房地产公司三年发展战略分析课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,天图投资管理有限公司,深圳 北京 上海 香港,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2020/4/25,#,目录,行动计划,附录,北京房地产行业分析,1,目录1,目前北京房地产业的竞争格局,行业壁垒较低，资金是主要的进入壁垒,有数千家房产公司，竞争激烈,土地资源十分紧缺，侃价力高,消费者选择自由度较低，个性化需求难以的到满足,二手房市场发展缓慢,建筑商侃价力极低,进入大城市,二手房替代性很小,-,资金,专业技术,外部影响：,WTO,奥运,新政策,竞争对手,新技术思路,2,目前北京房地产业的竞争格局行业壁垒较低，资金是主要的进入壁垒,未来18年的行业格局判断,主要冲击来自于：,行业业绩来自于：,主要竞争手段：差异化、个性化、专业化竞争,对房地产影响最大的是：,实力弱小，经营策略不力的房产企业将淘汰出局，未来的市场竞争者将是经营管理专业、有实力的竞争者,行业竞争后的局面是：,地产项目的设计思路，营销理念、物业服务更趋进步和成熟，房地产开发公司将优胜劣汰，数量减少，竞争能力加强,根据与上海、香港以及北京自身发展相比，需求将会持续增长,未来的北京房地产市场将持续发展，行业利润率保持较高的水平，但从业者产生分化，实力雄厚，在营销理念上敢于创新的专业房地产公司将获得良好的机会，北京房地产业将进入一个向成熟发展期过渡的阶段,3,未来18年的行业格局判断主要冲击来自于：3,北京房地产的行业利润率的估计,2002年,2003年2005年,2006年2008年,2009年2011年,行业,业绩,12%/上浮下降2%左右（较平稳）,11%（略有下降）,12%（申奥因素，略有上升）,10%（奥运结束，有下降趋势）,对房地产的冲击,行业利润率缓缓减低，更要求开发商有足够的资本实力和信誉，如果势力弱，会被竞争出局,2001年,10%15%,影响因素,供求关系可能失稳,2006年政府可能停止北京市一切建筑工程，进行环保工作，供求关系偏向于求,奥运结束后可能有一个消费回落阶段,4,北京房地产的行业利润率的估计2002年2003年2005年,北京房地产行业分析,宏观环境分析：政府在主动改善开发环境,消费需求：稳步增长,竞争：十分激烈，优胜劣汰,5,北京房地产行业分析宏观环境分析：政府在主动改善开发环境5,环境分析总结,GDP保持稳定增长，社会平均购买力稳定增长,财政政策仍以积极的扩张性、刺激内需为主,房地产消费信贷力度将进一步增长，为有效需求的增长提供帮助,20002001年房地产整体态势上升,6,环境分析总结GDP保持稳定增长，社会平均购买力稳定增长6,2008年奥运对北京市房地产周期具有强制性调整作用,由于奥运的存在而使房地产项目需求波峰集中且拉长,房地产目前增长周期延长至20072008年,2006年时政府将会紧缩政策，清理市容市貌，开发和在建工程将缩小或停止，可能引起需求大于供给,根据国际经验，奥运之后大都供过于求,7,2008年奥运对北京市房地产周期具有强制性调整作用由于奥运的,北京市发展规划,Delete,8,北京市发展规划Delete8,未来几年促进房地产发展的有利因素,加入WTO,奥运会,市政建设,与住房相关的政策的出台,户籍制度改革,因素,作用,带来对房地产市场需求的较大增加,商业用房：外销公寓的增长,郊区住宅：由于汽车消费带动销售增长,北京市政府对城市基础设施的重点投入,快速交通网络投入900亿,环境治理投入450亿,信息化建设投入300亿,水、电、气、热等四源供应投入150亿,人口城市化，中高收入的消费群体对大城市住房的需求进一步增长,9,未来几年促进房地产发展的有利因素加入WTO因素作用带来对房地,北京未来3年房地产开发的趋势将