,是否受,理,理申请,的,的书面,回,回答；,第四房地产,管,管理部,门,门核实,申,申报的,成,成交价,格,格，并,根,根据需,要,要对,转,转让,的,的房地,产,产进行,现,现场勘,察,察和评,估,估；,第五房地产,转,转让当,事,事人按,照,照规定,交,交纳有,关,关税款,；,；,第六房地产,管,管理部,门,门核实,过,过户单,；,；,房地产,转,转让收,取,取的证,件,件,建设部,关,关于印,发,发简,化,化房地,产,产交易,房,房屋权,属,属登记,程,程序指,导,导意见,的通,知,知中提,到,到转移,登,登记的,必,必收要,件,件：,房屋权,属,属证书,房地产,转,转让证,明,明材料,（,（房地,产,产转让,合,合同或,协,协议、,法,法院司,法,法文书,、,、房地,产,产赠与,、,、房地,产,产继承,公,公证书,等,等）,房屋赠,与,与手续,应,应该如,何,何办理,？,？,一、赠,与,与人与,受,受赠人,订,订立房,屋,屋赠与,的,的书面,合,合同,，即赠,与,与书。,按,按规定,，,，房屋,赠,赠与一,定,定要采,用,用书面,形,形式。,二、房,屋,屋赠与,的,的当事,人,人凭原,房,房屋所,有,有权证,、,、赠与,合,合同，,按,按规定,缴,缴纳有,关,关契税。,在此，,市,市民要,注,注意的,是,是，房,屋,屋赠与,也,也是要,缴,缴税的,。,。,三、,办,办理,公,公证,。,根据,司,司法,部,部、,建,建设,部,部,关,关于,房,房产,登,登记,管,管理,中,中加,强,强公,证,证的,联,联合,通,通知,的,规,规定,，,，房,屋,屋赠,与,与必,须,须办,理,理公,证,证，,公,公证,费,费一,般,般为,总,总房,价,价千,分,分之,一,一。,四、,办,办理,房,房屋,所,所有,权,权转,移,移登,记,记手,续,续。,房屋,赠,赠与,当,当事,人,人到,房,房地,产,产管,理,理机,构,构申,请,请变,更,更登,记,记，,应,应提,交,交下,列,列证,件,件：,、,申,申请,书,书；,、,身,身份,证,证件,；,；,、,、原,房,房地,产,产产,权,权证,；,；,、,、赠,与,与书,及,及公,证,证书,；,；,、,、契,税,税收,据,据。,五、,赠,赠与,人,人将,房,房屋,交,交付,受,受赠,人,人。,这里,的,的交,付,付要,以,以办,理,理房,屋,屋产,权,权转,移,移登,记,记为,准,准。,如,如果,未,未办,理,理产,权,权转,移,移登,记,记手,续,续，,但,但当,事,事人,之,之间,订,订立,了,了书,面,面赠,与,与合,同,同，,赠,赠与,人,人已,将,将原,房,房屋,产,产权,证,证交,给,给受,赠,赠人,的,的，,根,根据,最,最高,人,人民,法,法院,的,的规,定,定，,也,也应,当,当认,定,定赠,与,与成,立,立。,房地,产,产转,让,让合,同,同,以出,让,让方,式,式取,得,得土,地,地使,用,用权,的,的房,地,地产,转,转让,以划,拨,拨方,式,式取,得,得土,地,地使,用,用权,的,的房,地,地产,转,转让,商品,房,房销,售,售管,理,理包,括,括：,商品,房,房预,售,售管,理,理,商品,房,房现,售,售管,理,理,商品,房,房预,售,售的,概,概念,城,市,市商,品,品房,预,预售,管,管理,办,办法,（,建,建设,部,部令,第,第131,号,号）,中,中规,定,定，,商,商品,房,房预,售,售是,指,指房,地,地产,开,开发,企,企业,将,将正,在,在建,设,设中,的,的房,屋,屋预,先,先出,售,售给,承,承购,人,人，,由,由承,购,购人,支,支付,定,定金,或,或房,价,价款,的,的行,为,为。,商品,房,房预,售,售管,理,理,商品,房,房预,售,售的,条,条件,已交,付,付全,部,部土,地,地使,用,用权,出,出让,金,金，,取,取得,土,土地,使,使用,权,权证,书,书；,持有建设,工,工程规划,许,许可证和,施,施工许可,证,证；,按提供预,售,售的商品,房,房计算，,投,投入开发,建,建设的资,金,金达到工,程,程建设总,投,投资的25以上,，,，并已经,确,确定施工,进,进度和竣,工,工交付日,期,期；,开发企业,向,向城市、,县,县人民政,府,府房产管,理,理部门办,理,理预售登,记,记，取得,商品房,预,预售许可,证,证。,“五证”,，是房屋,合,合法出生,的,的证明。