建设业主项目管理指南

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,建设业主项目管理指南,一个建设项目,，,，不管其大小,、,、规模如何，,特,特点异同，业,主,主方对其进行,项,项目管理，国,际,际、国内都普,遍,遍应用如下三,种,种：,（1）业主方,自,自行项目管理,（,（自筹自管模,式,式、工程指挥,部,部模式）。,（2）业主方,委,委托项目管理,咨,咨询公司承担,全,全部的项目管,理,理任务，业主,只,只负责重要事,项,项的决策，即,引,引进业主项目,管,管理咨询服务,代,代管模式。,（3）业主方,委,委托项目管理,咨,咨询公司与业,主,主方人员共同,进,进行管理，即,业,业主方与项目,管,管理咨询公司,单,单位组合进行,管,管理，是以上,两,两种方式的综,合,合，双方的优,势,势互补。,前,言,言,不管是采取以,上,上何种方式，,总,总的目标是一,致,致，为顺利完,成,成各项项目管,理,理工作。建设,业,业主必须组建,与,与建设项目的,管,管理相适应的,部,部门和机构配,置,置必需的专业,人,人员，建立规,范,范的管理制度,、,、管理工作流,程,程，工作任务,分,分工和管理只,能,能分工，进行,项,项目管理的策,划,划，进度有序,推,推进，使项目,建,建设任务顺利,完,完成。,下面以一个新,建,建项目，业主,方,方在工程建设,各,各个阶段的主,要,要工作内容为,例,例，结合成熟,、,、有效的管理,经,经验,一、工程建设,的,的四个阶段,工程建设的四,个,个阶段,竣工验收及交付使用阶段,立项决策阶段,设计及准备阶段,实施阶段,二、工程项目,建,建设程序,工程项目建设,程,程序,投资估算,长期计划,五年计划,年度投资计划,项目建议书,可行性研究,可行性研究报告,设计工作,建设准备,建设实施,生产准备,竣工验收,交付使用,设计总概算,施工预算,施工决算,预备项目计划,建设程序简图,项目建设书,委托咨询,投 资 前 期,项目意向,项目策划,项目评估和 审批决策,可行性研究,报 告,初步可行性究,可行性 研究,委托咨询,（续下表）,工程项目建设,程,程序,投 资 时 期,投产时期,委托监理,编制设计文件,初步设计,技术设计,施工图设计,物资采购,设备订货,开工报告,施工安装,生产准备,试 运 行,建设（施工前）,准备,施工招标,试 运 行,竣工验收,后 评 价,投产经营,（接上表）,三、四个阶段,项,项目管理工作,的,的主流程,四个阶段项目,管,管理工作的主,流,流程,临水临电轴线高程移交,设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理,围墙砌筑,立项,决策阶段,建议书,初步可行性研究/可行性研究,投资决策、立项决策,可性性研究报告、立项申请,项目规模和项目目标,设计大纲/设计要点/设计导则,征地红线图,征地红线图,征地红线图,征地,办理土地使用证,设计及,准备阶段,建筑方案确定,初步设计及报审,扩大初步设计,施工图设计,施工图审查与报建,各种报建报批施工许可等办理,土方、基坑支护工程,地下结构工程,主体结构工程,外立面装饰工程,室内装修工程,机电设备安装工程,智能化工程,专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、,绿化、环保等）,专业调试,专项调试,联合调试,工程预验收,竣工验收,缺陷责任期,质量回访、保修,竣工资料,建设资料备案,工程结算,项目后评价,实施阶段,竣工验收及交付使用阶段,设计顾问咨询,勘察钻探与地质报告,确定招标代理,建筑方案招标/竞赛,勘察单位招标,监理单位招标,施工单位招标,材料设备采购,设计单位招标,临路临建总体规划,拆除搬迁,四、立项决策,阶,阶段,项目建议书,初步可行性研,究,究,详细可行性研,究,究,项目决策,主项申请、批,复,复,立项决策阶段,编制项目建议书,初步可行性研究,可行性研究,可行性研究报告,立项批文,项目决策,选址,上报,立项决策阶段,项目建议书,项目建议书应,包,包括以下内容,：,：,（1）总论；,（2）项目建,设,设的必要性；,（3）功能定,位,位与需求分析,；,；,（4）场馆现,状,状及改扩建内,容,容；,（5）项目实,施,施方案；,（6）组织机,构,构与人员配置,；,；,（7）项目实,施,施进度规划；,（8）投资估,算,算与资金筹措,；,；,（9）结论与,建,建议。,初步可行性研,究,究：,（1）项目建,设,设的必要性和,依,依据；,（2）市场分,析,析与预测；,（3）产品方,案,案、拟建规模,和,和厂址环境；,（4）生产技,术,术和主要设备,；,；,（5）主要原,材,材料的来源和,其,其他建设条件,；,；,（6）项目建,设,设与运营的实,施,施方案；,（7）投资初,步,步估算、资金,筹,筹施与投资使,用,用计划初步方,案,案；,（8）财务效,益,益和经济效益,的,的初步分析；,（9）环境影,响,响和社会影响,的,的初步评价；,（10）投资,风,风险的初步分,析,析。,详细可行性研,究,究 ：,（1）项目建,设,设的必要性；,（2）市场分,析,析；,（3）建设方,案,案；,（4）投资估,算,算；,（5）融资方,案,案；,（6）财务分,析,析；,（7,）,）,经,经,济,济,分,分,析,析,；,；,（8,）,）,资,资,源,源,利,利,用,用,效,效,率,率,分,分,析,析,；,；,（9,）,）,土,土,地,地,利,利,用,用,及,及,移,移,民,民,搬,搬,迁,迁,安,安,置,置,方,方,案,案,分,分,析,析,；,；,（10,）,）,环,环,境,境,影,影,响,响,；,；,（11,）,）,社,社,会,会,评,评,价,价,；,；,（12,）,）,风,风,险,险,分,分,析,析,与,与,不,不,确,确,定,定,性,性,分,分,析,析,；,；,（13,）,）,提,提,出,出,研,研,究,究,结,结,论,论,与,与,建,建,议,议,。