主要集中在城市开发和郊区开发,城区开发,郊区开发,有较强的土地获取能力,有大量资金,有运作大规模项目的能力、地块,成功要素,交通方便（高速、公路、地铁附近）,有好的主题概念,市政设施齐全,案例,远洋风景,今日家园,通惠家园,10,北京未来3年房地产开发的趋势将主要集中在城市开发和郊区开发城,北京房地产行业分析,宏观环境分析：政府在主动改善开发环境,消费需求：稳步增长,竞争：十分激烈，优胜劣汰,11,北京房地产行业分析宏观环境分析：政府在主动改善开发环境11,整体来看，购房需求将稳定发展,以泛亚运村地区、泛中关村地区、泛CBD地区为核心的周边地区房地产需求旺盛,价格在购房行动中的影响程度相对减少，消费者购房的需求更加个性化，对购房行为影响越来越大,城市高速/快速交通干道附近且市政设施条件较好的地段会产生新的项目供给,北京市就业人口收入的稳定提高，潜在购房者群体在未来几年将持续增长，中高收入者仍将是购房主体，中低收入者购房能力取决于政府政策及城市改造力度,未来几年政府将积极采取各种措施，为房地产公司提供更多、成本更低的土地资源,12,整体来看，购房需求将稳定发展以泛亚运村地区、泛中关村地区、泛,北京市与上海市房地产状况比较,delete,13,北京市与上海市房地产状况比较delete13,30岁至45岁中、高收入阶层是北京购房者的主力，住房投资、消费正逐渐被更多的消费者认可，而随着刺激消费的政策不断出台，购房门槛将不断降低,家庭月收入,年龄,高,低,高,20000元,40岁,8000万元,10000元,30岁,20岁,5000万元,30岁以上的中年成功人士，高收入者,房地产的机会,对未来收入水平的估计,银行按揭的支持程度,对所购物业升值能力的判断,商品房购销市场的替代-房屋租赁市场的平均价格水平及波动,消费群体购房时的关键驱动因素,14,30岁至45岁中、高收入阶层是北京购房者的主力，住房投资、消,房地产目标消费群体的购房心理特征,目标消费群体,30岁以上，家庭年收入在20万元以上，受过高等教育，从事朝阳行业管理职位的成功人士,购房心理特征,对商品房的价格敏感度不高或偏低,对商品房的综合性能（设计理念、工程质量、环境风格等因素）要求较高,注重地段、居住理念、周围邻居的身份层次，充分体现自己的社会地位,对户型设计、环境设计、建筑风格、社区主题的个性化需求较强，不愿接受一般性产品,15,房地产目标消费群体的购房心理特征目标消费群体30岁以上，家庭,北京市房地产开发面积,单位：万平方米,99年房地产市场呈明显上升趋势，供应极具上升,16,北京市房地产开发面积单位：万平方米99年房地产市场呈明显上升,北京市房地产房价趋势,单位：元/平方米,17,北京市房地产房价趋势单位：元/平方米17,今后物业的分化,低档,中档,中高档,高档,中心、黄金地段,交通、环境高档,价格极低，建筑档次低，以量取胜,价格较高，建筑档次较高，小区内部环境较好,地段一般,价格适中，建筑档次为平均水平,地段一般,增长情况,房地产公司的目标市场,消费需求将缓慢增长,由于收入水平的提高、消费观念的改变，消费需求将稳中有增,消费需求将平稳增长,随着城市规划建设速度的提升，消费需求将较快增长,18,今后物业的分化低档中档中高档高档中心、黄金地段价格极低，建筑,北京房地产行业分析,宏观环境分析：政府在主动改善开发环境,消费需求：稳步增长,竞争：十分激烈，优胜劣汰,19,北京房地产行业分析宏观环境分析：政府在主动改善开发环境19,竞争小结,大量竞争对手进入北京，以至各种项目公司达3000余家,有实力的专业海外公司，如长实等已进入北京市场的正在向中档进军,未进入的海外军团正在以投资和资产管理的方式进入北京市场,因此，北京房地产市场将向专业化、规模化演进,20,竞争小结大量竞争对手进入北京，以至各种项目公司达3000余家,更多竞争者的进入使得北京房地产正在向规模化、专业化发展，对中、小型专业化公司提出了严峻的挑战（待确认）,目前北京市房地产公司数量,房地产公司规模,100亿,50亿,20亿,10亿,5亿,房地产,21,更多竞争者的进入使得北京房地产正在向规模化、专业化发展，对中,北京房地产公司细分,专业化公司,规模化公司,游击战式公司,定义,以专业技术为导向,有政府、地域背景的公司,注重于建设单个精品项目，取得高额利润，在没有合适的项目时，则进入企业休眠状态。