郑州空港新区隆门商业项目营销推广方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中国管理资讯网,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,营销推广方案,郑州空港新区隆门商业项目,PART1,营销目标及营销阶段划分,一重要时间节点设计,二总体营销目标,三一期商业销售阶段划分及目标分解,PART1 营销目标及营销阶段划分,一、重要时间节点设计：（,2013,春节前）,1,、天时商业意向签约,2013,年,1,月,31,日前,2,、天成商业认筹暨主力商户招商成果新闻发布会,2013,年,1,月,26,日（周六）,一、重要时间节点设计：（2013春节前）,二、总体营销目标,目标一：天时商业销售目标,2013,年,1,月,31,日前基本消化完毕,目标二：实现项目年度财务目标和价值目标,-1,月,31,日前实现,5000,万元回款,目标三：天时商业推广促进天成,1,、,2,、,3,号楼商业招商认筹与价值实现,目标四：品牌目标：隆门,港区最聚财气、人气商业聚集区,二、总体营销目标,三、一期商业销售阶段划分及目标分解,销售准备期,（,2013.1.15,日之前,）,认筹阶段,（,1.1-1.,）,公开招商与销售强销期（,3.1,日,-5.31,）,天成招商转销售阶段,（,6.1-8.31,）,销售,目标,释放一期商业销售及招商认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头,天时商业完成,80%,的销售,完成天成招商,30%,。,1,完成天时剩余商业面积的销售,2,、累计完成天成,90%,以招商及首层商业销售率,累积完成天成二期销售率接近,100%,阶段性,重点工作内容,1,确定销售模式、招商策略及营销、招商推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作；,2,销售法律文件的完备；,3,认筹地点选择及相关工作准备,4,第三方资源的整合（媒体、商会等）；销售顾问的培训。,5,全面开展销售及认筹工作；,6,媒体资源的有效利,7,户外广告到位；,8,系列招商活动全面展开；,9,媒体广告全面展开。,7,公开招商活动（解筹活动）；,8,媒体广告及促销活动趁势追击。,10,根据市场招商反馈适时调整营销策略,11,做好商户口碑传播。,三、一期商业销售阶段划分及目标分解 销售准备期 认筹阶,一、商业销售面积分割方式及经济测算,二、对西时区商业营销推广的建议,三、价格定位,PART2,营销方案部分,PART2 营销方案部分,一、商业面积分割方式,一、商业面积分割方式,天时的商业分割方案,1,天时的商业分割方案1,天时的商业分割方案,1,根据商业结构形态，从中间切开，形成商业内街，形成人动线，共切割出,17,个商业铺面。,天时商业楼需要一定的改造，以形成沿街商业，提升商业价值。,其中,1,、,15,、,16,、,17,号商铺可以直接改为临街商铺，商业价值较高。,其余铺面均为内街铺面，商业价格略逊。,进行分割后，小铺不仅利于销售回现，同时内街形态不影响经营。,商业内街兼顾了销售和经营的需要，既提高销售收益，又提高了内铺租赁价值。,天时的商业分割方案1,天时一层商业销售总体预估,商铺,面积（地毯面积约）,建筑面积（约）,价格（元,/,）,总价（元）,1,75.47,142.40,23000.00,3275113.21,2,32.49,61.30,15000.00,919528.30,3,19.80,37.36,15000.00,560377.36,4,12.29,23.19,15000.00,347830.19,5,56.25,106.13,15000.00,1591981.13,6,56.25,106.13,15000.00,1591981.13,7,30.00,56.60,15000.00,849056.60,8,56.25,106.13,15000.00,1591981.13,9,84.00,158.49,15000.00,2377358.49,10,15.00,28.30,18000.00,509433.96,11,15.00,28.30,18000.00,509433.96,12,15.00,28.30,18000.00,509433.96,13,40.50,76.42,18000.00,1375471.70,14,29.70,56.04,16000.00,896603.77,15,85.53,161.38,26000.00,4195811.32,16,95.25,179.72,26000.00,4672641.51,17,80.53,151.94,26000.00,3950528.30,799.31,1508.13,29724566.04,天时一层商业销售总体预估商铺面积（地毯面积约）建筑面积（约,天时首层商业分割方案,1,2,、,3,、,4,层商业销售预估,建筑面积,价格,总价,二层,1313,11000,14443000,三层,1510.9,6000,9065400,四层,1510,5000,7550000,合计,4333.9,31058400,二层坡梯预留口封起，二楼整体出售，单价,11000,元。,三层、四层商业定位为商务办公写字间，单价分别为,6000,元,/,平方米和,5000,元,/,平方米。,天时首层商业分割方案12、3、4层商业销售预估建筑面积,天时首层商业分割方案,2,天时首层商业分割方案2,天时首层商业分割方案,3,天时首层商业分割方案3,天成,1,号楼的商业分割方案,天成1号楼的商业分割方案,天时,1,号楼的商业分割方案,地下一层：坡梯,10000,元,/2036=20360000,元,一层：,26000,元,1241.26,约,8,个首层商铺,=32281600,元,二层精品店：坡梯,165011000,元,/,（,24,间）,=18150000,元,三层精品店：坡梯,16507000,元,/,（,24,间）,=11550000,元,二层、三层及地下一层共计约,5350,其中，空间改造及设备（坡梯 中央空调）每加上,900,元装修、设备费用（含餐饮）,二层三层精品店为自主经营，,地下一层可与,2-3,号楼商业经营公司统一经营,精品店定位：咖啡厅、美容院、美甲、足底、品牌专卖、品牌餐饮。