,。,项,目,目,决,决,策,策,投资机会研究,初步可行性研究,可行性研究,决定建设，转入项目实施准备阶段,终止,研究、寻求新的投资机会,项目是否有生命力？,是否存在投资机会？,否,否,否,是,是,是,项目在技术、经济等方面是否可行？,企,业,业,投,投,资,资,项,项,目,目,决,决,策,策,的,的,程,程,序,序,政,府,府,投,投,资,资,项,项,目,目,决,决,策,策,的,的,程,程,序,序,项,目,目,决,决,策,策,行业、部门或区域规划,项目建议书审批,可行性研究报告审批,批准建设，转入项目实施准备阶段,终止,研究、寻求新的项目,项目是否有必要建设？,项目是否符合行业或区域规划？,项目在技术、经济等方面是否可行？,否,否,否,是,是,是,独立咨询,机构评估,独立咨询,机构评估,企,业,业,投,投,资,资,项,项,目,目,申,申,请,请,报,报,告,告,应,应,主,主,要,要,包,包,括,括,以,以,下,下,内,内,容,容,：,：,（1,）,）,项,项,目,目,申,申,报,报,单,单,位,位,情,情,况,况,；,；,（2,）,）,拟,拟,建,建,项,项,目,目,情,情,况,况,；,；,（3,）,）,建,建,设,设,用,用,地,地,与,与,相,相,关,关,规,规,划,划,；,；,（4,）,）,资,资,源,源,利,利,用,用,和,和,能,能,源,源,好,好,用,用,分,分,析,析,；,；,（5,）,）,生,生,态,态,环,环,境,境,影,影,响,响,分,分,析,析,；,；,（6,）,）,经,经,济,济,和,和,社,社,会,会,效,效,果,果,分,分,析,析,。,。,报,送,送,企,企,业,业,投,投,资,资,项,项,目,目,申,申,请,请,报,报,告,告,应,应,附,附,以,以,下,下,文,文,件,件,：,：,（1,）,）,城,城,市,市,规,规,划,划,行,行,政,政,主,主,管,管,部,部,门,门,出,出,具,具,的,的,城,城,市,市,规,规,划,划,意,意,见,见,；,；,（2,）,）,国,国,土,土,资,资,源,源,行,行,政,政,主,主,管,管,部,部,门,门,出,出,具,具,的,的,项,项,目,目,用,用,地,地,预,预,审,审,意,意,见,见,；,；,（3,）,）,环,环,境,境,保,保,护,护,行,行,政,政,主,主,管,管,部,部,门,门,出,出,具,具,的,的,环,环,境,境,影,影,响,响,评,评,价,价,文,文,件,件,（,（4,）,）,根,根,据,据,有,有,关,关,法,法,律,律,法,法,规,规,应,应,提,提,交,交,的,的,其,其,他,他,文,文,件,件,。,。,项,目,目,申,申,请,请,企,业,业,投,投,资,资,项,项,目,目,核,核,准,准,的,的,程,程,序,序,可行性研究,编制并递交项目申请报告,政府核准审查,核准,建设，转入项目实施准备阶段,终止研究、寻求新的项目,核准通过？,项目在技术、经济等方面是否可行？,否,否,是,是,独立咨询,机构评估,项,目,目,核,核,准,准,五,、,、,设,设,计,计,及,及,准,准,备,备,阶,阶,段,段,1,、,、,选,选,址,址,及,及,征,征,地,地,、,、,拆,拆,迁,迁,土,地,地,使,使,用,用/转,让,让/购,买,买/投,标,标,拆,迁,迁,、,、,平,平,整,整,办,理,理,土,土,地,地,使,使,用,用,证,证,建,设,设,工,工,程,程,用,用,地,地,使,使,用,用,证,证,围,墙,墙,砌,砌,筑,筑,、,、,宣,宣,传,传,标,标,语,语,设,计,计,及,及,准,准,备,备,阶,阶,段,段,该,阶,阶,段,段,将,将,工,工,程,程,建,建,设,设,项,项,目,目,的,的,设,设,想,想,变,变,成,成,可,可,实,实,施,施,的,的,蓝,蓝,图,图,，,，,以,以,及,及,完,完,成,成,建,建,设,设,前,前,期,期,的,的,报,报,批,批,、,、,报,报,建,建,、,、,拆,拆,迁,迁,等,等,工,工,作,作,。,。,设,计,计,管,管,理,理,工,工,作,作,初步设计、设计概算,编写总体设计大纲,组织国际/国内建筑方案的招标/竞赛,确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判,协助签订建筑方案设计服务合同,施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同,编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计,要点、设计深度要求、设计进度计划等）,办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、,交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的,报建审查工作，领取审核意见,技术设计、施工图设计、施工图预算,施工图审查,设 计,工程设计管理,设计招标、竞赛,设计合同谈判、签订,方案优化、报批、施工图审查,限额设计、出图计划管理,设计交底、技术协调咨询,勘察设计管理,勘察单位的招标,初探、详探、物探,勘察成果报告质量评估,建,设,设,项,项,目,目,厂,厂,（,（,场,场,）,）,址,址,选,选,择,择,应,应,考,考,虑,虑,和,和,研,研,究,究,主,主,要,要,内,内,容,容,：,：,（1,）,）,厂,厂,（,（,场,场,）,）,址,址,的,的,自,自,然,然,资,资,源,源,；,；,（2,）,）,地,地,形,形,地,地,貌,貌,及,及,占,占,地,地,面,面,积,积,；,；,（3,）,）,厂,厂,（,（,场,场,）,）,址,址,的,的,工,工,程,程,地,地,质,质,和,和,水,水,文,文,地,地,质,质,条,条,件,件,；,；,（4,）,）,征,征,地,地,拆,拆,迁,迁,情,情,况,况,；,；,（5,）,）,环,环,境,境,保,保,护,护,；,；,（6,）,）,地,地,区,区,经,经,济,济,技,技,术,术,条,条,件,件,；,；,（7,）,）,交,交,通,通,运,运,输,输,条,条,件,件,；,；,（8,）,）,建,建,设,设,项,项,目,目,所,所,需,需,的,的,其,其,他,他,外,外,部,部,条,条,件,件,：,：,如,如,原,原,材,材,料,料,、,、,能,能,源,源,的,的,供,供,应,应,，,，,生,生,活,活,设,设,施,施,的,的,依,依,托,托,条,条,件,件,以,以,及,及,施,施,工,工,条,条,件,件,等,等,。