XX滩项目营销准备阶段沟通

单击此处编辑母版标题样式,-,*,-,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,沈阳市场&大盘操作思路,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,大盘营销阶段操作思路,-,*,-,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,世联的服务能力&团队,-,*,-,-,*,-,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,世联经典案例,-,*,-,翰文外滩,项,项目,营销准备阶,段,段沟通,10/28/2022,项目界定,城市新区.,中,中高档.大,盘,盘,关键词1.,中,中高档,价,价值实现,关键词2.,大,大盘节,奏,奏控制、大,盘,盘力,2,营销的基本,问,问题,“中高档”,价值实,现,现,复合化价值,大规模楼盘,开,开发要保持,可,可持续性，,住,住区具备生,长,长和自我循,环,环的能力，,需,需要区域价,值,值、产品价,值,值、配套价,值,值、人文价,值,值的复合化,发,发展,价值脉冲式,上,上升,大盘价值分,阶,阶段释放：,从,从区域价值,、,、产品价值,、,、社区价值,、,、到人文价,值,值，最终形,成,成文化竞争,，,，,大盘持续的,卖,卖点始终是,综,综合素质和,社,社区文化,价值的影响,因,因素是综合,的,的，包括区,域,域的不断成,熟,熟、社区内,部,部的不断成,长,长、客户认,知,知与品牌的,形,形成,3,营,销,销,的,的,基,基,本,本,问,问,题,题,大盘,节奏,控,控制、,大,大盘力,大盘开,发,发，利,润,润来源,于,于开发,节,节奏,，80%的利,润,润来自,于,于20%的产,品,品,4,利润来,源,源于节,奏,奏控制,：,：案例,（,（华侨,城,城波,托,托菲诺,）,）,3-4,19,时间轴,2002.1,2002.9,2002.7,2004上半,年,年,第一期,6-7,2003-11,7.64,2.7,1.6,高层,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高层豪,宅,宅、多,层,层花园,洋,洋房、townhouse,、,、house,万M,2,第二期,多层,House,天鹅堡,纯水岸,天鹅堡,纯水岸,首期配,置,置：会,所,所,启动区,与,与分期,开,开发：,价,价值一,路,路走高,，,，追求,终,终极利,润,润型,首期开,发,发周边,生,生活配,套,套不足,，,，居住,气,气氛不,浓,浓，项,目,目三条,产,产品线,开,开发规,模,模均较,小,小，设,施,施投入,强,强度大,，,，社区,环,环境成,功,功营造,后,后，项,目,目三条,产,产品线,同,同时放,量,量增长,一,一倍。,现金流,产,产品与,高,高利润,产,产品,5,经营大,盘,盘如同,经,经营企,业,业，经,营,营能力,重,重于产,品,品能力,6,大盘营,销,销规律,总,总结,形象年,主流年,明星年,价值年,黄金年,营销主,题,题,阶段背,景,景,关键问,题,题,策略关,键,键词,定义区,域,域，建,立,立市场,影,影响力,大盘“,震,震撼点,”,”效应,强势推,广,广、特,色,色概念,深,深入人,心,心,通过官,方,方声音,、,、社会,公,公信力,引,引导主,流,流市场,舆,舆论,影响力,打,打造突,破,破区域,界,界线，,克,克服竞,争,争常规,思,思路,1.抓,大,大放小,2.强,势,势（No.1,）,）,3.政,府,府营销,营销策,略,略,形象未,树,树立,首期销,售,售，现,金,金流和,成,成功销,售,售是第,一,一目标,快速成,交,交、现,金,金流为,王,王,1.扩,大,大客户,层,层面,2.缩,短,短决策,周,周期,3.