第二章--物业管理基本制度与政策课件

,单击此处编辑母版标题样式,编辑版pppt,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,编辑版pppt,*,第二章 物业管理基本制度与政策,本章主要内容：,1,、法的基本知识,2,、物业管理的法制建设,3,、物业管理条例,1,编辑版pppt,第二章 物业管理基本制度与政策1编辑版pppt,第一节 法的基本知识,一、法的概念,法是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级,以后才出现的。,法是阶级矛盾不可调和的产物，是以国家政,权形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的,各种社会规范的总称。,二、中国现行的法,宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治,条例）和行政规章等。,2,编辑版pppt,2编辑版pppt,三、法的分类,1,、国内法和国际法,2,、实体法与程序法,第二节 物业管理的法制建设,从,1981,年我国第一家物业管理公司成立至,今，国家建设部及各省、市、自治区相继出台了,有关物业管理的法律法规和标准，主要涉及到以,下几个方面：,一、出台,城市新建住宅小区管理办法,建设部,1994,年,3,月,23,日颁布，,1994,年,4,月,1,日开,3,编辑版pppt,三、法的分类 1、国内法和国际法3编辑版pppt,始实行。,二、制定全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）考评标准,1996,年,8,月，建设部下发了关于,全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标办法,的通知,。,2005,年,5,月，建设部又下发了,关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知,。,三、建立物业管理从业人员持证上岗制度,1996,年,9,月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了,关于物业管理企业经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知,。规定从,1999,年,1,月,1,日起，物业管理从业人员应全部持证上岗。,4,编辑版pppt,始实行。4编辑版pppt,四、建立物业管理企业资质管理制度,1999,年,10,月,31,日，建设部印发了,物业管理,企业资质管理试行办法,的通知。,2004,年,3,月,17,日，建设部发布了,物业管理资,质管理办法,。该,办法,于,2004,年,5,月,1,日起实,施。,五、规范物业管理服务收费行为,1,、,1996,年,2,月,9,日，国家计委、建设部联合下,发了关于,城市住宅小区物业管理服务收费暂行,办法,。,5,编辑版pppt,四、建立物业管理企业资质管理制度5编辑版pppt,2,、,2003,年,11,月,15,日，国家发改委和建设部联,合发布了,物业服务收费管理办法,，该,办法,自,2004,年,1,月,1,日起执行。,3,、,2004,年,7,月,19,日，国家发改委、建设部联,合下发了关于,物业服务收费明码标价规定,，,该,规定,从,2004,年,1,月,1,日起实施。,六、建立住宅专项维修资金制度,2003,年,9,月,1,日实施的,物业管理条例,再次,明确建立住宅“专项维修基金”的制度。,6,编辑版pppt,2、2003年11月15日，国家发改委和建设部联6编,七、建立物业管理企业财务管理制度与税收政策,1,、,1998,年,1,月,1,日起施行,物业管理企业财务,管理规定,。,2,、,2001,年,1,月,5,日，建设部转发了财政部,关,于物业管理企业执行（房地产开发企业会计制度）,有关问题的通知,。,3,、,1998,年,12,月,15,日，国家税务总局下发了关,于,物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知,。