,。,征,地,地,拆,拆,迁,迁,流,流,程,程,严,格,格,按,按,项,项,目,目,征,征,地,地,程,程,序,序,办,办,事,事,：,：,申,申,请,请,用,用,地,地受,理,理,申,申,请,请,并,并,审,审,查,查,有,有,关,关审,批,批,用,用,地,地征,地,地,实,实,施,施签,发,发,用,用,地,地,证,证,书,书征,地,地,批,批,准,准,后,后,的,的,实,实,施,施,管,管,理,理领,发,发,土,土,地,地,使,使,用,用,证,证建,立,立,征,征,用,用,土,土,地,地,档,档,案,案,和,和,移,移,交,交,。,。,按,按,征,征,地,地,程,程,序,序,排,排,列,列,进,进,度,度,计,计,划,划,。,。,2,、,、,设,设,计,计,管,管,理,理,工,工,作,作,功,能,能,需,需,求,求,调,调,整,整,，,，,编,编,制,制,设,设,计,计,任,任,务,务,书,书,规,划,划,部,部,门,门,领,领,取,取,设,设,计,计,重,重,点,点,、,、,规,规,划,划,控,控,制,制,指,指,标,标,勘,察,察,单,单,位,位,的,的,招,招,标,标,或,或,直,直,接,接,委,委,托,托,初,步,步,勘,勘,察,察,详,细,细,勘,勘,察,察,物,探,探,设,计,计,承,承,发,发,包,包,模,模,式,式,规,规,划,划,、,、,设,设,计,计,界,界,面,面,划,划,分,分,设,计,计,招,招,标,标,设,计,计,合,合,同,同,编,编,制,制,、,、,签,签,订,订,限,额,额,设,设,计,计,管,管,理,理,设,备,备,的,的,市,市,场,场,调,调,研,研,设,计,计,管,管,理,理,流,流,程,程,图,图,设,计,计,优,优,化,化,方,案,案,设,设,计,计,初,步,步,设,设,计,计,施,工,工,图,图,设,设,计,计-施,工,工,图,图,审,审,查,查,三,个,个,阶,阶,段,段,造,造,价,价,审,审,核,核,设,计,计,阶,阶,段,段,造,造,价,价,咨,咨,询,询,流,流,程,程,图,图,设,计,计,承,承,发,发,包,包,模,模,式,式,规,规,划,划,、,、,设,设,计,计,界,界,面,面,划,划,分,分,序号,专业名称与工作内容,分项名称,工作界面划分,备注,主设计单位,专业设计单位,方案,初步设计,施工图,方案,初步设计,施工图,1,总体规划,规划设计方案,修建性详细规划及综合管线设计,2,结构,基坑支护,地基基础,主体结构,外装修工程的结构验算（包括幕墙）,其它,设,计,计,工,工,作,作,界,界,面,面,确,确,认,认,表,表,负,负,责,责,协,协,助,助,或,或,审,审,核,核,序号,项 目,标段划分,主要内容,选择方式,备注,1,主设计单位,DL1设计单位,（1个）,完成初步设计和主要部分的施工图设计,招标,2,专业设计单位,DS2幕墙工程、,DS3智能化、,DS4精装修、,施工图的深化设计,由专业分包单位负责,3,专项设计单位,DZ1基坑支护,DZ2人防、,DZ3电梯、,DZ4电信、,DZ5信号覆盖、,DZ6泛光照明、,DZ7永久用水、,DZ8永久用电、,DZ9环保（三废治理）、,DZ10煤气、,DZ11环境绿化、,DZ12擦窗系统、,DZ13多层停车系统、,DZ14交通设施工程,负责专项设计以及相关报审工作,通过委托方式确定,4,地质,勘察,DK勘察单位,负责初探、详探,设,计,计,招,招,标,标,设,计,计,合,合,同,同,编,编,制,制,、,、,谈,谈,判,判,、,、,签,签,订,订,方,案,案,设,设,计,计,、,、,初,初,步,步,设,设,计,计,流,流,程,程,了解业主建设意图,用户需求书,咨询团队提出审查意见，内部会审,方案评审(设计、监理、业主),评审成果文件,初步扩充设计,初步设计成果验收,介入初步设计概算工作,初步设计末次审查,重新组织评审,不通过,通过,注,：,：,初,初,步,步,设,设,计,计,专,专,项,项,审,审,查,查,建,建,议,议,按,按,专,专,业,业(,规,规,划,划,、,、,国,国,土,土,、,、,环,环,保,保,、,、,排,排,水,水,、,、,排,排,污,污,、,、,交,交,通,通,、,、,消,消,防,防,、,、,供,供,水,水,、,、,供,供,电,电,、,、,煤,煤,气,气,、,、,人,人,防,防),分,分,批,批,、,、,分,分,阶,阶,段,段,审,审,查,查,，,，,以,以,尽,尽,早,早,能,能,争,争,取,取,时,时,间,间,，,，,但,但,需,需,注,注,意,意,各,各,专,专,业,业,之,之,间,间,设,设,计,计,人,人,员,员,会,会,签,签,。,。,施工图设,计,计-施工图,审,审查,初步设计审查完成，领取审核意见书,评审审核意见，研究调整方案,施工图设计,施工图审查(审图机构),审图意见书,施工图评审,(监理单位),施工图评审,成果文件,介入施工图预算，施工招标工作,评审审核意见，研究调整方案,施工图调整,施工图审图机构确认,设计阶段,造,造价咨询,流,流程图,注：,首,首要确定,发,发包模式,、,、合同包,划,划分，明,确,确首个招,标,标项目必,备,备的条件,。,。