蓝光天娇城首批次入市价格策略报告

Page,#,Copyright BRC,2013,一级标题（楷体,GB2312 18#,）,二级标题（楷体,GB2312 16#,）,三级标题（楷体,GB2312 14#,）,正文（楷体,GB2312 12#,）,备注（楷体,GB2312 10#,）,标题,Page,#,云南蓝光和,骏,骏房地产开,发,发有限公司,蓝光地产昆,明,明公司天娇,城,城项目,入市价格制,定,定策略报告,部门：营销,策,策划中心,时间：,2013,年,10,月,12,日,文件,标题,：,蓝光地产昆明公司天娇城项目,入市价格制定策略报告,文件管理记录,报出,：,批复：,文件管理员,日期,密级：,发放：,文件管理员,日期,文件编号：,昆明营销（,2013,）,05-25,号,文件类别：,公司档案（,）,公司文件（,）,主办单位,：,昆明公司,是否送集团备案,：,是,主送单位,：,集团董事长,发放范围：,总,裁,裁,：,：,审,核,核：,编,制,制：,董,事,事,长,长：,申明：,本文档系四,川,川蓝光和骏,实,实业股份有,限,限公司为经,营,营、管理之,需,需要而制定,，,，其知识产,权,权归四川蓝,光,光和骏实业,股,股份有限公,司,司所有，属,本,本公司商业,机,机密，未经,许,许可不得外,传,传。任何人,擅,擅自复制、,拷,拷贝、摘抄,、,、对外传播,或,或未经本公,司,司许可擅自,使,使用本文档,的,的全部或部,分,分内容皆视,为,为对本公司,商,商业秘密的,侵,侵犯，是触,犯,犯,中华人民共,和,和国刑法,的行为，当,事,事人将承担,相,相应的法律,后,后果。,Page1,蓝光地产项,目,目价格策略,审,审批单,项目名称：,天娇城,编制日期：,2013,年,10,月,12,日,参考价格经济测算说明,本次新推资源情况,新推资源,商业计划书,目标情况,新推资源价格测算,损失测算,销售预判,类型,楼栋,套数,建筑面积,分类,商业计划书,目标价格,开发成本,毛利润,净利润,本次拟定价格,毛利润,净利润,收入损失测算,=-,利润损失测算,销售周期,首月销售目标,单价,总价,单价,总价,金额,=-,利润率,金额,利润率,单价,总价,金额,利润率,金额,利润率,单价,总价,毛利润,=-,净利润,=-,认购,签约,回款,元,/,万元,元,/,万元,万元,%,万元,%,元,/,万元,万元,%,万元,%,元,/,万元,万元,万元,个月,套数,万元,万元,万元,评估价格策略建议,制表审批汇总,区域公司,制表人,:,区域公司,审核人,:,区域公,司 审 批：,财务预算审批,:,营销,CRM,中心,审批,:,和骏领导审批,:,董事会备案,编制说明：,1,、“本次拟定价格”中至少例举,2,个拟定价格测算,2,、相关利润统计只针对本次新推资源进行测算,3,、“开发成本”指土地成本、间接成本、直接成本,4,、审批人员若有意见可在审批栏书面注明,5,、”小计“部分为分公司最终价格建议的合计数,6,、“新推资源价格测算”中的利润测算为动态数。,Page2,1,、项目情况,2,、项目价格,制,制定背景,3,、价格制定,策,策略,4,、价格敏感,性,性分析,5,、确定价格,6,、均价制定,7,、定价原则,8,、优惠策略,目录,一、,公司目标,理想的价格,争取实现整,盘,盘均价：,均,均价,7500,元,/,我们需要如,何,何有效提高,项,项目的认知,度,度，提升项,目,目的客户认,可,可度，创造,项,项目价格顶,峰,峰，追求利,润,润空间，实,现,现快速回款,是,是,13,年解决的主,要,要问题之一,。,。,项目总平图,蓝光,天娇城,蓝光花腰山,寨,寨,总平布局核心价值点,分类,细分,描述,经济指标,容积率,2.93,建筑形态及指标（单位：）,住宅,691760,：商业,114978,：集中商业：,33460,；公寓,45000,；风情商业街：,7380,；独栋商业街：,21545,；商铺：,7593,建筑布局,住宅总平规划,41,栋高层，因地势围合成景观组团，,21-33F,高层；东西朝向；以,T8,、,T9,为主，配搭少量,T6,。