城市深耕研究课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2/16/2021,#,城市深耕研究分享,站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的可能，,不断创造价值,2021.2,城市深耕研究分享站在时代的风口，我们一直努力探索各种突破的,单城市深耕投资分析框架：以数据为基础、以算法为驱动、提升企业投资决策效率,一级提纲,二级提纲,具体内容,模块输出,市场容量研判,市场容量现状,城市容量对标（历史容量发展及典型城市对标）,城市基本面支撑（发展能级及阶段）,明确现状市场环境，把握未来市场变化趋势，正视市场变化,市场容量预判,整体容量预判（市场及宏观指标因子回归分析）,城市发展特征（人口聚集及城镇化潜力、城市经济发展水平及结构、城市建设水平及发展方向）,量价结构预判,市场供求分析（购房需求、供需研判、库存结构）,市场价格支撑（房价支撑力、价格风险研判）,经营格局解析,市场竞争格局,市场份额变化（,TOP10,房企变化、典型企业市占率）,典型企业布局（拿地及销售时间轴发展；投资拿地空间轴变化）,发展布局（拿地及销售时间轴发展；投资拿地空间轴变化）,知己知彼，掌握市场竞争格局及变化，充分做好应对准备，扎根红海热点市场，突破蓝海潜力市场,投资发展节奏,典型企业拿地时点与城市市场周期节奏匹配度复盘,客群,&,品类选择,客群划分及变化（,17,至,19,年客群结构及发展变化）,市场结构变化（,17,至,19,年面积段,&,总价段成交结构变化）,典型企业客群与产品品类分析（成交主力客群变化、成交主流品类变化、成交主流项目空间变化）,战略目标实施,区域投资时间,市场周期研判,明确战略发展方向，解决未来城市经营重点发展投资区域、客群及产品发力点,战略目标实施,区域投资策略,人口聚集红利（人口空间集聚度及变化）,就业辐射红利（热点就业区域辐射范围）,规划预期红利（土地空间规划利好）,土地扩张红利（土地空间城市化发展利好）,土地获取机会（规划角度剩余住宅用地空间分布）,明确战略发展方向，解决未来城市经营重点发展投资区域、客群及产品发力点,区域客群,&,产品策略,客群,&,产品竞争分析（主力市场分析及潜力市场研判）,客群需求地图,&,产品供应地图匹配度分析（主要研判空间上哪些区域板块有客群需求但无产品供应的机会）,单城市深耕投资分析框架：以数据为基础、以算法为驱动、提升企业,市场容量研判,|,市场容量现状,集团领导：市场现在是高位还是低位，能不能抄一波底？,决策人员：怎么判断高低？和什么比？基准在哪？,领导问题的信息量,你知道的信息量,靓仔禾略,市场容量研判|市场容量现状集团领导：市场现在是高位还是低位，,市场容量研判,|,市场容量现状,靓仔禾略方法：目标城市市场水平,VS,同类城市市场平均水平,市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法：目标城市市场水平V,市场容量研判,|,市场容量现状,靓仔禾略方法：目标城市市场水平,VS,同类城市市场平均水平,市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法：目标城市市场水平V,市场容量研判,|,市场容量现状,靓仔禾略方法：目标城市市场水平,VS,同类城市市场平均水平,市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法：目标城市市场水平V,市场容量研判,|,市场容量现状,靓仔禾略方法：目标城市市场价值,VS,目标城市城市价值,市场容量研判|市场容量现状靓仔禾略方法：目标城市市场价值V,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价结构预判,集团领导：能不能科学的预测一下未来几年的市场容量以及量价情况？,决策人员：怎么科学？看看过去每年增长了多少行不行？,靓仔禾略,领导希望你参考的,图灵：计算机之父,你自己想参考的,张道陵：道家天师,市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判集团领导：能不能科学,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价结构预判,靓仔禾略方法：城市发展,&,扩张阶段,市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法：城市,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价结构预判,靓仔禾略方法：城市发展,&,扩张阶段,市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法：城市,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价结构预判,靓仔禾略方法：城市发展,&,扩张阶段,市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法：城市,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价结构预判,靓仔禾略方法：回归,基础指标,人口指标,经济指标,土地指标,常住人口,城镇人口,户籍人口,小学生人数,GDP,二产产值,三产产值,固定资产投资,房地产开发投资额,零售总额,财政收入,财政支出,金融机构存款,金融机构贷款,居民存款,人均可支配收入,人均,GDP,人均二产,人均三产,人均固投,人均房地产投资额,人均零售额,人均财政收入,人均财政支出,人均金融存款余额,人均金融贷款余额,人均存款,建成区面积,道路面积,建设用地面积,回归结果,商品房住宅销售面积关键相关指标,解释度,人均三产产值,92,%,年增长率：,-5%,年增长率：,2,%,年增长率：,19,%,市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法：回归,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价结构预判,靓仔禾略方法：理论需求面积,自然增长：年均增长,4,万人，按照规划增长：年均,80,万人,预测模型：时间序列,年份,2017,年,2018,年,2019,年,2020,年,2021,年,2022,年,城市人口,（自然增长）,438,442,446,450,454,458,城市人口,（规划增长）,438,442,446,520,600,680,2014-2019,年常住人口,(,万人）,2020-2022,年潜在需求预判（万平）,备注：城市理论需求面积,=,城市常住人口*所属类型城市人均,住房,面积,，,政府,规划,2020,年太原人口,520,万人,市场容量研判|市场容量预判&量价结构预判靓仔禾略方法：理论,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价水平特征,靓仔禾略方法：房价风险评估,一、流动性风险,二、经济性风险,房价风险评估,首付,压力,月供,压力,债务,压力,内部利,率结构,整体实,际利率,个人购买力角度,社会资金总量角度,房价累计增速,人均存款,累计增速,VS,房价累计增速,可支配收入,累计增速,VS,房价累计增速,中长期住户贷款,累计增速,VS,三大细分领域,工业、消费、房地产,为什么使用累计增速？