(如幕,墙,墙、室内,装,装修、图,纸,纸深度要,求,求)。, 根据,招,招标计划,，,，调整出,图,图计划，,以,以配合招,标,标工作。, 编制,总,总控进度,计,计划(包,括,括设计、,招,招标、施,工,工、验收,等,等) 。,投资结算、限额设计目标设置,开始进场2周,发包模式规划、合同包的划分,2周(初步设计同步进行),招标计划安排，招标管理方案,1周,调整设计出图计划，编制总控进度计划,2周,（续下表,）,）,（接上表,）,）,初步设计概算审核,初步设计成果验收通过，设计提交,概算4周,施工图预算审核,施工图设计完成(未审查)，提交预算,4周,标底审核,招标文件完成4周,办理内容,办理部门,具 备 条 件,做建筑模型,模型公司,各层平面、东、南、西、北立面图剖面图,初步设计报建,规划局建管处,建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用地批准书,消防报建,市消防局,初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表,交通报建,市公安局,初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图,人防报建,市人防办,初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表,卫生防疫报建,市防疫站,初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表,环保部门,市环保部门,初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表,绿委报建,市绿委,初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表,施工图纸设计审查,市建委技术处,各专业批复意见、建筑模型、初步设计图,设计阶段,的,的各种报,批,批报建手,续,续,办理内容,办理部门,具 备 条 件,申请设计要点,规划局建管处,规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图,规划方案报建,规划局建管处,设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图,缴交报建费,市金库,收案回执,缴交配套设施费,配套设施收费处,缴款凭证、收案回执,领审核意见书,规划局收发室,签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、IC卡,建设方案报建,规划局建管处,规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证,4、工程,建,建设实施,前,前的相关,准,准备工作,项目建议,总,总策划（,含,含WBS结构分解,）,）、含综,合,合管理策,划,划,建设项目,业,业主组织,架,架构设置,及,及职能分,工,工（不同,阶,阶段应不,同,同设置）,组织管理,模,模式的策,划,划,施工承发,包,包模式的,策,策划,综合管理,策,策划,项目管理,配,配套制度,、,、方法、,流,流程、合,同,同版本、,安,安全协议,的,的起草、,编,编制与审,核,核（含内,部,部管理制,度,度）,风险管理,方,方案,工程保险,管,管理方案,项目建议,总,总策划（,含,含WBS,结,结构分解,）,）,代建工作WBS分,解,解图,代建主要,工,工作WBS分解图,代,建,工,作,B4合同管理,B2设计管理,B1项目前期工作,B3招标管理,C16合同包划分,C17合同起草、谈判、签订,C18合同履行,C7设计单位招标,C11设计交底、技术协调、现场服务,C8设计大纲要点,C9限额设计及优化管理,C10设计各阶段报建报批(含施工图审查),C5建设规划、环保、人防等审查报批,C1项目建议书,C2可行性研究报告,C3土地征用、房屋拆迁,C4勘察、设计,C6前期协调工作,C12设计类招标,C13服务类招标,C14施工类招标,C15材料采购类招标,（续下表,）,）,（接上表,）,）,B5进度管理,B8安全文明管理,B9档案信息管理,B10财务管理,B11验收与移交,B6质量管理,B7投资管理,C19各类进度的编制,C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报,C21进度管理措施,C22质量保证体系建立,C23质量控制措施(加强对监理的管理),C24招标阶段的投资管理,C25资金使用计划与支付,C26工程结算与决算,C27安全管理体系建立,C28措施费用的控制,C29推行ISO，执行统表的计划,C30财务管理制度,C31支付与结算管理,C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案,C33业主、物业的移交,代建工作,二级子工,作,作结构分,解,解举例(,二,二级结构,分,分解)从,代,代建主要,工,工作WBS分解图,中,中反映代,建,建工作分,解,解到三个,层,层次，图,中,中包括主,要,要32项,子,子工作内,容,容，还需,继,继续分解,，,，现以可,行,行性研究,工,工作分解,为,为例，进,行,行分解如,下,下：,可行性研,究,究工作分,解,解结构图(二级分,解,解),C3,可行性研,究,究报告,市场分析,营销策略,宏观环境政策分析,项目目标分析,资源供应,选择厂址,工艺设计,生产设备选择,土建工程设计,组织机构形式,人力资源,D3-1市场调研,D3-2项目战略分析,D33-3选 