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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,安诚香蜜湖项目,项目发展初步建议,香蜜湖,楼盘事件薄,2000年 东海花园,2002年 水榭花都,2003年 熙园,2004年 香蜜山,2005年,水榭花都三期,中旅国际公馆二期,九万三,周边楼盘,争相登场,占地面积：78679.12,M,2,建筑面积：201270,M,2,开盘时间：2004-5-1 入住时间：2005-1-31,容 积 率：2.15 总 户 数：1200,主力户型：大三房（129,M,2,135,M,2,）,楼层状况：以18层一梯三户板式单位为主，辅以部分24-33层高层单位,销售均价：8500元/,M,2,香蜜山,建筑类别：10栋多层、小高层,占地面积：66904.90,M,2,建筑面积：139244,M,2,容 积 率：2.07,总 户 数：710,停 车 位：864,绿 化 率：58.60%,主力户型：四房二厅（165,M,2,183M,2,），,占75,销售均价：9000元/,M,2,（,预计）,香域中央,新天国际名苑,占地面积：16596.10,M,2,建筑面积：103069.44,M,2,容 积 率：5.22,绿 化 率：52.32%,开盘时间：2002-3-31 竣工日期：2002-12-30,总 户 数：469 停 车 位：500,楼层状况：由2栋12层和2栋32层组成，共469户,主力户型：四房、五房,销售均价：8000元/,M,2,振业翠海花园,占地面积：43000,M,2,建筑面积：178000,M,2,总 户 数：567 停 车 位：381,开盘时间：2000-5-1（一期）2002-9-15（二期）,入住时间：2001-2-28（一期）2003-10-26（二期）,楼层状况：4栋31-32层,容 积 率：4.13,主力户型：五房,销售均价：7200元/,M,2,总论：,传统的豪宅片区,该区域项目规模较大,主力户型面积偏大,建筑类型以小高层、高层为主,区域新盘销售价格大多在8000元/,M,2,以上,熙园的大气,水榭花都的开扬,公馆的静谧,香蜜湖片区,低密度豪宅之风,2005年，香蜜湖,风起云涌,谁与争锋？,9万3地块项目,建筑经济指标,占地面积：93,544,M,2,建筑容积率1.4,总建筑面积：131,000,M,2,其中：住宅127,650,M,2,中海、信和携手以总价9亿5千元竟得，楼面地价高达7442元/,M,2,。,该项目预计于2005年10月推向市场。,水榭花都三期,建筑经济指标,占地面积：54,414,M,2,建筑容积率:1.84,总建筑面积126,988,M,2,总户数:473户 停车位:682个,6栋28-30,F,高层。以180,M,2,-300M,2,的大户型为主,辅以90,M,2,-140M,2,的中小户型。其中90,M,2,设计为两房，并赠送约,10M,2,的挑高阳台，将成为三期畅销户型。,该项目预计2005年年中推向市场,中旅国际公馆二期,建筑经济指标,占地面积：53,530,M,2,总建筑面积：158,779,M,2,总户数:946户,该项目以板式结构为主，户型主要集中在3房,4房。,预计2005年年中推向市场,自然资源的日渐稀缺,较为完善的片区配套,高尚生活片区形象,“,9万3,”,带来的片区遐想,纯静,的、城市的、自然的、健康的、高贵的,香蜜湖,值得期待,项目分析及定位,香蜜湖,你在哪里？,香蜜湖片区从地域上的划分，是由深南大道、新洲路、北环路以及侨城东路所合围的大片地区，包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田五个街坊。,香蜜湖农科中心区位图,熙 园,水岸,新天,水 榭 花 都,中旅国际公馆,香 蜜 山,香域中央,翠海花园,本项目,项目,SWOT,分析,优势,该区域可供应土地面积越来越少,地块方正，便于规划,劣势,北环、香莲立交、莲花西路对其的噪音污染,项目紧临高压线,项目北面就是塘朗山墓地,项目东、南面被已建楼盘包围，出行交通不便。