资源描述
Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,183街坊3/1丘商业局部 工程企划书紫薇花园,闹中取静 城市中一片小森林,目录,距地铁 分钟,8,区域分析,概念方案,商务条件,长宁区概况,临空经济园区,精品长宁,国际化程度最高,国际商都,智慧高地,活力城区,大虹桥,距虹桥,1,号航站楼,本案,0.6,公里,0.5,公里,中环往南,上匝道,2.3,公里,古北新区方向,2,公里,2,号线威宁路站,4.8,公里,中环往北,上匝道,0.8,公里,工程交通情况,轨交步行,8,分钟,驾车中环,3,分钟,便利,/,便捷,/,多元,大虹桥临空经济区,2.6,公里,住宅,天台家园,总户数：,1700,户,交房时间：,2003-12,均价：,4.08,万元,天申小区,总户数：,160,户,交房时间：,1998-1,均价：,3.27,万元,威宁小区,总户数：,2600,户,交房时间：,1995-5,均价：,3.49,万元,紫薇花园,总户数：,501,户,交房时间：,2016-1,均价：,6.27,万元,安龙小区,总户数：,320,户,交房时间：,1996-6,均价：,3.36,万元,天山星城,一、二期,总户数：,600,户,交房时间：,2007-1/2012-8,均价：,4.71,万元,本案,大面积、高密度,品质参差不齐,居民数量众多、,消费能力跨度大,工程周边,名称,当月均价,(,万元,/,平米）,物业类型,户数,建造时间,双流小区,3.19,公寓,564,1999-6,新安小区,3.32,老公房,190,1992-10,安龙小区,3.36,老公房,320,1996-6,仙霞别墅,3.48,别墅,128,1991-1,知雅园,4.51,公寓,356,2009-12,威宁花苑,3.95,公寓,150,2004-6,天山中华园,4.20,公寓,335,2002-6,南洋新都,4.06,公寓,350,2001-6,宝地新品居,4.46,公寓,180,2004-6,天台家园,4.08,公寓,1700,2003-12,天申小区,3.27,公寓,160,1998-1,紫薇花园,6.27,公寓,501,2016-1,天山星城,4.65,公寓,272,2007-1,威宁小区,3.49,老公房,2600,1995-5,均价,:4.02,万元,/,住宅,工程周边,现状统计,办公,工程周边,天祥大厦,物业类型：乙级写字楼,竣工日期：,2006-12,车位数：,120,个,当月租金：,2.73,元,/,/,天,光华大厦,物业类型：甲级写字楼,竣工日期：,2007-07,车位数：,133,个,当月租金：,2.8,元,/,/,天,海盈商务中心,物业类型：乙级写字楼,竣工日期：,2007-09,车位数：,30,个,当月租金：,2.82,元,/,/,天,海益商务大厦,物业类型：甲级写字楼,竣工日期：,2004-04,车位数：,120,个,当月租金：,3.73,元,/,/,天,本案,小面积、低密度,部分用做酒店式公寓、教育培训出租,无集群办公氛围,办公,工程周边,本案,小面积、低密度,部分用做酒店式公寓、教育培训出租,无集群办公氛围,上服创意园,物业类型：创意园区乙级,竣工日期：2006-03,车位数：90个,当月租金：3元/天,天山大厦,物业类型：乙级写字楼,竣工日期：,2002-1,车位数：,30,个,当月租金：,2.83,元,/,/,天,办公,工程周边,名称,物业类型,交付标准,标准层面积,（）,楼层数,租 