址,D3-4方案设计,D3-5项目组织,（续下表,）,）,D3-6环境评价,D3-7经济评价,D3-8社会影响评价,D3-9投资估算,D3-10财务评价,D3-11风险分析,环境评价调研,成本效益分析,影响评价报告,经济评价因素,采用的评价方法,社会评价因素,采用的评价方法,影响投资的因素,估算方法,资金筹措,评价指标,各种报表,评价方法,政治风险,技术风险,经济风险,社会和自然风险,其他风险,C3,可行性研究报告,（接上表,）,）,业主,项目管理,单,单位,项目工作,分,分解结构,（,（WBS,方,方式）,质量管理,时间与进,度,度管理,范围管理,设计管理,采购与招,标,标管理,沟通与协,调,调管理,财务与费,用,用管理,竣工验收,和,和交付使,用,用,缺陷责任,期,期管理,工程结算,竣工决算,项目实施,阶,阶段,1、项目,可,可行性报,告,告研究,2、项目,筹,筹划,3、征地,拆,拆迁,4、项目,建,建设有关,批,批文、证,照,照、手续,5、施工,用,用水、电,手,手续,6、项目,评,评估因素,分,分析,7、报建,、,、开工手,续,续,8、其他,前,前期工作,前期工作,管,管理,1、详细,规,规划设计,2、初步,设,设计、技,术,术设计、,施,施工图设,计,计,3、限额,设,设计管理,4、施工,图,图审查,5、设计,优,优化,6、专项,报,报批,7、设计,变,变更管理,8、设计,质,质量、进,度,度的管理,项目计划,和,和设计阶,段,段,1、招标,代,代理工作,（,（含机构,的,的选定）,2、设计,咨,咨询单位,招,招标,3、勘察,招,招标,4、设计,招,招标,5、监理,单,单位招标,6、工程,承,承包商招,标,标,7、材料,设,设备招标,招标管理,工,工作,1、监理,单,单位管理,2、总包,单,单位管理,3、专业,分,分包单位,管,管理,4、设备,、,、材料供,货,货商管理,施工阶段,管,管理,1、质量,安,安全监督,管,管理机构,2、材料,质,质量控制,和,和检验机,构,构,3、建筑,使,使用功能,、,、安全检,测,测机构,4、专项,管,管理机构,（,（电梯、,环,环保、卫,生,生、防疫,、,、劳动等,职能监督,体,体系,1、组织,机,机构内各,单,单位质量,管,管理体系,2、项目,运,运行质量,管,管理制度,3、持续,改,改进实现,体,体系运行,增,增值作用,4、ISO标准运,行,行推广、,保,保证,质量保证,体,体系,项目综合,管,管理,风险管理,建设资料,汇,汇编,项目后评,价,价,组织机构,管,管理,人力资源,管,管理,1、分部,工,工程验收,2、单体,工,工程竣工,验,验收,3、专项,工,工程验收,4、单位,工,工程竣工,验,验收,5、竣工,图,图、归档,资,资料管理,6、完工,移,移交,竣工验收,阶,阶段,综合管理,策,策划,设计咨询,单,单位,设计单位,招标代理,机,机构,监理单位,施工单位,材料、设,备,备供应商,管理保障,体,体系,1、委,托,托下领,导,导、项,目,目管理,单,单位下,的,的组织,机,机构,2、组,织,织机构,运,运作管,理,理制度,3、管,理,理工作,程,程序,4、管,理,理工作,制,制度,5、管,理,理工作,计,计划,6、奖,罚,罚激励,机,机制,组织机,构,构保证,体,体系,项目管,理,理是个,综,综合管,理,理的过,程,程，包,括,括目标,管,管理、,综,综合管,理,理策划,配,配套的,管,管理制,度,度，规,范,范的工,作,作流程,等,等。,立项决策阶段,设计及,准备阶段,实施阶段,竣工验收及交付使,用阶段,采购与招标管理,风险管理,沟通与协调管理,质量管理,财务与费用管理,时间进度管理,设计管理,范围管理,人力资源管理,组织机构管理,工程项目成功,建设项,目,目业主,组,组织架,构,构设置,及,及职能,分,分工,（不同,阶,阶段应,不,不同设,置,置）,项目组,织,织架构,图,图,注：（1）招,标,标管理,工,工作纳,入,入造价,合,合同管,理,理部；,（2）,设,设计管,理,理部，,前,前期以,设,设计管,理,理为主,，,，后期,转,转换技,术,术管理,；,；,（3）,公,公司专,家,家组在,设,设计阶,段,段，参,与,与方案,、,、初步,设,设计、,施,施工图,设,设计的,评,评审工,作,作。,前期及资料管理部,项目经理,技术负责人,设计,管理部,现场,管理部,造价合同管理部,财务,管理部,综合部,职责与,分,分工,代建项,目,目部,代表业,主,主进行,本,本工程,的,的代建,管,管理工,作,作，在,代,代建管,理,理部项,目,目经理,领,领导下,，,，制订,实,实施可,行,行性调,研,研，设,计,计项目,投,投资计,划,划、进,度,度计划,、,、质量,控,控制方,案,案，制,定,定并落,实,实具体,的,的工期,、,、质量,、,、成本,控,控制、,安,安全文,明,明施工,、,、合同,及,及信息,管,管理等,各,各项管,理,理目标,，,，全面,开,开展代,建,建管理,工,工作。,代建项,目,目部项,目,目经理,负责代,建,建管理,建,建设实,施,施领导,工,工作，,按,按代建,合,合同要,求,求全面,负,负责代,建,建工作,，,，组织,并,并根据,需,需要调,整,整代建,管,管理架,构,构，编,制,制工程,项,项目总,体,体进度,计,计划，,负,负责进,度,度、质,量,量、成,本,本控制,、,、文明,施,施工、,合,合同及,信,信息管,理,理等各,项,项管理,工,工作，,组,组织工,程,程的施,工,工管理,，,，落实,项,项目各,项,项管理,目,目标。,全,全面协,调,调解决,项,项目实,施,施中的,具,具体问,题,题。向,业,业主汇,报,报工程,进,进展，,为,为业主,决,决策提,供,供咨询,，,，接受,业,业主指,令,令。,技术总,负,负责人,负责设,计,计、施,工,工各过,程,程的技,术,术把关,，,，归口,管,管理技,术,术文件,审,审批，,组,组织论,证,证、评,价,价，负,责,责内部,技,技术、,质,质量体,系,系的管,理,理，督,促,促和完,善,善其他,单,单位技,术,术管理,体,体系。