房地产投资规划培训ppt课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,第一节 房地产投资规划的基本知识,房地产的基本含义,房地产投资的概念,房地产投资的方式,房地产投资的优缺点,视频：,80,后买房记：幸福在哪里,第一节 房地产投资规划的基本知识房地产的基本含义视频：80,1,一、房地产的基本含义,房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。,房地产,房屋建筑物,财产权利,土地,一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土,2,房地产的类型,1,、按照性质分类,商品房,经济适用房,房改房,安居房,2,、按照取得的时间分类,期房,现房,3,、按使用性质,自住房,投资房（商铺、车库,）,房地产的类型1、按照性质分类,3,广西经济适用住房管理办法,2010,年,2,月,17,日,供应对象面向城市低收入人群,家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入,90,的范围内合理确定,城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：,1.,具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；,2.,家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；,3.,无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；,4.,单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于,25,周岁。具体由各市县人民政府确定。,住房面积控制在,6080,平方米,购房不满,5,年不得上市交易，满,5,年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满,5,年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。,购房后未满,5,年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。,广西经济适用住房管理办法 2010年2月17日 供应对象面向,4,二、房地产投资的概念,房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。,二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币,5,三、房产投资的方式,房地产证券,房地产投资券,买卖楼花,以租养贷,以租代购,直接购房,房地产投资,三、房产投资的方式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租,6,四、房产投资的优缺点,优点,房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会,房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能,房产具有不断升值的潜力,缺点,流动性相对较差,投资金额比较大,风险较高（政策风险、道德风险,）,四、房产投资的优缺点优点,7,五、房地产价格及影响因素,政府规费,勘查及,前期费用,开发商利润,交易税费,土地成本,银行利息,建筑成本,影响房地产价格的因素,1,一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。,2,地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。,3,个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。,房地产价格的构成,五、房地产价格及影响因素政府规费勘查及开发商利润交易税费土地,8,第二节 房地产投资规划,房地产投资规划的概念,为什么要进行房地产投资规划,房地产投资规划流程,购房与租房决策,购房规划,第二节 房地产投资规划房地产投资规划的概念,9,一、房地产规划的概念,包括居住规划和房产投资,居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划,房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入,一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资,10,二、为什么要进行房产规划,如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：,1.,由于目标重合，目前的资金不足以购房。,2.,对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。,3.,没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就,4.,没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄,5.,如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。,二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划,11,案例：钟镇涛炒房破产,香港艺人钟镇涛,1996,年香港楼市处于顶峰时，短期借款,1.54,亿港元，“炒买”港湾道会景阁,4607,室等五处豪宅和其他项目。,1997,年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达,24%,，所余本息现已滚至,2.5,亿港元。每月利息支出超过,100,万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。,2003,年,7,月，法院裁定钟镇涛破产。,一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的,6,至,8,倍。钟镇涛家庭年收入约,1000,万港元，显然无法支撑,1.5,亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。,案例：钟镇涛炒房破产 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶,12,三、个人房产规划流程,三、个人房产规划流程,13,三、购房与租房决策,三、购房与租房决策,14,要考虑的因素,如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租,(1),房租是否会每年调整。,(2),房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。,(3),房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。,(4),利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。,要考虑的因素如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋,15,视频,买房好还是租房好 量力而行最好,（,3,：,22,）,年轻人买房租房的小账本,租房买房哪个划算,（,3,：,30,）,视频买房好还是租房好 量力而行最好（3：22）,16,五、购房规划,衡量自己的负担能力,按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价,按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用,学会计算购房的各种税费,如何选择房子,投资自住房,投资写字楼,投资商铺,投资车库,五、购房规划衡量自己的负担能力,17,购房的各种税费,购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。,购房的各种税费购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费,18,南宁,2010,年商品房均价,5002,元,/,2009,年新建商品房成交均价每平方米,5001.93,元（含经济适用房），同比增长,21.91%,。其中新建商品住房成交均价每平方米,4656.02,元（含经济适用房），同比增长,22.03%,；商业营业用房成交均价每平方米,10553.45,元，同比增长,17.36%,；办公楼成交均价每平方米,4408.23,元，同比下降,5.71%,。,12,月份，商品房成交均价为每平方米,5791.63,元（含经济适用房），同比增长,35.07%,，环比增长,3.01%,。业内认为，上述成交均价包括了经济适用房的价格，如果单独统计商品房的成交均价，可能成交均价每平方米已超过,7000,元。,有人算了一下，按照,2009,年南宁市城市居民人均可支配收入,16530.58,元的标准来算，既使不吃不喝，买一套,60,平方米的两居室，按成交均价每平方米,7000,元计，总价要,42,万元，需,25.4,年的时间才能支付所有房款。,南宁2010年商品房均价5002元/2009年新建商品房成,19,西乡塘区楼盘报价,西乡塘区楼盘报价,20,南宁市西乡塘区房价,南宁市西乡塘区房价,21,振宁现代鲁班,小高层,毛坯,鲁班路,4,号,入住时间,2010-06-30,物业费,1.3,元,/,月,均价,6300,元,/,振宁现代鲁班 小高层,22,背景：房贷七折时代结束,四银行首套房贷优惠取消 南宁部分银行仍打,7,折,当前，工行已向全国各分行下发通知，从,4,月,1,日开始取消首套房利率,7,折优惠。对于首次购房的客户，首付,2,成，利率优惠是,8.5,折，首付,3,成，利率优惠是,8,折。二套房贷则执行首付,4,成，利率优惠,8.5,折的政策。此外，中行执行的也是首套房贷首付,2,成，利率优惠,8.5,折的政策，而二套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消,7,折利率优惠外，农行、建行、华夏银行还有,7,折利率优惠，但首付均必须是,4,成。,背景：房贷七折时代结束四银行首套房贷优惠取消 南宁部分银行仍,23,购房目标：,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,120.54 6300,元,/,总房款,759402,首付,（,30%,）,227821,贷款,538531,根据,2008.12.23,后下限,8.5,折计算,贷款计算器,购房目标：3室2厅2卫1厨120.54 6300元/,24,购房目标：,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,80.86,6300,元,/,总房款,509418,首付,（,20%,）,101884,贷款,407534,根据,2008.12.23,后下限,8.5,折计算,贷款计算器,购房目标：2室2厅1卫1厨80.86 6300元/,25,购房目标：,1,室,2,厅,1,卫,1,厨,51.19,6300,元,/,总房款,316197,首付,（,20%,）,63239.4,贷款,252957.6,根据,2008.12.23,后下限,8.5,折计算,贷款计算器,购房目标：1室2厅1卫1厨51.19 6300元/,26,换房规划,阶段性换房,换房的步骤,先买后卖,先卖后买,视频：卖房的困惑,换房规划阶段性换房,27,购新房的各种税费,契税,金额是房价的,1.5%,，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半,印花税,金额为房价的,0.05%,，在交易签证时交纳,交易手续费,一般是每平方米,2.5,元，也在交易签证时交纳,权属登记费,100,元到,200,元之间,购新房的各种税费契税,28,第三节 个人住房消费贷款,个人住房消费贷款种类,个人住房贷款的还贷方式,第三节 个人住房消费贷款个人住房消费贷款种类,29,一、个人住房消费贷款种类,住房公积金贷款,缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为,30,年（不得超过法