资源描述
绍兴县-柯桥-汇金国际广场,市场调研及产品价值评估报告,筑诚房地产营销筹划 市场筹划部,2021-6,工程评估前述,通过对绍兴现有房地产市场的调研 合理准确的评估本工程,市场，,通过对区域房地产市场开展现状研究，评估市场当前开展阶段,区域，,通过区域未来市政规划研究，评估市场未来开展走势,竞品，,对市场现有及未来潜在竞品研究，发现工程立地优劣势,本报告将从工程自身立地条件和市场环境出发，对本工程酒店式公寓、办公楼及商业作精准的价值评估！,市场研究,项目所在区域,重点在城市中部（104国道-钱陶公路之间）发展商贸三产服务业，以此带动和促进柯北新城及“两湖”地区的开发建设。,城市南部（104国道以南）重点发展旅游及相关休闲设施，适度开发科技含量高、无污染的科技产业园区和黄酒特色产业带。,城市北部（钱陶公路以北）以金柯桥大道为发展轴线，向北发展轻纺及延伸配套的相关市场、配套基础服务设施。,滨海副城,资料来源：绍兴县规划局,区域规划,绍兴县近期城市开展方向“北市、“中商、“南闲；本工程位于城市中部,城市定位,国际纺织中心，江南水乡名城，绍兴大城市西翼副城区，县域中心城市；,总体结构,“一核两片；一核心：城市核心；两片：柯北片区、柯南片区,城市规模2006-2021年,总人口：40万人不包括滨海副城;城市建设规模：93.31平方公里，其中城市中心区47.74平方公里,近期开展方向,“北市、“中商、“南闲,楼市现状,土地供给,楼市成交,09年至今柯桥区域住宅用地7万方,区域住宅处于开发上升期,09年至今柯桥区域商办用地28万方,市场饱和度较高,全市区域商品房,新政影响整体市场成交下行，绍兴县未能幸免,酒店式公寓,市场开发量少，需求大，市场潜在价值大,商业 新区商业开展日渐成熟，市场需求量大,写字楼,区域100栋规划，市场开发量大,工程界定,工程认知,工程处于新老城区交界处，新行政区域向北迁移,基本经济指标,规划用地,55883,总建面积,179203,地上面积,133865,地下,45338,酒店商务区建筑面积,83400,商务办公区建筑面积,95803,火车-柯桥西站,G104,大阪 湖,瓜渚湖,新城区,柯北新区,老城区,汇金国际广场,镜湖,工程现状,交通便捷，配套齐全，紧邻新行政区域,客户来源,道路,达到本项目车行时间,金柯桥大道沿线写字楼群,金柯桥大道、兴越路,5分钟,柯北新区,金柯桥大道、兴越路,10分钟,轻纺城市场,金柯桥、笛扬路,10-15分钟,城西片区居民,柯华路、育才路、兴越路,10分钟,城东片区居民,兴越路,10-15分钟,本案,工程周边道路：东西向兴越路、山阴路，南北向金柯桥大道，连接新老城区主要主干道。,公共交通：目前，工程周边有208、802、619等3路公交路线，加上华联国贸中心的公交路线。根本覆盖全县范围，方便普通消费者到达本工程。,新区写字楼群,新行政区,明珠广场,瓜渚湖景观区,工程周边,新区开展成熟,县行,政中心,柯北,市场区,物流,基地,鉴湖,景园,国际纺,织贸易区,华联,国贸,中心,裕民,小区,双梅,小区,裕民小区,华宇,医院,事业,单位,办公,中心,会展中心,东部,居住区,科技文化中心,西部,居住区,大,剧院,华宇,天庭,蓝天,华都苑,天马,大酒店,老城区,价值评估,因素,权重,本案,领先国际,酒店-私寓,大阪风情-畅景园1号楼,位置交通,0.15,4.25,4,4.5,3.75,设施配套,0.05,4,4,4.5,3.5,项目规模,0.05,4,4,4,4,公共设施,0.15,4.25,3.75,4,4,营销手段,0.15,4,4,4.25,4,停车位,0.1,4,4,3.5,4,户型设计,0.1,4.25,4,4,4.5,工程进度,0.05,4,3.5,4,4.5,物业管理,0.15,4,4,3.5,4,发展商品牌,0.05,4,4,4,4,得分,100%,4.1,3.9375,4.0125,4.0125,百分比,30%,40%,30%,销售均价(元/),？