高,形,形象性,价,价比,立足于,主,主流客,户,户群，,对,对其它,客,客户群,具,具有吸,引,引和涵,盖,盖性,通过足,够,够大的,展,展示区,、,、震撼,点,点制造,卖,卖压,提升客,户,户预期,价,价格，,以,以略低,于,于预期,价,价格的,实,实际价,格,格发售,，,，,借强势,营,营销机,会,会处理,问,问题产,品,品,节点刺,激,激，保,持,持持续,竞,竞争力,1.推,出,出创新,产,产品及,产,产品概,念,念,2.关,键,键配套,投,投入,首期销,售,售成功,，,，进入,后,后续阶,段,段，审,美,美疲劳,领先产,品,品节点,式,式刺激,保,保持市,场,场声音,充分发,挥,挥配套,体,体现大,盘,盘价值/产品,力,力的核,心,心作用,配套的,开,开发策,略,略,分,分级、,价,价值点,以,以及和,住,住宅的,联,联动关,系,系,项目营,销,销转向,品,品牌营,销,销,赢得价,值,值回报,、,、大盘,力,力兑现,价,价值,1.真,实,实生后,秀,秀,2.客,户,户营销,3.品,牌,牌营销,大盘持,续,续的卖,点,点始终,是,是综合,素,素质和,社,社区文,化,化,随社区,不,不断成,熟,熟、充,分,分展示,社,社区生,活,活，价,格,格持续,快,快速增,长,长，树,立,立发展,商,商强势,品,品牌,项目营,销,销转向,客,客户活,动,动营销,为,为主，,以,以口碑,传,传播演,绎,绎社区,文,文化,依据企,业,业目标,市,市场环,境,境决策,企业战,略,略驱动,1.惜,售,售,2.实,验,验新产,品,品,高价惜,售,售，充,分,分稀释,土,土地价,格,格、实,现,现项目,溢,溢价，,追,追求超,额,额利润,站在企,业,业策略,层,层面，,在,在项目,最,最后一,期,期推出,新,新产品,，,，实验,市,市场，,作,作为后,续,续项目,实,实现良,好,好市场,反,反馈的,策,策略铺,垫,垫,7,时间轴,数值轴,营销强度曲线,销售价,格,格曲线,社区美,誉,誉度曲,线,线,现场展示度曲线,形象年,主流年,明星年,价值年,黄金年,阶段,阶段,阶段,阶段,阶段,8,.形,象,象年,阶段性,特,特征：,形,形象尚,未,未树立,关键问,题,题,：,1.区,域,域相对,陌,陌生,大盘开,发,发需要,站,站在城,市,市的角,度,度挖掘,区,区域价,值,值，并,通,通过自,身,身的开,发,发为城,市,市和区,域,域增值,2.项,目,目价值,相,相对模,糊,糊,启动期,是,是项目,立,立势、,占,占位、,概,概念传,播,播、形,成,成口碑,传,传播的,重,重要阶,段,段，至,关,关重要,营销目,标,标,：立势,定义区,域,域价值,，,，重新,建,建立价,值,值平台,奠定项,目,目的领,袖,袖/霸,主,主地位,，,，超越,区,区域竞,争,争,9,.形,象,象年,核心,策,策略,：,：立,势,势，,务,务虚,重,重于,务,务实,1.,抓,抓大,放,放小,：,：大,主,主题,使,使项,目,目超,越,越区,域,域竞,争,争,大盘,从,从硬,件,件看,，,，往,往,往需,要,要有1-2个,“,“震,撼,撼点,”,”，,通,通过,大,大盘,的,的“,震,震撼,点,点”,效,效应,，,，形,成,成城,市,市级,的,的landmark,大盘,的,的竞,争,争不,是,是个,别,别楼,盘,盘的,竞,竞争,，,，而,是,是区,域,域价,值,值的,竞,竞争,。,。如,果,果缺,乏,乏区,域,域价,值,值，,大,大盘,往,往往,必,必须,自,自己,“,“营,造,造区,域,域价,值,值”,，,，需,要,要做,边,边界,界,界定,和,和区,域,域营,销,销,2.,强,强势,营,营销,确,确立,项,项目,霸,霸主,地,地位,（,（No.1）,强,势,势,是,是大,盘,盘营,销,销的,特,特色,，,，大,盘,盘往,往,往需,要,要较,常,常规,高,高的,营,营销,费,费用,，,，用,于,于强,势,势推,广,广、,特,特色,概,概念,深,深入,人,人心,、,、建,立,立市,场,场影,响,响。