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深圳星彦代理事业一部出品,International,Apartments 70 90,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,华侨城 四海工程,2021年8月,整合推广策略,Sale And Artifice,清晰工程目标/使命,工程分析及定位,物业开展建议,工程营销策略,报告,目录,市场大势/竞争分析,清晰工程目标/使命,工程分析及定位,物业开展建议,工程营销策略,报告,目录,市场大势/竞争分析,华侨城地产全国战略,1,+3,大盘开发,旅游人文,高端综合,片区运营,全国战略下的四海工程使命,快速运作,现金流,人才培养,规模小、旧改,非主流产品类型,非主流运营模式,清晰工程目标/使命,工程分析及定位,物业开展建议,工程营销策略,报告,目录,市场大势/竞争分析,市场大势预判,宏观调控政策没有松动的迹象,低迷的市场态势短期内没有逆转的迹象,市场分析,销售量持续低位徘徊，市场观望气氛依然比较浓厚；,供求背离，市场销售压力进一步增大。,全市供求走势,南山供求结构,市场分析,局部新盘持续推出特价、优惠房，拉底了区域市场整体均价；,价格走低将影响客户对区域价格的认识，后市价格压力增大。,在售工程分析,项目,片区,建面,户数,主力户型,开盘时间,均价,销售率,雷圳0755,前海,120632,918,两房、三房、四房,2008-06-21,9000,64%,鼎太风华六期,前海,56966,606,两房,2008-04-12,12000,54%,云栖西岸阁,前海,19620,140,两房、三房,2007-12-31,15000,44%,诺德国际,前海,260000,1558,两房、三房,2007-12-22,9080,33%,澳城,后海,86520,387,三房、四房,2007-8-6,23000,43%,卓越维港,后海,130000,364,TH、四房（拼合）,2008-8-3,24000,80%,园景园,蛇口,29985,160,两房、三房、四房,2008-7-26,13000,68%,兰溪谷二期,蛇口,146910,537,四房、复式、HOUSE,2007-7-27,40000,20%,悠山美地,南油,2320,423,一房、两房,2008-1-3,13000,33%,南山半岛在售工程以大户产品为主；,高性价比的工程表现出较好的销售业绩。,竞争分析,项 目,片 区,占 地,建 面,户数,主力户型,开盘时间,皇庭港湾,后海,26401,52803,375,TOWNHOUSE,预计下半年,招商海月五期,后海,31021,97134,647,三房、四房,预计年底,泛海拉菲花园,月亮湾,32106,68234,预计年底,恒立心海湾花园,月亮湾,48842,185828,1162,预计年底,阳光天地苑,前海,11573,55245,750,预计年底,曦湾华府,蛇口,14463,48000,195,四房（拼合）,预计10月,南光城市花园,南山,22843,104550,1365,复式、4房、1房,预计年底,南山半岛下半年推售工程主要是大户型物业，对本工程不构成直接竞争。,逆势飘红,：依山时代,开盘时间：2021年7月27日,主力户型：单房34，一房49,均价：9800元/,套数：394套,销售率：90%以上,逆势飘红,：一城峰景,开盘时间：2021年7月20日,主力户型：二房65,均价：7500元/,套数：238套,销售率：82%以上,小结,短期内市场态势不会发生逆转,客户观望情绪浓厚，市场销售压力不断增大,高性价比成为撬动客户的最有力手段,快速销售才能有效降低工程风险、保障收益,清晰工程目标/使命,工程分析及定位,物业开展建议,工程营销策略,报告,目录,市场大势/竞争分析,工程指标及户型构成,用地面积：,8051,建筑面积：,62679,容积率：,7.27,覆盖率：,45.3,总户数：,914户,房型,面积区间,套数,比例,单身公寓,3539,270,29.5,一房一厅,4748,202,22.1,两房两厅,6167,270,29.5,三房两厅,90,172,18.8,合计,914,100,用地面积小，覆盖率高，绿化休闲空间少,高容积率，户数多，居住舒适度低,单身公寓、一房面积尺度偏大，总价增加,房型比例平均，产品定位指向性不强,投资、过度居家型产品，存在一定客户障碍,工程平面布局,单侧采光,通风不佳,私密性难以保证,舒适性差,西晒户型多,周边环境,四海公园,湾夏,花园,湾夏村,厂房区,景园,大厦,园景园,东湾小学,优劣参半,配套及交通,配套齐全，出行便利！