惠州写字楼市场调研分析报告课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/10/7,#,惠州写字楼市场调研分析,朱艳桃,2013,年,3,月,12,日,惠州写字楼市场调研分析 朱艳桃,1,目录,：,惠州写字楼现状分析,惠州写字楼租赁情况及入驻公司分析,华贸大厦所占市场优劣势,调研总结,目录：惠州写字楼现状分析惠州写字楼租赁情况及入驻公司分析华贸,2,根据调查显示，目前惠州写字楼均居于陈旧，基本上是集中于,2005,年以前的陈旧办公物业，除了相对较新的凯宾斯基，曼哈顿，富力，最新的就属华贸和富绅了。总结惠州写字楼市场具有以下特点：,目前惠州写字楼现状：,发展起步晚,分布零散,档次参差不齐,空置面积较大,进驻公司行业混杂,根据调查显示，目前惠州写字楼均居于陈旧，基本上是集中于200,3,因为档次和配备参差不齐，同时有将住宅公寓楼改用为办公室的也有许多。如港惠，恒和主场，泰豪广场、东鑫大厦等多个小公寓住宅楼内办公。但因办公环境、配套及物业管理不好，公司企业形象不佳，并不具市场竞争性。,惠州写字楼,分布情况：,目前惠州写字楼相对集中在以下两大片区：,花边岭片区,世贸大厦、隆生商业大厦、曼哈顿大厦、华阳大厦，金融大厦等。,江北片区,双子星大厦、德赛大厦、投资大厦、大隆商业广场、德威大厦、中信城市时代广场、凯宾斯基大厦、富绅,IEA,楼、富力丽港中心。,因为档次和配备参差不齐，同时有将住宅公寓楼改用为办公室的也有,4,经调查的现有写字楼存在普遍的问题：,物业外部形象差,车位严重不足,硬件配套设施落后,物业管理差,交通不便,这些写字楼存在的问题刚好是我们可以动摇客户的基础，同时也是我们华贸的优势以及需要注意的方面。,经调查的现有写字楼存在普遍的问题：物业外部形象差车位严重不足,5,惠州市目前写字楼租金水平：,项目,租金水平,富力,简装,45-80,元,/,平方,凯宾斯基,毛坯,40-60,元,/,平方,富绅,IAE,毛坯,60-70,元,/,平方,双子星,简装,35-40,元,/,平方,德赛,精装,40,元,/,平方左右（含税）,大隆,毛坯,40,元,/,平方左右,世贸,精装,35-45,元,/,平方（含税）,曼哈顿,毛坯,35-50,元,/,平方,因此目前惠州租金平均水平是在,45,元,/,平方左右。而以在,50,元,/,平方以下的价格占主导。,惠州市目前写字楼租金水平：项目租金水平富力简装45-80元/,6,物业归属,：,分散零售,面积,区间：,150-300,左右为主，整层,2400,平方，,8,间,150,，,4,间,300,平方。,硬件配套,：,1-26,层办公，楼上是酒店,。,8,部电梯，分高低区，,13,楼以下低区，,13,以上高区,。车位,1000,个左右。,租金范围,：,带装修,45-80,元,/,月不等租价，临江租价高点，,现可租单元不,多,。,物业收费,：,物,管费,4.98,元,/,每平方，统一,中央空调,，,空调费按流量计费。,大概,4,元,/,时。,地下三层停车场，停车位,325,元,/,月。,入驻公司：房地产，投资类等公司较多，但是业主自用的也占一部分,。,个案分析：富力丽港中心,物业归属：分散零售个案分析：富力丽港中心,7,凯宾斯基大厦：,硬件配套,：,共,3,栋，,1,栋商业楼（综合楼）,/1,栋酒店,/1,栋写字楼（,Tower B,座），综合楼,28,层，,1-5F,裙楼，,1-4,商场（暂未定哪家进驻），,5F,王子饭店。目前综合楼在售，总共,27,层，,1-15,层办公，,16-27,公寓，毛坯层高,4.6-4.8,米，做小复式，,4,部电梯。,面积区间,：,B,座写字楼单层面积,1500,平方，主要是,100,平方左右小面积，一层,10,户，共,5,部电梯。,租金范围,：毛坯,60-70,每平（不含税）,管理费,：,4.9,元,/,平方。,地下三层停车场，地下,1500,个车位，地面,50,个左右。,主营公司：商务，投资,。,凯宾斯基大厦：硬件配套：,8,富绅,IAE:,物业归属,：自持物业，只租不售。,硬件配套,：单体楼，,27,层，,1-4,层裙楼，,5,层配备员工俱乐部，目前,1-3,层暂定银行，,4-5,楼高档餐厅，,负一至负四地下停车场，智能停车系统。停车位,280,个，负一配备,200,平左右的司机俱乐部。顶层为企业主俱乐部，多功能零时差视频会议,。中央空调,（美国开利空调），,24,小时的热水系统,。,面积区间,：单层,1600,平方，共,12,间，可自由组合空间，单层楼高,3.8,米。