河北高碑店市房地产市场调研报告

,高碑店市房地产市场调研报告,Feasibility reports,市场研究部,目录,一、,高碑店市现状及发展潜力研究,1,、城市概况,2,、发展现状及规划,3,、经济现状,4,、人口发展及预测,二、高碑店市土地市场发展情况,三、高碑店市房地产市场发展情况,1,、整体发展特点,2,、典型项目分析,3,、客户需求及特点,4,、供求量及价格预测,5,、房地产市场总结,四、高碑店市工业发展情况,五、是否可进入高碑店的建议,一、高碑店市现状及发展潜力研究,1,、城市概况,高碑店市是经国务院批准的对外开放城市，位于河北省中部，地处北京、天津、保定三角腹地，总面积,672,平方公里，总人口,58,万，城市建成区面积,25,平方公里，市区人口,15,万人。是河北省重点培育的,12,个新兴中等城市之一，是环渤海都市圈的主要市县之一。高碑店市是全国文化、体育双先进县级市；连续两年被评为全国最具投资潜力的中小城市百强之一。,高碑店市辖,5,乡、,5,镇、,4,个办事处，,5,乡是：梁家营、辛桥、东马营、肖官营、张六庄；,4,镇是：泗庄、新城、方官、辛立庄；,4,个办事处是：和平、东盛、北城、军城。,高碑店市,高碑店市自然条件优越，土地肥沃，淡水资源充足，物产丰富，农业基础坚实。被国务院列为淮海农业综合开发试点市和油料生产基地、国家商品粮基地，畜牧业已成为农业发展的第一大产业，是京津生猪活储基地。,高碑店市工业基础雄厚，拥有汽车制造、食品加工、箱包加工、炉具铸造、建筑建材五大支柱产业，建成铸造、风机、水泥、化工、建材、炉具、箱包等八大企业集团，基本形成了完整的工业体系和特色经济框架。,高碑店市商贸发达，现拥有商业服务网点,46,个，集贸市场,31,个，商品品种齐全，货源充足。,高碑店市对外经济技术合作发展迅速，通过引进技术、利用外资取得了明显的经济效益和社会效益。省级经济技术开发区已初具规模，为更大规模和范围的合作提供了广阔的发展前景。,一、高碑店市现状及发展潜力研究,2,、城市发展现状,高碑店市现状,一、高碑店市现状及发展潜力研究,2,、城市发展现状,高碑店市现状,高碑店市城市总体规划,(20,08,2020,年,),发展方向：,高碑店市提出将城市建设成为实力雄厚、环保宜居的现代化中等城市的目标，进一步优化空间布局，完善城市基础设施，做强城市经济。第一，优化空间布局，构建现代化中等城市发展框架。重点将京珠高速公路以西的西部城区建设成为以生活居住、商贸金融为主的,综合生活区,。依托将建的京武客运专线站场，新建以高新技术产业、商贸服务为主的,东部新区,。第二，完善城市基础设施，提升城市综合功能。同时，在规划期内改造,22,个城中村。第三，利用城市基础、区位优势，规划建设四大基地。依托汽车、箱包、机械制造、食品饮品、新型建材等支柱产业，建设工业制造基地；依托商贸传统优势和北上南下、东联西进的区位交通优势，建设覆盖华北、辐射全国的商贸物流基地；借助周边白洋淀、温泉城等旅游资源，完善居住、餐饮、休闲、娱乐设施，打造旅游中转基地。,第四，利用交通枢纽，京石高速铁路线，以此拉动本市的经济。,一、高碑店市现状及发展潜力研究,2,、城市发展规划,高碑店市未来发展方向是“东移北扩”，从北向南依次建立行政区、商业区和居住区。,居住区,行政区,商业区,一、高碑店市现状及发展潜力研究,3,、经济状况,2009,年高碑店市主要经济指标始终保持两位数增长。全市生产总值完成,106.2,亿元，增长,13%,；全部财政收入完成,4.07,亿元，增长,21.4,，其中一般预算收入完成,2.04,亿元，增长,28,；城镇固定资产投资完成,24.7,亿元，增长,161%,；城镇居民人均可支配收入,14310,元，增长,11.2%,；农民人均纯收入,5580,元，增长,10.9%,。,到,2015,年高碑店市生产总值达到,250,亿元，年均增长,15%,，全社会固定资产投资达到,175,亿元，年均增长,32%,，其中城镇固定资产投资达到,151,亿元，年均增长,32%,。