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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,首都经济贸易大学城市学院,第二章,房地产价格,第一节,房地产价格概念,一、房地产价格概念,为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示,二、形成条件,1,、有用性,2,、稀缺性,3,、有效需求,有购买能力支持的需求,三、土地价格特征,1,、生产成本不同,2,、折旧现象不同,3,、价格差异不同,4,、市场性质不同,5,、形成时间不同,6,、供求变化不同,折旧：也称磨损，分为物质折旧和精神折旧,四、房地产价格特征,1,、可用价格和租金两种形式表示,2,、实质上是关于权利利益的价格,3,、是在长期考虑下形成的,4,、随交易的必要而个别形成,五、房地产价格分类,1,、使用价值 交换价值,：满足某种需求的效用,：一定数量的货币或其他商品,2,、,投资价值 市场价值,：主观 个人：客观 非个人,3,、,原始价值,帐面价值 市场价值,：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化,4,、,成交价格,市场价格,理论价格,评估价格,比准价格,积算价格,收益价格,比较法,成本法,收益法,5,、,市场调节价,政府指导价 政府定价,事实价格,五、房地产价格的分类,房地产的市场价格或价值:在房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格。,(1),估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；,(2),买卖双方可以从市场上获得充分的信息；,(3),买卖双方的交易不受非正常压力的影响；,(4),出售者和购买者具有正常的交易动机；,(5),有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,6,、,基准地价 标定地价 房屋重置价,7,、,土地价格 建筑物价格 房地价格,土地价格 建筑物价格,8,、,总价格 单位价格 楼面地价,总价,总建筑面积,土地总价,总建筑面积,土地单价,容积率,五、房地产价格的分类,9,、所有权、使用权、其他权益,10,、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用,11,、,现房,期房,12,、起价、标价、成交价、市场价,13,、保留价、起拍价、应价、成交价,14,、拍卖价格、招标、协议,15,、实际价格、名义价格,：一次性付清：约定,五,、房地产价格的分类,期房价格,=,现房价格,-,预计从期房达到期房期间,现房出租的净收益的现值,-,风险补偿,例,某期房尚有,1,年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为,3300,元,/m,2,，出租的年末净收益为,330,元,/m,2,。假设报酬率为,10%,，风险补偿估计为现房价格的,2%,，试计算该期房价格。,期房价格、现房价格,16,、补地价,（,1,）更改用途,（,2,）增加容积率,（,3,）转让、出租、抵押划拨土地房地产,（,4,）续期,补地价数额,=,增加后地价,-,原地价,4,种情况,五,、房地产价格的分类,第二节,房地产价格构成,一、土地价格构成,1、地租,2、征地、拆迁、安置费用,3、城市土地开发费,4.税金和利润,二、房地合一(商品房)价格构成,1、土地出让金(地租),2、土地投资成本（征地、拆迁、安置和土地开发费用）,3、房屋建筑成本（建筑安装工程费、建筑安装工程费、规划设计费、利息和税金）,4、商品房流通费用,（一）成本部分,（二）利润部分,1、土地开发利润,2、建筑物的建造利润,第三节,影响房地产价格因素,一、影响因素,宏观、中观、微观,一般、区域、个别,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,（一）自身因素,1,位置,2,肥力,3,地质,4,地形地势,5,土地面积和形状,6,日照、风向、降水量、天然周期性灾害,7,建筑外观,8,其他,（二）环境因素,1,声觉,2,大气,3,水文,4,视觉,5,卫生,25,（三）人口因素,1,数量,2,人口素质,3,家庭人口规模,（四）经济因素,1,经济发展,2,物价上涨,3,收入提高,4,利率上升,5,汇率变动,（五）社会因素,1,政治安定状况,2,社会治安,3,房地产投机,4,城市化,（六）行政因素,1,房地产制度,2,房地产价格政策,3,行政隶属,4,特殊政策,5,城市发展战略、规划,6,土地利用规划,7,税收,8,交通管制,（七）心理因素,1,心态,2,趣味,3,时尚风气,4,接近名家,5,吉祥号码,（八）国际因素,1,经济,2,军事,3,政治,4,竞争,（九）供求因素,与需求正相关；与供给负相关,（,1,）房地产总的供求状况,（,2,）本地区房地产的供求状况,（,3,）本类房地产的供求状况,（,4,）本地区本类房地产的供求状况,二、对影响因素的认识,1,、各种因素影响价格的变动方向不尽相同,2,、各种因素影响价格变动的程度不尽相同,3,、各种因素影响价格变动的时间不尽相同,4,、各种因素影响价格的关系不尽相同,5,、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达,某套房屋合同总价为,80,万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,1,、约定在成交日期时一次付清,实际价格为,80,万元，与名义价格一致,2,、约定分期付款，如在成交日期首付,20,万元，半年后支付,30,万元，一年后再付,30,万元,实际价格小于名义价格,实际价格、名义价格,1,2,3,、,约定,在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清,实际价格小于名义价格,4,、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付,20,万元，余款在,10,年内以抵押贷款方式支付,实际价格为,80,万元，与名义价格一致,实际价格、名义价格,3,4,5,、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付,20,万元，半年后支付,10,万元，一年后再付,10,万元，余款在,10,年内以抵押贷款方式支付,实际价格小于名义价格,实际价格、名义价格,5,
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