金,(,元,/,/,天,),天祥大厦,乙级,公共区域全装修,房间简装,2000,7,2.73,光华大厦,甲级,公共区域全装修,房间独卫简装,1600,10,2.80,海益商务大厦,甲级,公共区域全装修,房间简装,888,14,3.73,海盈商务中心,乙级,简装,1400,6,2.82,上服创意园,乙级,简装,2000,8,3,天山大厦,乙级,公共区域全装修,房间简装,1350,12,2.83,均价,:2.99,元,/,/,天,现状统计,商业,综合,工程周边,本案,衡辰商业广场,缤谷广场,上服商厦,宜嘉坊广场,馥邦购物中心,百联西郊购物中心,体量适中、档次适宜的综合社区商业,餐饮、娱乐为主，服务家庭式消费,均处在人流密集,交汇处,商业综合,工程周边,名称,物业类型,经营面积,（万平方米）,开业日期,档次定位,底层租金,缤谷广场,购物中心,1.8,2010,中高,上服商厦,百货商场,0.35,2004,中低,衡辰商业广场,社区底商,2,2006,中,宜嘉坊广场,社区底商,2.1,2006,中低,馥邦购物中心,社区底商,1.5,2010,中低,百联西郊,购物中心,11,2004,中高,均价,元,/,/,天,商业,沿街,工程周边,茅台路西段：,服务业态为主,茅台路东段：,教培、零售为主,西段人流少目的性消费多,东段人流大、业态丰富,西段,东段,商业,沿街,工程周边,威宁路北段,：,餐饮、政府部门居多,威宁路南段：,长宁区,公安局、,72,路终点站,北段：,商铺密集杂乱,南段：,无商业,北段,南段,商业,沿街,工程周边,本案,现状统计,租金,8.33,元,/,天,/,平米,租金,5.4,元,/,天,/,平米,租金,3.36,元,/,天,/,平米,租金,2.92,元,/,天,/,平米,商业,沿街,工程周边,序号,业态,细分业态,数量占比,1,零售,零售,14.14%,2,便利店,5.05%,3,餐饮,餐饮,14.14%,4,食品,18.18%,5,娱乐,休闲娱乐,1.01%,6,服务,政府部门,13.13%,7,汽修,7.07%,8,房产中介,4.04%,9,功能配套,4.04%,10,美容美发,4.04%,11,教育培训,3.03%,12,贸易咨询,3.03%,13,快递物流,2.02%,14,学校,1.01%,15,空铺,空铺,6.06%,沿街商业,业态数量占比分析,现状统计,空铺皆集中在本工程路段,周边,示意图,工程周边,本案,密集,参差,稀少,无氛围,多沿街,居民消费,住宅,办公,商业,本案,住宅,商业,办公,工程周边,人,/,车流监测情况,人流,至茅台路后急剧降低,车流,主要行驶于威宁路，拐入茅台路较少,消费群,人流结构中潜力消费群较少,工程周边,人,/,车流监测情况,2021年12月15日-21日一周时段18:00-22:00平均人流及车流情况,工程周边,人,/,车流监测情况,大量人流、车流从威宁路天山路涌入，但均分流至新渔东路、安龙路和仙霞路，茅台路西段临近中环道路终止，进入的人车极少，成为偏僻角落区域,人流大量进入威宁路,分流至新渔路,分流茅台路东,分流至新渔路,分流至仙霞路,车流进入中环,/,外环,车流进入中环,/,仙霞路,人,/,车流动示意图,工程周边,单独女,年轻男女,中年男女,中青年姐妹,家长带孩子,仅占,55%,具有消费潜力的人群：,具有消费潜力的人群,人,/,车流监测情况,检测人流,结构占比,具有消费潜力的人群,目录,区域分析,概念方案,商务条件,距地铁 分钟,8,工程周边,规土局批复和规划许可证,工程周边,规土局批复和规划许可证,工程周边,工程现状,概念方案,规划面积,7888.94,物业属性,层 高,（米）,单层面积,（平方米,),面积合计,（平方米,),1-2,层,商业,5,1500,3000,3-6,层,商业,3.5,1222,4888,总计,7888,概念方案,方案一：,1-2F,分散招租商铺,3-6F,分散招租办公室,12F 