,增长率是事物变化的本质,累计增速符合大数法则，持续累计更具意义,累计增速以,4,年为基期，例如,2004,累计增速,=,（,2001+2002+2003+2004,）,/,（,2000+2001+2002+2003,）,-1,考虑通胀及经济增长因素,实际存款利率,=,金融机构存款利率-GDP平减指数,市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法：房价,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价水平特征,靓仔禾略方法：房价风险评估,钱变多了,钱变少了,青岛实际存款利率：,2015-2017,钱变多了，,2017-2019,年钱变少了,市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法：房价,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价水平特征,靓仔禾略方法：房价风险评估,工业钱少,地产钱少,消费钱多,青岛实际存款利率内部结构：,2019,年地产,&,工业钱少、消费钱多,市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法：房价,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价水平特征,靓仔禾略方法：房价风险评估,青岛首付压力：整体为全国平均水平的,1.28,倍；,2018,年压力达到历年的最高点，未来首付压力有较大的下降可能性,年份,商品住宅成交价格（元,/,平）,居民人均存款,(,万元,),商品房价格累计增速,居民人均存款累计增速,城市首付压力,全国平均首付压力,均值倍数,2013,8435,4.64,10.32%,11.64%,0.89,0.52,1.70,2014,8344,4.93,5.78%,9.68%,0.60,0.47,1.26,2015,8902,5.54,4.34%,10.78%,0.40,0.55,0.73,2016,9230,5.81,3.48%,8.05%,0.43,0.71,0.61,2017,10517,5.81,5.96%,5.56%,1.07,0.76,1.40,2018,12624,6.33,11.57%,6.36%,1.82,0.96,1.89,2019,12554,7.11,8.85%,6.70%,1.32,0.99,1.34,首付压力,=,商品住宅成交价格累计增速,/,居民人均存款累计增速,数据来源：城市历年统计年鉴、历年中国统计年鉴、禾略研究院,首付压力全国均值倍数,=,城市首付压力,/,全国平均首付压力,城市整体的首付压力是全国水平的,1.28,倍；,2018,年压力达到了历史最高点，未来首付压力,下降,的可能性较大。,备注：,2019,年商品房价格根据,2018,年,-2019,年二手房价增幅推算,市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法：房价,市场容量研判,|,市场容量预判,&,量价水平特征,靓仔禾略方法：房价风险评估,2013-2016,年：首付、月供压力及债务水平达到低谷,2016-2018,年：首付、月供压力及,债务水平,逐渐上升,2018-2019,年：,首付、月供压力及债务水平逐渐下降,城市总体钱变少,房地产钱少,青岛房价风险：,2019,年地产行业的流动资金变少，流动性降低；经济性风险自,2016,年以来大幅上升，,2018,年之后明显下降，最大的压力来自首付,市场容量研判|市场容量预判&量价水平特征靓仔禾略方法：房价,经营格局解析,|,市场竞争格局,&,投资发展节奏,市场一定是竞争发展的，你一个没站稳，别人就上来了,古语云：知己知彼，百战不殆,那到底我们可以知道什么,？,经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏市场一定是竞争发展的,经营格局解析,|,市场竞争格局,&,投资发展节奏,融*,保*,万*,富*,恒*,华*,绿*,累计成交金额（亿元）,项目数量,2017-2019,年典型房企项目数量,&,累计成交金额矩阵,高（,200,亿以上）,中（,100-200,亿）,低（,100,亿以下）,低（,1-5,个）,中（,5-15,个）,多,（,15,个以上）,TOP10,总体市场占有率从,89.7%,下降至,75.8%,；恒*、融*市占率上升；万*、恒*、富*,项目多金额大市场份额抢占攻势强，融*、保*项目数中等但成交高竞争力强,：市场竞争格局,经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏融*万*华*绿*累计,经营格局解析,|,市场竞争格局,&,投资发展节奏,：投资节奏,-,时间,在市场信心探底回升期,，,恒,*,拿地金额第一，,高达,41,亿,，,在,市场信心持续上扬期,，,恒,*,、融,*,、保,*,拿地强劲，均超过,20,亿,在,市场信心高位回落期，保,*,、融,*,、富,*,、万,*,、恒,*,拿地金额均超过,20,亿,在,市场信心持续下落期,，,华,*,拿地,金额高达,36.7,亿,平稳均衡型,有钱任性型,春天播种型,秋天收割型,2017,年,春,筑底回升,2018,年,夏,向上冲高,2019,年,秋,高位回落,2020,年,冬,向下筑底,经营格局解析|市场竞争格局&投资发展节奏：投资节奏-时间在,经营格局解析,|,市场竞争格局,&,投资发展节奏,：投资节奏,-,空间,分土地价值,拿地金额占比,中心区,次中心,新兴区,拓展区,待发展区,万*,2017,68.0%,32.0%,2018,20.1%,77.5%,2.5%,2019,59.8%,40.2%,保*,2017,70.7%,29.3%,2018,53.4%,46.6%,2019,11.6%,53.4%,35.0%,恒*,2017,100.0%,2018,73.0%,27.0%,2019,91.6%,8.4%,融*,2017,100.0%,2018,