,7,编辑版pppt,七、建立物业管理企业财务管理制度与税收政策7编辑版pppt,八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准,2004,年,7,月,6,日，国家发改委会同建设部下发,了,物业服务收费管理办法,；中国物业管理协,会制定了,普通住宅小区物业管理服务等级标准,（试行）,。,九、与物业管理活动有关的其它规定,1,、关于住宅装饰装修的规定,1995,年,9,月,1,日建设部下发了,建筑装饰装修,的管理,规定及,住宅室内装饰装修管理办法,。,8,编辑版pppt,八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准8编辑版pppt,2,、关于住宅安全防范的规定,1996,年,2,月,1,日，建设部、公安部联合颁布了,城市居民住宅安全防范设施建设管理法规定,，,2001,年,6,月,5,日，建设部、公安部、民政部又联合,下发了,关于加强居民住宅区安全防范工作的协,作配合切实保障居民居住安全的通知,。,3,、关于商品住宅实行两书的规定,建设部规定，从,1998,年,9,月,1,日起，在房地产,开发企业的商品房销售中实行,住宅质量保证,书,和,住宅使用说明书,制度。,9,编辑版pppt,2、关于住宅安全防范的规定9编辑版pppt,第三节 物业管理条例,一、,条例,的立法过程,二、,条例,的四个原则,1,、物业管理权利和财产权利对应的原则,2,、维护全体业主合法权益的原则,3,、现实性与前瞻性有机结合的原则,4,、从实际出发，实事求是的原则,10,编辑版pppt,第三节 物业管理条例10,三、,条例,确立的七项制度,1,、业主大会制度,2,、业主公约制度,3,、物业管理招投标制度,4,、物业承接验收制度,5,、物业管理企业资质管理制度,6,、物业管理从业人员职业资格制度,7,、住宅专项维修资金制度,11,编辑版pppt,三、条例确立的七项制度11编辑版pppt,四、,条例,涉及的八个问题,1,、关于业主和业主大会,2,、关于前期物业管理,3,、关于物业管理服务,4,、关于物业服务合同,5,、关于物业服务费用,6,、关于物业的使用与维护,7,、关于住宅专项维修资金,8,、关于法律责任,12,编辑版pppt,四、条例涉及的八个问题12编辑版pppt,补充：,1,、物业管理违法行为的构成要件,违法性、危害性、可罚性（指行为人违法或违约符合,法律规范所规定的制裁条件）。,2,、物业管理法律责任的种类,（,1,）民事法律责任。,物业管理民事法律责任的方式,有：,A,、停止侵害（停止违法、违章节行为），,B,、消除危,害（排除险情或隐患），,C,、排除妨碍（拆除违章建筑,等），,D,、恢复原状（进行必要的修复或保护），,E,、赔偿,损失（对受害人的物质损失和精神损失予以补偿），,F,、,赔礼道歉。,13,编辑版pppt,补充：13编辑版pppt,（,2,）行政法律责任。,物业管理行政法律责任的方式,有：,A,、中止营业或吊销执照（对物业管理公司）；,B,、罚款（对物管公司或业主）；,C,、公开检讨或通报批评（对物管公司或业主）；,D,、行政纪律处分（对管理人员）；,E,、行政拘留（对管理公司责任人员或业主）。,（,3,）刑事责任。,对严重违反物业管理法律规定，触,犯刑事法律的，由司法机关追究其刑事责任。,。,14,编辑版pppt,（2）行政法律责任。物业管理行政法律责任的方式14编,3,、物业管理违约行为及其处理,违约行为主要出现在业主和使用人之间、业,主及使用人与物业管理企业之间。,（,1,）处理违约行为的几个层次：协商解决、,调解、仲裁或诉讼。,（,2,）违约责任的产生：产生违约责任的条件,有两项，一是不履行合同，二是当事人有过错。,（,3,）承担违约责任的方式：取消或限制部分,权利、经济处罚（包括违约金和赔偿金）。,（,4,）违约责任的免除：由于不可抗力造成合,同不能履行或不能完全履行的，可不承担责任。,15,编辑版pppt,3、物业管理违约行为及其处理15编辑版pppt,阅读材料：,物业管理条例,的理念偏差与制度缺陷,一、问题的由来,物业管理条例,由国务院制定,2003,年,9,月,1,日在全国实施,。,该条例规定,为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合,法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。