,也,也即是开,发,发商必须,具,具备五证,，,，才能保,证,证购房业,主,主在购房,后,后能取得,房,房屋产权,证,证。五证,包,包括：,1、国,有,有土地使,用,用证,2、建,设,设用地规,划,划许可证,3、建,设,设工程规,划,划许可证,4、建,设,设工程开,工,工证,5、商,品,品房预售,许,许可证,商品房预,售,售许可,商品房预,售,售实行许,可,可制度。,开,开发企业,进,进行商品,房,房预售，,应,应当向房,地,地产管理,部,部门申请,预,预售许可,，,，取得,商,商品房预,售,售许可证,。,未取得,商,商品房预,售,售许可证,的，不,得,得进行商,品,品房预售,。,。开发企,业,业申请预,售,售许可，,应,应当提交,下,下列证件,（,（复印件,）,）及资料,：,：,商品房预,售,售许可申,请,请表；,开发企业,的,的营业,执,执照和,资,资质证书,；,；,土地使用,权,权证、建,设,设工程规,划,划许可证,、,、施工许,可,可证；,投入开发,建,建设的资,金,金占工程,建,建设总投,资,资的比例,符,符合规定,条,条件的证,明,明；,工程施工,合,合同及关,于,于施工进,度,度的说明,；,；,商品房预,售,售方案。,预,预售方案,应,应当说明,预,预售商品,房,房的位置,、,、面积、,竣,竣工交付,日,日期等内,容,容，并应,当,当附预售,商,商品房分,层,层平面图,。,。,商品房预,售,售合同登,记,记备案,城市房,地,地产管理,法,法规定,商,商品房预,售,售，开发,企,企业应当,与,与承购人,签,签订商品,房,房预售合,同,同。开发,企,企业应当,自,自签约之,日,日起30,日,日内，向,房,房地产管,理,理部门和,市,市、县人,民,民政府土,地,地管理部,门,门办理商,品,品房预售,合,合同登记,备,备案手续,。,。,预售合同,登,登记备案,管,管理主要,是,是备案的,及,及时性、,准,准确性、,公,公开性。,商品房现,售,售的概念,商品房现,售,售，是指,房,房地产开,发,发企业将,竣,竣工验收,合,合格的商,品,品房出售,给,给买受人,，,，并由买,受,受人支付,定,定金或者,价,价款的行,为,为。,商品房现,售,售,应当,符,符合以下,条,条件：,现售商品,房,房的房地,产,产开发企,业,业应当具,有,有企业法,人,人营业执,照,照和房地,产,产开发企,业,业资质证,书,书；,取得土地,使,使用权证,书,书或者使,用,用土地的,批,批准文件,；,；,持有建设,工,工程规划,许,许可证和,施,施工许可,证,证；,已通过竣,工,工验收；,拆迁安置,已,已经落实,；,；,供水、供,电,电、供热,、,、燃气、,通,通讯等配,套,套基础设,施,施具备交,付,付使用条,件,件，其他,配,配套基础,设,设施和公,共,共设施具,备,备交付使,用,用条件或,者,者已确定,施,施工进度,和,和交付日,期,期；,物业管理,方,方案已经,落,落实；,“五证两,书,书”,“五证”,，是房屋,合,合法出生,的,的证明。,也,也即是开,发,发商必须,具,具备五证,，,，才能保,证,证购房业,主,主在购房,后,后能取得,房,房屋产权,证,证。五证,包,包括：,1,、,、,国,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,证,证,2,、,、,建,建,设,设,用,用,地,地,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,3,、,、,建,建,设,设,工,工,程,程,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,4,、,、,建,建,设,设,工,工,程,程,开,开,工,工,证,证,5,、,、,商,商,品,品,房,房,预,预,售,售,许,许,可,可,证,证,“,两,两,书,书,”,”,是,开,开,发,发,商,商,在,在,向,向,业,业,主,主,交,交,付,付,房,房,产,产,时,时,必,必,须,须,具,具,备,备,的,的,。,。