2021年财税实务问题-土地增值税清算专题课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,2021年财税实务问题分享,土地增值税清算专题,2021年财税实务问题分享土地增值税清算专题,1,目录,Contents,1,土地增值税清算意义,2,土地增值税清算流程,3,土地增值税清算应对,4,土地增值税清算实务问题,目录Contents1 土地增值税清算意义2土地增值税清算流,2,2021年财税实务问题-土地增值税清算专题课件,3,2021年财税实务问题-土地增值税清算专题课件,4,01,土地增值税清算意义,01土地增值税清算意义,5,税总发201367号,关于进一步做好土地增值税征管工作的通知,进一步明确加强对土地增值税清算工作，该文件,是国家税务总局对加强土地增值税清算工作的指,引，通过巡回督察、加强地方官员绩效考核等方,式，来推进各地税务机关土地增值税清算工作,。,税总发201367号关于进一步做好土地增值税征管工作的,6,土地增值税清算文件依据,中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、,中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、,，关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。（国税发2006187号）,国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）,国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）,财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税,201643号）,青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）,青岛市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税管理办法的公告（青岛市地方税务局公告,2016年第1号）,山东省地方税务局关于修订山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法的公告（山东,省地方税务局公告2017年第5号）、,山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法若干问题的公告【青岛地税局（2018）4号公,告】等规定,土地增值税清算文件依据 中华人民共和国税收征收管理法及,7,事后,事前,土地增值税,清算管理,税务筹划,系统化加强税务管理，降低,税负，化解税务风险的关键。,税务机关越来越规范！,土地增值税清算管理越来越严格！,事中,税务规范管,理,地产企业如何应对,？,事后事前土地增值税税务筹划系统化加强税务管理，降低税务机关越,8,02,土地增值税清算流程,02土地增值税清算流程,9,土增清算流程,房地产企业首先要制定土地增值税清算管理程序,内部模拟,清算,组建清算,小组,核实清算,数据,设计不同,清算方案,聘请中介机构,提交清算方案,与税务机关,沟通交流,获得清算结论,土增清算流程房地产企业首先要制定土地增值税清算管理程序内部模,10,03,土地增值税清算应对,03土地增值税清算应对,11,清算应对,01,02,03,税负测算,财务梳理,证据准备,房地产企业以项目为单位实现财,税配比原则，土地增值税初期的,预征完全不能代表最终的税负。,要迎接清算，第一步就是做好税,负测算,土地增值税清算规则虽然不同于,企业账务处理，但又来源于账务。,因此账务规范和核算的精细化程,度均会影响土地增值税清算的结,果,土地增值税清算中最有力的支撑,是证据链，合同、发票、资金流、,其他证据组成证据链体系。企业,应在清算前将整个证据链进行检,查完善。,清算应对010203税负测算财务梳理证据准备房地产企业以项目,12,税负测算,统计和预测商品房销售收入，特别关注关联,交易中的价格合理性和特殊产品（如地下无,产权车位）的处理。,1,2,3,4,统计土地价款和开发成本的实际发生额和未,到位入账额，尤其是未到位入账额，财务应,同其他部门沟通，尽可能取得准确数字。,将开发成本中的利息剔除到开发费用部分，,比较据实扣除和比例扣除优劣，选择适当方,法。,税务测算是一个动态过程，愈早愈好，即使,不够精确，可以随着开发过程逐步细化和精,确化，清算前夕才开始测试显然是最被动的。,税负测算统计和预测商品房销售收入，特别关注关联1统计土地价款,13,账务梳理,成本与费用的核算是否准确，是否将成本,计入费用或将费用计入成本；,1,2,各产品成本核算是否准确实施，尤其是商铺,产品，售价很高，成本如果未能完整准确核,算，会造成土增清算较大损失。这就要求企,业在成本核算和分摊中做到精细化。,二、账务梳理,各项目成本有无混计，各分期成本有无混计。,3,账务梳理成本与费用的核算是否准确，是否将成本1各产品成本核算,14,证据准备,合同是否齐备，内容是否完善，条款是否,清晰，后续实施是否同合同一致，有无补,充协议。,1,发票是否齐备，发票真实性、合理性和格式,是否完备。,2,资金流是否真实支付，是否同合同和发票,保持一致，尤其关注未支付部分的风险。,3,4,三、证据准备,其他证据如决算报告、进度验收报告、内部,相关文件是否齐备，特殊项目如旧城改造应,关注政府文件和相关资料整理齐备。,证据准备合同是否齐备，内容是否完善，条款是否1发票是否齐备，,15,04,土地增值税清算实务问题,04土地增值税清算实务问题,16,四、土地增值税清算实务问题,1.,关于土地增值税清算单位问题,2.,企业符合什么条件需要进行土地增值税清算？,3.,企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收？,4.,企业开发建造的与清算项目配套的学校，土地增值税清算时，可以扣除吗？,5.,企业处置利用地下人防设施建造的车库，需要预征土地增值税吗？,6.,企业转让经政府批准建设的保障性住房，需要预征土地增值税吗？,7.,企业计算缴纳土地增值税时，转让收入包含增值税吗？,8.,企业土地增值税清算时，普通标准住宅的条件是什么？,9.,企业在土地增值税清算时，土地增值税扣除项目中可以扣除的土地价款如何确定？,10.,企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据如何,确定？,四、土地增值税清算实务问题 1.关于土地增值税清算单位问题,17,四、土地增值税清算实务问题,1、关于土地增值税清算单位问题,土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位,进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。