规划为社区商业，先期引入中档品牌商家，带动整体招商,一层：便利店、洗衣店、药房、休闲食品、面包房、银行、邮政、美发、家纺家饰、小餐饮、咖啡馆、房产中介等,二层：中餐饮、咖啡馆、茶坊、健身房、少儿教育、美容美体、保健休闲等多数商家需要在1层开设小面积入口,概念方案,方案一：,1-2F,分散招租商铺,3-6F,分散招租办公室,概念方案,单层面积,（平方米,),面积合计,（平方米,),业态,经营方式,租金单价,（元,/,天,/,）,年空置期,（天）,年租金收入,（万元）,1,层,1500,1500,商业店铺,分散招租,4-6,45,240.00,2,层,1500,1500,商业店铺,分散招租,2-3,60,114.38,3-6,层,1222,4888,办公室,分散招租,2-3,60,372.71,总计,7888,均价,2.53,727.09,方案一：,1-2F,分散招租商铺,3-6F,分散招租办公室,概念方案,方案二：,1F,分散招租商铺,2F-6F,整体招租酒店、公寓,1层：便利店、洗衣店、药房、休闲食品、面包房、银行、邮政、美发、家纺家饰、小餐饮、咖啡馆、房产中介等；结合商户要求及租金给付水平，可局部或全部使用2层,2-6层：以租金给付水平为主要指标，整体招租酒店、公寓,概念方案,方案二：,1F,分散招租商铺，,2F-6F,整体招租酒店、公寓,单层面积,（平方米,),面积合计,（平方米,),业态,经营方式,租金单价,（元,/,天,/,）,年空置期,（天）,年租金收入,（万元）,1,层,1500,1500,商业店铺,分散招租,4-6,30,240.00,2-6,层,1222-1500,6388,酒店、公寓,整体招租,1.8-2.2,15,447.16,总计,7888,均价,2.39,687.16,租金单价，综合该物业地段及交付状态毛坯，取市场反响中值，不保守、不冒进,该物业临街面宽较窄，不利于沿街商铺分割，预计还将拉低1层租金单价,年空置期取平均值，实际招商中第一年空置期将高于该平均值,未计入驻商户免租期，与运营商整体承租免租期抵消,未计营业税、房产税、所得税等税费，未计人员工资等管理本钱,概念方案,方案三：1F 分散招租商铺,2F-6F 自营“全配白领公寓,方案三,就商业来说，工程宏观区位好，但实际人流、车流甚微，且周边非潜力消费者居多,就办公来说，仅距地铁近，但无中高端形象，无办公集聚气氛,该工程系坐拥中高档地段的稀冷区域，其居住使用价值明显高于商办：,本工程打造商办，看上去很美，落地很难：,商铺租金单价,（元,/,天,/,）,住宅出售单价,（万元,/),住宅出租单价,（元,/,天,/,）,本项目,4-6,6,百联中环区域,（真光路、梅川路）,5-8,3-4,VS,VS,方案三：1F 分散招租商铺,2F-6F 自营“全配白领公寓,地处长宁中高档区域，身份表达,近地铁、近高架，上下班出行便捷,近天山路商业街、百联西郊，购物休闲便捷有档次,近古北、虹桥、长寿、临空经济园区及静安、徐汇，中高档办公人群集聚,再认识本工程的核心优势，即打造白领公寓的理由：,概念方案,方案三：1F 分散招租商铺,2F-6F 自营“全配白领公寓,单间面积割小，叠加办公床、配卫生间、不配厨房,公共客厅配套丰富：定制配餐、咖吧茶坊、迷你影院、桌球乒乓、屋顶花园 等等,兼容地属传承与国际文化，拟定公寓主题，营造专属情趣,概念方案,方案三：1F 分散招租商铺,2F-6F 自营“全配白领公寓,目录,区域分析,概念方案,商务条件,距地铁 分钟,8,向业主方承租，可商洽争取的核心商务条件,项 目,建 议,理 由,租 金,不超过,2,元,/,天,/,该物业实际商办使用价值并不高,租期,15,年及以上,免租期,1,年以上,商办氛围冷清，要长期陪养孕育,租金交付,自免租期终结开始支付；付三押一,使用范围,约定包括屋顶、物业周遭红线内面积均租用,商办、公寓功能配套所必须,获取资料,房产证、实测报告、竣工图、竣工验收报告等,后期改造装修、办理证照所必须,环评验收报告等,餐饮经营所必须,停车位,免费试用地下停车位,80-100,个,依据上海市车位配比标准，内环外商办物业每,100,配比车位不低于,1,个,地面广场及沿街停车，帮助协调当地公安部门,物业状态,公共区域（电梯、卫生
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