,途经湾厦村部分公交路线,22,海上世界,同乐村,70,蛇口码头,世界之窗,226,蛇口赤湾,西丽湖,223,海上世界,福田南,355,蛇口赤湾,深圳机场,医院：,联合医院、蛇口医院、华太门诊部,银行：交通银行、中国银行、农业银行,学校：东湾小学、育才一中、育才二中,商业：佳发商场、金汇城百货、人人乐超市、ITAT,药店：君安大药房、广安利药店、亚洲大药房、海王星晨,餐饮：海湾渔港、兰米坊、湖南人昌鸿楼,酒店：维也纳酒店、阳光168连锁酒店、七天连锁酒店,其它：海湾假日休闲中心、蛇口汽车站、米兰商业街,蛇口印象,国际化,多元人文,舒缓悠闲,最宜居,从蛇口看本工程,从蛇口看工程,威胁很大,投资客户观望，过渡客户价格门槛,保障性住房分流客户,劣势不少,环境、产品、布局、区位,优势不明显,配套、交通、景观,突破,：高性价比撬动市场,高价值体系,客户战略,合理价格,快速销售,收益保障,品牌维护,高价值体系,蛇口最宜居国际人文价值,南山中心区开展辐射价值,华侨城高端品牌形象价值,高品质公共空间装修配饰,高档室内装修配饰,工程价值体系,工程人文精神内涵,小盘大做！,客户战略,墙外开花墙内香,用深圳带动蛇口,我的客户我做主,客户群一般特征：,地缘影响,、,情感共鸣,清晰工程目标/使命,工程分析及定位,物业开展建议,工程营销策略,报告,目录,市场大势/竞争分析,THE END,THANKS,星彦小户型操盘案例,星彦局部小户型佳作,80后街潮流有你，后街有我,2006年，房价调控政策纷纷出台，置业者持币观望，80后街在严峻的环境找到市场突破口，差异化的个性营销，实现了“短，平，快的销售目标。,80后街把握市场潮流，炫出工程个性，定位为“布吉关精装小户，吸引了关内人群购置，开盘当天累计60%的销售率，2个半月实现100%的销售。,布吉是深圳房地产市场的价格低洼地带，80后街的推出，成为市场的亮点，实现6200元/平米的销售均价。,80后街潮流有你，后街有我,80后街潮流有你，后街有我,花好园繁花院落-小户大家,中心西区的商务气氛及人流,中心西区已逐渐形成成熟的商务气氛，未来3年内将有180万商务楼宇开发，,将吸引近百万商务人流，孕育小户型租赁市场巨大能量。,中心西区稀缺小户社区，租金一路飚升，,投资前景无限。,花好园，中心西区唯一超大规模小户型花,园社区，并融入中心西区的浓郁商务气息,和红树湾高尚住宅区的人文气息。,花好园繁花院落-小户大家,花好园繁花院落-小户大家,实现销售均价：13000元/平米,速度：月均100套,阳光绿地翠竹公园进山,阳光绿地翠竹公园进山,东方华都城市假日酒店公寓,产品：建面54550平方米，总户数864户，8000平方米商业 单,房3120%，一房38-45 60%，两房60-6920%,价格：9200元/平方米精1000元装修,客户：投资客60%；外销10%，罗湖60%，其他区域30%,概念推广：纯粹城市假日酒店公寓,附 加 值：酒店式效劳、高档次、高品质精装修、教育资源等,评价：10米层高的入户大堂及酒店式的装修风格表达高档次感，客户以区,域内的投资客为主，客户决定购置的因素是投资回报率、产品的高品质、高档,次感及物管效劳；市场畅销。,东方华都城市假日酒店公寓,趣园全城唯一全景景观私人酒店,均价,13000元,/平(含1000元/平米豪华个性化装修套餐),户型设计：,52平米1房1厅(70%)59平米1房1厅(10%),65平米1房1厅(10%)74平米1房1厅(10%),客户情况：,年龄在30-40岁，来源于福田，购置用途为商务接待兼投资/休闲小住,购置原因：工程区位价值/景观/私人酒店会所定位；,认知途径：朋友介绍/中信广场/航空杂志；,为车公庙周边私企业主或金领，拥有良好的个人修养品味。,销售情况：2004年4月正式开盘，2004年11月底销售80%,趣园全城唯一全景景观私人酒店,占地面积,3921平米,高容积,建筑面积,39090平米,容积率,8.21,总套数,696户,高密度,梯户比,4 梯 24户,总层数,32层,高层建筑,住宅面积,29142平米,以居住为主要功能,的商住楼,商业面积,3049平米,城市生活尖峰,于2006年11月24日开盘，在新政的打击下创造销售奇迹，2天半实现100%的销售。,工程最终实现均价9800元/平米，引领南山小户型市场。,深蓝季节,南山公寓,销售周期：1个月,亮点：形象包装开创龙岗之最、品质开创龙岗之最,销售背景：2007年1月1日，逼近春节,龙园印象,龙城 尊品 生活,
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