城镇居民人均可支配收入达到,30000,元，年均增长,13%,，农民人均纯收入达到,12000,元，年均增长,14%,。,高碑店市近几年经济增长速度较快，城镇居民人均可支配收入以年均,13%,的速度逐年增加，居民的购买力和消费水平明显提高。,一、高碑店市现状及发展潜力研究,3,、经济状况,高碑店市经济基础较好，发展迅速，市区中心遍布购物广场、酒店、品牌服装店、苏宁电器、肯德基等。,一、高碑店市现状及发展潜力研究,4,、区位交通,分析：高碑店市优越的区位环境促进了目前高碑店市经济的大繁荣，交通的便捷加快了城市现代化的进程，同时，距离北京、天津相对较近，对房价的增长有较大影响。,高碑店市北距北京,80,公里，东距天津,134,公里，南距保定,60,公里。,107,国道、京广铁路、京珠高速公路纵贯市境南北，,112,国道横穿市境东西，京郑高速铁路客运专线已确定在高碑店设站，省级公路四通八达，区位优势明显，是京南保北重要的交通枢纽和人流物流中心。,京石高铁,112,国道,107,国道,京广铁路,京珠高速,高碑店站,一、高碑店市现状及发展潜力研究,5,、人口发展及预测,高碑店市辖,5,乡,5,镇,4,个办事处，共,442,个行政村。总人口,58,万人，城市建成区面积,25,平方公里，市区人口,15,万人，人口自然增长率,6.74,。,高碑店市近几年人口稳步增长，预计到,2020,年城区人口将达到,35,万。,预测：随着高碑店经济的发展，富裕乡镇的人口到高碑店市购房置业的逐年增多以及市区内常驻和流动人口的增加，预计在今后几年高碑店房地产的需求量将逐年加大。,二、高碑店市土地市场发展现状,1,、土地市场现状,2010,年,高碑店市住宅,用地成交情况（部分）,2010,年高碑店市出让的住宅用地均价,32,万元,/,亩，楼面地价平均为,191,元,/,。,2010,年高碑店市住宅用地成交量约为,880,亩，这将产生约,150,万平米的商品住宅供应量。,土地位置,土地面积（亩）,容积率,成交价（万元,/,亩）,受让人,楼面地价（元,/,）,成交时间,科苑北路西侧,31,2,19,保定隆和房地产开发有限公司,142,2010-05-21,市光华路东侧,86,2.5,21,河北创世房地产开发有限公司,126,2010-07-07,市迎宾路北侧、五一路东侧、光华路西侧,55,2.5,25,隆基泰和实业有限公司,150,2010-07-07,市迎宾路北侧、五一路东侧,42,2.5,33,隆基泰和实业有限公司,198,2010-08-06,市迎宾路南侧,95,2.5,21,河北创世房地产开发有限公司,126,2010-10-08,市迎宾路北侧、育才路西侧,38,2.8,87,保定腾盛房地产开发有限公司,466,2010-12-06,市纬八路北侧,60,2.3,20,汇通路桥建设集团有限公司,130,2010-12-10,二、高碑店市土地市场发展现状,1,、土地市场现状,土地位置,土地面积（亩）,容积率,成交价（万元,/,亩）,受让人,楼面地价（元,/,）,成交时间,纬八路北侧、光华路西侧,28,2.2,66,汇通路桥建设集团昆仑房地产开发有限公司,450,2011-12-19,高碑店市五四路南侧,22,2.5,78,468,2011-12-01,团结东路南侧,58,2.5,66,396,2011-06-28,世纪大街北侧、广安街西侧,60,2.5,66,396,2011-06-28,107,国道西侧、京广铁路东侧,9,2.5,64,河北景阳房地产开发有限公司,384,2011-09-06,世纪大街南侧,44,2.2,66,450,2011-05-30,107,国道西侧、光明路南侧,18,2.2,67,（燕赵熙府项目）,457,2011-05-31,2011,年,高碑店市住宅,用地成交情况（部分）,2011,年高碑店市出让的住宅用地均价,65,万元,/,亩，楼面地价平均为,410,元,/,。