关于审理不动产纠纷案件相关问题及处理意见

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,关于审理不动产纠纷案件相关问题及处理意见,一、关于房屋买卖审判实践中存在问题及处理意见,一关于房屋买卖合同的成立,二关于房屋买卖合同的效力,三关于房屋买卖合同的解除,四关于逾期交付房屋和逾期办证,五关于房屋买卖几种特殊情形的处理,一关于房屋买卖合同的成立,问题集中在对合同成立事实的认定，房屋买卖合同为要式合同，司法实践中，对于双方订立的口头房屋买卖合同，一方履行主要义务，对方承受的，按合同法有关买卖合同成立的规定处理。,二、关于房屋买卖合同的效力,1、无权处分情形下房屋买卖合同的效力。,最高人民法院关于买卖合同司法解释第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有全部权或者处分权为由主见合同无效的，人民法院不予支持。,出卖人因未取得全部权或者处分权致使标的物全部权不能转移，买受人要求出卖人担当违约责任或者解除合同并主见损害赔偿的，人民法院应予支持。,上述司法解释是对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济的规定，旨在依据物权法第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。关于物权变动缘由与结果进展区分的原则之规定精神，理顺合同法第51条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。与第132条出卖的标的物，应当属于出卖人全部或者出卖人有权处分。之间的关系。依据合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的缘由行为，全部权转移是物权变动之结果。出卖人在对标的物没有全部权或者处分权，并不影响作为缘由行为的买卖合同的效力，但能否发生全部权转移的变动效果，则取决于出卖人事后能否取得全部权或者处分权，物权变动处于效力待定状态。因无权处分致使标的物全部权不能转移的，出卖人应当担当违约赔偿责任。,无权处分的具体类型，对于出卖、出租、抵押他人之物等，属于无权处分，根本没有争议。但对于共有人未经其他共有人同意而处分共有财产，是否属于无权处分，理论和实务界存在较大的争议。通说认为，共有人虽为财产全部人之一，但财产属于“共有”而不是“区分全部”；对于共有财产的处分，其权利必需由全体共有人行使，而任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利，故共有人未经其他共有人同意而处分共有财产应认定为无权处分。但应留意区分以下三种情形：,一是在共同共有的情形下，局部共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，均构成无权处分。,二是在按份共有的情形下，占份额三分之二以上的共有人未经其他共有人同意处分按份共有财产的，不构成无权处分。,三是未到达三分之二以上份额的局部共有人未经其他共有人同意处分共有财产的，构成无权处分。,案例一：甲乙系夫妻关系，夫妻双方共有60平方米房产一套，房屋产权证登记的权利人为甲，2023年3月，甲在未经乙同意在情形下以12万元的价格出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付房款后随即接收房屋对房屋进展装修入住，2023年5月，乙以甲无权处分共有财产为由起诉，要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋。诉讼中，甲成认出卖房屋时未经甲同意。,案例二：陈德俄与陈德群系同胞兄弟，诉争房产是原告陈德俄出资由被告陈德群于1946年建筑，并托付陈德群代管。1955年被告陈德群以“陈德俄”为户主领取了产权证。1953年开头，被告陈德群将房屋租给第三人海南琼山县供销社使用，1960年该房屋屋顶和门窗被台风刮坏，第三人遂向被告陈德俄提出购置此房屋，第三人明知被告并非房屋全部人。双方订立买卖契约后第三人对房屋进展了改建，并使用至今，但始终没有办理过户手续。1990年原告向法院起诉恳求返还房屋。,通过上述案例分析，我们可以得出一个结论：,房屋登记的全部权人转让共有房屋，后该登记权利人或其他共有人以转让行为未经其他共有人同意为由主见买卖合同无效的，不予支持，但买受人知道或者应当知道房屋为出卖人与他人共有的除外。,2、出卖被司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利合同的效力。出卖人在签订买卖合同时隐瞒未告知买受人房屋被查封的事实，其后依据中华人民共和国城市房地产治理法第三十八条的规定第三十八条以下房地产，不得转让：一以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；二司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的；三依法收回土地使用权的；四共有房地产，未经其他共有人书面同意的；五权属有争议的；六未依法登记领取权属证书的；七法律、行政法规规定制止转让的其他情形。主见买卖合同无效的，不予支持；买受人因合同目的不能实现恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买受人签订合同时知道房屋被查封的事实的，亦不影响合同效力。,全国人大常委会通过的中华人民共和国城市房地产治理法第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。局部出卖人在签订合同时隐瞒交易房产被查封的事实，其后因不能履行办理房产权属转移登记的义务，或因房价上涨，有利可图，遂依据该法律规定，主见买卖合同无效。此类案件如何处理，有三种意见。第一种认为，被查封的房产属于法律明文制止转让的范围，当事人买卖该房产的合同因违反法律制止性规定而无效。其次种意见认为，该类合同属于效力待定的合同。买卖被查封的房产违反了法律制止性规定，原则上应为无效。但如法院查明诉讼时对该房产的查封已经解除，合同违法的情形已经消退，具备履行条件，则依据尽量使合同有效的审判原则，可认定买卖合同有效。第三种意见认为，该类合同应为有效。首先，上述法律规定应为行政治理性规定，立法目的在于明确房屋处于被查封状态时，当事人之间的买卖行为不发生物权变动的效力。