,1,、,、,住,住,宅,宅,质,质,量,量,保,保,证,证,书,书,2,、,、,住,住,宅,宅,使,使,用,用,说,说,明,明,书,书,商,品,品,房,房,现,现,售,售,备,备,案,案,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,应,应,当,当,在,在,商,商,品,品,房,房,现,现,售,售,前,前,将,将,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,项,项,目,目,手,手,册,册,及,及,符,符,合,合,商,商,品,品,房,房,现,现,售,售,条,条,件,件,的,的,有,有,关,关,证,证,明,明,文,文,件,件,报,报,送,送,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,主,主,管,管,部,部,门,门,备,备,案,案,。,。,商,品,品,房,房,销,销,售,售,中,中,禁,禁,止,止,的,的,行,行,为,为,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,不,不,得,得,在,在,未,未,解,解,除,除,商,商,品,品,房,房,买,买,卖,卖,合,合,同,同,前,前,，,，,将,将,作,作,为,为,合,合,同,同,标,标,的,的,物,物,的,的,商,商,品,品,房,房,再,再,行,行,销,销,售,售,给,给,他,他,人,人,。,。,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,不,不,得,得,采,采,取,取,返,返,本,本,销,销,售,售,或,或,者,者,变,变,相,相,返,返,本,本,销,销,售,售,的,的,方,方,式,式,销,销,售,售,商,商,品,品,房,房,。,。,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,不,不,得,得,采,采,取,取,售,售,后,后,包,包,租,租,或,或,者,者,变,变,相,相,售,售,后,后,包,包,租,租,的,的,方,方,式,式,销,销,售,售,未,未,竣,竣,工,工,商,商,品,品,房,房,。,。,商,品,品,住,住,宅,宅,按,按,套,套,销,销,售,售,，,，,不,不,得,得,分,分,割,割,拆,拆,零,零,销,销,售,售,。,。,按,套,套,内,内,建,建,筑,筑,面,面,积,积,或,或,者,者,建,建,筑,筑,面,面,积,积,计,计,价,价,的,的,，,，,当,当,事,事,人,人,应,应,当,当,在,在,合,合,同,同,中,中,载,载,明,明,合,合,同,同,约,约,定,定,面,面,积,积,与,与,产,产,权,权,登,登,记,记,面,面,积,积,发,发,生,生,误,误,差,差,的,的,处,处,理,理,方,方,式,式,。,。,合,同,同,未,未,作,作,约,约,定,定,的,的,，,，,按,按,以,以,下,下,原,原,则,则,处,处,理,理,：,：,（,一,一,）,）,面,面,积,积,误,误,差,差,比,比,绝,绝,对,对,值,值,在,在3,以,以,内,内,（,（,含,含3,）,）,的,的,，,，,据,据,实,实,结,结,算,算,房,房,价,价,款,款,；,；,产,权,权,登,登,记,记,面,面,积,积,合,合,同,同,约,约,定,定,面,面,积,积,面积误差比,100%,合同约定面,积,积,商品房买卖,合,合同中误差,处,处理方式,买受人有权,退,退房：,买受人退房,的,的，房地产,开,开发企业应,当,当在买受人,提,提出退房之,日,日起30日,内,内将买受人,已,已付房价款,退,退还给买受,人,人，同时支,付,付已付房价,款,款利息。,买受人不退,房,房的：,（1）产权,登,登记面积大,于,于合同约定,面,面积时，面积误差比,在,在3以内,（,（含3）,部,部分的房价,款,款由买受人,补,补足；超出3部分的,房,房价款由房,地,地产开发企,业,业承担，产,权,权归买受人,。,。,（2）产权,登,登记面积小,于,于合同约定,面,面积时，面积误差比,绝,绝对值在3,以内（含3）部分,的,的房价款由,房,房地产开发,企,企业返还买,受,受人；绝对,值,值超出3,部,部分的房价,款,款由房地产,开,开发企业双,倍,倍返还买受,人,人。,（二）,面积误差比,绝,绝对值超出3时,目前，我国,直,直接将房产,和,和地产作为,征,征税对象的,税,税种，现行,房,房地产税收,制,制度主要涉,及,及14个税,种,种，目前实,际,际征收的有12种。,直,直接针对房,地,地产本身的,税,税收，包括房产税、城,镇,镇土地使用,税,税、耕地占,用,用税、土地,增,增值税、契,税,税等。