,12000,15000,13000,价格评估,酒店式公寓-13864元/平方米,注：以上价格通过市场比较法，其中数据均为最新及修正后数据,价格评估,商铺-内街20765元/平方米沿街35264元/平方米,因素,权重,本案,蓝天商业文化影视中心,昌隆都市春天,位置交通,0.2,4.25,4.5,4.5,人流车流,0.2,4,4.5,4.5,项目规模,0.1,4.25,4,4.5,公共设施,0.15,4,4,4,营销手段,0.05,4,4,4.25,停车位,0.15,4,4,3.5,户型设计,0.05,4.25,4,4,物业管理,0.05,4,4,3.5,发展商品牌,0.05,4,4,4,得分,100%,4.0875,4.2,4.1625,百分比,60%,40%,销售均价(元/),？,23000,20000,因素,权重,本案,蓝天商业文化影视中心,昌隆都市春天,位置交通,0.2,4.25,4.5,4.5,人流车流,0.2,4,4.5,4.5,项目规模,0.1,4.25,4,4.5,公共设施,0.15,4,4,4,营销手段,0.05,4,4,4.25,停车位,0.15,4,4,3.5,户型设计,0.05,4.25,4,4,物业管理,0.05,4,4,3.5,发展商品牌,0.05,4,4,4,得分,100%,4.0875,4.2,4.1625,百分比,60%,40%,销售均价(元/),？,45000,50000,注：以上价格通过市场比较法，其中数据均为最新及修正后数据,内街,沿街,价格评估,办公-7559元/平方米,因素,权重,本案,现代大厦,中海国际,位置,0.1,4,4.5,4.25,配套,0.05,4,4.5,4.5,项目规模,0.05,4,4,4,外观,0.15,4.25,4.5,4.25,公共部位,0.1,4.5,4.5,4.5,设施设备创新,0.05,4,4.25,4.25,停车位,0.2,4,4,4,户型设计,0.2,4.25,4.5,4,工程进度,0.05,4,4.5,4.5,发展商品牌,0.05,4,4,4.5,得分,100%,4.1375,4.3375,4.2,百分比,60%,40%,销售均价(元/),？,7700,8000,注：以上价格通过市场比较法，其中数据均为最新及修正后数据,去化周期,市场需求均较大，去化率商业最快,物业类型,项目名称,总体量,开盘时间,去化周期,月均面积,总去化率,3个月,6个月,12个月,酒店式公寓,金昌国贸中心-酒店私寓,13462,2006-5,4285,10245,13462,1346,100%,中国绍兴轻纺贸易中心,12000,2006-7,5284,10025,12000,2024,100%,办公,金昌中央大厦,45000,2006-5,3542,5892,12500,1675,100%,昌隆国际大厦,36154,2008-6,4510,6420,9280,1506,90%,商业,蓝天商业文化影视中心,26500,2010-2,6520,24650,/,6162,93%,昌隆都市春天,24140,2008-3,6852,12890,19254,1609,100%,成交多为07年以前工程,去化周期较长，主要为大面积年成交,去化周期较短，市场需求较旺盛,总结,物业类型,物业明细,价格,营销手段,价值提升（每平方米）,去化周期（市场/月均）,市场成交均价,精装修,公寓,毛坯,8000-9000,/,/,/,酒店式公寓,10883,1000元左右装修标准,1500-2000,1000-2000,商铺,内街,1F,30387,20765,包租 