泉港房地产市场调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,泉州泉港市场分析简报,2021.9,第一章：整体市场,第二章：产品分析,第三章：公寓专题,第四章：商铺专题,第五章：优化调整,第六章：个案附件,目 录,住宅供销走势,楼市,运行,从图表看出2021泉港区住宅供销较为正常，到2021年与2021年1-8月份爆增62.3万，后续上市体量更大，竞争剧烈。,泉港销售量逐年递增，呈上扬的趋势，2021年1-8月已达15W，是2021年的一倍,2021-2021年1-8月份泉港区商品房供销走势图,相较去年，供给量增长近3倍,相较前年，供给量增长1倍,去化量呈持续性增长态势,泉港楼市特点,楼市,运行,近,2,年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企,从当前市场了解，近期开发体量猛增，扎堆入市，以中小规模楼盘为主，价格相差不大，形成购房供过于求的供需情况；开发商大多是以外乡企业为主，综合实力较差，缺少影响力，市场缺少品牌号召力的房企。,II,楼盘百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象,底商配套,底商配套,400,亩植物园,+100,亩中庭园林,中闽百汇配套,泰式园林,端庄的外立面,泉港楼市特点,楼市,运行,III,房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点,3900,20216,6145,7528,9740,IIIV,泉港居民购房消费外流现象突出,由于泉港市区刚成立不久，周边区县洛江区、惠安县开展快于泉港，对于泉港购房选择更倾向于走向惠安泉州厦门等区域；并且当地石化产业的购房客群并未真正发挥，主力客群还是以当地为主，外地投资客为辅,竞争圈层特征,楼市,运行,第三竞争圈,第二竞争圈,板块特点：,泉港区城区入口处，衔接生活区与工业区、港口区，配套弱于其他竞争圈层,板块特点：,泉港旧成改造集中区，区域内楼盘规模较小，品质一般居住性一般，主要沿着泉港区的严管街而建，区域内商业配套齐全,板块特点：,政府机关、小型工业集中区区域内楼盘品质较高，楼盘较少,第一竞争圈,泉港楼市地图,楼市,运行,领第第一广场,蓝海国际,华拳盛世豪庭,金秋阳光海岸,蓝湾华府,昌茂香槟公馆,在售,待售,庄园华都国际,东方帝景,阳光城,丽港尊品,庄园,骏豪国际,万星城市广场,鑫顺花园,逸涛,城市广场,四季康城,锦绣公馆,泉港银商广场,大德财富中心,盐湖城,优跃阁,天阶,建东商业大厦,天马国际广场,万商广场,公园,1,号,山海国际,为为社区,东方伟业城市广场,三清现代城,南和嘉园,荷盛小区,润邦华庭,中央第一街,福璟嘉园,第一竞争圈,第二竞争圈,第三竞争圈,现阶段泉港商品房开发工程共有34个未包含本案其中在售工程21个，待售工程13个,楼盘根本信息,楼市,运行,项目名称,主力户型,销售均价,销售量,丽港尊品,三房,125-130,；,130-133,4000,56.8%,南和嘉园,三房,118-120,；,120-125,；,125-13,4000,2%,荷盛小区,一房,30-60,；三房,120-125,4200,51%,庄园骏豪国际,三房,115-120,；,125-130,；,130-135,4400,51.2%,领第第,1,广场,二房,95-100,；三房,115-120,；,120-125,；,125-132,4400,28.30%,中央第一街,二房,77,、,112,；三房,115-120,；,125-130,4400,29.53%,蓝湾华府,三房,120,；,126,；,133,4000,36.70%,金秋阳光海岸,三房,125-130,；,130-135,；,135-140,；,4000,11.10%,庄园华都国际,三房,145-150,；四房,175,5400,30%,逸涛城市广场,三房,130-135,；,140-145,4700,20.70%,东方帝景,三房,115-120,；,120-125,4300,42%,大德财富中心,67,5700,0%,四季康城,一房,45,；二房,74-82,；三房,114-120,；,120-125,；,125-130,4800,39.7%,阳光城,三房,96-101,3500,64%,华泉盛世豪庭,二房,60-65,；,65-70,；,75-80,；,80-85,；三房,110-115,；,120-125,4100,43.5%,楼市特点,建议本案打造示范区，前期形象做足，展现实力与品 质，营造良好的市场口碑,近,2,年开发量过于集中，小盘扎堆，缺乏实力房企,建议本案从产品上出发，实现产品丰富性,楼市百花齐放，颠覆了早期泉港建筑风格的平庸、社区园林一般，配套弱的现象,建议本案售价初期顺应市场主流，以品质表达性价比，实现快销，快速回笼资金,房价水平低，是泉州五区的价格洼地，主要受限于区域位置与产业特点,以本地购房群体为主，走出泉港区，拓展乡镇客户,泉港居民购房消费外流现象突出,特点一,特点二,特点三,特点四,早期住宅户型供求,楼市,运行,面积,供应面积（）,去化面积（）,去化率（,%,）,60,以下,11132.15,7984.66,71.7,8090,8766.17,3057.28,34.9,90110,10260.92,6510.59,63.5,110120,14352.44,9342.75,65.1,120130,45651.21,23905.95,52.4,130144,17544.23,6600.04,37.6,144,以上,16243.96,3126.18,19.2,总计,123951.08,60527.45,48.8,舒适户型需求显著，实用型产品冲击市场，刚需首改占据市场主力，兼顾局部大客户,去化,71.7%,去化,65.1%,去化,52.4%,近期住宅户型供求,楼市,运行,2011,年,4,月,-2013,年,