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,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,国际滨海社区案例分析,世联研究案例,概况,Cuba,墨西哥的旅游城市坎昆（,Cancun,）位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，是一座长,21,公里、宽仅,400,米的美丽岛屿。整个岛呈蛇形，西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连。隔尤卡坦海峡与古巴岛遥遥相对。该城市三面环海或湖，风光旖旎。,坎昆以其白沙滩闻名，其,20,公里长亮白沙滩为珊瑚风化而成。,岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆,130,公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。,坎昆岛,坎昆城,尤卡坦半岛,礁湖,加勒比海,坎 昆,Mexico,2,开发历程,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代,至今,坎昆只是个仅有,300,多人的渔村。,坎昆是一个只有,2000,居民的渔村，半岛上则只有,3,户渔家。,居民增加到,6,万人,坎昆人口达到,25,万,到目前为止，城市人口已经达到,100,万,墨西哥政府制定了,国家旅游战略发展规划,。,政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发。,从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设。,由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等。,政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展。,72,年政府开始在该岛投资,3.5,亿美元修建了高速路；,建造了国际机场；在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运。,吸引国外资本开发半岛旅馆区，同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源。,到,1994,年,半岛上的旅馆已由,80,年的,22,家增加,90,家,客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球场。,72-75,年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了,22,座豪华旅馆。,1981,年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球。到这里旅游的人数年年直线上升，,1989,年突破,100,万人次（,80,年接待,46,万）。外国旅游者占,52%,以上。,92,年开始每年接待,120,万国际游客，消费,12,亿美元，酒店的使用率超过,60%,国际客源市场：美国占,57%,，有,7.8%,来自加拿大和欧洲。本地的旅游也相当活跃，每年有,39.52,万。,2002,年接待游客,300,多万，旅游外汇收入,32,亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的,40,）。,75,年正式接待游客，当年接待了,10,万人次。,将发展定为,国家战略,建立,全方位立体的,交通体系,多方吸引实力,商家投资,实现滚动开发,合理的资产负债结构,低成本债权融资,最大限度的挖掘本地,人文历史资源,严格控制生态环境,坚定进行自然保护,坎 昆,Mexico,3,坎昆,40,年的发展实现了旅游经济的繁荣和城市的飞速发展,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代,至今,0,300,2000,5,万,10,万,100,万,200,万,300,万,起飞期，游客上涨,10,倍。,基础设施投入最集中阶段，集中立体的交通网络形成。,常住人口增长量低于游客量的增长。,成长期，游客量增长放缓。,基础设施持续投入。,常住人口迅猛增长。大旅游效应显现。,成熟期，旅游业及相关产业收入成倍增长。人口膨胀成为大城市。,旅游人口,常住人口,坎 昆,Mexico,4,墨西哥坎昆分为四个区：酒店区、机场区、保护区和居住区，功能区分明显,规划将该区域分成,4,个区：旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区,坎昆为了发展其国际旅游业，专门修建了机场,居住区没有工业，一切为旅游服务，现有,1500,多家自由免税商店，商业较繁荣。,旅馆区根据开发计划又分成了三个区域，该区域的设施包括：高尔夫练习场、会议中心、零售中心、码头和水上运动等。保护区主要是围绕礁湖、考古区以及红树林敏感区域。,旅馆区目前有,40,多家,3,星级以上宾馆。,Cuba,酒,店,集,群,保护区,机场区,居住区,17,公里,6,公里,坎昆岛,加勒比海,坎 昆,Mexico,5,Cancun,Mexico,注重原生态、重视自然的本色开发,自然保护原则：河道与红树林是严格保护的，除了正常的航道清理外，没有任何人文砍伐的痕迹。航行在河道中，充满了野趣；,区域隔离措施：茂密的树林掩映住道路和酒店等设施，很好地控制住了度假酒店区域内的轮廓线和天际线；,空间排布：酒店等公共空间独成体系，充分利用滨海资源的同时减少对居住区私密性的影响。,坎昆自然保护区占整个开发面积,53%,原生态环境的最好保护,绿化隔离带,独成体系的酒店群,坎 昆,Mexico,6,让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布局突出区域核心价值，可使整个开发项目升值,区位：佛州西北部，临墨西哥湾，距,W,城,35,公里，,P,城,40,公里,规模：占地,80,英亩,房地产：,350,个独立住宅，,300,个公寓、旅馆单位,资源：墨西哥湾，,800,米海岸线,Seaside,，佛罗里达,凉亭低密度物业,集中公共,服务区,住宅开发区,中高密度的小镇核心低密度的滨海地带：,靠近海的是低密度物业，沿着海边是一系列的新古典主义的小凉亭，主要的公共设施都位于远离海滨的一侧。