,具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的,建,设用地规划许可证确认的项目来确定，,属于分期开发的项目，参照,政府相关部门颁发的,建设工程规划许可证建筑工程施工许可证,商品房（销售）预售许可证,及竣工验收交付、预售资金回笼情,况确定。,原则上对于不属于“,同期规划、同期施工、同期交付,”的房地产,项目，应分期进行清算。,四、土地增值税清算实务问题1、关于土地增值税清算单位问题土地,18,四、土地增值税清算实务问题,2,.,房地产企业，符合什么条件需要进行土地增值税清算？,答：根据山东省地方税务局关于修订,的公告（山东省地方税务局公告,2017,年第,5,号发布，,国家税务总局山东省税务局,2018,年第,2,号公告修改）规定：“第二十一条,对,符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。,（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；,（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；,（三）直接转让土地使用权的；,（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,四、土地增值税清算实务问题2.房地产企业，符合什么条件需要进,19,四、土地增值税清算实务问题,第二十二条,对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企,业进行土地增值税清算。,（一,),已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目,可售建筑面积的比例在,85%,以上，或该比例虽未超过,85%,，但剩余的可售建筑,面积已经出租或自用的；,（二,),取得销售（预售,),许可证满三年仍未销售完毕的。,取得销售（预售,),许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售,（预售,),许可证满三年仍未销售完毕的情形。”,四、土地增值税清算实务问题第二十二条 对符合以下条件之一的，,20,四、土地增值税清算实务问题,3.,房地产企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收？,答：根据山东省地方税务局关于修订,的公告（山东省地方税务局公告,2017,年第,5,号发,布，国家税务总局山东省税务局,2018,年第,2,号公告修改）规定：“第三十七,条,纳税人,符合以下条件之一,的，可实行核定征收。,（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；,（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；,（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残,缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；,（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手,续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；,（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”,四、土地增值税清算实务问题3.房地产企业在进行土地增值税清,21,四、土地增值税清算实务问题,4.,房地产企业，开发建造的与清算项目配套的学校，土地增值税清算时，可以扣除吗？,答：根据山东省地方税务局关于修订,的公告（山东省地方税务局公告,2017,年第,5,号发布，国家税务总局山东省税务局,2018,年第,2,号公告修改）第三十一条规定，房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建,筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定,缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。,公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。,（,1,）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库,),、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯,等公共设施，按以下原则处理：,建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣,除；,建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。,（,2,）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不,得扣除。,四、土地增值税清算实务问题4.房地产企业，开发建造的与清算,22,四、土地增值税清算实务问题,5.,房地产企业处置利用地下人防设施建造的车库，需要预征土地,增值税吗？,答：根据山东省地方税务局关于修订,的公告（山东省地方税务局公告,2017,年第,5,号发布，国家税务总局山东省税务局,2018,年第,2,号公告修,改）规定：“第十七条,房地产开发企业处置利用地下人防设施建造,的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。”,四、土地增值税清算实务问题5.房地产企业处置利用地下人防设,23,四、土地增值税清算实务问题,6.,房地产企业，转让经政府批准建设的保障性住房，需要预征土地增值,税吗？,答：根据山东省地方税务局关于修订,的公告（山东省地方税务局公告,2017,年第,5,号发,布，国家税务总局山东省税务局,2018,年第,2,号公告修改）规定：“第十条,从,事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，,应当按照本办法规定预缴土地增值税。,纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增,值税，但应当在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。”,四、土地增值税清算实务问题6.房地产企业，转让经政府批准建,24,四、土地增值税清算实务问题,7.,房地产企业计算缴纳土地增值税时，转让收入包含增值税吗？,答：根据山东省地方税务局关于修订,的公告（山东省地方税务局公告,2017,年第,5,号发布，国家税务总局山东省税务局,2018,年第,2,号公告修,改）规定：“第十二条,营改增后，纳税人转让房