房地产(案例)投融资项目分析报告书课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产（案例）投融资项目分析报告,(,版权所有 限定阅读者,),房地产（案例）投融资项目分析报告,项目简介,“,内蒙古三江房地产开发有限公司,”拟为旗下,“太古国际广场”二期项目,融资,10,亿元人民币，用于,“太古国际广场”二期项目,的建安与土地增值税费用支付。,“太古国际广场”二期项目,，,是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五,A,级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。,“太古国际广场”二期项目,目前已经基本完成结构封顶，取得房屋预销售许可证，部分物业已对外展开销售。,“,内蒙古三江房地产开发有限公司,”拟以销售回款与部分自持物业出租收入作为融资还款来源，并以,王府井百货,作为融资抵押物,。,项目简介 “内蒙古三江房地产开发有限公司”拟为旗下“太古,目 录,三 财务分析,融资借贷情况,融资资金使用与还款资金平衡,四 项目综合评估,五 可提供的附件清单,一 融资方企业介绍,融资方企业基本信息,融资方企业的管理与战略,融资方企业财务状况,融资方企业财务状况分析,二 项目介绍,项目概况,项目规划指标,项目现状,目 录 三 财务分析一 融资方企业介绍,融资方企业基本信息,程协桥,王凤娇,内蒙古三江房地产开发有限公司,4950,万，,99%,50,万元，,1%,内蒙古三江房地产开发有限公司（以下称三江公司）成立于,2007,年,12,月，法定代表人程协桥，注册资本,5,000,万元。,公司是一家专业从事房地产开发与相关产业投资的大型房地产企业。,公司先后完成内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宝日陶亥西街南北两侧的旧城改造拆迁任务，于,2008,年,7,月份开工建设三江国际太古广场商住区，总建筑面积将达到,80,余万平方米。是东胜区板块第一个核心地段内的大型综合建筑集群，包括两栋五星级酒店、三座现代化大型商场、五栋甲级写字楼、两条商业步行街以及,40,余万平方米高档公寓及住宅。目前一期,10,万平方米高档住宅已经售罄，二期王府井金街即将开盘，三期世纪广场正在规划中。,公司股权结构如下图：,融资方企业基本信息程协桥王凤娇内蒙古三江房地产开发有限公司4,融资方企业的管理与战略,内蒙古三江房地产公司成立以来，以“推动中国城镇化进程”为企业使命，本着“素质决定实力”的企业精神和“营造高品质生活”的开发理念，引进人才，强化管理，塑造品牌。,始终贯彻以质量取胜的原则，借鉴国内外先进的房地产开发经验，注重现代建筑科技与民族传统风格的统一，在规划设计上秉承“以人为本”的思想，以“创新、求变”的精神去适应市场的需求去适应市场的需求，致力于精品楼盘的开发建设，秉承“铸造精品，奉献社会”的企业宗旨，依靠政府的支持和自身的雄厚实力及良好的人才优势，在鄂尔多斯市独树一帜。并推出“创造鄂尔多斯地产品牌，打造鄂尔多斯真正的商业核心区”的精神理念。,公司系统科学地设置了公司内部经营管理机构，建立起了一套符合现代企业要求的经营管理规范和流程。,融资方企业的管理与战略 内蒙古三江房地产公司成立以来，以“,2010,年企业财务状况（,1,）,2010,年三江房地产开发有限公司资产负债表,资产,年初数（万元）,期末数（万元）,负债及所有者权益,年初数（万元）,期末数（万元）,流动资产：,流动负债：,货币资金,5,129,25,484,应付账款,26,13,672,应收账款,4,229,26,005,预收账款,41,225,22,613,预付账款,3,782,22,847,应缴税费,1,2,333,存货,57,347,41,851,其他应付款,4,583,17,059,流动资产合计,70,487,116,187,流动负债合计,45,835,55,677,固定资产：,长期负债：,固定资产原价,187,260,长期借款,10,000,25,600,减：累计折旧,56,105,长期借款合计,10,000,25,600,固定资产净值,131,155,负债总计,55,835,81,277,固定资产合计,131,155,所有者权益：,无形资产及其他资产：,实收资本,5,000,5,000,长期待摊费用,591,实收资本净额,5,000,5,000,无形资产合计,591,资本公积,11,650,递延税项：,未分配利润,30,065,递延税款借项,1,276,所有者权益合计,16,650,35,065,资产总计,72,485,116,342,负债和所有者权益总计,72,485,116,342,2010年企业财务状况（1）2010年三江房地产开发有限公司,2010,年企业财务状况（,2,）,2010,年三江房地产开发有限公司利润表,项目,本年累计数（万元）,一、营业收入,101,080,减：营业成本,61,414,营业税金及附加,6,800,销售费用,4,管理费用,368,财务费用,-8,加：公允价值变动收益,0,投资收益,0,二、营业利润,32,502,加：营业外收入,0.3,减：营业外支出,19,三、利润总额,32,483,减：所得税费用,1,828,加：本年利润调整,0,四、净利润,30,655,以前年度调整,0,调整后利润,30,655,五、每股收益：,（一）基本每股收益,（二）稀释每股收益,2010年企业财务状况（2）2010年三江房地产开发有限公司,2010,年度财务状况分析,2010,年三江房地产开发有限公司财务指标分析,指标,计算公式,数值,一、短期偿债能力,流动比率,流动资产,/,流动负债,2.09,速动比率,（流动资产,-,存货）,/,流动负债,1.34,二、运营能力,总资产周转率,总收入,/,平均总资产,1.07,应收周转率,总收入,/,平均应收款,6.69,平均收账期,365/,应收周转率,54.59,存货周转率,总成本,/,平均存货,1.24,存货周转天数,365/,存