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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,一个瞩目的节日,一场盛欢的宴会,筑景地产,凝固在建筑里,风情盛宴,以品质佐证经典人文,曾经,沉浸于自然的洗礼,日久弥新,如今,以其风情的文涵,超越的形式 升华的品质,获得世人的向往与尊崇,在这里,享受和生活同样重要,筑景地产,筑就美好愿景,此刻,尽情盛欢,活动概要,Summarize,一场完美的营销活动犹如一件艺术品，需要前沿的艺术眼光及精湛的技艺，同时也需要一个完美的团队去发现这种艺术的美大卫科菲特,立足世界高度，吸纳东西方文明精髓，遵循英伦佐治式建筑对称、均衡以及极度舒适的精髓设计，并在中国传统人居价值根基上，创新经典风格，使其满足现代高尚生活追求。英国千年的历史沉淀和现代的生活方式交织，不是一朝一夕就能读透的，她更像一瓶红葡萄酒，时间越长，就越感香醇。任时间改变一切唯有一宅传世，尊贵不减。,活动调性,本次活动结合筑景地产以纯粹的英伦风格建筑为核心，创城市先河的工程特点，通过业主会所内外的气氛营造、缜密的流程设置、管家的细节效劳等各个方面，打造了纯粹英式情景，既有英式贵族的浪漫气质，也包含浓郁的人文气息，从而使客户感受到这样极具品质的生活气氛。,活动时间,2021年10月22日23日周六、周日,活动地点,筑景地产 盘锦兴隆台区,筑景领导、政府领导、签约客户、意向客户等,活动概要,现场展示,场地展示图,舞台效果,赌牌区,冷餐区,演员展示,电光舞,魔术,乐队,芭比娃娃乐队,这支乐团是由国际知名歌手芭比和娃娃以及四位专业成熟的乐手组成。完美国际声线的他们，在国外各自有着辉煌的演出经历。曾经在国外发行专辑?TOP HISTS 2021?，获得金唱片殊荣；与国际知名英国乐团shake tak合作举办演唱会；参加乌克兰举办的大型国庆表演。2021年世界巡演中国站，首度亮相参加中央电视台CCTV星光大道一举夺得冠军；2021年CCTV3欢乐英雄与小香玉共同表演;2021年旅游卫士颁奖晚会特邀演出嘉宾;2021年内蒙古电视台全民乐翻天特邀演出嘉宾长白山冰雪节活动与范晓萱、梁咏琪等中国一线艺人同台献歌；海南三亚活动与张靓颖等一线艺人同台飙歌；2021新年携带经典原创歌曲?show me?boom boom boom?参加昕薇杂志十周年庆典活动，与HIT5等知名艺人屡次合作.,调酒师,杰克逊模仿,来凭借他化装后以假乱真的造型和专业的舞蹈功底，屡次在国内各类模仿秀大赛中获奖。屡次应邀赴国内外演出，足迹普及台、港、澳、马来西亚、新加坡等东南华人圈深受好评！被业界称之为“模仿迈克杰克逊亚洲第一人。演出激情火爆，善于和观众互动！台风已入化境！模仿迈克杰克逊惟妙惟肖，真正做到了形神兼备的模仿！身体烧火跳舞的绝活更是让观众看得心,2000年参加福建东南电视台?开心明星脸 明星脸?荣获金像奖。2002年参加江苏卫视激情60秒荣获亚军。2006年曾经在厦门商报主办的模仿秀 仿秀大赛担任评委和表演嘉宾。2007年参加CCTV?梦想剧场?荣获月冠军。,内衣走秀模特,模特,芭蕾舞,泡泡秀,荷官,兔女郎,软功,主持人,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论局部,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估工程所处的市场环境,2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场,3。制定工程的开展方向和市场定位,4。推荐最具竞争力的产品建议,5。评估工程目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析,是基于对市场的理性判断,具体起到,哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：,针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购置者或租赁者,供给方：市场中的各竞争物业包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法,1。思路,三个层次,区域市场、专业物业市场、工程市场,两个方面,供给、需求,三个时段,过去、现在、未来,区域,市场分析,专业,市场分析,工程,市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,工程所在地市场,例如：,区域房地产开展处于何种阶段？,工程市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法,2。步骤,第一步：市场区域界定,这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。,第二步：区域经济环境和市场分析,考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。,第三步：专业市场分析,按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。,第四步：工程市场分析,根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,一根本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,二根本资料的获得,区域经济环境分析,1、总量指标,GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数,2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构,3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平,4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划,区域房地产市场分析,1、投资：开发投资额,2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金,3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量,4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量,5、房地产景气指数、价格指数,数据来源,各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴,土地、规划部门的政府官员访谈,规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,人均GDP与房地产开展关系,GDP增速与房地产开展关系,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均GDP,（美元）,8003000,30004000,40008000,8000以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于8%,高速发展,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,房地产开发投资额增幅,25%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产开发投资/GDP,0.2,反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15,房地产开发投资,/固定资产投资,37,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%,销售面积/,竣工面积,1.1,反映商品房供求是否平衡的指标,商品房销售额/,房地产投资额,1.1,反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率,房地产市场预警预报指标体系,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,消费类型,恩格尔系数,住房消费占总消费性支出的比重（%）,恩格尔系数,住房消费占总消费支出的比重（%）,温饱型,0.50.59,9.4,0.550.59,7.6,0.500.55,11.2,小康型,0.40.5,15.5,0.450.5,12.1,0.40.45,18.9,富裕型,0.20.39,2030,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,北京,上海,天津,重庆,成都,武汉,西安,人均可支配收入 （元）,13882,14867,10313,8094,9641,8524,7748,较上年增速,11.4%,12.2%,10.5%,11.6%,7.4%,9.0%,7.9%,恩格尔系数,31.7%,37.2%,37.7%,38.1%,38.3%,40.6%,34.8%,2021年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第三步,专业市场分析住宅,1、住宅类土地供给情况、成交情况、成交价格,2、住宅商品房供给总量、供给结构分析按面积进行划分,3、住宅商品房成交结构、产品特点分析,4、住宅商品房成交价格分析,5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第四步,工程市场分析,微观层面,对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评价。,地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度,周围环境：自然景观、人文环境,关联性：通达性、可视性,工程自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争工程的竞争特点、功能和优劣势、市场反响,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出工程的目标客户,目标客户的置业需求和偏好,找出工程面对竞争市场的时机点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具工程+环境+竞争,SWOT分析的价值要素,S/W优势/劣势,的价值要素,地段要素,环境要素,地块要素,工程要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：,地段要素地段/片区认知度/周边配套商业/教育/交通等可总结为便利性/成熟度/知名度,环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境噪音等可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏,地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等可判断产品的可发挥空间,工程要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T时机/威胁的价值要素,宏观要素经济形势宏观政策/重大城市变革,中观要素行业形势一、二、三级市场/城市规划交通、市政配套、开发重点、热点等,微观要素市场竞争片区、楼盘、户型/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的根底。,在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和时机，尤其是必须抓住核心优势和大时机这是我们“挖掘物业价值的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占时机,利用时机，克服劣势,减少劣势，防止威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,时机 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，工程的小环境就一定不错,2。过分倚重宏观资料来论证工程，只关注外围共性，无视工程差异性,3。过于偏重对“二手资料的应用,4。以前什么卖得好，现在就做什么,5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个工程开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！,数据的整理可用excel表格统计尤其是区域类繁杂工程，便于整理分析；,基于事实的分析要提出结论性
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