杭州阳光华城项目推广提案

,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,中管网房地产频道,中管网房地产频道,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,休斯顿集团,阳光华城工程推广提案,杭州瑞丰广告,2005/11,提案纲要,壹、市场概况篇,贰、定位及策略篇,叁、视觉表现篇,壹、市场概况篇,下沙区域是指九堡镇以东，乔司镇以南的区域，距市中心20公里，包括下沙镇、杭州经济技术开发区和下沙高教园区三局部。,现总规划面积178.08平方公里，人口规模30万人，预计2007年可达40万人，2021年达60万。,总体概况,一、下沙简介一,91年3月：医药产业基地、机电园区、食品园区、大学科技园区为主导的专业园区,2000年：1.5万亩的高教园区,当前：三大副城之一,国际性先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态副城,区域定位,一、下沙简介二,区域规划,乔司农场,下沙高教园区,下沙镇区、,下沙城公共中心,杭州经济技术开发区,下沙中、东居住区,一、下沙简介三,轨道交通,地铁1号线,快速公路,德胜快速路、艮山东路、沿江大道、,绕城公路、东湖路延伸段,快速公交,黄龙公交中心站至下沙,区域交通,一、下沙简介四,银行金融一条街3号路6号路交界处,中行、农行、工行、建行、交行,邮政邮政大厦6号路靠近9号路,保险中国人保6号路靠近9号路,医疗东方医院省中医院分院,教育杭州市第四中学小学、中学,购物三个大型超市：物美；乐购、易初莲花、世纪联华在,选址当中；,下沙农贸市场,博库书城、金沙数码港、浙江传媒学院前的学源路,区域配套,一、下沙简介五,政府统筹规划、交通根底好,空气、绿化环境好,公共配套设施不完善，日常居住不是十分方便菜场、幼儿教育、餐饮休闲娱乐,大规模产业园区，降低了居住区的可塑性和档次性,人口居住相对集中，大局部区域缺乏人气,与闲林、三墩、滨江的比较,小结,二、区域市场特征一,土地供给,年份,土地宗数,土地面积（,M,2,）,平均,容积率,总建筑面积（,M,2,）,2003,年,7,约,89,万,1.55,约,138,万,2004,年,8,约,33,万,3.51,约,116,万,地块规模大，百亩以上工程7个,九堡地价冲破3800元/平方米,新一轮供给顶峰即将来临,城中：,古翠路以东，文一路、德胜路以南，秋涛北路以西，复兴路以北,住宅均值：11415,城东：,秋涛北路以东,住宅均值：8599,城西：,古翠路以西，绕城西路以东,住宅均值：8696,江滨：,钱塘江两岸沿江一带,住宅均值：8763,下沙：,下沙镇、丁桥、九堡、乔司区域,住宅均值：,5346,成交区间：4431-6323,价格低谷区域，市场空间巨大,住宅均值,二、区域市场特征二,“前五年建区，后五年建城第7个年头，下半年迎来第一个供给顶峰,未来总体量约为255万平方米：海天城45万；伊萨卡49万；梦琴湾25万；星星港湾90万；听涛雅苑50万；中庆金沙学府21万；北房清雅苑35万。,2006年可预计上市总量80万，市场竞争较为严峻,小户型：大北世纪风情、华元十六街区、福雷德广场、天元2005、东尚国际寓所,区域将再成杭州楼市热点，本案可借势、借市,住宅供给情况,二、区域市场特征三,西子,阳光星城,：64000平米，与物美达成20年合作协议，下沙第一个真正的大型超市,华元十六街区,：50000平,米，商铺2万，04年12月，签约麦当劳、星光院线。,福雷德广场,：4.5万平米商业配套，辐射大学城,准备用于公建配套的用地目标是200万平方米。,商业气氛日渐浓厚、人气趋旺、配套根本成型,商业状况,二、区域市场特征四,之江铭楼：6号路以北，3号路以东,LOFT建筑、5.8米层高,局部楼盘的酒店式公寓,写字楼物业较为空白，目前企业多为生产自建型办公楼,区域商务气氛不浓,科研成果的孵化需要一定量办公场所,写字楼市场,二、区域市场特征五,调查楼盘：,香榭里花园,(2004年12月交付)、,下沙文汇苑,(2004年11月底交付)、,东海未名园,(2003年9月交付),香榭里花园：444套，180多户已入住或正在装修，入住人群中，租用占30%，整体空关率占59%左右。