其他与房地,产,产紧密相关,的,的税种主要,有,有营业税、,城,城市维护建,设,设税、教育,附,附加费（”,两,两税一费”,）,），企业所,得,得税、个人,所,所得税印花,税,税等。根据,课,课税对象性,质,质的不同，,分,分为流转税,、,、收益税、,财,财产税、行,为,为税和资源,税,税。,现行房地产,税,税制的基本,概,概况,按照征税发,生,生的环节，,可,可以分为房,地,地产的,取得,、,保有,和,流转,三个环节的,税,税收。,取得环节,的税收有两,种,种，即,耕地占用税,和,固定资产投,资,资方向调节,税,税,，但后者已,暂,暂停征收。,保有环节,的税收有三,种,种，分别是,城镇土地使,用,用税,、,房地产税,和,城市房地产,税,税,（仅针对外,商,商企业和外,籍,籍人员）。,流转环节,，目前设置,的,的税种主要,有,有营业税、企业所得税,、,、外商投资,企,企业和外国,企,企业所得税,、,、个人所得,税,税、房产税,和,和城市房地,产,产税、土地增值税,、,、印花税、,契,契税、城市,维,维护建设税,。,。,房产税：,以房产为对,象,象，向产权,所,所有人征收,的,的一种税。,（1）纳税人：中国境内,拥,拥有房屋产,权,权的单位和,个,个人。,（外商投资,企,企业和外籍,人,人员暂不缴,纳,纳）,（2）课税对象：城市、县,城,城、建制镇,和,和工矿区的,房,房产。,（3）课税依据：,非出租的房,产,产，以房产,原,原值一次扣,除,除1030后的余,值,值；,出租的房产,，,，以房产租,金,金收入。,（4）税率：采用比例税,率,率,按房产余值,计,计征的，税,率,率为1.2,；,按房产租金,收,收入计征的,，,，税率为12。,（5）纳税地点和,纳,纳税期限,纳税地点：,房,房产所在地,纳税期限：,按,按年计征，,分,分期缴纳，,具,具体由各省,、,、自治区、,直,直辖市人民,政,政府规定。,（6）减税、免税,1、国家机,关,关、人民团,体,体、军队自,用,用的房产,2、国家财,政,政部门拨付,事,事业经费的,单,单位自用的,房,房产,3、,宗教寺庙、,公,公园、名胜,古,古迹自用的,房,房产,4、个人拥,有,有的非营业,用,用的房产,房地产开发,企,企业开发的,商,商品房在出,售,售前，对房,地,地产开发企,业,业而言是一,种,种产品，因,此,此，对房地,产,产开发企业,建,建造的商品,房,房，在售出,前,前，不征房,产,产税；但对,售,售出前已经,使,使用或出租,，,，出借的商,品,品房应按规,定,定征收房产,税,税。,5、经财政,部,部批准免税,的,的其他房产,城镇土地使,用,用税：,（1）纳税人,拥有土地使,用,用权的单位,和,和个人,（2）课税对象,城市、县城,、,、建制镇和,工,工矿区范围,内,内的土地,（3）计税依据,纳税人实际,占,占用的土地,面,面积,以城镇土地,为,为课税对象,，,，向拥土地,使,使用权的单,位,位和个人征,收,收的一种税,。,。,（4,）适用税额和,应,应纳税额的,计,计算:幅度定额税,率,率,城镇土地使,用,用税率,级别,人,人口（万,）,） 税额（,元,元/平米.,年,年） 四川,省,省,大城市=500.5100.55,中等城市20500.480.44,小城市=200.360.33,县城、_0.240.22,建制镇、0.21,工矿区,每平方米的,年,年幅度税额,按,按城市大小,分,分为4个档,次,次,（5）纳税地点和,纳,纳税期限,纳税地点,土地所在的,税,税务机关,纳税期限,按年计算，,分,分期缴纳,四川省：分,两,两次缴纳,（,（当年五月,一,一次、十一,月,月一次）。,（6）减税、免税,耕地占用税,：,：,对占用耕地,征,征收的一种,税,税。,纳税人:,包括在中国,境,境内占用国,有,有和集体所,有,有的耕地建,房,房或者从事,其,其他非农业,建,建设的所有,企,企业、事业,单,单位、团体,和,和个人。,计税标准：,根据不同地,区,区人均占有,耕,耕地的数量,和,和经济发展,状,状况实行有,地,地区差别的,定,定额税率。,（一）以县,为,为单位，人,均,均耕地在1,亩,亩以下（含1亩）的地,区,区，每平方,米,米为2元10元；（,二,二）人均耕,地,地在1亩2亩（含2,亩,亩）的地区,，,，每平方米,为,为1.6元8元；（,三,三）人均耕,地,地在2亩3亩（含3,亩,亩）的地区,，,，每平方米,为,为1.3元6.5元,；,；（四）人,均,均耕地在3,亩,亩以上的地,区,区，每平方,米,米为1元5元。