,7,分散安置配套设施，融合入小镇，提升周边物业价值,网球场,海滩凉亭,旅馆零售,邮局,中央广场,餐食服务,郊野公园,自行车出租处,水塔公园,泳池,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,1,3,5,2,4,6,7,8,9,10,4,4,4,4,4,4,4,分散排布公园、凉亭、游泳池和小镇广场，提升周边物业价值；,特别是在远离海边的地区，创造性地运用设施，能最大程度地提升地块的价值（一座造价,1.2,万美元的眺望台成为早期远离海滩的观景点，也提升了附近物业的价值）,整体布局上疏密相宜,使景观价值最大化的规划营造小镇氛围,平面布局与交通规划使更多物业能接近海资源，提升物业价值,独特的道路系统，使步行成为主流，创造生动的海滨小镇环境,配套设施融入社区，利用一些低成本的设施提升物业价值,配套设施适当分布，价值均好；,创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度假小镇氛围,资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩生态环境,资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套，营造小镇生活,Seaside,，佛罗里达,8,Bintan,由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不同的集团公司开发不同的度假村,整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团,：,Angsana,Resort&Spa,Bintan,度假村、,Banyan Tree,Bintan,度假村、,Bintan,Lagoon,度假村,、,Club Med,Ria,Bintan,Resort,度假村,、,Mayang,Sari Beach Resort,度假村和,Nirwana,Resort,六个度假村,提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务,印尼民丹岛,Bintan,9,时间轴,1991,1993,7,35,各个开发公司开发节奏的有效控制，各自度假区的配套和物业同步启动,1994,1996,1999,关键举措,开发蓝图形成、工程启动,项目主体建成,工业区建设,完成项目,物业类型,度假村、别墅,别墅、宾馆、酒店,轻型工业办公楼,别墅、宾馆、酒店,配套设施,高尔夫球场、,spa,、大象园、购物中心,商业配套,商店、俱乐部、球场、赛车场,码头、水上娱乐项目,政府支持：,政府与大企业、国际投资者合作，使得,Bintan,Resorts,短短数年有充足资金建成完善的旅游设施。新加坡和印度尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展很重要。,Bintan,10,概况,夏威夷,夏威夷大岛,茂宜岛,可爱岛,欧胡岛,摩洛凯岛,拉奈岛,夏威夷群岛由,6,个大岛和,100,多个小岛组成，其中面积超过,1000,平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。,全州,80%,的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场,10,分钟车程。,瓦胡岛：,WAIMEA,瀑布公园、,WAIKIKI,海滩宾馆、珍珠港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动,(,风帆、滑水、潜艇旅行,),茂宜岛：大自然的鬼斧神工,可爱岛：天然热带植物园,夏威夷大岛：,5,座火山,在夏威夷群岛有,7,个国家公园、,77,个州属公园、,66,个高尔夫球场、,279,个公共网球场和,1600,余个特许冲浪地。,其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一。,夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。,提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵,利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性,延长游客逗留时间，增强消费和重来可能,定期更新旅游项目，保持新鲜度,11,夏威夷旅游业发展，依赖良好规划、交通系统等基础设施的改善和世界性市场需求,1921,年,50,年代初,1960,年,1970,年,1980,年,1990,年,接待游客数量,8000,1-2,万,29,万,174,万,393,万,697,万,建设进度,兴建夏威夷皇家酒店，此时夏威夷作为中转站,皇家酒店仍是唯一的酒店，周边零散的分布着渔村，能提供,600,个房间,欧胡岛发展最快，首先开发威基基海滩，兴建大型奢华酒店,1976,年成立了威基基特别设计委员会，将威基基海滩规划为度假旅馆区、公寓区、商贸区；加大开发酒店及娱乐配套设施,威基基海滩到,80,年代显著成功，成为当时来夏威夷的主要目的地；同时开始开发邻岛（欧胡岛之外的其他岛屿）,邻岛（欧胡岛之外其他岛屿）的开发皆属豪华型，开始在邻岛兴建机场，邻岛在夏威夷接待设施中的份额增至,4050%,说明,由于交通不便，只有少数富人才可以漂洋过海来到夏威夷度假。,交通当时仍限于海路。,至美国及其他国家的航道开通，大量游客增加促成了不同娱乐活动的开发和商业的发展,72,年旅游收入首次超过联邦军事消费成为全州第一收入来源。,80,年代末威基基海滩产生了全岛,45%,的旅游收入。,旅游产业产值占全州,GDP,的,34%,，提供了,24,万个工作机会，解决了,44.5,的劳动力就业,1,、二战后西方国家,经济快速增长,，工薪阶层产生了远途度假需求。,2,、,大型喷气式客机,投入商业运行也降低了旅游成本，并且把美国本土和日本飞到夏威夷的时间缩短为,4,小时。,3,、,60,年代中期,日本,政府开放了对于本国居民海外旅游的限制。,4,、,70,80,年代,西方各国,货币对于美元的升值。,60,年代,90,年代夏威夷旅游业飞速发展的原因,夏威夷,12,夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系,日本客户的特点：,1,、在,91-93,年的衰退期日本客户的兴趣不减，平均维持在每年,20,亿的消费开支。,2,、日本游客繁荣了当地的商业。日本游客在岛上平均逗留,4,5,天，西方游客平均逗留,8,10,天，但日本游客花销却比欧美游客多出,3,4,倍。,与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。,初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。主要是因为：,1,、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方使人无意重游。,2,、近,10,年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。,3,、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。,夏威夷,13,夏威夷的各个岛屿走差异化的专业路线，功能丰富，包括都市生活、自然旅游、人文娱乐和豪华别墅度假,都市生活：夏威夷的心脏，这里有很棒的博物馆、活跃的夜生活，还有好吃不贵的各种美食，和都市的塞车,全夏威夷最青绿茂密的植物景色 一座知名高尔夫球会的岛屿,的土地被开发用于商业和住宅，保留了天然淳朴状态，岛上建筑物没
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