无锡天元世家下半年营销对策P优秀PPT

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,天元世家 下半年营销对策,.6,目标和问题,月度,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,认购套数,7,4,1,3,5,签约套数,6,7,0,1,4,签约金额,2341,2314,0,561,1204,签约均价,18,709,17014,-,20,204,16,917,回笼金额,1134,2244,1488,495,1140,天元世家1-5月成交数据,天元世家来访来电,月度,新客户,老客户,来电,3,月,78,24,77,4,月,104,20,164,5,月,115,55,111,2月底无锡出台限购令后，天元世家来访量萎缩明显，4,5月份由于渠道、客户活动等营销推广加强，来访量有一定回升；5月份老客户回访增长带来成交。,日期,姓名,年龄,职业,居住区域,家庭结构,购买动机,获知渠道,是否限购,5.3,1,女：,62,私营业主,南长区（阳光）,两代人,自住,老客户推荐,否,5.5,2,女：,31,教育电视台,南长（五星家园）,夫妻俩,自住,老客户推荐,否,5.7,3,女：,44,私营业主,滨湖区（凉巷）,夫妻俩,自住,路过,否,5.10,4,女；,36,公务员,惠山,夫妻俩,自住,老客户推荐,否,5.16,5,女；,64,退休,崇安,老夫妻俩,自住,路过,否,5月成交客户情况,老客户推荐及路过成为近期成交主要渠道，传统推广在淡市中性价比日益降低,1.限购+限贷 下高总价需求极度萎缩全市每月250万总价以上成交仅在100套左右，特殊的户型更缩小了客群。,2.目前仅有107名签约客户，市场影响力不够，以老带新、活动营销“滚雪球的基础太小。,3.多个竞品楼盘调整价格，区域价格体系动摇。,4.高端竞争日益加剧，本案有品质投入，但由于项目进度、场地、景观精细度所限，在整体展示及气场上，不如世界城、悦府甚至西水东、金域蓝湾等竞品。,面临的问题,结合 年度无锡公司经营目标、天元1-5月的销售情况，以及当下的市场情况，建议天元世家下半年的营销目标调整为：,通过全方位的调整，力争天元世家从7月起恢复到月均认购10套左右，回笼2000-3000万左右的水准，全年完成回笼2.5亿。,京梁合项目，完成全年回笼5亿，三项目合计回笼9亿。,下半年的目标,市场及竞品楼盘近期动向,单位：万平方米,5月，全市商品住宅成交量为30.02万平米，环比上涨22.88%。,年1-5月，全市商品住宅累计成交量为143.24万平米，与去年同期208.89万平米相比，跌幅为31.43%。,3月份以来商品住宅成交量持续小幅度保持回升的状态，但整体涨幅较小，住宅市场仍处于深度低迷中，从目前市场遮遮掩掩的优惠幅度来看，未来优惠幅度有所加大的可能性比较大，成交量将保持一定幅度的增加。同时受上市房源增加的影响。,无锡近18月商品住宅成交走势,月份,成交套数,成交面积,成交均价,库存（套数）,160,以上,成交套数,面积,均价,库存（套数）,3,1,795,209,943,8,583,24587,161,38831.09,10124,5211,4,2,037,244,295,9,218,25898,220,52040.07,12143,5473,5,2,446,300,212,8,850,28574,297,72075.38,10612,5607,限购以来无锡月度成交情况,160以上成交情况,160以上户型消化慢，库存大，去化周期较长,面积段,建筑面积（）,建筑面积占比,套数,套数占比,成交均价（元,/,）,90,以下,158150.3,20.96%,2055,32.73%,8175,90-100,45353.71,6.01%,482,7.68%,7392,100-120,113413.78,15.03%,1024,16.31%,8398,120-144,243223.3,32.24%,1828,29.12%,8307,144-160,32350.47,4.29%,215,3.42%,10139,160-180,26410.54,3.50%,156,2.48%,10927,180-200,23690.97,3.14%,123,1.96%,11053,200-250,33320.65,4.42%,152,2.42%,10036,250-300,32259.12,4.28%,117,1.86%,11300,300-350,26119.11,3.46%,82,1.31%,11753,350,以上,20197.77,2.67%,44,0.70%,11145,合计,754449.72,100.00%,6278,100.00%,8894,144,以下面积段户型在限购后市场中占超过,85%,的成交比例，份额较大；,160,以上商品住宅成交,674,套,178102.79,，成交套数占总量的,10.74%,，,160,以上的房源成交均价为,10997,元,/,，比全市均价,8894,元,/,高出,2103,元,/,。,3-5月无锡成交面积段明细,总价段,建筑面积（）,建筑面积占比,套数,套数占比,成交均价（元,/,）,50,万以下,47392.3,6.28%,699,11.13%,5889,50-80,万,214850.94,28.48%,2164,34.47%,6637,80-100,万,122962.35,16.30%,1111,17.70%,8016,100-150,万,180083.73,23.87%,1367,21.77%,9163,150-200,万,69216.02,9.17%,444,7.07%,10816,200-250,万,29955.31,3.97%,159,2.53%,11764,250-300,万,27333.96,3.62%,125,1.99%,12426,300-350,万,13115.02,1.74%,50,0.80%,12252,350-400,万,9914.74,1.31%,36,0.57%,13639,400-500,万,20925.27,2.77%,74,1.18%,15763,500,万以上,18700.08,2.48%,49,0.78%,16205,合计,754449.7,100.00%,6278,100.00%,8894,3-5月无锡成交总价明细,250,万以上总价段在总体成交情况中占比极小，每月成交在,100,套上下。