3年8%/年,1000-2000,7000(蓝天市心广场）,2F,18232,3F,13674,沿街,1F,51605,35264,2F,30963,3F,23222,办公,/,7559,装修,500-1000,1500-1600,酒店式公寓由于市场存量较少，市场潜在价值点较高,商业市场对于商业需求较旺盛，随着新城区商业的成熟，市场潜在需求逐步下降，但区域市场投资型需求较旺盛，市场潜在价值点较高,办公区域开发量大，市场饱和度较高，且未来市场开发量大，同质竞争剧烈，未来市场潜在价值点较低,案例分析,区位：绍兴县柯桥笛杨路与兴越路交叉口,交付时间：2021年10月 开盘时间2021-7,价格二手市场,内街 1F 27000-34000万/平方米,2F 18000-23000万/平方米,沿街 1F 70000-90000万/平方米,工程指标：总用地面积：50064m2,建筑面积：158240m2其中地下34230m2,建筑密度：54.9,容积率：2.99,绿地率：15,交通条件：268路、607路、803路,商业环境：位于华联国贸商圈内，紧挨笛扬路,案例分析,商业-蓝天市心广场,案例分析,商业-蓝天市心广场,规划理念：蓝天市心广场准备建设成为一站式的商业城市综合体，将购物、休闲、娱乐、文化活动等功能融为一体，强调其相互之间的联系和互动，使居民在一次出行的行为中完成多种目的与需要；,商业指标：,地上商业：51550m2,地下室：,超市：1220m2,其他商业：3680m2,机动车停车位：18330m2540个,非机动车停车位：1000m2,中心商业区,沿街商铺,地下一层：超市,一层：品牌专卖,二层：数码,三层：餐饮,案例分析,酒店式公寓-大阪风情1号楼,区位：绍兴县 柯华路以西，南邻群贤西路延伸段,交付时间：2021年12月31日,工程指标：总用地面积：10万m2,建筑面积：31万m2,1号楼精装单身公寓约11000,市场报价：13000元/平方米,停车位：1：1,容积率：2.5,绿地率：50,交通条件：K206路、802路等公交线路,环境评述：位于大坂湖边上，是湖景住宅，环境比较好，距离新行政商务中心比较近。,周边配套：果品蔬菜批发市场，华联国际商贸城、明珠广场、农贸市场、华润万家超市、华美华大酒店、绍兴县行政中心、中和公园等近在咫尺；拥有优秀的学区，绍兴县实验小学、绍兴县实验中学、柯桥中学等优秀的中小学校,案例分析,酒店式公寓-大阪风情1号楼,目前正在销售楼栋,二期还未开发区域,1号楼,1房67,2房83,2房82,销售价格公寓,单价：,起价8500元/,价格说明：,2021年4月1日最低价8000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭9.9折2021年1月28日最低价8000元/平方米，160平方8000-9000元/平方米2021年12月4日均价8000元/平方米,一次性付款9.6折，按揭9.8折2021年10月28日均价7070元/平方米,历史价格：,2021年05月26日-至今 起价8500元/2021年02月01日-2021年05月26日 起价8000元/,该工程1号楼有小户型公寓，面积为67-83的1-2房，目前还没有正式对外出售小户型，预计7月份开始销售；7月份将推出1号楼精装修单身公寓，房源150套，面积分别是67-83平方米。现正在装修阶段，将于6月底对外开放。,案例分析,写字楼-现代大厦,区位：绍兴县 柯桥金柯桥大道与兴越路交汇处,交付时间：2021年6月30日,销售价格-7700元/,工程指标：总用地面积：26000m2,建筑面积：46400m2总81000m2,1号楼28层、2号楼23层,停车位：452,容积率：3.1,绿地率：15,交通条件：66路、802路等公交线路,评述：位于本案北面，零距离新区商务核心区，工程形象档次比较高，周边商务气氛比较浓厚,周边配套：大堂、通道等公共区域精装修，内部地面地毯，精装吊顶，空调到位,THANK YOU！,
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