8,月产品供销走势,户型,面积,供应套数,去化套数,去化率,二房,60-70,41,17,41%,70-80,94,48,51%,80-90,169,125,74%,90-100,116,87,75%,100-110,40,32,80%,110-120,30,19,63%,三房,90-100,59,43,73%,100-110,64,35,55%,110-120,408,277,67.89%,120-130,1226,715,58%,130-140,620,365,59%,140-150,98,23,23%,150-160,52,21,40%,160-170,6,0,0%,170-175,48,28,58%,180-190,2,0,0%,四房,110-120,16,15,94%,120-130,3,0,0%,130-140,62,15,24%,140-150,118,61,52%,150-160,80,15,19%,160-170,17,12,71%,170-180,55,13,24%,产品线丰富，实用性产品已在市场得到认可,产品分析,早期市场不成熟阶段销量相对稳定，近期存量上扬明显，去化日趋缓慢,单身公寓,产品线日趋丰富，客户针对性强，便于提升客户认可,产品线,产品已由舒适性向实用性过度，总价控制及赠送面积普遍称为开发商应对市场的主要手段,面积控制,市场去化仍然以三房产品为主，面积主力,110-130,销售热点,泉港公寓分类,公寓,专题,泉港公寓的分类,住宅式公寓,酒店式公寓,公寓供销走势,公寓,专题,公寓在泉港区市场销售不佳，主要源于地缘性导致泉港区投资性客户不多,公寓户型供求,公寓,专题,2011,年,4,月,-2013,年,8,月产品供销走势,户型,面积,供应套数,去化套数,去化率,一房,20-30,36,2,5%,30-40,180,13,7.20%,40-50,405,110,27.00%,50-60,136,17,12.50%,60-70,32,3,9%,70-80,14,0,0,2021.4-2021.8公寓产品各面积区间供销量情况,5%,7.2%,27.0%,12.5%,9%,0%,去率化,酒店式公寓,公寓,专题,项目,入市时间,地块情况,面积,昌茂香槟公馆,预计,10,月份,待售,40,-60,该项目规划,1F-10F,层为单身公寓，打算做精装返租式酒店,驿峰中路,区位图,昌茂香槟公馆,浪花酒店,蓝海国际,怡庭商务酒店,庄园,荣寓,庄园,荣寓,蓝海商务酒店,怡庭商务酒店,昌茂香槟公馆,入住,待售,1F-10F,泉港早期房地产开发已存在酒店式单身公寓简单精装、返租的形式出售，浪花酒店凯悦假日个案采用售后反租8年，保证每套公寓每个月的月租能抵银行的每个月按揭款。一代风华、庄园荣寓、浪花大厦纯酒店式公寓引进大型KTV，酒店和娱乐城，返租房源受到投资客追捧,酒店式公寓,公寓,专题,户型示意图,1F,2F,3,米,3,米,58,-120,楼板示意图,南北通透,南北通透,酒店式公寓在泉港市场已寥寥无几，且出现商业性质的公寓,住宅式公寓,公寓,专题,楼盘分布,项目,地块情况,公寓规模（套）,消化速度,华泉盛世豪庭,在售,90,10%,四季康城,在售,28,100%,锦绣公馆,在售,83,10%,领地,第一广场,在售,8,87%,荷盛小区,在售,30,0%,润邦华庭,待售,一期,30,公园,1,号,待售,30,重点楼盘情况,公寓,专题,华泉,盛世豪庭,项目位置,泉港区驿峰中路北侧,开发商,泉州市华泉房地产开发有限公司,技术指标,占地：3.34万 总建：,1,2,0000,容积率：,3.0,绿化率：,46%,项目规划,欧式建筑风格,小高层产品,规划,8,栋,18-30,层高层建筑，,1#2#,一层为店面，,2,至,18,层为住宅，共,221,户；,3#,楼,2,至,18,层为住宅，共,85,户；,4#,楼一层为,4,间店面，二至十八层为住宅，共,85,户。,总户数：,3,19户,产品结构,1#,：,46-50.,一房，,76.-80.,两房，,2#,：,92-98,三房，,123,三房，,139,四房,3#,：,65-139,两房,/,三房,/,四房,4#,：,65.31139.32,价格情况,4100元,/,预售证号,泉港预售,2012,第,6,号、泉港预售,2012,第,16,号,定位：行政中心/首席欧洲城邦,面积（）,户型,预售套数,成交套数,户型占比,销售率,45-50,一房,90,9,28.%,10%,64-84,两房,99,43,31%,43%,108-122,三房,108,54,34%,50%,139,四房,22,8,68%,36%,合计,319,114,36%,重点楼盘情况,公寓,专题,四季康城,项目位置,泉港区南山南路西侧,开发商,泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司,技术指标,占地：7777 总建：35000,容积率：,4.5,绿化率：,25%,项目规划,高层产品,一期（,1#2#3#5#,）一层均带店面，共,39,间；,1#,二至六层为住宅，,2#3#5#,楼 二至十五层为住宅,户数：,24,9户,停车位：,45,个,产品设计,1#,：,111/114/116/117/138,2#,：,122 158,3#,：,124130.,5#,：,45129,价格情况,4600元/,预售证号,泉港预售,2013,第,5,号,定位：都会中央 一生之城,面积（）,户型,预售套数,成交套数,户型占比,销售率,45,一房,13,13,6%,100%,74-81,两房,18,18,8%,100%,124-130,三房,173,55,78%,32%,138-157,四房,19,3,8%,16%,合计,222,89,40%,锦绣公馆,项目位置,泉港区五路西侧（万星影城对面）,开发商,泉州市万洲房地产开发有限公司,项目规划,为万洲商城,5#，共17层128户、17个小车车位，72个摩托车车位,产品设计,47-70一房，110-1