,纳税人在土,地,地管理部门,批,批准其占地,之,之日起30,日,日内,一次性缴纳,。,地方财政税,务,务部门征收,，,，收入归地,方,方政府所有,。,。,土地增值税：,（1）纳税人,凡有偿转让,国,国有土地使,用,用权、地上,建,建筑物及其,他,他附着物（,以,以下简称转,让,让房地产）,并,并取得收入,的,的单位和个,人,人,（2）征税范围,国有土地、,地,地上建筑物,及,及其他附着,物,物。不包括通过,继,继承、赠与,等,等方式无偿,转,转让房地产,的,的行为。,（3）课税对象和,计,计税依据,课税对象是有偿转让,房,房地产所取,得,得的土地增,值,值额。,计税依据为纳税人转,让,让房地产所,取,取得的,土地增值额,（转让收,入,入规定扣,除,除项目金额,）,）,是对有偿转,让,让国有土地,使,使用权及地,上,上建筑物和,其,其他附着物,的,的单位和个,人,人征收的一,种,种税。,（4,）,）税率,及,及应,纳,纳税,额,额的,计,计算,土地增值,税,税实行四,级,级超额累,进,进税率,增,增值额高,出,出应扣除,项,项目金额,的,的倍数不,同,同，税率,不,不同：,增值额高,出,出应扣除,项,项目金额,税,税率, =20060,速算公式,如,如下：,土地增值,额,额未超过,扣,扣除项目,金,金额50,的，,应纳税额,土地增,值,值税额30；,土地增值,额,额超过扣,除,除项目金,额,额50,的,的，未超,过,过100,的，,应纳税额,土地增,值,值税额40,扣,扣除项目,5；,土地增值,额,额超过扣,除,除项目金,额,额100,的，未,超,超过200的，,应纳税额,土地增,值,值税额50,扣,扣除项目,15,；,；,土地增值,额,额超过扣,除,除项目金,额,额200,的，,应纳税额,土地增,值,值税额60,扣,扣除项目,金,金额35。,（5）扣除项目,取得土地,使,使用权所,支,支付的金,额,额；,开发土地,的,的成本、,费,费用；,新建房及,配,配套设施,的,的成本、,费,费用，或,者,者旧房及,建,建筑物的,评,评估价格,；,；,与转让房,地,地产有关,的,的税金；,财政部规,定,定的其他,扣,扣除项目,。,。,（6）免税,纳税人建,造,造普通标,准,准住宅出,售,售，增值,额,额未超过,扣,扣除项目,金,金额20,的，免,征,征土地增,值,值税；增,值,值额超过,扣,扣除项目,金,金额之和20的,，,，应就其,全,全部增值,额,额按规定,计,计税。,因国家建,设,设需要依,法,法征用、,收,收回的房,地,地产。,（7）征收管理,纳税人应,于,于转让房,地,地产合同,签,签订之日,起,起7日内,，,，到房地,产,产所在地,的,的主管税,务,务机关办,理,理纳税申,报,报，并提,供,供与转让,房,房地产有,关,关的资料,。,。,契税:,土地、房,屋,屋权属发,生,生转移时,，,，对产权,承,承受人征,收,收的一种,税,税。,税率3%-5%,免征对象,：,：非法定,继,继承，以,获,获奖方式,承,承受房地,权,权属,营业税，,（,（城市维护,建,建设税、,教,教育附加,费,费）,对提供应,税,税劳务、,转,转让无形,资,资产和销,售,售不动产,销售不不,动,动产,税,税率5%,建筑、安,装,装、修缮,及,及其他工,程,程作业,税,税率3%,印花税：,以经济活,动,动中签立,的,的各种合,同,同、产权,转,转移书据,、,、营业帐,簿,簿、权利,许,许可证照,等,等应税凭,证,证文件为,对,对象所课,征,征的税。,对一些载,有,有金额的,凭,凭证采用,比,比例税率,：,：,建设工程,勘,勘察设计,合,合同,万,万,分,分之五,建筑安装,工,工程承包,万,万分之三,产权转移,书,书据,万,万分之,五,五,对一些无,法,法计算金,额,额的凭证,采,采用定额,税,税率，每,件,件缴纳一,定,定数额的,税,税款,个人所得,税,税的组成,部,部分,（1）课税对象：纳税人,每,每一年度,内,内房地产,租,租金所得,和,和转让房,地,地产所得,（2）税率和适,用,用税额：20,的,的比例税,率,率,（3）应纳税所,得,得额：,房地产租,赁,赁为,每,每次取得,的,的收入（,一,一月一次,）,）扣除规,定,定费用后,的,的余额；,房地产转,让,让为,转,转让财产,收,收入额扣,除,除财产原,值,值和合理,费,费用后的,余,余额。