房产面积测算讲义

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房产面积测算讲座,南宁市房屋产权交易中心,测绘科 卢恩昌,电话：,5655506,一、,南宁市房产面积测算细则,出台背景,国标,房产测量规范,从,2000,年,8,月,1,号起实施已有八年多时间，新的建筑形式层出不穷且越来越复杂，,规范,已不能完全适应房地产发展的要求。,一、,南宁市房产面积测算细则,出台背景,规范,中房产面积测算的有关条文及成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊（附录,B,）规定的条文较为原则、笼统，可操作性不强。,一、,南宁市房产面积测算细则,出台背景,从,2004,年,9,月,1,日南宁市房产测绘市场完全市场化以后，具备房产测绘资质的测绘机构有,36,家之多，各测绘机构对,规范,的理解也不一样，容易出现歧义。,因此，南宁市房产管理局经过多次调研、几易其稿，于,2008,年,5,月,20,日出台,南宁市房产面积测算细则,，并于下发之日起实施。,二、商品房面积测算的内容,房屋面积测算：,房屋建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊面积组成,二、商品房面积测算的内容,房屋面积测算：,房屋套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积为房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和,房屋共有建筑面积,房屋产权面积,二、商品房面积测算的内容,房屋面积测算：,房屋使用面积：套内使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积技计算，一般根据内墙体之间的水平距离计算，内墙体的装饰厚度应计入使用面积。,房屋用地面积测算,三、商品房面积测算分类,1.,商品房施工图面积测算：依据经过建委备案的施工平面图进行测算、供办理,建设工程规划许可证,使用。,2.,商品房预售面积测算：依据规划部门批建的施工平面图进行测算，供办理楼盘表及,商品房预售许可证,、合同签定、合同备案使用。,三、商品房面积测算分类,3.,商品房现售面积测算：依据实地丈量数据结合规划部门批建的施工平面图进行测算。供房屋权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等使用。,四、,细则,解析,细则,共七章三十四条及附录术语解释二十七款,面积计算：,房屋建筑面积：,细则,第五条,四、,细则,解析,共有面积的内容及分摊计算：,细则,第二十条、第二十三条、第二十四条,四、,细则,解析,常见问题：,（,1,）阳台封闭问题：,细则,第十四条第（六）款,（,2,）飘窗问题：,（,3,）露台问题：,细则,解析,常见问题：,（,4,）人防地下室问题,（,5,）层的定义问题：地下和地上层数以规划许可证及附件为准,（,6,）设计变更问题：,细则,第二十一条，另外凡涉及建筑层数、外立面及设计用途变化的设计变更必须经规划部门重新核准,五、申办,商品房预售许可证,注意事项,1,、程序,（,1,）与房产局信息中心签订网络服务协议,（,2,）领取钥匙盘,（,3,）产权中心综合科培训,（,4,）开发公司在网上建立楼盘表,（,5,）产权中心综合科审核楼盘表,（,6,）到市行政审批大厅递交商品房预售材料,（,7,）房产局审核发证,五、申办,商品房预售许可证,注意事项,2,、注意事项,（,1,）商品房预售阶段的房产面积测绘，测绘面积超出市规划局核发的许可证面积,1%,（含,1%,）以内的为合理误差，超出,1%,的，市房产局应告知开发单位修改或调整设计图纸后按程序再到市规划局重新核定；,五、申办,商品房预售许可证,注意事项,2,、注意事项,（,2,）商品房竣工阶段的房产面积实测，在按已审批图纸施工的前提下，超出市规划局核发的许可证面积,3%,（含,3%,）以内的为合理误差，超出,3%,的，由市规划局核定是否为违法建设；,五、申办,商品房预售许可证,注意事项,2,、注意事项,（,3,）为了更好地贯彻落实,2007,年,7,月,20,日我市颁布实施的,南宁市物业管理办法,，市规划局在报审的施工图纸上审核是否已经标明物业管理用房位置并明确面积，以便市房产局加强物业管理,六相关法律法规及标准,相关法规,房产测绘管理办法,（建设部国家测绘总局令第,83,号）,南宁市人民政府关于印发,南宁市房产测绘管理若干规定,的通知,（南府发,200473,号）,六相关法律法规及标准,相关法规,南宁市房产管理局关于下发,南宁市房产面积测算细则,的通知,（南房字,20085,号）,南宁市房产管理局关于加强商品房预售面积测算管理的通知,（南房字,2008118,号）,六相关法律法规及标准,相关法规,南宁市规划管理局关于办理,建设工程规划许可证,时提供施工图面积测绘成果的通知,（南规通,200879,号）,六相关法律法规及标准,相关标准,中华人民共和国国家标准,房产测量规范,（,GB/T 17986-2000,）,适用范围：适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。主要为满足房屋权属登记及房屋交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等需要,六相关法律法规及标准,相关标准,中华人民共和国国家标准,建筑工程建筑面积计算规范,（,GB/T 50353-2005,）,适用范围：适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。主要为满足工程造价计价工作的需要,六相关法律法规及标准,相关标准,南宁市房产面积测算细则,（南房字,20085,号）,如有不解，,请把邮件发送到,527091652QQ.COM,电话咨询：房产交易中心测绘科 卢恩昌副科长,5655506,或电话咨询：广西天图测绘有限公司,张福武,5665069 13878112077,