货周转率,294.78,三、财务杠杆,负债比率,总负债,/,总资产,0.70,负债权益比,总负债,/,所有者权益,2.32,权益乘数,总资产,/,所有者权益,3.32,利息保障系数,息前税前利润,/,利息费用,2010年度财务状况分析2010年三江房地产开发有限公司财务,2011,年企业财务状况（,1,）,截止到,2011,年,9,月公司资产负债表,资产,年初数（万元）,期末数（万元）,负债及所有者权益,年初数（万元）,期末数（万元）,流动资产：,流动负债：,货币资金,25,484,2,736,应付账款,13,672,4,377,应收账款,26,005,13,803,预收账款,22,613,29,707,预付账款,22,847,28,167,应缴税费,2,333,1,存货,41,851,94,132,其他应付款,17,059,47,072,流动资产合计,116,187,138,838,流动负债合计,55,677,81,157,固定资产：,长期负债：,固定资产原价,260,266,长期借款,25,600,23,100,减：累计折旧,105,152,长期借款合计,25,600,23,100,固定资产净值,155,114,负债总计,81,277,104,257,固定资产合计,155,114,所有者权益：,无形资产及其他资产：,实收资本,5,000,5,000,长期待摊费用,实收资本净额,5,000,5,000,无形资产合计,资本公积,递延税项：,未分配利润,30,065,29,701,递延税款借项,3,所有者权益合计,35,065,34,701,资产总计,116,342,138,958,负债和所有者权益总计,116,342,138,958,项目陈述中已售未收房款中,7.5,亿元，由于涉及房地产确认销售需预交销售不动产各项税金，固未在报表应收账款中体现；,2011,年,9,月中其他应收款为往来款，并非房款收入。,其他应付款,4.7,亿为借款，代付工程款项。,表,中,2.31,亿元长期借款新华信托,2,年期贷款，贷款到期日：,2012,年,12,月,27,日,。,2011年企业财务状况（1）截止到2011年9月公司资产负债,2011,年企业财务状况（,2,）,截止,2011,年,9,月公司利润表,项目,本年累计数,（万元）,一、营业收入,4.5,减：营业成本,0.0,营业税金及附加,0.3,销售费用,2.1,管理费用,361.0,财务费用,3.1,加：公允价值变动收益,0.0,投资收益,0.0,二、营业利润,(362.0),加：营业外收入,0.3,减：营业外支出,2.4,三、利润总额,(364.1),减：所得税费用,0.1,加：本年利润调整,四、净利润,(364.2),以前年度调整,0.0,调整后利润,(364.2),项目报告中陈述二期销售已收,2.4,亿元，,但由于,房地产企业收入确认标准：项目是否完工。公司现在所开发二期项目（,AB,区,),整体属于未完工产品，固未结转对应收入与成本。注明：本公司开发项目中有两个商场即王府井商场、太古国际商场已经竣工验收。但属于自有资产，下月将反映在投资性房地产科目中。剩余部分属于未完工产品。,2011年企业财务状况（2）截止2011年9月公司利润表项目,项目概况,“太古国际广场”二期项目，位于宝日陶亥街南、吉劳庆路东,，,地处鄂尔多斯市东胜区最繁华的地段，地理位置非常优越，是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五,A,级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。王府井百货已作为名品主力店进驻，将共同引领鄂尔多斯市商业的繁荣发展。,项目概况“太古国际广场”二期项目，位于宝日陶亥街南、吉劳庆路,项目规划指标,“太古国际广场”二期项目占地面积,41391.6,平米，建筑总面积约,21,万平米，,容积率：,4.8,。,其中：,A1,住宅约,10893.1,平米，,A2,五星级酒店约,34949.2,平米，,A1,、,A2,底商,9777.47,平米，,A,区商场约,26356.6,平米，,B,区商场（王府井百货）约,62495.58,平米，,B1,、,B2,写字楼约,69095.49,平米。,项目规划指标“太古国际广场”二期项目占地面积41391.6平,项目现状,太古国际广场二期销控表,面积,(万平米）,已销售面积,(万平米）,未销售面积,(万平米）,销售总价（万元）,已收合计（万元）,未收合计（万元）,土地面积,41,391.50,A1,（住宅）,20,670.57,2,219.24,16,221,2,333,936,1,397,A1,（底商）,2,229.93,16,053,4,966,11,087,A2(,五星酒店,),34,949.20,34,949.20,0,49,500,10,500,39,000,A,区商场,26,356.60,自持物业,B1,（写字楼）,69,095.49,8,229.90,51,775,9,944,2,415,7,529,B1,（底商）,1,036.65,7,000,2,100,4,900,B2,（写字楼）,7,301.90,8,119,2,059,6,060,B2,（底商）,752.04,6,219,1,080,5,139,B,区商场（王府井百货）,62,495.58,自持物业,合计,213,567.44,56718.86,156,849,99,169,24,056,75,113,“太古国际广场”二期项目,各版块基本完成结构封顶，并已拿到“商品房预销售许可证”。,项目除部,A,区与,B,区的部分自持物业外，已经开始销售，具体销售与收款情况如右表所示。,项目现状太古国际广场二期销控表面积(万平米）已销售面积,融资借贷情况,借款金额：,10,亿元人民币。,借款时间：,2-3,年。,借款用途：项目工程建安费用与土地增值税费用。,还款来源：房屋销售与出租回款。,可抵押物：,王府井百货商场是,（,“太古国际广场”二期项目工程的一部分，王府井百货商场占地,62495.58,平米，地上六层地下两层，已办理