房地产法第八章建筑物区分所有和物业管理制度

*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第八章 建筑物区分所有和物业管理制度,第一节 建筑物区分所有制度,一、建筑物区分所有权的名称及概念,一关于建筑物区分所有权各国称谓：日本：建筑物区分所有权。德国、奥地利：住宅所有权。法国：住宅分层所有权。,加拿大、澳大利亚：单元住宅所有权。瑞士：楼层所有权。美国：公寓所有权。英国、新西兰：住宅所有权。,我国“建筑物区分所有权。,“区分，相当于“分类、“划分之意。,是指对建筑物的与其他局部区分开来的某一特定局部所享有的所有权，既包括“分层住宅所有权，又包括“连栋住宅所有权，还包括“分套住宅所有权，可适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。,二概念,德国：贝尔曼将被区分的各空间所有权视为“特别所有权，外周问题为“共有权，再加以各区分所有者之间的“社员权概念，而形成将物权法,及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权之法律关系。,?德国住宅所有权法?采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三局部组成。,段启武：建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物局部专有局部所享有的所有权和对供全体或局部所有人共同使用的建筑物局部共有局部所享有的共有权以及机遇建筑物的,管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。,既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。,二、建筑物区分所有权法律性质,是一种集合性权利。享有专有局部所有权的多个业主们在一建筑物内，还存在必须由其共享的共有局部所有权。,?城市异产毗连房屋管理规定?规定：“异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。,?物权法?规定：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而专有其一部，就专有局部有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同局部，除另有约定外，按其专有局部比例共有的建筑所有权，,建筑物区分所有权的权利范围包括专有有局部所有权和共有局部所有权。,三、建筑物区分所有权的内容,包括专有局部所有权、共有局部所有权、成员权。,一专有局部所有权。所谓专有，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为所有权客体的那局部。构造成上具有独立性，又称物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，少与建筑物其它局部完全隔离，专有人可以排他的，独占的予以使用的建筑物局部。使用上的独立性，又称机能上的独立性，应根据建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。,建筑物的专有局部就是与其它专有局部或公用局部以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间局部，关于专有局部的范围，有四种不同的观点：,1、壁心说。专有局部是到达墙、柱、天花板、地板等境界局部厚度的中心线。,2、空间说。专有局部限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间局部，而墙壁、地板、天花板那么为共有局部。根据此说，每个人拥有的只是房屋的空间。,3、最后粉刷表层说。专有局部包含壁、柱等境界局部表层之粉刷局部即墙体等属于共有局部，最后粉刷表层是专有局部。,4、壁心与最后粉刷表层说。在有关建筑物的维持。管理关系上，专有局部仅包含墙壁、天花板、地板等境界表层粉刷局部。在买卖等外部关系上，专有局部到达墙壁、天花板、地板等境界局部厚度之中心线，这种学说较适合我国的国情，已为大多数人认可。,二共有局部所有权,共有，是指区分所有人所拥有的除专有局部以外的建筑物其他局部及不属于专有局部的附属物，共用局部可分为法定共有局部和约定共局部。,法定共有局部，指构造上，利用上没有独立性的建筑物及设备，如楼梯，共用出入口，屋顶等。约定共有局部：指根据当事人之约定，而成为共有的局部。如小区的门卫室、室外车库等。,三成员权。每个业主对整个建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。,2成员权利：表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。,3成员义务：执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。,区分所有建筑物的管理、维护、修缮，属全体区分所有权人的共同事务。组织形式主要有：业主大会；业主委员会。,四、建筑物区分所有产生的纠纷及解决,业主与开发商对建筑附属设施的所有权和使用权常发生纠纷，特别是共用局部发生的纠纷更多，如会所、车库、绿地等；,业主与房地产开发商指定的物业管理公司也经常闹矛盾甚至出现斗殴；业主间因房属装修或维修也常出现矛盾。,物权法规定，建筑物及其附属设施需要重大修缮、改建、重建的，应当经建筑物区分所有权人会议总表决权三分之二以上同意。,第二节 物业管理,一、概述,一含义,1、物业,real property 和 real estate，指一定建设用地范围内已建成并投入使用、已确定业主权益的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。,2、管理,Management具有行政隶属意义，同时也具有民事主体为自己或他人利益而为一定行为之义。