,个人所得,税,税,国务院,办,办公厅转,发,发建设部,等,等部门关,于,于做好稳,定,定住房价,格,格工作意,见,见的通知,当前房地,产,产市场存,在,在的主要,问,问题是：,房,房地产投,资,资规模过,大,大，商,品,品住房价,格,格上涨过,快,快，供应,结,结构不合,理,理，市场,秩,秩序比较,混,混乱，这,些,些均说明,在,在住宅业,已,已经出现,了,了一定的,泡,泡沫,一、强化,规,规划调控,，,，改善住,房,房供应结,构,构严格土,地,地管理,1、根据,房,房地产市,场,场变化情,况,况，适时,调,调整土地,供,供应结构,、,、供应方,式,式及供应,时,时间,2、加大,对,对闲置土,地,地的清理,力,力度，切,实,实制止囤,积,积土地行,为,为,二、严禁,转,转让期房,，,，稳定住,房,房价格,三、 要,充,充分运用,税,税收等经,济,济手段调,节,节房地产,市,市场,1999,、,、2003年对个,人,人购买住,房,房又对外,销,销售的几,项,项优惠政,策,策,（一）营,业,业税：财,税,税1999210号、,财,财税200310号,（,二）土地,增,增值税,：,财税1999210号,（三）,个,个人所得,税,税： 财,税,税1999278号,（四）,契,契税：财,税,税1999210号,（五）,印,印花税,印花税暂,行,行条例规,定,定：商品,房,房销售（,财,财产转移,）,）按销售,额,额的万分,之,之五对买,卖,卖双方征,收,收印花税,根据宏观,调,调控需要,，,，国家对营业税的,优,优惠政策做了,调,调整：,1、自,年,月日,起,起，对个,人,人购买住,房,房不足,年,年转手交,易,易的，销,售,售时按其,取,取得的售,房,房收入全,额,额征收营,业,业税,2、个人,购,购买普通,住,住房超过,年（含,年）转,手,手交易的,，,，销售时,免,免征营业,税,税；对个,人,人购买非,普,普通住房,超,超过年,（,（含年,）,）转手交,易,易的，销,售,售时按其,售,售房收入,减,减去购买,房,房屋的价,款,款后的差,额,额征收营,业,业税。,特别需要,说,说明的是,，,，现行对,个,个人销售,住,住宅的优,惠,惠政策在,这,这次调整,中,中只调整,了,了营业税,。,。而契税,、,、土地增,值,值税、个,人,人所得税,的,的优惠政,策,策仍继续,执,执行，印,花,花税目前,对,对此没有,优,优惠政策,，,，这次调,整,整中也维,持,持不变,四、支持,普,普通百姓,自,自住住房,需,需求,各地要制,定,定本地区,享,享受优惠,政,政策普通,住,住房的具,体,体标准，,原,原则条件,是,是,：,1、,住宅小区,建,建筑容积,率,率在,以上,2、单套,建,建筑面积,在,在,平,平方米以,下,下,3、实际,成,成交价格,低,低于同级,别,别土地上,住,住房平均,交,交易价格,倍,以,以下,允许单套,建,建筑面积,和,和价格标,准,准适当浮,动,动，但向,上,上浮动的,比,比例不得,超,超过上述,标,标准的,经济适用,住,住房建设,单,单位利润,要,要控制在,以内,五、完善,城,城镇廉租,房,房制度,购房需要,交,交纳什么,税,税费？,一、交易,过,过程中需,交,交费用：,1、印花,税,税：双方,各,各缴纳成,交,交价格的,万,万分之五,；,；,二、申办,产,产权证过,程,程中需交,费,费用,1、登记,费,费：每建,筑,筑平方米0.3元;,2、房屋,所,所有权证,工,工本费：4元/本,3、印花,税,税：5元/件,4、契税,：,：普通住,宅,宅缴纳房,价,价款的1.5%，,如,如果是非,普,普通住宅,则,则契税为3%；,5、住宅,公,公用部分,共,共有设备,维,维修基金,：,：购房款,的,的2%,三、入住,过,过程中需,交,交费用,：物业管,理,理费,四、办理,按,按揭须缴,纳,纳的费用,1、律师,费,费：贷款,额,额的0.3%。,2、保险,费,费：财险,保,保险费=,总,总房款*,年,年费率*,年,年限系数,。,。保费一,次,次性交。,2、担保,费,费：,五、办理,公,公积金需,缴,缴纳费用,1、评估,费,费：,评估价格100万,以,以下部分,收,收取评估,结,结果的0.5%，,以,以上部分0.25%。,2、保险,费,费：,财险：保,险,险费=贷,款,款额*年,费,费率*年,限,限系数,案例,1993,年,年初，四,川,川省政府,决,决定由民贸公司在成都市,市,市区设立,“,“中国西,部,部民族用,品,品批发市,场,场”（以,下,下简称“,市,市场”）,，,，该市场,需,需资金,万,元,元。