,天成,1,号楼商业销售总体预估,天时1号楼的商业分割方案天成1号楼商业销售总体预估,天成,2,号楼的商业分割方案,天成2号楼的商业分割方案,地下一层,2183.4,商铺 坡梯,1000021843.4,一层,2169.5,底商,26000,（,2170,平米,-,首层大堂、二层商业面积）约,10,个首层商铺,二层,2169.5,小商铺 坡梯,11000,（,2169,一 二层底商面积）,三层,2169.5,小商铺 坡梯,70002169,四层,2169.5,小商铺 坡梯,60002169,2,号楼需要集中安装设备和基础装修约为,8000,，包括中央空调、设备设施、坡梯、装修每加,900,元（含餐饮）,建议二号与三号、一号楼做天桥相连,天成,2,号楼商业销售总体预估,天时,2,号楼的商业分割方案,天成2号楼商业销售总体预估天时2号楼的商业分割方案,天成,3,号楼的商业分割方案,天成3号楼的商业分割方案,地下一层,2161,小商铺,坡梯,10000,元,2161=21610000,元,一层,1765.8,底商,26000,（,1765.8-,首层大堂,-,带二层底商面积）约,9,个商铺,二层,1765.8,小商铺,坡梯,11000,（,1765.8,一二层底商面积）,三层,1765.8,小商铺,坡梯,7000,1765.8,四层,1765.8,精品店、写字间,坡梯直梯,6000,1765.8,约,5600,平米为市场、中央空调、坡梯、设备设施装修每平米加,900,（含餐饮标准）,精品店、写字间、可经营、健身、保健按摩、茶室。,(3,号楼也可以招商引进大型品牌店）,天时,3,号楼的商业分割方案,天时3号楼的商业分割方案,1-3,号西时区,设备设施、中央空调装修费用（含餐饮经营标准）每平米,900,元。,市场面积约,18500,平米。投入费用最高,1780,万元,一期可销售面积：（,25,个首层铺,+,带二层首层,9,个,4590,）,26000,135,=119.340.000,四个二层铺：,（,46,25,个）,11000,元,=12.650.000,合计：,131.990.000,元,一期销售总预估,1-3号西时区一期销售总预估,二、对西时区营销推广的建议,因西时区对面即为,郑港小商品,市场，要想使经营者搬进商场里来，前一年租金要比竞争对手无论在价格和硬件条件上都要优越，做到放水养鱼。将市场做起来后，在开始销售。,先招商，再销售，以最优惠的招商政策，吸引商户入驻，使得本项目商业形成热租的局面，之后再掀起投资认购热潮，使得本项目真正成为商业门户、兴隆之地。,二、对西时区营销推广的建议因西时区对面即为郑港小商品市场，要,郑州空港新区隆门商业项目营销推广方案,招商政策：,从,2013,年,3,月试营业至正常营业期后半年只收取管理费，不收取租金（管理费为,1.2/,天，,36/,月）,从美食街和,2,号楼开始招商逐渐放开，控制性招商，市场经营步入正轨，积累二期招商客户同时。开始销售，美食街和,2,号楼市场部分。,二期招商经营步入正轨后，开始销售二期部分商铺，三号楼部分商铺。,销售首期部分政策,对商铺经营者优先购买。自卖自营，每月交纳市场管理费。,投资者购买商铺，定三年租赁合同（商业管理合同）委托商业管理公司托管，定期收租金。,前期委托或请品牌商业管理公司进行招商。,郑州空港新区隆门商业项目营销推广方案,按均价,8500,元,/,则十年回报算（,3650,元）合,2.3,元,/,天,/,建面，按,50%,出房率则合成地毯面积,4.66/,天,/,均价，加上物业及中央空调使用费,0.6,元,/,天,/,，则招商均价为,5.26/,天,/,以最小商铺：,5.4,则一个铺月租金为,853,元均,二期西时区,1-2-3,号楼市场招商测算,二期西时区1-2-3号楼市场招商测算,地下一层美食铺标准面积,12-15,平米 按,12,每铺理论售价为,12100002=24,万元 按,10,年回报折合租金,5.4,元,/,天,/,164,元,/,月,/,一个铺子日租金为,5.4+0.6,（物业费）,12=72,元 月租金为,2160,元,二层小商铺标准面积,5.7-7.5,平米,.,按,5.4,每铺理论售价为,5.4110002=118.8,元,.,按,10,年回报折合租金,6,元,/,天,/,180,元,/,月,/,一个铺子日租金为,6+0.6,（物业费）,5.4=35.64,元 月租金,1069,元,三层小商铺标准面积,5.4-7.5,平米,.,按,5.4,每铺理论售价为,5.470002=75600,元,.,按,10,年回报折合租金,3.8,元,/,天,/,115,元,/,月,/,一个铺子日租金为,3.8+0.6,（物业费）,5.4=23.76,元 月租金,712.8,元,四层小商铺标准面积,5.4-7.5,平米,.,按,5.4,每铺理论售价为,5.460002=64800,元,.,按,10,年回报折合租金,3.2,元,/,天,/,98,元,/,月,/,一个铺子日租金为,3.2+0.6,（物业费）,5.4=20.52,元 月租金,615.6,元,二期西时区,1-2-3,号楼市场招商测算,二期西时区1-2-3号楼市场招商测算,三、龙门商业销售价格定位,本项目销售价格定位方法,本项目销售价格定位采取竞争项目销售价格比较法，我们将润丰,-,悦上做为主要的参考比较对象。,目前润丰,-,悦尚振兴路一侧一层底商的商的价格为,28800,元，销售方式为一带二（二层尚未定价），面积都是,200,平方米左右，目前折扣为,96%,。,下表为权重配比表：,比较内容,权重,本项目,配套设施,20,20,套型设计,20,15,项目规模,10,