不动产安全交易

,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,*,桃園縣政府不動產代銷經紀商業同業公會,主題,：,預售屋買賣,定型化契約,履約保證機制,報告人：內政部地政司 蘇貴香,時間：100年4月14日,1,簡報大綱,定型化契約相關規定,100年5月1日生效修正規定,履約保證機制解析,結語,2,企業經營者,消費者,建商,不動產,經紀業,代銷契約,委託銷售契約,預售屋、成屋買賣契約,委託銷售契約,買方,賣方,賣方,居間,買方,要約契約,成屋買賣契約,消費者、企業經營者與定型化契約之關係,3,第一單元,定型化契約相關規定,4,定型化契約,消費者保護法第2條規定,定型化契約意義,以,企業經營者,提出之定型化契約條款作為契約內容之,全部或一部,而訂立之契約,。,定型化契約條款,企業經營者為與,不特定多數,消費者訂立,同類契約,之用，所提出,預先擬定,之契約條款。其不限於書面，以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。,5,定型化契約之當事人,消費者：,指以消費為目的而為交易、使用商品或承受服務者。,企業經營者：,指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或供给服務為營業者。,消費關係：,指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。,6,定型化契約的特徵,契約條款方面：,契約條款由一方當事人之企業經營者單方面所擬定。,締約目的方面：,其目的在於以此條款與不特定多數人消費者締結契約。,7,定型化契約訂定之原則,事前合理審閱原則,公平互惠原則,誠實信用原則,個別磋商條款優先,避开異常條款原則,疑義時，有利於消費者之解釋原則,遵守應記載與不得記載事項原則,8,定型化契約條款之效力,違反誠實信用顯失公正及公平互惠原則者，無效(消12),牴觸個別磋商條款之約定者，無效(消15),違反中心主管機關公告之應記載及不得記載事項者，無效(消17),中心主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。(消細15),9,定型化契約之問題,消費者並不知道定型化契約條款的存在或不留意其內容，卻須受其約束。,消費者雖知其存在，卻沒有時間去瞭解及審閱契約條款內容，無法詳加閱讀或仔細考慮。,消費者雖去瞭解契約條款內容，但卻看不懂，無法了解其意義，不知道其重要性及法律效果，如預售屋買賣、委託銷售約款。,消費者明知契約條款對自己不利，但企業經營者不願承受磋商或修正，消費者無力加以對抗，欠缺磋商交涉談判力量。,10,定型化契約條款之解釋,由於定型化契約條款常有內容不明，或字義含混不清等情事，因而有加以解釋之必要。,為免消費者患病損害，故消保法在第11條第2項規定：定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。,11,定型化契約審閱期間,企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。(消11-1),中心主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。(消11-1),12,契約審閱期之功能？,供消費者審閱契約條款內容,。,沖淡消費者購買的衝動,。,違反審閱期規定，其,條款不構成契約內容,。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。,(消11),13,預售屋買賣契約書範本,成屋買賣契約書範本,預售停車位買賣契約書範本,不動產委託銷售契約書範本,房屋租賃契約書範本,房屋委託租賃契約書範本,審閱至少5日,審閱至少3日,內政部公告之定型化契約審閱期？,14,拋棄契約審閱期,以定型化契約條款約定消費者同意拋棄合理審閱期間，將使消費者完全失去審閱之機會，違反消費者保護法公平互惠原則。,按審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，故如以個別商議條款之方式，約定拋棄審閱期間，核其性質，因非屬自由之拋棄或預先免除有意或重大過失責任，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，該約定尚難謂無效。但如以定型化契約條款為此約定，將使消費者完全失去審閱之機會，則可能違反消保法第12條所揭櫫之公平互惠及誠信等原則 。消保法00056號函),15,定型化契約審閱期文字何者符合規定？,經買方就本約之買賣標的及各項條件明確告知後，雙方合意,經買方詳閱並確實知悉本契約內容後，雙方合意,業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條款業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利,內政部公告契約審閱權之文字,：,本契約於中華民國年月日經買方攜回審閱日(契約審閱期間至少,5,日),買方簽章：賣方簽章：,16,定型化契約範本與應記載及不得記載事項之效力,(2-1),定型化契約範本只是供给各界參考使用，並不具法律效力，但仍建議企業經營者依行政院消保會審議通過的契約書範本為契約內容。,至於應記載及不得記載事項的條款就具有相當的法律效力，假设企業經營者所供给之定型化契約，有違反應記載及不得記載事項的條款，消費者得主張該條款無效。,17,定型化契約範本與應記載及不得記載事項之效力,(2-2),消保法第17條第1項規定，其目的係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，係由中心主管機關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款無效。準此，該公告係對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果，屬實質意義之法規命令，自應踐行行政程序法第4章法規命令之訂定、修正等程序規定。(法務部95年9月21日法律字第0950035512號函),18,建商供给之預售屋買賣契約內容是否與內政部公告的內容逐字逐句相符？,建商供给之預售屋買賣契約內容應包括內政部公告之定型化契約應記載事項，且不得記載事項不應列入契約內容。,應記載事項，每條、點次之順序，得自由調整。只要文意一样，未影響消費者權益即可，不須逐字逐句一样。,已訂約之定型化契約條款之內容，較個別磋商條款之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時所不知者，仍以定型化契約條款之內容，為雙方權利義務之依據。