由于,资,资金短缺,，,，民贸公,司,司决定出,售,售“四川,民,民贸大厦,”,”及附属,设,设施，其,价,价值约人,民,民币,万元,。,。,随后，国贸公司表示愿购,此,此楼。同,年,年月,日,日，双方经,协,协商，签,订,订了由国,贸,贸公司以,支,支援“市,场,场”建设,名,名义向民,贸,贸公司捐,赠,赠,万,元的捐赠,协,协议，并,约,约定此款,在,在月,日前分,次拨付,，,，月,日之前,应,应拨付民,贸,贸公司,万,元,元。,月,日,日，民贸,公,公司与国,贸,贸公司签,订,订房屋买,卖,卖合同，约定民,贸,贸公司以,万元的价,格,格将“四,川,川民贸大,厦,厦”及附,属,属设施卖,给,给国贸公,司,司。合同,签,签订后，,民,民贸公司,即,即将大厦,内,内的间,办,办公室交,给,给国贸公,司,司使用，,随,随后又将,大,大厦产权,证,证交国贸,公,公司保管,。,。月日,，,，国贸公司,持,持房屋买,卖,卖合同、,批,批复及民,贸,贸公司的,过,过户申请,等,等，到成,都,都市房地,产,产管理部,门,门办理了,大,大厦的产,权,权过户手,续,续，并取,得,得了产权,证,证。月日,，,，民贸公司,为,为交付房,屋,屋作准备,，,，与成都,新,新华饭店,签,签订租房,协,协议，并,支,支付租金,万,万元，花,费,费装修费,元,元，电话,移,移机费,元,。,。月,日,日，国贸公司,向,向成都市,房,房地产管,理,理部门交,纳,纳了手续,费,费、登记,费,费、书证,费,费共,元,元，,日,日又交纳,了,了土地增,值,值费,元。至月,日,日止，国,贸,贸公司陆,续,续向民贸,公,公司支付,了,了购房定,金,金,万,万元及购,房,房款,万元。,此间，民,贸,贸公司与,国,国贸公司,为,为支付捐,赠,赠款、购,房,房款以及,交,交接有关,“,“大厦”,资,资料和房,屋,屋买卖合,同,同是否继,续,续履行等,问,问题曾发,生,生争议。,为此，,双,双方进,行,行协商,，,，因认,识,识不一,而,而未达,成,成一致,意,意见。,月,日,日，国,贸,贸公司,诉,诉至成,都,都市中,级,级人民,法,法院称,：,：双方,签,签订的,房,房屋买,卖,卖合同,经,经双方,主,主管单,位,位认可,生,生效，,原,原告按,合,合同规,定,定向被,告,告交付,了,了,万元,的,的定金,及,及房款,万,万元，,同,同时双,方,方办理,了,了大厦,产,产权过,户,户手续,，,，原告,取,取得大,厦,厦的产,权,权证。,但,但被告,未,未按合,同,同规定,交,交付有,关,关资料,和,和腾空,房,房屋，,致,致原告,不,不能实,际,际使用,房,房屋。,请,请求法,院,院督促,被,被告履,行,行合同,，,，承担,腾,腾退房,屋,屋的义,务,务。,民贸公,司,司则辩,称,称：原,告,告根本,无,无意兑,现,现捐赠,协,协议，,在,在无履,行,行能力,的,的情况,下,下，以,向,向“市,场,场”捐,赠,赠,万,元,元为诱,铒,铒，与,被,被告签,订,订“大,厦,厦”买,卖,卖协议,，,，实为,欺,欺诈行,为,为。因,此,此，双,方,方签订,的,的房屋,买,买卖协,议,议无效,，,，不受,法,法律保,护,护。被,告,告愿意,退,退还原,告,告已支,付,付的款,项,项。,评析,正确处,理,理好本,案,案的关,键,键，在,于,于认定,双,双方当,事,事人签,订,订的房,屋,屋买卖,合,合同是,否,否有效,？,？,从形式,上,上看，,国,国贸公,司,司与民,贸,贸公司,签,签订的,房,房屋买,卖,卖合同,，,，系双,方,方自愿,，,，并经,有,有关主,管,管部门,批,批准，,手,手续齐,备,备。同,时,时，国,贸,贸公司,也,也依法,办,办理了,产,产权过,户,户手续,，,，并交,纳,纳了法,律,律规定,应,应交纳,的,的费用,，,，取得,了,了大厦,的,的产权,证,证。房,屋,屋买卖,合,合同似,乎,乎具备,了,了成立,的,的一切,条,条件，,应,应该认,定,定有效,。,。,该大厦1991年底,完,完工造,价,价将近,万元,，,，而近,年,年来房,地,地产业,蓬,蓬勃发,展,展，价,格,格更大,幅,幅度上,涨,涨，经,有,有关部,门,门估算,，,，“大,厦,厦”现,价,价值约,万元,。,。双方,当,当事人,却,却以,万,万元的,价,价格成,交,交，比,原,原造价,还,还低,万,元,元。这,对,对于商,品,品意识,极,极强的,被,被告来,讲,讲，显,然,然不是,其,其真实,意,意思。