,前期及,资,资料管,理,理部,负责前,期,期工作,，,，办理,各,各项前,期,期手续,，,，办理,各,各项工,作,作的报,批,批报审,，,，进行,项,项目外,配,配套工,程,程的管,理,理，负,责,责建设,过,过程资,料,料的收,集,集与归,档,档。,设计管,理,理部,对设计,进,进行对,口,口管理,，,，协调,业,业主进,行,行设计,优,优化，,进,进行限,额,额设计,管,管理，,协,协调设,计,计咨询,，,，设计,之,之间有,关,关事宜,，,，确保,出,出图质,量,量，进,度,度。审,核,核各种,施,施工方,案,案，组,织,织专家,评,评审新,技,技术、,新,新材料,和,和各工,艺,艺样板,，,，及时,解,解决项,目,目建设,过,过程中,的,的各种,技,技术问,题,题，对,设,设计单,位,位的协,调,调管理,。,。后期,转,转换为,技,技术管,理,理。,现场管,理,理部,审核的,上,上报的,各,各种方,案,案、计,划,划、变,更,更申请,、,、报表,等,等文件,；,；进行,各,各工序,的,的质量,验,验收及,竣,竣工验,收,收、审,核,核计量,证,证书和,各,各种试,验,验或批,准,准承包,人,人的试,验,验；抽,检,检工程,质,质量，,参,参与工,程,程质量,事,事故处,理,理方案,的,的研究,和,和认可,；,；当工,程,程质量,严,严重偏,离,离合同,要,要求，,且,且造成,不,不良影,响,响时，,授,授权下,达,达停工,令,令和返,工,工令；,掌,掌握工,程,程动态,，,，汇总,各,各施工,单,单位按,规,规定上,报,报的各,种,种报表,，,，核准,后,后及时,报,报业主,和,和归档,；,；及时,向,向业主,报,报告计,量,量支付,、,、工程,变,变更、,工,工程延,期,期及索,赔,赔费用,等,等合同,管,管理方,面,面的情,况,况并给,出,出专业,意,意见。,编,编制总,建,建设进,度,度计划,，,，施工,总,总进度,，,，年度,、,、季度,、,、计划,并,并对进,度,度实施,情,情况进,行,行检查,，,，对比,，,，分析,，,，采取,措,措施，,确,确保计,划,划的实,现,现。,造价合,同,同管理,部,部,负责对,招,招标代,理,理机构,的,的管理,，,，划分,合,合同包,，,，编制,招,招标计,划,划，监,督,督招标,的,的各个,程,程序，,为,为业主,提,提供招,标,标决策,；,；负责,各,各合同,的,的归口,管,管理，,监,监督合,同,同承诺,的,的实现,及,及合同,履,履行的,手,手段，,对,对各参,建,建单位,进,进行管,理,理；负,责,责工程,计,计量、,进,进度款,支,支付的,审,审核，,协,协助做,好,好各项,成,成本分,析,析，办,理,理工程,竣,竣工结,算,算，做,好,好投资,控,控制工,作,作。,财务管,理,理部,负责工,程,程财务,管,管理；,负,负责编,制,制资金,使,使用计,划,划。,综合部,接受业,主,主临时,指,指派任,务,务；统,一,一管理,代,代建项,目,目部的,车,车辆、,办,办公用,品,品等，,协,协调各,部,部门之,间,间办公,资,资源的,分,分配与,使,使用，,统,统筹代,建,建项目,部,部的后,勤,勤保障,工,工作，,并,并对安,全,全文明,施,施工进,行,行管理,。,。,组织管,理,理模式,的,的策划（举例,介,介绍几,种,种管理,模,模式）,建筑设计单位,勘查设计单位,设计管理,大宗设备材料采购,总包单位,分包单位,总包单位,监理单位,对业主决策、技术提供服务,大监理单位,咨询服务,政府各职能部门,对外协调、报建报批手续、验收、移交,勘察、设计、监理,工程招标,项目1,分包单位,平行发包施工单位,平行发包施工单位,规划设计单位,专项工程设计,项目3,项目2,设备、材料厂家甲,设备、材料厂家乙,设备、材料厂家X,建设单位,市政设计单位,“小业,主,主+大,监,监理”,组,组织管,理,理模式,“小业,主,主+大,监,监理（,项,项目管,理,理与部,份,份项目,的,的现场,监,监理）+现场,监,监理组,织,织管理,模,模式,对业主决策、技术提供服务,大监理单位,咨询服务,政府各职能部门,对外协调、报建报批手续、验收、移交,监理单位,总包单位,分包单位,总包单位,分包单位,平行发包施工单位,平行发包施工单位,勘察、设计、监理,工程招标、大宗设备材料采购,项目1,项目3,项目2,建设单位,建筑设计单位,勘查设计单位,设计管理,规划设计单位,专项工程设计,市政设计单位,监理单位,总包单位,分包单位,总包单位,分包单位,平行发包施工单位,平行发包施工单位,“专业,化,化项目,管,管理”,组,组织管,理,理模式,建筑设计单位,勘查设计单位,设计管理,大宗设备材料采购,土建总包单位,分包单位,总包单位,监理单位,对业主决策、技术提供服务,项目管理,咨询服务,政府各职能部门,对外协调、报建报批手续、验收、移交,勘察、设计、监理,工程招标,项目1,分包单位,施工单位,施工单位,规划设计单位,专项工程设计,项目3,项目2,设备、材料厂家甲,设备、材料厂家乙,设备、材料厂家X,建设单位,市政设计单位,“大业,主,主自筹,自,自管的,平,平行监,理,理”组,织,织管理,模,模式,建设单位,监理单位,总包单位,分包单位,总包单位,分包单位,平行发包施工单位,平行发包施工单位,监理单位,总包单位,分包单位,总包单位,分包单位,平行发包施工单位,平行发包施工单位,工程建设前期管理,七通一平,其它,对外协调报建报批,建筑设计单位,勘查设计单位,设计管理,规划设计单位,专项工程设计,市政设计单位,招标与采购管理,设计勘查监理招标,设备和材料采购,工程施工招标,施工承,发,发包模,式,式的策,划,划,传统的,发,发包模,式,式，不,适,适应现,代,代工程,管,管理，,许,许多工,程,程管理,从,从四种,管,管理模,式,式中进,行,行组合,、,、派生,、,、延伸,，,，今发,包,包模式,多,多样化,，,，特别,是,是总包,管,管理与,平,平行发,包,包进行,优,优化组,合,合，根,据,据不同,类,类型建,筑,筑管理,需,需要，,有,有多种,管,管理模,式,式能适,应,应不同,的,的管理,需,需要。