房地产企业成本构成 (2)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目成本构成,一、,土地及大配套费用,二、前期费用,三、建筑安装工程费用,四、市政基础设施费,五、公用配套设施,六、不可预见费,七、贷款利息,八、销售费用,九、管理费用,十、营业税,十一、土地增值税,一、土地价款及大配套费,1、土地款,土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款,土地上对应建筑面积,2、城市建设配套费,按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米，各区县为80元/平米（经开区优惠政策55元/平方米，110-55）,一、土地价款及大配套费,3、土地契税,契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格,3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额,对应的建筑面积,4、,土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准,总占地面积，目前重庆市的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用税标准为0.4元/平方米占地面积。,一、土地价款及大配套费,5、,土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分,一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。,拆迁安置、补偿等费用,6、拆迁安置、补偿等费用,由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。,二、,前期费用,1、,三通一平费用,包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。,2、,规划设计费,（1）,咨询费,专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。,二、,前期费用,（,2）,规划方案设计费,支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般,1,元,/,平方米占地面积。,（3）,建筑方案设计费,支付给建筑方案设计单位的费用，一般,15-20,元,/,平方米建筑面积。,（4）,规划证照费,在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费,=,土建综合造价建筑面积（大于,1000,万部分）,2,+土建综合造价建筑面积（小于,1000,万部分）,1.8,。,二、,前期费用,3、,施工图设计费,完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层,10-15,元,/,平方米建筑面积，高层,15-20,元,/,平方米建筑面积。,4、环境方案设计费,大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约,20,25,元,/,平方米环境净面积，中档,15,20,元,/,平方米，低档,10,元,/,平方米。,二、,前期费用,5、,综合管网设计费,6、人防管理费,具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面积。,二、,前期费用,7,、招投标费,（,1,）、招标监督服务费用及招标代理费,支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积,0.7,元,/,计算。,（,2,）、劳动定额测定费,按施工单位中标额,1.4,计算。,8,、墙改费,对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项费用。,二、,前期费用,9,、地名费,各区标准不一样，一般费用比较低，约,10000,元,/,项目。,10,、施工图审查费,聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约,0.7,元,/,每平方米建筑面积。,11,、勘查放线费,（,1,）、地质勘察费,对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。,（,2,）、测绘费,聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用，按测绘土地的面积收取，目前市场价约,1,元,/,平方米。,二、,前期费用,12,、新建登记费,房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费，约,0.8,元,/,平方米建筑面积。,13,、面积测量费,在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量，目前一般市场价为；两次共计,1.0,元,/,平方米，如果规模比较大可以降低单价，如我们一期工程两次测量费共计,0.4,元,/,平方米。,14,、产权交易手续费,国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担，标准为,3,元,/,平方米。,二、,前期费用,15,、地籍地形图、核地,目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图，但出于谨慎，一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量，费用标准视测量土地面积不等分为约,7000,、,5000,、,2000,三个档次，如我们项目三千三百亩的费用为,7000,元。