,车位规划建议,地下车位,利用坡地高差布置，,8371,个,地上车位,300,个,配套,幼儿园,9,班幼儿园两所,小学,24,班小学一所,初中,24,班中学一所,会所,架空层泛会所设计,4,颐明园,产品户型配,比,比原则：,1,、三房为绝,对,对主力，综,合,合灰空间率,35%,，整体套型,占,占比,92%,。,整盘户型配,比,比,整盘,10619,套住宅,户型类别,总套数,户型类别套数比,改造后户型,套型建面,实得面积,赠送面积,灰空间率,面积比,套数,套数占比,总面积,2,房,1,卫,2771,26%,2,房,1,卫,53.53,66.09,12.56,23%,4%,561,4.73%,30030.3,2,房,1,卫,55.72,71.19,15.47,28%,8%,1088,9.18%,60623.4,2,房,1,卫,55.86,75.13,19.27,34%,8%,1122,9.47%,62674.9,3,房,1,卫,6957,66%,3,房,1,卫,63.73,97.73,34,53%,2%,279,2.35%,17780.7,3,房,1,卫,65.08,100.11,35.03,54%,3%,297,2.51%,19328.8,3,房,1,卫,66.87,87.84,20.97,31%,18%,1920,16.20%,130397,3,房,1,卫,67.42,91.53,24.11,36%,10%,1122,9.47%,75645.2,3,房,1,卫,67.55,90.92,23.37,35%,10%,1122,9.47%,75791.1,3,房,1,卫,67.67,93.38,25.71,38%,18%,1920,16.20%,133987,3,房,1,卫,75.8,107.84,32.04,42%,3%,297,2.51%,19602,3,房,2,卫,891,8%,3,房,2,卫,80,102.19,22.19,28%,10%,891,7.52%,71280,合计,10619,100%,100%,10619,100.00%,700000,5,整盘推售节,奏,奏,推售顺序：,按,按照组团排,序,序推售,推售顺序,总建面（万,),总产值,(,万元）,推售周期,组团一,24,204000,2013.9-,-2015.2(,一年半,）,组团二,28,241400,2015.32017.3,（两年）,组团三,18,161500,2017.4-2018.9,（一年半）,总计,70,606900,拟,按照五年周期,排布,6,6,首批次推售,资,资源介绍,首批次推售,房,房源为：,1,组团,1#,、,2#,、,11#,和,12#,栋，,3#,栋为备用加,推,推房源。,7,户型,建筑面积,套内面积,实得面积,灰空间率,总套数,套数占比,9-A-1,三房单卫,66.4,50.4,102.1,53.80%,97,8.37%,（高层）,9-A-2,三房单卫,66.2,50.3,102.2,54.40%,97,8.37%,（高层）,9-B,三房单卫,57.4,43.6,78.2,36.20%,162,16.73%,（高层）,9-C,三房单卫,57.4,43.6,78.2,36.20%,162,16.73%,（高层）,9-D-1,三房单卫,66.2,50.3,87.4,32.00%,97,8.37%,（高层）,9-D-2,三房单卫,66.2,50.3,87.6,32.30%,97,8.37%,（高层）,9-E,两房单卫,56.5,42.9,70.9,25.50%,97,8.37%,（高层）,合计,873,75.29%,推售资源介,绍,绍,1#,、,2#,、,3#,一梯,9,户产品配比,8,推售产品户,型,型图,错位市场主,流,流产品面积,段,段，通过高,赠,赠送实现产,品,品、低首付,、,、低门槛，,高,高实得的超,高,高性价比，,以,以此实现总,价,价错位，享,受,受绝对的市,场,场优势！