,11,部广州日立电梯。,租金,：,70,元,/,平方,/,月（不含税）,。,物业管理,：深圳卓越物业，物管费,6,元,/,平方,/,月,富绅IAE:物业归属：自持物业，只租不售。,9,现有租赁状况,：,经过调查显示，目前惠州写字楼入驻办公情况，华阳与德威，双子星，富力出租率基本上已经达到,90%,左右，算已经饱和。而其中世贸大厦出租的公司最为混杂。各种层次机构都有。很是混乱。,现有租赁状况：经过调查显示，目前惠州写字楼入驻办公情况，华阳,10,公司行业分布状况：富力进驻办公单位属性分类图表,图表显示出，富力所进驻办公单位主要集中在金融类与地产类。相对涵盖较为集中且有一定资质实力的公司。,公司行业分布状况：富力进驻办公单位属性分类图表图表显示出，富,11,德赛大厦办公单位性质分类图,：,德赛办公单位明显以,IT,类和金融业为主，这主要与德赛大厦本身是电子产业有关，因此所引进的公司也集中于,IT,电子软件产业为主导。,德赛大厦办公单位性质分类图：德赛办公单位明显以IT类和金融业,12,投资大厦办公单位性质分类比,例图：,投资大厦因是政府建设的大厦，因此很多企业均是政府相关单位，主要以投资金融业为主。,投资大厦办公单位性质分类比例图：投资大厦因是政府建设的大厦，,13,大隆二期办公单位性质分类比例图,大隆二期是新建的，目前也主要是一些中小企业在此办公,，,且,仍旧有,一大半空,置区域。,大隆二期办公单位性质分类比例图大隆二期是新建的，目前也主要是,14,双子星办公单位性质分类比,例图：,双子星出租率基本达到饱和，但因硬件配套相对落后，因此有一部分公司有更换的想法。,双子星办公单位性质分类比例图：双子星出租率基本达到饱和，但因,15,德威大厦办公单位性质分类比例图：,德威相比而言还算是出租率相对较好的，其中服务咨询类公司所占比较较多，同时地产类也相对集中。,德威大厦办公单位性质分类比例图：德威相比而言还算是出租率相对,16,华阳,大厦办公单位性质分类比例图：,华阳大厦因很大一部分公司是属于其相关下属公司，因此稳定性强，而且管理相对良好，因此客户稳定，不易引导。,华阳大厦办公单位性质分类比例图：华阳大厦因很大一部分公司是属,17,世贸,大厦办公单位性质分类比例图：,世贸大厦行业最为混杂，保险，美颜等各种档次都有，甚是混杂，因此其中一部分企业可待挖掘。,世贸大厦办公单位性质分类比例图：世贸大厦行业最为混杂，保险，,18,根据各大写字楼现有办公单位性质分类，集中于写字楼内办公的公司行业属性集中于以下几大行业，而各行业结构所占比例分布图如下：,主要集中于写字楼办公的公司企业主要以服务咨询，地产，金融投资以及,IT,业为主，这也是我们所要挖掘的重点方向。,根据各大写字楼现有办公单位性质分类，集中于写字楼内办公的公司,19,公司选择写字楼主要考虑的因素：,价格,地段,配套,档次,交通,一般对选择写字楼而言，主要考虑的就是写字楼使用的方便性与经济性，在保证公司形象的同时对硬件和软件的要求。,公司选择写字楼主要考虑的因素：价格地段配套档次交通一般对选择,20,相比而言华贸所占,市场：,租金价格相对于目前惠州市场租金略微偏高，可能会造成一部分中型企业的流失。,地段与交通,CBD,核心区域，独揽城市最优质资源，各类办公，生活配套,5,分钟内一应俱全。交通四通八达,，占,据,最佳交通网络核心点。,硬件配套,超甲级,5A,智能化办公，硬件，用材，设计均是惠州,唯一,。,资源平台,各大知名央企，世界,500,强企业进驻。提供无限商业资源,知名度,华贸具有国际性知名度，已然成为惠州城市的商业名片,优势,劣势,相比而言华贸所占市场：租金价格相对于目前惠州市场租金略微偏,21,调研总结：,经过市场调查与综合分析，我们可以根据现有写字楼租赁情况，重点对世贸、双子星，德威，大隆等这些相对硬件配套落后，且客户资质实力较佳的写字楼客户进行挖掘和,引导。,根据行业对硬件,配套,环境、公司,规模,大小的需求以及对租金的承受能力，地产和金融业以及咨询类是我们挖掘的主向，经常性,拜访和挖掘客户，这是我们下一步计划也是我们应该长期坚持的工作。,潜在场所的挖掘,潜在,行业的拓展,启示,调研总结：经过市场调查与综合分析，我们可以根据现有写字楼租赁,22,谢谢,大家,!,谢谢大家!,23,谢 谢！,放映结束 感谢各位观看！,让我们共同进步,谢 谢！放映结束 感谢各位观看！让我们共同进步,24,知识回顾,Knowledge Review,知识回顾Knowledge Review,