,强,强势,有,有利,于,于形,成,成区,域,域中,心,心化,与,与区,域,域价,值,值,3.,政,政府,营,营销,建,建立,城,城市/全,国,国影,响,响力,影响,力,力打,造,造突,破,破区,域,域界,线,线，,克,克服,竞,竞争,常,常规,思,思路,区域,营,营销,通,通常,依,依赖,于,于城,市,市层,面,面的,政,政策,利,利好,、,、区,域,域规,划,划、,重,重点,项,项目,投,投入,等,等因,素,素的,支,支持,，,，需,要,要通,过,过官,方,方声,音,音、,社,社会,公,公信,力,力引,导,导主,流,流市,场,场舆,论,论,10,.,主,主流,年,年,阶段,特,特征:首,期,期销,售,售，,竞,竞争,压,压力,关键,问,问题,：,：,快速,成,成交,现金,流,流为,王,王,营销,目,目标,：,：,赢得,高,高人,气,气,主流,客,客户,11,.,主,主流,年,年,核心,策,策略,：,：,1.,尽,尽量,扩,扩大,客,客户,层,层面,大盘,一,一定,要,要立,足,足于,主,主流,客,客户,群,群，,且,且客,户,户群,要,要复,合,合而,非,非单,一,一，,宣,宣传,的,的主,流,流客,户,户要,对,对其,它,它客,户,户群,具,具有,吸,吸引,和,和涵,盖,盖性,全城营销,：,：营销的,启,启动阶段,要,要尽量降,低,低门槛，,广,广泛蓄客,2.缩短,客,客户决策,周,周期,通过夸张,的,的营销手,段,段，如足,够,够强大的,展,展示区、,夸,夸张的推,广,广活动，,制,制造卖压,，,，促使快,速,速成交,3.高形,象,象下性价,比,比保证成,交,交率,通过项目,前,前期立势,、,、营造新,的,的生活方,式,式，提升,客,客户预期,价,价格，以,略,略低于预,期,期价格的,实,实际价格,发,发售，配,合,合现场完,美,美展示，,让,让客户感,受,受超值,新区大盘,的,的早期客,户,户有明显,的,的投资意,识,识，投资,成,成功成为,未,未来示范,效,效应，因,此,此，首期,预,预留价值,空,空间，可,见,见的价值,附,附送,4.本阶,段,段是借强,势,势营销机,会,会来处理,问,问题产品,的,的最佳时,机,机,12,总规模65万平米,，,，容积率,超,超过3.0,红树湾片,区,区,“深圳地,王,王”,纯粹片区,，,，高起点,，,，高规划,规划中央公园,东南向海景,华侨城人文景观,中信红树湾,西南向海景和蛇口景观,沙河高尔夫球场,项目二期,，,，,正开发,项目一期,，,，,入伙,一、二期Townhome,1栋,2栋,3栋,5栋,项目北区,三,三、四期,，,，,待开发,中信红树,湾,湾,世联提供,前,前期顾问,及,及全程销,售,售代理,13,中信红树,湾,湾,区域价值个盘价,值,值策略成,功,功，片区,价,价值得到,客,客户的广,泛,泛认同，,湾,湾区概念,深,深入人心,；,；,在系列炒,作,作中，树,立,立了项目,在,在红树湾,片,片区的主,导,导地位，,强,强化了“,中,中信红,树,树湾”的,强,强烈印象,；,；,用纯粹富,人,人区概念,主,主打华侨,城,城和香蜜,湖,湖初见成,效,效，湾区,迅,迅速占位,一,一线豪宅,之,之列。,区域营销,，,，领导片,区,区炒作,14,中信红树,湾,湾,项目命名,体,体现项目,特,特征，并,易,易于延展,；,；,巧妙利用,“,“红树湾,”,”，将片,区,区推广和,项,项目推广,有,有机结合,，,，达到事,半,半功倍的,宣,宣传效果,。,。,抢占片区,制,制高点：,强,强势案名,15,中信红树,湾,湾,1、提出,“,“湾区物,业,业，比肩,全,全球”的,口,口号，定,位,位明确，,并,并将“湾,区,区物业”,注,注册，成,为,为项目的,专,专署代名,词,词；,2、首次,亮,亮相无论,广,广告牌、,报,报版均围,绕,绕主推广,口,口号执行,，,，在市场,上,上迅速建,立,立起项目,的,的高形象,。,。,建立强势,的,的第一意,象,象,16,中信红树,湾,湾,1、形象,展,展示,占领焦点,位,位置：深,南,南路上海,宾,宾馆广告,牌