中华人民共和国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对于被查封的房产，房地产行政主管部门会拒绝为其办理产权变更登记手续，但这并不影响买卖合同本身的效力。出卖人不能履行合同义务的，由其担当违约责任即可。认定合同有效，并不会损害其他利害人的权益。其次，出卖人隐瞒房屋被查封的事实，与买受人签订买卖合同，本身具有恶意。假设认定合同无效，其可免予担当违约责任，买受人仅可追究其缔约过失责任，不利于对无过错的买受人合法权益的爱护。,3,、出卖人转让已抵押的房屋的合同效力。,抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房屋，未通知抵押权人或未告知买受人的，不影响房屋买卖合同的效力。,中华人民共和国担保法,第四十九条规定：,“,抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押。法律对此是认可的。,4、房屋买卖合同无效后的处理。,房屋买卖合同无效或被撤销后，买受人如已获得占用房产的利益，应折成房屋使用费补偿出卖人；出卖人应将收取的购房款及孳息返还给买受人。有争议,返还房屋及购房款，使用费和孳息应认定为损失，按过错原则进展处理,三关于房屋买卖合同的解除,所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同法规定了两种合同解除：一是商定解除。包括两种状况：1、合同商定了合同解除条款。2、双方在合同签订后达成解除协议。二是法定解除。即合同法第九十六条规定的以下情形：1、因不行抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务；3、当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形包括商品房买卖司法解释所规定的因出卖人违法行为所赐予其的合同解除权，在下面的篇章另行争论。,实践中有关合同的解除应留意以下几个问题：一是法律规定催告的合理期限为一个月；二是没有商定异议期间的，合同法司法解释二规定解除合同通知自到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，其中有的三个月为除斥期间。,四、关于逾期交付房屋和逾期办证,1、双方在商品房买卖合同商定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人供给住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，否则视为不符合交付标准。但房地产开发企业实际交付房产时未能供给上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋。买受人接收房屋后，以房地产开发公司未能依约供给上述文件为由，主见应视为未交付房产并据此恳求房地产开发企业担当逾期交房责任，不予支持。,建设部2023年3月14日通过的商品房销售治理方法第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当依据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人供给住宅质量保证书、住宅使用说明书。房产行政主管部门制作的商品房买卖合同格式范本中也商定，房地产开发企业在向买受人交付房产时，应供给上述文件，否则视为不符合交付条件。因此，供给上述文件既是房地产开发企业的法定义务，亦是其合同义务。在其未能供给上述文件时，买受人有权拒绝接收房屋。但是，如房屋已办理了各项竣工验收手续，买受人对房地产开发企业没有供给上述文件的事实未提出异议，实际接收房屋，则应视为双方通过事实行为变更了原合同商定，买受人同意房地产开发企业在交付房产时暂不提交上述文件。而且，买受人在取得了房屋占有、使用的利益后，再以房地产开发企业未提交上述文件为由主见应视为房屋未交付，并恳求支付延期交房违约金，既不公正，也不合理。因此，在此状况下，买受人有权要求房地产开发企业向其供给文件，但不得主见延期交房违约金。,2、商品房买卖合同商定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。房地产开发企业交付房产时，房地产开发工程虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主见应视为未交付房产并据此恳求房地产开发企业担当逾期交房责任的，不予支持。,房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。但该商定中未明确其所指的是哪些“法律法规”，也未明确工程竣工验收合格证明文件的种类。国务院建设工程质量治理条例第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进展竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”国务院城市房地产开发经营治理条例第十七条其次款规定：“房地产开发工程竣工后，房地产开发企业应当向工程所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监视、规划、消防、人防等有关部门或者单位进展验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发工程竣工，应当依照本条例第十七条的规定和以下要求进展综合验收：一城市规划设计条件的落实状况；二城市规划要求配套的根底设施和公共设施的建设状况；三单项工程的工程质量验收状况”。,从上述行政法规的规定看，商品房的交付条件应为综合验收合格，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过规划、消防等有关部门或单位的验收合格方可交付。因此，商品房虽已通过工程质量、消防、电梯等单项验收，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产。另一方面，由于商品房已通过工程质量、消防、电梯、燃气等单项验收，该房产具备投入使用的条件，可以保证买受人的居住安全。因此，买受人对房产没有通过规划验收的事实未提出异议，实际接收了房产的，应视为双方以事实行为变更