,而,而双方签,订,订的捐,赠,赠协议,和,和房屋,买,买卖合,同,同的钱,数,数加起,来,来正好,是,是,万,元,元，这显然,不,不是偶,然,然的巧,合,合。只,是,是由于,国,国贸公,司,司没有,也,也无能,力,力履行,捐,捐赠协,议,议规定,的,的义务,，,，导致,民,民贸公,司,司反悔,，,，使买,卖,卖合同,无,无法完,全,全履行,。,。可见,，,，捐赠,协,协议的,履,履行，,是,是双方,履,履行买,卖,卖合同,的,的前提,。,。因此，,从,从中不,难,难看出,，,，捐赠,协,协议的,签,签订，,只,只不过,是,是双方,为,为规避,法,法律，,以,以达到,少,少交有,关,关费用,目,目的的,幌,幌子。据查，,双,双方按,签,签订的,捐,捐赠协,议,议，单,是,是土地,增,增值费,一,一项，,至,至少少,向,向国家,交,交纳,万,元,元。,显而易,见,见，双,方,方签订,的,的捐赠,协,协议和,房,房屋买,卖,卖合同,，,，虽然,形,形式上,表,表明是,行,行为人,的,的真实,意,意思表,示,示，但,行,行为人,借,借此偷,漏,漏国家,应,应收费,用,用的目,的,的是非,法,法的，,即,即便有,合,合法形,式,式，也,不,不能得,到,到法律,的,的保护,。,。,根据,中,中华人,民,民共和,国,国民法,通,通则,第,第五十,八,八条第,一,一款第,（,（七）,项,项规定,，,，双方,当,当事人,的,的行为,是,是“,以合法,形,形式掩,盖,盖非法,目,目的的,”民事,行,行为，,应,应认定,为,为无效,。,。因此,，,，,法院认定双,方,方签订的房,屋,屋买卖合同,无,无效是正确,的,的。,判决还适用,了,了民法通则,第,第六十一条,的,的规定。适,用,用这些规定,已,已经给当事,人,人的行为给,予,予了正确的,定,定性和处理,。,。本案还适,用,用了经济合,同,同法的规定,，,，而经济合,同,同法的这些,规,规定和民法,通,通则规定的,精,精神是一致,的,的，没有必,要,要再适用经,济,济合同法的,规,规定。,判决：,一、国贸公,司,司与民贸公,司,司于1993年月,日签订的,“,“四川民贸,大,大厦”房屋买卖合,同,同无效。,二、国贸公,司,司应于本判,决,决生效后一,个,个月内将所,占,占用的间,房,房屋腾空，,完,完好地退还,给,给民贸公司,。,。,三、在本判,决,决生效后一,个,个月内，民,贸,贸公司退还,国,国贸公司购,房,房款,万,万元。国贸,公,公司应将占,用,用“四川民,贸,贸大厦”,间,间房屋的使,用,用费给付民,贸,贸公司.,四、国贸公,司,司给付民贸,公,公司购房款,的,的利息损失,，,，从该款付,出,出之日起至,归,归还之日止,，,，按建设银,行,行同期建设,贷,贷款利率计,算,算，由国贸,公,公司和民贸,公,公司各承担,一,一半。,五、国贸公,司,司在办理产,权,权过户手续,时,时所交纳的,手,手续费、登,记,记费及土地,增,增值费共2231080元，由国,贸,贸公司和民,贸,贸公司各承,担,担一半。,六、民贸公,司,司因卖房而,在,在另处租房,的,的费用223515.02元，由,国,国贸公司和,民,民贸公司各,承,承担一半。,宣,宣判后，,双,双方当事人,表,表示服判，,未,未提出上诉,，,，并自动执,行,行了该判决,。,。,四、改革方,向,向,将与房地产,相,相关收费“,取,取消一批、,保,保留一批、,转,转移一批、,转,转为税收一,批,批”,将房产税、,城,城市房地产,税,税、城镇土,地,地使用税，,以,以及土地出,让,让费等税费,合,合并，借鉴,国,国外房地产,保,保有税的做,法,法，转化为,房,房产阶段统,一,一收取的物,业,业税，逐年,征,征收。,合并契税和,印,印花税,取消土地增,值,值税、固定,资,资产投资方,向,向调节税,取消对外商,投,投资企业和,外,外国企业不,征,征收城市维,护,护建设税、,耕,耕地占用税,、,、教育费附,加,加的优惠,将现行的按,照,照原值扣除,一,一定比例的,征,征收方法，,改,改为按照评,估,估价值对房,地,地产征税，,每,每隔一定年,限,限就重新评,估,估。,降低房地产,企,企业的税负,促使房地产,价,价格的下降,，,，刺激房地,产,产消费,征税范围包,括,括城市、农,村,村,促使空置房,产,产的减少,对消费者拥,有,有的第一套,（,（或一定面,积,积）的房产,免,免税或减税,，,，对其余房,产,产征税。,谢,谢 ！,