,16,、合同审查费,属于市建委进行工程承包合同审查的行政收费，其中施工单位和建设单位各承担,40%,和,60%,，建设单位应交费用按合同金额,0.560%,计算。,17,、水泥专项基金,属于国家为了发展散装水泥的行政收费，按总建筑面积,0.8,元,/,计算。,二、,前期费用,18,、环境评估费,聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用，具体标准视市场行情和评估对象的规模而定，如我们整个,250,万方项目的环境评估费用为,10,万元。,19,、白蚁防治费,聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用，目前市场价约,0.48-0.50,元,/,平方米建筑面积。,20,、防雷检测费,聘请专业防雷机构,-,重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费用，目前费用标准约,1.5,元,/,平方米建筑面积。,21,、综合服务费,属于市建筑委行政收费，建设单位按中标金额,0.6,收取，施工单位按中标金额,2.2,收取。,三、,建筑安装工程费,1,、住宅土建、安装成本,该费用为住宅土建、安装成本的预算价格，它随着住宅结构、形式的变化而变化，但一般情况下同种类型同种结构的住宅土建、安装成本差异不会很大。比如我们目前一期花园洋房的土建安装成本为,881,元,/,平方米。,2,、土建监理费,聘请专业监理公司所需要的费用，费用市场标准约,5,元,/,平方米建筑面积。,3,、质量监督费用,国家规定建筑工程的业主单位需向质监站缴纳的质量监督费用，按建筑安装造价的,2,收取。,三、,建筑安装工程费,4,、变更及签证,由于在工程进行过程中发生工程设计变更和工程量签证与预算时的差异所引起的因实际工程量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款，在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用。,5,、示范小区奖,为上报奖项而单独预先计提的费用。,四、,市政基础设施费,1,、供电,包括电力工程费用和一户一表费,电力工程费是指小区用电安装所需要的费用,它包括土建和设备两大部分,土建主要有电缆沟、管道的基础、开闭所、配电房等，设备主要包括电缆、变压器等，这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护。一户一表费现行标准为,400-450,元,/,户，该费用应由住户承担，开发商只是代收代缴。,2,、供水,包括小区内自来水管网的安装费用和自来水一户一表费，其中小区内自来水管网的安装费用应由开发商承担，其中自来水一户一表费应由住户承担，开发商只是代收代缴。,四、,市政基础设施费,3,、燃气,燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费，燃气工程费应由开发商承担算入项目成本，而一户一表费则由住户承担，开发商代收代缴。,4,、通讯,一般情况下不会发生通讯费用，因为通讯管网的铺设都是有通讯公司完成，无需开发商发生费用。,5,、电视,一般情况下不会发生电视线路安装，因为电视线路的安装都是由有线电视公司完成，无需开发商发生费用。,四、,市政基础设施费,6,、智能化,智能化费用主要是指智能化设备、线路安装和智能化设备用房所发生的工程费用，一般情况下一个规模比较大的小区智能化造价约,15,元,/,平方米。,7,、环境工程,按环境工程的净面积计算，高档环境工程每平方米,300,元以上，中档环境工程每平方米,200,元左右，中低档每平方米,150,元左右。,8,、排水,小区内的排水工程费用，视小区规模及建筑物业形态而定，如我们一期项目的排水工程费用约,21,元,/,平方米。,五、,公用设施配套费,1,、人防工程,按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的,2%,，人防工程造价约,2500,元,/,平方米，但可以作为租用车库产生一定的收益，而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。人防工程也可以选择异地建设，人防异地建设费,=30,元,/,平方米,小区总建筑面积。,2,、学校、物业用房等公共性建筑,由于此类建筑物产权属于全体业主所有，因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项目成本，费用大小视公建规模而定。,六、不可预见费,对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映，一般需要通过经验判断。,七、资金成本,目前一年期年贷款年利率为,5.58%,，具体资金多少与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关，资金成本,=,贷款金额,（,1+,年利率）,n-1,。）,八、销售费用,项目在销售过程中所产生的费用，包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等，约占整个项目成本的,2.5%,。,九、管理费用,公司在整个项目运行过程中所产生的费用，如公司员工（除销售）工资、福利、差旅费及业务招待费等，约占整个项目成本的,3%,。,十、营业税,按营业额（销售额,+,各项代收费用）的,5%,确定，另外需交纳,0.7%,的城市维护建设税费，,0.05%,的教育费附加，共计,5.75%,。,十一、土地增值税,土地增值税计算较为复杂，土地增值税,=,土地增值额,对应的税率，土地增值税税率为累进税率，土地增值额为销售额扣除各项成本，其中增值额不超过各项成本的部分对应税率为,30%,，超过,50%-100%,的部分的税率为,40%,，超过,100%-200%,的部分税率为,50%,，超过,200%,的部分对应税率为,60%,。,