,19,違反定型化契約之罰則？,1.,直轄市或縣(市)政府對於建商與消費者簽訂之預售屋買賣定型化契約認為有損害消費者財產之虞者，應依消保法第33條進行調查，於調查完成後，得公開其經過及結果。如認為確有損害消費者財產之虞者，依第36條應命其限期改善；違反者，依第58條規定，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得連續處罰。,2.,拒絶調查之處罰：,倘建商拒絶、規避或阻撓主管機關之調查者，處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰，並得連續處罰。,20,如何認定預售屋、成屋？,不動產經紀業治理條例第4條規定,預售屋指領有建筑執照尚未建筑完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。,成屋指領有使用執照，或於實施建 築治理前建筑完成之建築物。,21,預售屋尚未取得建筑執照可以銷售？,公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建筑執照，不得辦理銷售。(公寓大廈治理條例 58),起造人或建築業者違反第58條規定者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。(公寓大廈治理條例 49),22,先向買方收定金再給契約審閱？,公正會對於預售屋銷售行為之規範說明，建築開發業者銷售預售屋時，有以下行為之一者，將有違反公正交易法第24條規定之虞：,要求購屋人須給付定金始供给契約書。,收受定金或簽約前，未供给購屋人至少5天契約審閱期間。,23,其次單元,預售屋買賣定型化契約,100年5月1日實施之,修正重點,24,100年5月1日實施之修正規定,？,增訂,履約保證機制,、,附屬建物除陽臺外不得計價,修正,契約審閱權,、,房地出售面積及認定標準,、,房地面積誤差及其價款找補,、,契約總價,、,點驗收,、,房地轉讓條件,、,違約之處罰,1000501實施之修正規定.doc,25,第三單元,預售屋買賣定型化契約,履約保證機制解析,26,為什麼要實施預售屋買賣定型化契約履約保證機制？何時實施？,預售屋買賣交易糾紛時有所聞，過去屢有發生交屋前建商倒閉，消費者已支付價金，求償無門的情事。為落實消費者權益保障，內政部依消費者保護法第17條之規定，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項。於99年8月16日辦理公告，給予業者8個月的準備期間，訂於100年5月1日生效。,27,履約保證有那幾種方式可供選擇？,預售屋買賣定型化契約履約保證方式計有5種，由買賣雙方擇一採行,。,不動產開發信託,價金返還之保證,價金信託,同業連帶擔保,公會連帶保證,28,何謂不動產開發信託？,內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託,由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約治理。,興建資金應依工程進度專款專用。,簽定預售屋買賣契約時，賣方應供给上開信託之證明文件或影本予買方。,29,何謂價金返還之保證？,其他替代性履約保證方式：價金返還之保證,本預售屋由_(金融機構)負責承作價金返還保證。,價金返還之保證費用由賣方負擔。,賣方應供给第一項之保證契約影本予買方。,亦即消費者在購屋時，建商與金融機構簽訂保證契約，保證建商假设未能如期交屋，將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。,30,何謂價金信託？,其他替代性履約保證方式：價金信託,本預售屋將價金交付信託，由_(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。,前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方治理信託財產，但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。,賣方應供给第一項之信託契約影本予買方。,31,不動產開發信託與價金信託有何不同,？,(1/2),意義不同,不動產開發信託，係指由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約治理。興建資金應依工程進度專款專用。,價金信託，係由賣方與受託機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管，可達到專款專用之目的。,32,不動產開發信託與價金信託有何不同,？,(2/2),信託範圍不同：,不動產開發信託，包括建案土地及興建資金(含消費者之價金)。,價金信託，僅有消費者之價金。,受託人不同：,不動產開發信託，受託人為金融機構或經政府許可之信託業者。,價金信託，受託人為金融機構。,33,何謂同業連帶擔保？,其他替代性履約保證方式：同業連帶擔保,本預售屋已與公司(同業同級之公司，市占率由內政部另定之)等相互連帶擔保，持本買賣契約可向上列公司請求完本钱建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。,賣方應供给連帶擔保之書面影本予買方。,亦即兩個同等級之建商同業連帶擔保，假设其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時，另外一家建商應無條件完本钱建案後交屋。,34,何謂同業連帶擔保之同業公司？,同業公司：指經濟部之公司登記之營業項目列有H701010住宅及大樓開發租售業者,。,35,供给擔保之同業公司資格條件？(1/2),1.被擔保及供给擔保之業者，必須為該直轄市或縣(市)建築開發商業同業公會會員。,2.供给擔保者，最近5年內不得有退票及欠稅紀錄。,3.供给擔保者，僅得擔保一個建案至取得使用執照後，始得再擔保其他建案。,4.被擔保業者推出之個案總樓地板面積於2萬平方公尺以下時，應由丙級以上之不動產投資業擔任其預售屋履約保證之同業連帶擔保公司。,36,供给擔保之同業公司資格條件？(2/2),5.,被擔保者推出之個案總樓地板面積逾2萬平方公尺，未達20萬平方公尺時，由乙級以上之不動產投資業擔任其預售屋履約保證之同業連帶擔保公司。,6.,被擔保者推出之個案總樓地板面積20萬平方公尺以上時，由甲級不動產投資業擔任其預售屋履約保證之同業連帶擔保公司。,37,同業公司如何分級？,分級依據指同業公司之市占率，以設立年資、資本額及營業額區分為以下3級：,38,同業公司、分級、得供给連帶擔保資格審核單位？,