土地储备制度和模式讲义课件

标题,省安居投,Hunan live engineering,标题,单击此处编辑母版标题样式,标题,单击此处编辑母版标题样式,标题,*,*,资产管理部,2013,年,10,月,土地储备制度和模式,资产管理部2013年10月,目 录,一、土地储备概述,二、土地储备制度及新政解读,三、土地储备典型模式,四、省级土地储备模式的探索,五、我司争取省级土地储备职能的设想,目 录一、土地储备概述,一、土地储备概述,（一）土地储备相关概念,土地储备管理办法,：,土地储备,是指市、县人民政府国土资源管理部门为了实现,调控土地市场,、促进土地资源,合理利用,的目标，,依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地,的行为。土地储备工作的具体实施由土地储备机构承担。,土地储备机构,应为,市、县,人民政府批准成立、具有独立法人资格、,隶属,于国土资源管理部门、,统一承担,本行政辖区内土地储备工作的,事业单位,。,土地储备机构联谊会会员单位名单,:,http:/ （一）土地储备相关概念,3,一、土地储备概述,土地储备的运作过程是,将“生地”整理开发成”熟地”,的过程，是土地的一级开发过程。土地一级开发可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构委托或通过招标方式选择有实力的经济实体承担。,土地一级开发,是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为,。,（开发整理、储备开发、土地整治、土地整理等其他叫法）,（一）土地储备相关概念,一、土地储备概述土地储备的运作过程是将“生地”整理开发成”,一、土地储备概述,（二）土地储备范围,下列土地可以纳入土地储备范围：,(,一,),依法收回的国有土地；,(,二,),收购的土地；,(,三,),行使优先购买权取得的土地；,(,四,),已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；,(,五,),其他依法取得的土地。,一、土地储备概述,一、土地储备概述,（三）土地储备资金来源,土地储备资金来源于下列渠道,:,(,一,),财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；,(,二,),财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金,;,(,三,),土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款,;,(,四,),经财政部门批准可用于土地储备的其他资金,;,(,五,),上述资金产生的利息收入。,一、土地储备概述(一)财政部门从已供应储备土地产生的土地出,一、土地储备概述,财务费用,基础设施建设费用,管理费和工作经费,征地拆迁安置补偿费用,项目前期费用,土地招拍挂中的交易费用,不可预见费用,土地储备成本,（四）土地储备成本构成,一、土地储备概述财务费用基础设施建设费用管理费和工作经费征,（五）土地储备流程,土地取得,土地存储,土地开发,土地出让,农村集体 增量土地,城市国有 存量土地,征收,收回收购,优先购买置换,一级开发整理,土地储备临时利用,土地出让,一、土地储备概述,土地取得土地存储土地开发土地出让农村集体 增量土地,8,市、县国土资源部门,市、县人民政府,土地储备交易机构,一级开发实施单位,监督审批 部门,收储让主管部门,收储让具体组织部门,收储具体实施单位,审批土地 储备计划,拟订土地 储备计划,组织储备、融资、出让,负责一级开发业务,监督,审批,委托,招标,（五）土地储备流程,一、土地储备概述,市、县国土资源部门市、县人民政府土地储备交易机构一级开发实施,编制土地储备计划,市县人民政府批准计划,编制土地储备实施方案,对实施方案提出改进意见,根据国民经济城市规划土地利用年度计划等编制,指导性无权威的批准可被后期否定,项目投资 分析,参与项目竞争,委托或招标,确定土地一级开发实施主体,钉桩、勘界,土地储备机构自主开发模式,社会企业项目管理模式,社会企业带资开发模式,项目立项申请,交通评价,市政综合咨询,环境影响评价,林木文物处理与保护意见,办理规划意见书,获得立项核准或备案,拆迁范围暂停事项申请,拆迁许可证办理,征地,市政建设,拆迁,安置建设,储备开发验收,储备土地入市,建设用地预审,用地预审告知,征地批复及农转建批复办理,企业的第一次竞争，通常是成本低者开发，项目分析内容具体，包括拆迁补偿等具体方案,向国土申请,向发改委申请,向规委提出申请，确定规模容积率等指标,如何实施、开发程度具体到每块地,国土部门组织各部门发表原则意见,政府准备工作阶段,企业开始参与阶段,行政审批阶段,企业项目实施与交付,行政程序视角下土地储备程序,质量及成本验收,编制土地储备计划市县人民政府批准计划编制土地储备实施方案对实,（六）土地储备作用（动因）,加强土地调控，规范土地市场运行；,促进城市土地的节约集约利用和土地资源的合理利用；,显化了土地资产价值，增加了政府土地收益；,落实了土地利用规划，提高城市建设用地的保障能力，促进城市建设有序发展,；,一、土地储备概述,年份,全国土地出让金总收入,全国地方财政一般预算收入,所占比重,（,%,）,2001,1296,7803,16.6,2002,2417,8515,28.4,2003,5385,9850,54.7,2004,5894,11893,49.6,2005,5505,15101,36.5,2006,7677,18304,41.9,2007,11948,23573,50.7,2008,9741,28650,34,2009,15900,32580,48.8,2010,27000,40613,66.5,2001,2010,年出让金,占地方财政本级收入比重情况表 单位：亿元,（六）土地储备作用（动因）一、土地储备概述年份全国土地出让,11,目 录,一、土地储备概述,二、土地储备制度及新政解读,三、土地储备典型模式,四、省级土地储备模式的探索,五、我司争取省级土地储备职能的设想,目 