香榭里花园的业主里80%是高校教授。,下沙文汇苑：共318户，118户入住，空关率约63%。投资客居多，等地铁，涨价。,东海未名园：共506户，学生租住多，空关率只有24%，真正的业主入住不到30%。,三、空置率调查,下沙附近工作的本地住户入住率高，而且由于学生、工人多，,出租率也比较高。相对闲林70%空置率，下沙的宜居性高,贰、定位及策略篇,一、工程区位,本案,东,部,居,住,区,下沙高教园区,经济技术开发区,6号大街直达市中心,2号大街直达市中心,文汇路,主城区,绕,城,公,路,复合建筑群,小户型住宅,办公楼,酒店式公寓,会议接待中心,商业街,二、工程概况,S-,优势,交通便捷、地铁辐射效应,大学城良好的气氛、小学、中学教育配套,位于政府规划的大学科技园内，紧邻地铁站和中心景观广场,21亩大型海洋冲浪景观、大型会议接待中心,中小户型住宅科学定位，市场较大空白,三、,SWOT,分析,三、,SWOT,分析,W-,劣势,物业类型复合，不利于树立鲜明统一的市场形象，对于居住和,办公者而言，其品质感都有一定的影响,区域商务气氛不浓，办公物业的销售带来一定的压力,地中造海带来高昂的建设和维护本钱,O-时机,三、,SWOT,分析,2021地铁一号线建成、06年德胜快速路直抵文汇路,政府大力扶持下沙建设，版块效应日渐强烈,少数小户型楼盘已处于尾盘期,商务办公物业几乎处于空白状态,T-,威胁,市场供给量大，前期工程透支了大量消费需求,地铁建成较晚，工程支撑如此漫长的开发周期，资金本钱和风险增加,四、工程总体架构,物业类型,推荐分案名,中小户型住宅,宜家小筑,商务办公楼,阳光创富中心,酒店式公寓,阳光,SOHO,地铁商业街区,1号商街,会议接待中心,海尚会馆,五、分物业解析,宜家小筑目标客群,一中小户型住宅,大学城青年教职员工前期购置力根本透支,高科技企业白领收入较高，但总价承受力较低,市中心、城东区高房价“逃离者,经济实用、交通本钱，三墩、闲林、滨江其他版块分流,宜家小筑,一中小户型住宅,70年产权,精致版宜家户型,明厅明卧明厨明卫,小高层低密度,前后院双景,地中海风情冲浪场,超越传统单身公寓定义,定位语：,非单身公寓,拒绝高密度拒绝高容积率,拒绝独栋拒绝暗厨暗卫,拒绝单一景观,拒绝传统单身公寓的一切一切,宜家小筑,推广周期：05年12月开盘，快速回笼资金,推广语：,选我一个家，还你一个海,阳光创富中心,二商务办公楼,国际化5A智能写字楼高新技术孵化核动力大学城科学研究和,技术交流新平台阔绰大堂品牌电梯高档商务会馆,使用客群：,高科技孵化企业、小型朝阳公司,海归创业人士、大学城科研专家、高新企业创业型人士,购置客群：,投资客、中小型公司,推广语：,为创富提供核动力,阳光,SOHO,三酒店式公寓,W型飘逸建筑270度全景酒店式管理效劳50-80多主力户型,企业高管、科技精英等高知人群的成熟之选,使用客群：,高科技园区的海归人士、企业高管、金领阶层,创业专家、科研学术交流的专家学者,购置客群：,投资客、少数金领人士自用兼投资,推广语：,高知人群成熟之选,1号商街,四地铁商业街区,直面地铁1号线文汇路站地铁上盖院落商街主题商场,情景阳光中庭生态商业环境无限财富商机,目标客群：,投资客,推广时期：,08年后面市，越接近10年地铁建成，那么商业价值越高,销售及招商工作亦能顺利开展,推广语：,零距离地铁 零距离财富,海尚会馆,五会议接待中心,地中海风情商务休闲中心,会晤、健身、娱乐、餐饮、,休闲,人造海浪、阳光沙滩、露天,SPA,馆,下沙找乐新去处,目标客群：,投资经营型客户,使用功能：,会议接待、休闲、餐饮、娱乐,推广语：,创富休闲港,六、整体定位,20万,M,2,地中海风情创富公园,七、整体广告