,项目规模较小,机会,整个香蜜湖房地产市场销售火热,片区“九万三”的启动将极大引起市场轰动,威胁,周边大规模、高档楼盘竞争较多,金地香蜜山,城市山居纯粹生活,片区新贵,高档山居楼盘,项目形象档次定位,楼盘规模较大,配套设施齐全,山景、国际网球中心,金地发展商品牌支撑,联泰香域中央,物集天华,集聚中央,片区核心,高档居家楼盘,联泰品牌支撑,有效规避噪音影响,开阔双组团设计,楼盘规模较大,片区核心位置,万科温馨家园,早期中档居家楼盘,振业望郡,原生大宅,万科品牌支撑,良好园林景观,围合式创新设计,户型方正，实用,性价比较为突出,后期高层物业管理费的降低,依托片区独特景观资源优势,分析在售楼盘档次定位,结合本项目自身地块特点,有效规避劣势,于规划,建筑风格,户型等方面有所创新设计,本行建议本物业,定位为,:,片区中高档精品居家物业,项目户型定位,2003年前,2003年,120,M,2,以下,60%,14%,120150,M,2,22%,36%,150210,M,2,13%,39%,210,M,2,以上,5%,11%,香蜜湖片区2003年前后面积比例对比,预计未来香蜜湖片区的户型仍将以中大面积单位为市场主导！,本项目由于所处的位置离北环较近，且项目规模较小，容积率较高。因此户型设计应注重于突出其实用性及户型创新，建议本项目户型设计比例及卖点创新为：,户 型,面 积,比 例,卖 点 创 新,二房,7585,m,2,15%,隔层送大露台,小三房,90110,m,2,45%,落地凸窗、部分夹层,大三房,120140,m,2,25,入户花园、隔层阳台,四房,150160,m,2,15%,跃式、入户花园、露台,户型推荐,1层2房夹层户型效果图,3.9米,1层2房夹层户型,赠花园,送夹层,户型推荐,三房二厅，入户花园，南北通透，主卧270度落地窗，弧形线条，视野开阔,二房二厅一卫,赠送落地凸窗,项目客户定位,客户类型,需求特点,引导方向,中高层管理人员,收入较高且相对稳定，对居住品质要求相对较高，崇尚健康、自然的生活方式,香蜜湖豪宅片区的吸引，项目自身的社区文化，具备健康、生态、闲适的生活品味,私营企业主,对生活品质要求高，具有较强的小资情调，购房关注社区氛围，追求自然融洽的邻里关系,白领阶层,收入处于中高水平，而且较为稳定，有足够的财力购房，追求健康、生态的居住品质，注重小区内部规划,名称,价格,硬配套,软配套,香蜜山,8500/平方米,国际网球中心、会所、天际泳池餐饮、超市、金地物管,紧邻安托山、远望香蜜湖,香域中央,9000/平方米,（预计）,双主题会所、三泳池、幼儿园、小学、商业配套、戴德梁行物管,香蜜湖、植物公园、安托山,振业翠海花园,7200/平方米,健身房、舞蹈室、乒乓球、桌球室、箭艺馆、高尔夫、儿童游戏室,香蜜湖、植物公园、安托山,新天国际,8000/平方米,会所、泳池、咖啡酒廊、网球场、中海物管,香蜜湖、德式堡会所、山姆会员店,项目价格定位,九万三 15,000元/,M,2,水榭花都三期 11,000元/,M,2,中旅国际公馆二期 10,000元/,M,2,香域中央 9,000元/,M,2,2005年片区新推楼盘价格预估,项目周边物业价格高低相差较大，主要原因是物业开发规模、物业自身质素及发展商品牌对物业价格影响较大，其中大社区市场认同度高，价格普遍偏高，因此结合项目特色及未来区域市场发展状况，泛城认为如规划特色突出，并借香蜜湖片区优势，整体营销到位，项目整体销售均价有望达到：,该价格区间乃根据目前市场预期得出，届时会根据当时的市场状况灵活调整，浮动区间在上下5左右。,均价：,80008500,元/,项目发展建议,建筑风格,建筑,城市标竿,，,有些建筑以城市而骄傲，而有些建筑让城市为之而骄傲,贝垏明,建筑风格,建议本项目采用围合式建筑,建筑类型以小高层、高层为主,建筑风格,建筑风格,错层,大露台,入户花园,隔层阳台,小区可以“流动的水”为主题，与户外的塘朗山相互呼应，达到静与动的交融。,园林建议,生活的主角,样板房建议,艺术空间,样板房建议,售楼处方案1,售楼处建议,售楼处方案,售楼处建议,现场导示,导示是一种格调无处不在的品位渗透着，,悄悄地改变着人们的心理体验。,THE END,谢谢！,我们正年轻，让努力变成常态，用逆袭创造传奇。,变革,创新,共赢,
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