录一、土地储备概述,二、土地储备制度及新政解读,（一）我国供地制度发展历程（政府主导下的市场化过程）,供地方式,时间,特点,供地流程,法规政策,划拨方式,1988,年以前,无偿划拨、无期限、无法正常流转，主要用地单位为国家机关、事业单位、国企和军事用地,项目立项地,土地供应,划拨与出让并存,1990,年,1998,年,土地供应双轨制，市场机制发展，用地主体多元化，民营乡企出现，房改后房地产市场起步,项目立项,土地供应,项目立项,缴纳土地出让金,土地供应,1988,年,土地管理法,，,1990,年,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,协议出让,1998,年,2004,年,生地、毛地出让，协议出让；多头供地，政府无法了解和控制供地情况；容易出现腐败现象；政府收益低，国有资产流失；一级开发和二级开发合二为一；,开发商和原土地使用权人进行谈判；开发商向发改委、规委等部门办理项目立项和明确规划条件，土地部门无否定权；土地部门办理协议出让手续,1998,年,土地管理法,，,1999,年,城镇住房制度改革,，,1999,年国土资源部,划拨用地目录,招拍挂出让,2002,年,熟地出让、公开出让；统一供地渠道，政府可有效监管；公开推地，杜绝腐败；政府收益增加，开发被分为一级和二级两个阶段,土地供应,“,招拍挂”；,招拍挂公开出让土地；投标或竞拍获得土地；,2002,年,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,，,2004,年,831,大限，,2007,年,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,招拍挂出让,协议出让,划拨出让,二、土地储备制度及新政解读（一）我国供地制度发展历程（政府主,13,14,第一阶段：地方探索阶段,1996,年，我国第一家土地储备机构,上海市土地发展中心正式成立；,1997,年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；,1999,年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；,2007,年国土资源部对内蒙古省级土地收储模式继续给予关注和支持。,（二）我国土地储备制度发展历程,摸着石头过河,先地方后国家,先探索后规范,先实践后立法,二、土地储备制度及新政解读,14第一阶段：地方探索阶段（二）我国土地储备制度发展历程摸着,2001,年，,国务院关于加强国有土地资产管理的通知,（国发,200115,号），明确提出：,“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。,这是国务院文件第一次提出建立土地储备制度，也是目前为止有关土地储备的最高级别文件。,第二阶段：全国推行阶段,二、土地储备制度及新政解读,2006,年，,国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知,（国办发,2006100,号）要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法，国土部门制定土地储备管理办法；,2001年，国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发,2007,年，财政部 国土资源部联合下发了,土地储备资金财务管理暂行办法,（财综,200717,号）；,2007,年，国土资源部、财政部、人民银行联合下发了,土地储备管理办法,（国土资发,2007277,号），对土地储备制度作了系统性规定；,第二阶段：全国推行阶段,二、土地储备制度及新政解读,2012,年,11,月,5,日，,国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知,（国土资发,2012162,号）正式下发。,截至目前，全国已有,2000,多个省、自治区、市、县相继成立了土地储备机构。,2007年，财政部 国土资源部联合下发了土地储备资金财务管,一是土地储备缺乏上位法支持。,二是保障土地储备运行的机制缺乏系统性,。,目前运行中存在的主要问题：,二、土地储备制度及新政解读,一是土地储备缺乏上位法支持。目前运行中存在的主要问题：二、,国土资发,2012162,号文件的主要内容。,全文共分六个部分。,一、,加强土地储备机构管理,。,二、合理确定储备土地规模结构。,三、加强储备土地前期开发管理。,四、加强土地收储及管护工作。,五、,规范土地储备融资行为,。,六、严格土地储备资金管理。,（三）土地储备新政解读,二、土地储备制度及新政解读,国土资发2012162号文件的主要内容。（三）土地储备,建立土地储备机构名录制,要求净地收储,核发融资规模控制卡,贷款期限上限调至五年,贷款用途可不对应抵押土地,土地储备新政,162,号文解读,二、土地储备制度及新政解读,（三）土地储备新政解读,通知,的亮点：,建立土地储备机构名录制 土地储备新政162号文解读二、土地储,1.,加强土地储备机构管理,建立土地储备机构名录制。国土部门按照,土地储备管理办法,的规定进行审核，符合以下,5,条标准,的才可列入名录：,（四）土地储备新政,二、土地储备制度及新政解读,1,）事业单位：非企业、融资平台公司；,2,）隶属国土资源主管部门；,3,）具有独立的法人资格：有正规的组织机构代码；,4,）承担本行政辖区土地储备工作：有“三定方案”等证明文件，不包括开发区、各类新区等非正规行政区划；,5,）市、县人民政府批准成立：有市、县（不含区）政府或机构编制委员会的批准文件；,1.加强土地储备机构管理（四）土地储备新政二、土地储备制度,1.,加强土地储备机构管理,国土资源部将在土地市场动态监测监管系统中增加,土地储备信息模块,，对列入名录的土地储备机构的运行情况进行检测监管，并将相关信息与财政、银行和银监部门共享。,列入名录的土地储备机构应将,纳入储备的土地、已供的储备土地、储备资金收支、各类融资贷偿,情况，及时在系统中填报。,建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。,土地储备机构名录,查询网址：,http:/ 建立名录制的主要目的是为了与,通知,的主要内容：,5,、规范土地融资行为