,3、物业管理的含义,业主通过对选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,二物业管理的必要性,1、区分所有与物业管理。,2、社区与现代物业管理。物业管理具有社区自治功能。社会自治可能最主要表达在物业管理自治上。,三物业管理制度的本质和根本框架,1、业主自治是物业管理的根底,2、专业化的物业管理企业受托管理是物业管理的外在表现,物业管理本质上是业主自治管理。,四物业效劳企业对物业实施管理的内容和性质,1、内容,包括对物的管理和对人的管理。管理的内容包括：对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为之管理及对生活妨害行为的管理。,2、性质,业主对物业的管理权是物权的组成局部，属于私权利。物业效劳企业受业主委托而享有的管理权属私权利。物业效劳企业的管理权本质上是业主自治权利的延伸；物业企业的管理行为是私法上的行为。,五政府在物业管理活动中的角色,1、制定规那么,2、引导辅助,3、监督管理企业,二、业主及业主团体,一业主：物业所有权人。,1、业主及其权利,业主依法对自己所有的物业行使占有、使用、收益、处分的权利，同时依法享有对物业的共有局部和共同事物进行管理的权利。,2、业主的义务,二业主自治与业主自律,业主自治：业主实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。,业主自律：业主在物业社区生活过程中，以自我约束行为、自主表达权利，既维护自身物业安居，又尊重他人居住权益的生活模式要求。,业主自治自律原那么是业主团体应当遵循的根本行为准那么。,1、业主大会,由全体业主组成业主大会，是物业内的最高决策机构。在业主大会商讨、决议的根底上，形成业主大会议事规那么。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。,2、业主委员会,3、业主公约,1涵义：指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理效劳活动等方面的行为标准。,2性质：业主公约是业主团体的最高自治标准和根本性自治规那么，相当于业主团体的“宪法。,业主公约约束力及于全体业主，非业主使用人等。在物业区域的整个自治性规那么的体系中，业主公约处于至高地位。,3业主公约的内容,物业名称、地点、面积及户数；,公共场所及公用设施状况；,业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；,业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；,业主参与物业管理的权利与应承担的义务；,业主对管委会及物业管理公司的监督权；,物业管理公司的权利与义务；,物业管理中，维修、养护及管理等各项费用的缴纳；,业主应遵守的行为准那么；,违反业主公约的责任；,其他有关事项。,三、物业效劳企业,一 物业效劳企业的设立组织运行,1、概念和特征,指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。,2、设立条件,1具备一般企业的登记条件；,2注册资本最低限额为10万元以上；,3具有专业技术人员假设干名；,4拥有或受托管理建筑面积2万平方米以上的物业。,3、物业管理企业的组织机构,1综合管理部门,2工程技术部门,3财务部门,4办公室,5营销部门,二物业管理企业的资质管理,1、资质及资质等级,资质：企业经营能力的等级。评价因素包括资金数额、专业人员数量、经营业绩及经验等。,2、资质等级的申请,物业效劳企业的资质管理实行分级审批制度。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的?资质证书?。,三物业效劳企业的法律地位,1、物业效劳企业法律性质,物业效劳活动性质上属于民事行为。依法成立的物业效劳企业具有相应的民事主体资格。,接受业主团体的委托后实施物业效劳行为。物业管理企业应按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。,2、管理企业的职责范围,1物业的验收接管义务,2房屋装修装潢的管理义务,3建筑物及其设施的保养、维修义务,4物业小区的环境管理义务,5物业小区的平安管理义务,6合同约定的其他义务,四、物业效劳收费和物业管理专用基金,一 物业效劳收费,物业效劳企业对所管物业提供效劳而向业主使用人收取的费用。,物业效劳公司接受业主委托对房屋建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等工程开展日常维护、修缮、整治效劳及提供其他相关的效劳所收取的费用。,收费的依据主要是法规的规定和合同的约定。,佣金制：“实报实销制，物业效劳公司、业主按协商预定的管理目标，按预算预收根本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。物业效劳人员只拿与业主事先约定好的佣金局部；物业公司得到的奖励是佣金，或节约分成。,包干制：是物业效劳公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不管管理的好坏，经营盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润。,?物业管理条例?规定：物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么。,二物业管理专用基金,狭义上称维修基金，指物业效劳企业根据财政部?物业管理企业财务管理规定?规定，接受业主,委员会或业主委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。,广义上包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享局部。,