而所谓的物,业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按,照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维,修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,物,权法,2007,年制定,之后,物业管理条例,经历过一次修订。不过,上述内容除将物业管理企业改为物业服务企业之外,其余没有任何,的变动。,按照以上规定,物业管理是一种委托关系,物业服务企业是当然,的主体。不过,笔者认为,物业管理的核心理念是业主自治。业主管,理自己的物业,既是一种权利,也是一种义务。业主委托第三人管理,物业,只是业主实现自治权的一种方式。业主既可以委托物业公司,管理物业,也可以自己管理物业。在具体的管理方式上,业主享有充,16,编辑版pppt,阅读材料：物业管理条例的理念偏差与制度缺陷16编辑版pp,分的决定权。物业的法律基础是财产权,既包括土地使用权,也包括,房产所有权。而房产所有权中既有专有部分,又有共有部分。在确,定物业管理区域时,必须以财产权作为依据,而不能只考虑物业管理,的效率,或者社区治理的便利。,物权法,制定之后,其中关于建筑物区分所权的规定,以及有,关建筑区划的规定,充分体现了产权保障的原则。而有关物业管理,方面的内容,充分体现了业主自治的精神。但是,物业管理条例,在修订时,对此并没有很好地予以贯彻,制度方面偏差也未能纠正。,样造成的后果是,业主的物权受到损害,业主的自治权可能无法落,实。,因此,物业管理条例,亟待进一步修订,既要修其,理念方面的,偏差,又要改正其,制度方面的缺陷,。,二、物业管理的核心是业主自治,根据,物权法,的有关规定,物业管理条例,将“物业管理企,业”修改为“物业服务企业”,这是一个重大的观念进步。确实,从物,的角度看,物业确实需要管理。例如,花草需要修建,房屋需要维护,电梯需要检修,等等。然而,从物业公司的角度看,其工作内容具有,17,编辑版pppt,分的决定权。物业的法律基础是财产权,既包括土地使用权,也包括,双重性。除了对物的管理外,重点是对人的服务,也就是对业主的服,务。管理物业只是一种手段,其核心是为业主提供优质服务,为业主,提供一个良好的生活、工作环境。因此,首先必须明确,物业公司是,为业主服务的企业,其次才是管理物业的专业企业,。,将物业管理企业改为物业服务企业同时也说,明,物业公司不是,一个社会管理者,其对业主没有任何管理权,也不能代政府行使任何,职权。物业公司在为业主提供服务的过程中,受业主大会或业主委,员会的授权,或受物业服务合同的授权,为了对物业实施规范化管理,可能会对业主的行为施加一定的限制。例如,业主进出小区时需要,出示证件,业主停车时必须按照要求停泊,业主不能占用公共通道,不能乱扔垃圾、废弃物,等等。但是,这些权利都是业主直接或间接,授予的,不是物业公司本身所固有的。,不过,如果一直遵循上述思路,将物业管理转化为物业服务,又,容易走向另外一条歧路。物业服务意味着存在两方主体,:,服务提供,18,编辑版pppt,双重性。除了对物的管理外,重点是对人的服务,也就是对业主的服,方与服务接收方在通常情况下,业主是服务接受方,物业公司是服务,提供方。,物业管理条例,第,2,条对物业管理的定义,就是遵循这种,思维模式的。笔者认为,针对物业公司而言,确实应该凸显其服务性,质。但是,这种理解抽去了物业管理的核心,只是关注其派生的一面,因而有待进一步澄清。,事实上,物业管理的实质就是业主自治。业主基于财产共有这,一事实,共同管理建筑区划内的财产。对业主来说,物业管理既是一,种义务,也是一种权利。这种身份与财产关系紧密相连。业主参与,物业管理的途径是,参加业主大会,共同决定小区的重大事项,并选,举业主委员会,执行业主大会的决议。业主的义务在于,遵守业主大,会或者业主委员会的决定,承担物业管理的各项费用。业主将房产,转让出去之后,随即丧失业主资格,不能继续参与物业管理。新的业,主获得物业管理权的同时,也必须承继物业管理义务。,从这个角度看,物业管理条例,关于物业管理的理解,存在明,显的偏颇之处。,物业管理条例