,万科公司，以技术为导向，产品单一，开发规模在10多万平方米，开发周期在23年,华远房地产公司，开发项目较多，总规模较大,一些外资、兼营、民营、项目公司,案例,22,北京房地产公司细分专业化公司规模化公司游击战式公司定义以专业,HY案例分析,23,HY案例分析23,北京市房地产公司现状,98年,99年,00年,01年,具体看有多少年的数据资料,北京房地产公司,有实际项目的北京房地产公司,2001年有3000多家房地产公司，但一年最多有500多个项目，因而真正有项目的公司不是很多，将会被市场淘汰,24,北京市房地产公司现状98年99年00年01年具体看有多少年的,规模化竞争将是未来的趋势,做5万平方米以上的项目,在规模上竞争，但要有足够的资金支持与抵抗风险的能力,专业化技能高,25,规模化竞争将是未来的趋势做5万平方米以上的项目25,地段对未来几年竞争的影响将减弱,地段,设备、材料的档次,高,低,高,目前的竞争焦点,未来的主要竞争区域,待完善,26,地段对未来几年竞争的影响将减弱地段设备、材料的档次高低高目前,主要的竞争对手的手段是什么,主要竞争对手类别,东南亚背景（港、台、新加坡）,国企背景,民企背景,特征,竞争手段,资金实力雄厚，营销理念先进，管理制度完善，销售激励有挑战性,资金实力雄厚，营销理念一般，管理制度一般，销售激励一般,一般，较先进,一般，有挑战性,营销，积极参与政府规划制定,资金，积极争取政府扶持,销售，在创新上比较大胆,在争取项目资源上更加积极灵活,上市公司,主导公司,关系、价格、营销、产品设计、垄断资源,27,主要的竞争对手的手段是什么主要竞争对手类别东南亚背景（港、台,北京竞争对手分析华远,内部,外部,优势,劣势,机会,挑战,本土公司,土地获取、政府关系强,专业化、管理水平、技术上没有优势,28,北京竞争对手分析华远内部外部优势劣势机会挑战本土公司专业,北京竞争对手分析万科,内部,外部,优势,劣势,机会,挑战,完全凭过硬的技术实力,操作规范,集权化程度高,成本高,29,北京竞争对手分析万科内部外部优势劣势机会挑战完全凭过硬的,北京竞争对手分析长江实业,内部,外部,优势,劣势,机会,挑战,有技术、资金优势,成功案例不多,30,北京竞争对手分析长江实业内部外部优势劣势机会挑战有技术、,目录,房地产公司三年发展战略,行动计划,附录,北京房地产行业分析,房地产公司竞争力分析,31,目录房地产公司三年发展战略31,小结,房地产公司的优势：,房地产公司的劣势：,房地产公司面临的机会：,房地产公司面临的挑战：,房地产公司的竞争策略：,32,小结房地产公司的优势：32,房地产公司的SWOT分析,内部,外部,优势,劣势,机会,挑战,待完善,中远的关系资源,非独立的运营体系,33,房地产公司的SWOT分析内部外部优势劣势机会挑战待完善中远的,地产行业的区域性特点成为外地地产企业进入北京市场的进入壁垒，同时房地产要在北京以外的地区发展，其竞争优势也难以充分发挥,地域的文化差异，对开发商在设计、管理上的要求差异,对北京以外地区需求的数量与质量预期不乐观,对其他经济较为发达的城市（如：上海、深圳）的城市文化、消费偏好不熟悉,相关的业务渠道、公共关系资源没有建立,品牌的影响力不够,34,地产行业的区域性特点成为外地地产企业进入北京市场的进入壁垒，,房地产开发策略将偏重于三大中心的开发,片区,特征,三大中心,价格,成本,可能的问题,消费者的需求特