,举例说,明,明几种,发,发包模,式,式：,（1）,“,“土建,机,机电安,装,装+总,包,包管理,服,服务”,发,发包模,式,式,（2）,“,“土建,机,机电总,包,包+指,定,定分包,”,”模式,（3）,“,“土建+指定,分,分包+,点,点包管,理,理服务,”,”的模,式,式,方案一,、,、“土,建,建机电,安,安装+,总,总包管,理,理服务,”,”发包,模,模式,从土建,机,机电安,装,装（含,消,消防、,负,负责消,防,防验收,工,工作）,为,为主施,工,工单位,，,，其它,由,由业主,平,平行发,包,包或直,接,接委托,签,签订合,同,同，但,纳,纳入主,施,施工单,位,位的管,理,理范围,，,，负责,所,所有施,工,工单位,现,现场配,合,合、安,全,全、资,料,料、统,一,一验收,工,工作，,总,总包管,理,理服务,费,费用在,招,招标时,明,明确，,可,可用包,干,干费率,或,或包干,总,总价的,方,方法明,确,确，其,模,模式如,下,下：,业主,监理单,位,位,土建机,电,电安装,总,总包单,位,位,幕墙工,程,程施工,单,单位,智能化,工,工程施,工,工单位,室内装,修,修,专,项,施,工,单,位,A,专项施,工,工单位,B,主要设,备,备材料,供,供应,注：合同关系,监理管理关系,专项施工单位指人防、煤气、,绿化、信号屋盖、电梯等。,方案二,“,“土建,机,机电总,包,包+指,定,定分包,”,”模式,以土建,机,机电安,装,装（含,消,消防、,负,负责消,防,防验收,工,工作）,为,为主包,单,单位，,幕,幕墙，,智,智能化,、,、室内,装,装修业,主,主组织,以,以总包,名,名义招,标,标，然,后,后由总,包,包单位,与,与分包,单,单位签,订,订合同,，,，归属,总,总包管,理,理。业,主,主支付,一,一定管,理,理费，,其,其它专,项,项工程,由,由业主,招,招标或,直,直接委,托,托，但,纳,纳入总,包,包管理,范,范围。,业主,监理,土建机电总包单位,幕墙施工单位,智能施工单位,室内装修施工单位,专项施工单位,A,专项施工单位,B,主要设备材料供应,注：合同关系,监理管理关系,专项施工单位指人防、煤气、,绿化、信号屋盖、电梯等。,方案三,“,“土建+指定,分,分包+,点,点包管,理,理服务,”,”的模,式,式,此方案,实,实际是,方,方案一,、,、方案,二,二的组,合,合，以,土,土建（,含,含机电,安,安装，,智,智能化,工,工程指,定,定分包,）,），幕,墙,墙，室,内,内装修,业,业主平,行,行发包,签,签订合,同,同，以,及,及其它,专,专项工,程,程均纳,入,入总包,管,管理范,围,围。,业主,监理,土建总包单位,智能化施工单位,幕墙施工单位,室内装修施工单位,专项施工单位,A,专项施工单位,B,主要设备材料供应商,机电安装施工单位,注：合同关系,监理管理关系,专项施工单位指人防、煤气、,绿化、信号屋盖、电梯等。,项目管理配,套,套制度、方,法,法、流程、,合,合同版本、,安,安全协议的,起,起草、编制,与,与审核（含,内,内部管理制,度,度）。,项目管理人员的岗位责任制度,项目现场管理制度,监理工作制度,流动竞赛奖励评比方法,设计变更管理办法,项目安全管理制度,工程计量与支付管理办法,项目计划、统计与进度管理制度,项目管理廉政工作制度,招标管理工作制度,项目信息管理制度,项目材料、机械设备管理制度,工程竣工结算管理办法,工程竣工验收管理办法,编制和审定,配,配套的管理,制,制度,建立规范的,工,工作流程,图纸会审工,作,作流程图,施工进度控,制,制工作流程,图,图,原材料、构,配,配件进场签,认,认流程图,进口材料设,备,备核定流程,图,图,隐蔽工程签,认,认流程图,分部工程工,序,序交接签认,流,流程图,工程变更流,程,程图,设计变更流,程,程图,工程质量事,故,故处理流程,图,图,工程停、复,工,工流程图,工程进度款,、,、预结算审,核,核工作流程,图,图,索赔处理程,图,图,工程竣工验,收,收流程图,序号,可能的风险事件,应急措施,1,设计：设计内容不全，缺陷设计，设计错误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。,组织设计负责人，各专业设计人员分析原因，设计人员集中在现场办公，限时完成，不得影响施工。,2,施工：施工工艺错误，不合理的施工方案，施工安全措施不当，不可靠技术的应用。,代建单位技术总工/监理单位总监/专业设计人员/施工单位技术总工组成小组，对原因分析，提出成熟的技术方案，认证后实施，对质量、安全影响大的监理单位总监下发停工令，尽可能减少影响。,3,自然与环境：复杂的工程地质条件，不明的水文气象条件，洪水、地震、台风等不可抗力。,收集第一手资料深入现场，组织技术力量及时采取应急加固措施，确保质量与安全。,4,政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。,及时分析对工程建设造成的影响，请示上级主管部门，按批示意见办理。,5,合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、表达失当、索赔管理不力等。,由监理单位带头，进行协调调解，未达成意见申请有关部门仲裁。仲裁期间所有工作正常开展，做好有关记录。,制定风险管,理,理方案,序号,可能的风险事件,应急措施,6,人员：设计、监理、施工人员素质不高，人员不配套、不到位等。,核对招投标、合同、要求调内调换、补充，并视为违约处理，如果落实达不到要求向政府有关部门通报，直至解除合同。,7,材料/设备：供货不足，质量与规格有问题，时间拖延，损耗和浪费，特殊材料及新材料使用有问题等。不配套，选型不当，安装失误，故障。