,南长区供、求、价走势,天元及京梁合所在南长区，作为传统居住区，住宅价格高于无锡成市场均价。今年以来因西水东和天元世家成交低迷影响，销售均价回落，成交量缓慢上涨。,天元世家,西水东,五爱人家,金域蓝湾,悦府,世界城,曼哈顿,天元世家主要竞品情况,主要竞品成交情况,项目,总建面（万平）,容积率,物业类型,3,月,月,月,3-5,月均价,库存,西水东,69.54,2.7,多层、花园洋房、高层,4,3,5,16738,148,金域蓝湾,38.45,2.5,高层,2,14,4,17578,261,世界城,49.9,2.4,花园洋房、小高层、高层,0,0,2,14874,101,五爱人家,7.84,1.8,小高层、高层、商住楼,2,3,3,14025,636,曼哈顿,11.9,2,高层,1,1,8,12665,140,悦府,26.1,2.5,高层,0,17,8,19446,145,玉兰,40,3.02,高层、小高层,4,4,2,13228,295,酩悦,134.7,1.4,小高层、高层、别墅,40,65,70,15717,190,天元世家,35,2.5,高层,0,1,4,17839,285,3-5月竞品成交明细,西水东,金域蓝湾,五爱人家,天安曼哈顿,悦府,万科,酩悦,玉兰花园,金科世界城,天元世家,80-,1,18592,80-90,3,13443,90-100,1,12255,100-110,1,14,12591,12614,110-120,1,78,16080,13839,120-130,1,1,12168,14295,130-140,18,12732,140-150,1,5,18,14738,14245,18887,150-160,3,8,1,17559,16602,17283,160-180,6,2,7,5,3,1,16064,17218,19847,15534,12565,15558,180-200,1,3,9,13,1,1,18128,19699,12400,23902,12948,16046,200-250,5,17,2,2,1,18530,19382,13249,14874,18527,250-300,1,1,15,3,1,14437,18651,15434,13555,20204,300-350,12,16035,350+,合计,12,20,8,10,25,175,10,2,5,16738,17584,14025,12665,19446,15717,13232,14874,17839,关键词：精装修+公寓+营销+低诚意金,5月成交5套，均价16265,5月起推广72143平米精装公寓，收取5000诚意金，6月初开盘，共246套，18000精装目前备案11套截至6.30)，其中两房5套三房6套。,近期在市场上对西水东商业街区、辉盛阁酒店签约及亿元别墅概念做一定宣传，不断拉升项目形象。,结论：小户型低总价有吸引力，京梁合小户型需求有理由看好；中等以上户型舒适度不够会存在较大抗性。,西水东：,西水东精装公寓户型,西水东部分业主的讨论,关键词：已交付园林+新房源+三房+精装低价,原主力房源：楼王天玺，较高标准精装19000,年3月领取销许，共192套新房源，户型为150，180，开盘不断延迟,截止目前成交8套151三房，均价16500,5月成交4套，精装均价17998,结论：中等总价房源+小幅降价有效，但效果有限,金域蓝湾：,近期在市场上对西水东商业街区、辉盛阁酒店签约及亿元别墅概念做一定宣传，不断拉升项目形象。,3-5月无锡成交面积段明细,通过全方位的调整，力争天元世家从7月起恢复到月均认购10套左右，回笼2000-3000万左右的水准，全年完成回笼2.,持续推出从洋房到小高层的不同面积段精装物业类型。,个性装修风格统一，但有3种颜色可选，并预留墙纸等个性空间。,天元世家1-5月成交数据,160以上户型消化慢，库存大，去化周期较长,中小户型考虑采用内部引爆的方法，6月中旬完成公司内部宣讲会，并结合员工及亲朋提前留房、介绍购买激励方案等可扩展至集团），车身贴活动尽快启动并逐步扩大。,结论：大幅降价可改善销售，但效果远不如刚需楼盘，得失未必划算，且持续效果有待观察。,180以上户型也有一定成交。,关键词：热点区域+万科精装+中小户型,项目所在区位与传统高尚住宅区概念有偏差，希望通过推广弥补；,对定价策略进行较大调整，使30%以上房源具有区域价格竞争力，争取各类房源楼层、边中均有相对低价而非集中在客户意向不强部分。,结合 年度无锡公司经营目标、天元1-5月的销售情况，以及当下的市场情况，建议天元世家下半年的营销目标调整为：,华润悦府示范区展示规模在锡城首屈一指，全石材会所、实景围墙、大落差叠水、景观泳池等等都能给看房客户留下比较震撼的感受。,降价：4月20日推出7套特价房源，面积从183平米到262平米，最低价格为15980元/，最高价格为17580元/,年3月领取销许，共192套新房源，户型为150，180，开盘不断延迟,金域蓝湾新房源户型,关键词：强展示+高标精装+相对低价+频繁活动,主力户型170三房，220-290四房,客户蓄水不够支持开盘要求，调低售价目标，