,一梯九户型,9,推售资源介,绍,绍,11#,、,12#,一梯,6,户产品配比,户型,建筑面积,套内面积,实得面积,灰空间率,总套数,套数占比,6-A,三房单卫,63.9,49,100.2,56.80%,64,2.71%,（高层）,6-B,三房单卫,79.7,61.1,103.7,30.10%,64,2.80%,（高层）,6-C,三房单卫,70,53.7,94,34.30%,64,2.80%,（高层）,6-D,三房单卫,79.7,61.1,101.5,27.40%,64,2.80%,（高层）,6-E,三房单卫,79,60.6,104.3,32.00%,64,2.80%,（高层）,6-F,三房单卫,64.3,49.3,96.3,49.80%,64,2.71%,（高层）,合计,384,16.61%,10,推售产品户,型,型图,错位市场主,流,流产品面积,段,段，通过高,赠,赠送实现产,品,品、低首付,、,、低门槛，,高,高实得的超,高,高性价比，,以,以此实现总,价,价错位，享,受,受绝对的市,场,场优势！,一梯六户型,11,入市户型配,比,比,推售资源介,绍,绍,1257,客户对产品,关,关注情况,由于项目在,呈,呈贡，客户,以,以地缘性客,户,户为主，收,入,入为中下水,平,平，收其总,价,价承受能力,有,有限，对于,价,价格较为敏,感,感，其次关,注,注项目及周,边,边配套（交,通,通、教育、,商,商业）对于,未,未来居住成,本,本带来的影,响,响,。,三、价格敏,感,感性分析,根据置业顾,问,问对现有金,卡,卡客户的梳,理,理，采集的,到,到客户关注,度,度系数，并,根,根据此系数,制,制定价格敏,感,感度,户型系数,朝向系数,噪音系数,景观系数,楼层系数,赠送系数,位置系数,面积系数,客户关注度,17%,18%,9%,8%,9%,17%,10%,12%,客户从上户,口,口、自身居,住,住、以及购,房,房实惠的方,向,向出发最关,心,心朝向、户,型,型和赠送三,大,大指标，其,次,次才是面积,和,和位置，因,此,此在做价格,时,时需要认真,权,权衡此三大,系,系数关系。,项目住宅总,体,体量约,70,万平方米，,总,总产值约：,52,个亿，拟按,照,照,5,年的推售周,期,期排布，最,终,终实现整盘,均,均价：,7500,元,/,。,整盘推售节,奏,奏及价格体,系,系,2013,年,推售面积,:9,万,推售单价,:5300,元,/,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,4.5,亿,年度任务,推售面积,:14,万,推售单价,:6500,元,/,12.3,亿,推售面积,:14,万,推售单价,:7500,元,/,12.75,亿,推售面积,:20,万,推售单价,:8500,元,/,18.6,亿,推售面积,:14,万,推售单价,:9000,元,/,14,亿,15,约,27000,万,800,套,首批次项目去化目标,认购金额,销售套数,销售面积,约,7,万,首批次推售,目,目标,16,二、,价格制定的,背,背景,1.2,项目情况分,析,析,SWOT,分析,S,优势（,Strength,）,W,劣势（,Weakness,）,S1,高赠送空间产品，产品创新在呈贡具有唯一性,，,同业态竞争力小,；,S2,位于,地铁,1,号线口,，,交通便利，具有较大升值空间,；,S3,项目在云南大学旁边，周边有较好教育资源,。,S4,品牌地产及物业服务,，,增强客户的购置信心；,S5,金钥匙物业，作为全国百强物业，为项目升值提供保障；,W1,项目,交通,设施,不够,完善,，周边公交车较少出行并不方便；,W2,项目距离昆明较远，但却属于昆明，受昆明限购政策影响。,W3,项目周边正处于开发阶段，未来时间段内，居住干扰较严重；,W4,周边住宅空置较多，可替换性大,。,W5,周