,核对供货合同，在合同条件下，在合同供方范围内通过各种渠道采购。材料质量有问题，杜绝使用。特殊材料与新材料使用有问题，短时间论证未结果，采取更换材料。如果施工单位材料供货有问题，协调困难采购甲供方法，然后追究施工单位责任。增加设备，检查各设备是否配套，使用管理方法是否妥当，制定节点工期考核。,8,资金：资金不到位，资金科短缺，有关方面拖欠，汇率浮动和通货膨胀。,如果是代建单位支付不及时，迅速加强内部管理与协调，加快支付。如果相关方面的资金督促各方限时落实，效果不明显，在支付条件充分的条件，代建单位采取代付的方法，然后在相关方支付中扣除。,9,组织协调：信息不畅，各方协调不力，解决问题不及时，领导指挥失当等。,迅速组织主要人员，加快信息流通，统一协调指挥职能，协调有困难，向上级主管部门请示支援。,工程保险管,理,理方案,工程保险是,针,针对工程项,目,目在建设过,程,程中可能出,现,现的自然灾,害,害和意外事,故,故而造成的,物,物质损害和,依,依法应对第,三,三者的人身,伤,伤忙或财产,损,损失承担的,经,经济赔偿责,任,任提供保障,的,的一种综合,性,性保险。,工程保险分,类,类：,建筑工程一,切,切险、安装,工,工程一切险,、,、预期利益,损,损失保险；,项目保险和,承,承包商保险,；,；,工期保险和,年,年度保险；,工程保险方,案,案的制定：,制定建设项,目,目工程保险,方,方案的基本,原,原则；,建设项目工,程,程保险方案,的,的制定；,建设项目工,程,程保险的保,险,险合同的选,择,择；,工程保险的,基,基本流程：,（1）申请承保,；,；,（2）申请理赔,；,；,（3）申请批改,。,。,建设项目工,程,程保险的提,保,保方式；,建设项目的,保,保险费用；,建设项目保,险,险索赔。,招标管理工,作,作方案,合同发包模,式,式规划（设,计,计、勘察、,监,监理、咨询,服,服务、施工,、,、大宗材料/设备规划、,比,比较）,合同、合同,分,分界面管理,方,方案,招标计划安,排,排,招标程序,投标承诺跟,踪,踪检查（表,格,格形式进行,）,）,5、项目招,标,标工作管理,招标管理工,作,作方案,（设计类）,序号,项目,标段划分,主要内容,选择方式,备注,1,主设计单位,DD1主设计单位,负责建筑、结构、机电、装修、市政、绿化等设计,公开招标,2,专业设计单位,DS1钢结构、,DS2幕墙工程、,DS3智能化、,DS4精装修、,DS5消防,施工图的深化设计,由专业分包单位负责,3,专项设计单位,DZ1人防、,DZ2电梯、,DZ3电信、,DZ4信号覆盖、,DZ5永久用水、,DZ6永久用电、,DZ7环保（三废治理）、,DZ8煤气、,DZ9环境绿化、,负责专项设计以及相关报审工作,通过委托方式确定,4,地质勘察,DK勘察单位（1个）,负责初探、详探,通过比选择优或直接委托,（服务类）,序号,项目,标段划分,主要内容,选择方式,备注,1,招标代理机构,FZ1服务类招标代理、,FZ2施工类招标代理、,FZ3进口材料、设备招标代理,分别负责服务类、施工类、采购类标代理工作,直接委托,2,施工图审查,FS施工图审查，含设计咨询,负责施工图的审查和设计技术指导、审查及管理,可选用直接委托或招标方式确定,3,项目监理,FJ监理单位,负责全过程项目监理工作,公开招标,4,材料/工程检测,FC1材料检测,FC2桩基、,FC3焊缝、,FC4防雷、,FC5沉降观测,负责工程材料、设备的检测工作,负责各自单位内容的检测,通过比选择优或直接委托,（施工类）,序号,项目,标段划分,工作内容,选择方式,备注,1,土建机电工程,SZ1土建机电总包单位,负责土建、装修、机电等施工及对其他单位的对口管理,公开招标,分阶段、分专业,2,室外环境工程,SG12负责室外环境绿化的施工,负责室外环境园建绿化等报建和施工,邀请招标,3,配套工程,SG13电梯、,SG15永久用水、,SG16永久用电、,SG18煤气、,SG19环境绿化、,SG23市政道路、,SG24白蚁、,分别负责各专业的工程的设计、施工验收、备案工作,直接委托,材料、设备,供,供应单位：,根据工程用,材,材、设备情,况,况、列举清,单,单、重点做,好,好幕墙主材,、,、装修主材,、,、电梯、发,电,电机组、冷,却,却塔、空调,机,机组、监控,设,设备等的选,择,择采购工作,。,。,合同发包模,式,式规划（设,计,计、勘察、,监,监理、咨询,服,服务、施工,、,、大宗材料/设备规划,、,、比较）,设计单位,（1）主设计单,位,位,（2）专业设计,单,单位（钢结,构,构、幕墙、,智,智能、消防,、,、装修）,（3）专项设计,单,单位（人防,、,、电信、环,保,保、外水外,电,电、绿化、,勘察单位）,服务类单位,（1）招标代理,（,（监理、施,工,工、材料设,备,备）,（2）施工图审,查,查单位,（3）材料检测,单,单位,（4）,工,工,程,程,检,检,测,测,（,（,桩,桩,基,基,、,、,焊,焊,缝,缝,、,、,防,防,雷,雷,、,、,沉,沉,降,降,观,观,测,测,等,等,）,）,施,工,工,单,单,位,位,（1）,总,总,包,包,单,单,位,位,（2）,绿,绿,化,化,工,工,程,程,（,（,平,平,行,行,发,发,包,包,）,）,（3）,配,配,套,套,工,工,程,程,（,（,煤,煤,气,气,、,、,人,人,防,防,、,、,环,环,保,保,、,、,外,外,水,水,外,外,电,电,、,、,市,市,政,政,道,道,路,路,、,、,室,室,外,外,照,照,明,明,等,等,）,）,（,（,平,平,行,行,发,发,包,包,）,）,（4）,材,材,料,料,设,设,备,备,供,供,应,应,单,单,位,位,（5）,电,电,梯,梯,供,供,货,货,单,单,位,位,（6）,发,发,电,电,机,机,组,组,、,、,空,空,调,调,主,主,机,机,等,等,设,设,备,备,供,供,应,应,单,单,位,位,招,标,标