与,2010,年相比土地出让价格出现大幅增长，均价和楼面地价均翻了一番。,2011,年全年住宅用地成交量约,820,亩，与上年相比小幅下降，这将产生,140,万平米的商品住宅供应量。,三、高碑店市房地产市场发展分析,1,、房地产发展现状,高碑店市房地产市场现状,由于受三年大变样的影响，高碑店城市发展进程加快，旧城改造等项目的启动，使房地产市场在,2008-2010,年的供应量急剧提升，整体房地产市场处于上升阶段，现在市场整体均价在,3400-4100,元,/,平米，高层项目均价为,3400,元,/,平米，多层电梯洋房均价为,3900,元,/,平米，而且,2011,年全年房价处于平稳状态。目前市场在售项目大部分是在,2009-2010,年入市项目的后续开发，高碑店市在售项目将不低于,30,个，部分项目已是尾盘，还有一些项目是一期售完，二期还未销售。受房地产调控及市场低迷的影响，高碑店市多数项目近几个月销售受阻，库存量显著增加，部分项目推迟开盘或者暂停施工。预计今年高碑店市房地产供应量将会迎来一个高峰。,高碑店市房地产市场起步较晚，产品档次低、配套设施不完善，物业服务不到位。市场供应量和成交量处于低位，但近两年增长较快。据了解从,2001,进入商品房阶段到,2006,年市场多为零散产品，规模小，品质低，从,2009,年到,2011,年，房地产总体放量开始增大，市场上在售楼盘数量过多，位置相近，同质化比较严重，楼盘产品品质及景观规划等还有很大上升空间。,高碑店市项目的开发商绝大多数是本地企业，除了隆基泰和集团属于大型开发商以外，其他基本上都是只有一至两个项目的当地小型开发商，目前还没有国内知名的大开发商介入。城市东部城区不断扩大，新建项目不断涌现，并且档次逐步提高，属于新开发热点区域。,近两年高碑店房地产市场发展迅速，商品住宅供应量大幅增加，但受调控大环境影响房价,2011,年到现在基本没有变化。购房者以本地客户为主，购买目的主要是自住，投资需求很少。产品档次较低，同质化严重。开发商多数都是本地的小型房地产公司，目前还没有知名房企进入。,三、高碑店市房地产市场发展分析,1,、房地产发展现状,二手房市场现状,高碑店市房地产市场发展相对滞后，二手房市场也是刚刚起步，市区分布着少数几家二手房中介。通过调研得知，本市近几年新建小区的二手房价格与新房售价基本相当，十几年前建的单位家属院二手房价格比新房价格低,200,元,/,平米左右。,三、高碑店市房地产市场发展分析,2,、典型项目分析,高碑店市区目前约有,30,个房地产项目，在售楼盘多数分布在,107,国道、世纪大街和东部新区三个区域。预计未来两年高碑店市商品住宅供应量将超过,250,万平米。,世纪公园,景阳丽都,燕赵熙府,盛祥嘉苑,富泰城,世纪花园,金阳佳苑,毕加索家园,尚东城,天阔三期,万和城,中铁建安国际公寓,京港国际,金阳佳苑,林雨国际,公元大道,高碑店市部分在售楼盘分布图,三、高碑店市房地产市场发展分析,2,、典型项目分析,1,、林语国际,项目名称：林语国际,项目位置：团结东路交光华南街路南,开发商：河北元和房地产开发有限公司,建筑面积：,20,万平米,楼型：小高层、高层,入市时间：一期,2009,年开始销售,主力户型：三室,115,、,138,平米；二室,80-95,平米,销售均价：,4250,元,/,平米,销售情况：一期已售馨，二期在,2011,年,3,月开始销售,客群分布：本市客户为主,项目卖点：,1,、总体建筑风格为现代风格，给人以大,气、尊贵之感，属于高档小区。,2,、楼盘整体密度低，给居住带来舒适,感，于盛景花园楼距问题形成了市场对比。,3,、大型地下智能停车场达到人车分流。,4,、园林景观设计注重细节，高碑店首家,音乐园林情景社区。,项目劣势：小区无会所及幼儿园，周边配套设施一般。,三、高碑店市房地产市场发展分析,2,、典型项目分析,2,、,燕赵熙府,项目名称：燕赵熙府,项目位置：,10