房地产产品容积率与利润关系

本报告是严格保密的。,单击此处1母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处1母版标题样式,如何确定容,积,积率,1,谁动了我的,面,面积对,容,容积率的误,解,解源自于粗,框,框式的开发,运,运作模式,在传统的思,维,维模式中，,容,容积率越高,利,利润越高，,于,于是开发商,们,们：,不断的要求,提,提高容积率,；,；,不断的偷面,积,积；,不断的公关,；,；,你要是降低,了,了他的容积,率,率，他感觉,就,就是让他少,赚,赚钱；,维容积率第,一,一的原则，,以,以为容积率,上,上去了，自,己,己就多赚了,。,。,谁动了我的,面,面积开,发,发商挥之不,去,去的心理底,限,限,实际上应该,怎,怎么理解容,积,积率？,2,先看几个现,象,象，反思容,积,积率在项目,开,开发中的影,响,响因素和机,理,理,现象一：我,的,的叠加怎么,没,没有了？（,北,北方某中等,城,城市）,当容积率从1.6到2.2的时候,，,，产品类型,发,发生了变化,，,，客户层面,发,发生了变化,，,，面积上去,了,了，可是出,现,现了：,市场上非常,难,难以接受的,小,小高层和高,层,层占据了项,目,目的大多数,？,？,开发商想做,、,、市场认可,度,度高的叠加,别,别墅没有了,？,？,增加出来的,面,面积所销售,的,的金额反而,没,没有增加出,来,来的成本大,？,？面积越多,，,，利润越低,，,，开发商问,问,问什么？,现象二：为,何,何给我做如,此,此多的一体,四,四户？（北,方,方某城市）,当容积率从2.8到3.4的时候,，,，做出了不,想,想要的产品,，,，销售受阻,，,，开发商反,思,思：,市场难以接,受,受一梯四户,的,的产品，开,发,发商想要的,一,一梯两户没,做,做出来？,面积上去了,，,，开发商却,由,由喜到悲，,后,后悔不已？,为什么没有,做,做出想要的,产,产品？,3,看几个现象,，,，反思容积,率,率在项目开,发,发中的影响,因,因素和机理,现象三：干,嘛,嘛做这么高,的,的容积率，,我,我想要高品,质,质,市场非常成,熟,熟的一线城,市,市，一块规,模,模不大、一,次,次开发完成,的,的地块容积,率,率是3.1,还,还是4.2,：,：,竞争对手的,规,规模大，产,品,品成熟度高,，,，品牌影响,力,力强，向品,质,质超越有可,能,能吗？,别人做品质,是,是为了后期,开,开发，我们,降,降低了容积,率,率是为什么,，,，后期已经,没,没有土地了,？,？,高点容积率,、,、适中的品,质,质、适中的,价,价格、差异,补,补缺竞争有,什,什么不好呢,？,？,现象四：为,何,何三房不给,我,我做120,而,而做140,（,（北方某省,会,会）,某中档次的,花,花园洋房社,区,区，开发商,要,要求容积率1.6，一,梯,梯两户，平,均,均6层：,为何三房两,厅,厅不给我做120-125，都超,过,过140？,销售均价比,邻,邻近楼盘低200元/,平,平方米，销,售,售速度还没,别,别人快，人,家,家还没做广,告,告，我们已,经,经海陆空齐,上,上？,4,容积率问题,开发决,策,策过程中的,最,最核心问题,之,之一，他反,映,映的问题不,仅,仅仅是数字,那,那样简单,容积率决定,了,了什么？,决定不同的,产,产品类型之,间,间的配比；,决定了不同,的,的产品形态,；,；,决定了不同,的,的面积区间,；,；,决定了不同,的,的产品户型,的,的使用功能,；,；,决定了项目,的,的售价和盈,利,利表现；,决定了项目,能,能否盈利、,盈,盈利难度及,如,如何盈利的,问,问题。,因为容积率,对,对应的不同,的,的产品，决,定,定了项目不,同,同的客户层,面,面，进而决,定,定了不同的,竞,竞争格局,5,我们需要理,解,解容积率的,那,那些问题？,当容积率变,化,化时，对应,的,的产品形态,类,类型如何变,化,化？,容积率变化,时,时，对应的,产,产品规划和,布,布局形式如,何,何？,如何从开发,利,利润实现的,角,角度去确定,容,容积率？,在不同城市,、,、不同规划,、,、不同客户,背,背景下的容,积,积率应该如,何,何决策?,对比的项目,多,多了也便发,现,现很多容积,率,率确定的规,律,律，所有的,这,这些规律都,将,将保证我们,的,的项目在开,发,发过程中能,够,够找到一个,风,风险和利润,的,的最佳点，,能,能找到产品,开,开发对应的,利,利润实现关,系,系。,6,先来看几种,不,不同的状况,下,下的容积率,的,的关系，应,该,该如何确定,容,容积率的问,题,题,容积率的确,定,定不能简单,的,的以容积率,高,高或者低来,定,定，众多实,际,际案例也表,明,明，容积率,对,对项目利润,的,的影响不能,完,完全成正比,，,，我们总结,了,了容积率与,项,项目利润之,间,间的关系如,下,下：,不过分追求,容,容积率,附加品质提,升,升与售价提,升,升的关系,土地价格,容积率最大,化,化,单方利润空,间,间大，,向容积率偏,重,重,单方利润空,间,间小，向品,质,质偏重,单方利润空,间,间大，向容,积,积率偏重,单方利润空,间,间小，向品,质,质偏重,最终目的都,是,是为了在可,以,以筹备的资,源,源条件下，,可,可实现的市,场,场环境下，,保,保证利润最,大,大化实现。,4,3,1,2,7,案例一：星,海,海华庭,将,将容积率做,到,到最大，卖,得,得比竞争对,手,手低，迅速,盈,盈利,8,案例二：中,心,心红树湾,满足3.18的情况,下,下，如何更,多,多盈利，改,变,变产品功能,组,组合,9,案例三：杨,柳,柳国际新城,地价不,高,高、规模超,大,大、市场快,速,速发展、品,质,质领先，放,长,长线钓大鱼,10,总规划平面,图,图,11,杨柳国际新,城,城规划效果,图,图，容积率,不,不到1.3,12,容积率的确,定,定模型,结,结合开发风,险,险、市场实,现,现、利润额,度,度及实现难,异,异度的问题,来,来确定,利润最大化,和,和市场可实,现,现度是确定,物,物业组合和,容,容积率的追,求,求目标；,企业自身资,源,源状况和资,金,金状况是限,定,定条件；,企业战略导,向,向和项目品,牌,牌因素是兼,顾,顾因素。,基准方案推荐,合理方案推荐,确定主推组合方案并进行优化,进行经济效益对比,进行市场实现评估,上下极限方案,对基准测算方案进行变量分析,满足容积率上下指标下的组合方案,依据战略、定位,13,一个容积率,确,确定的案例,湛江,地,地王项目,14,深圳高层物,业,业类型的容,积,积率指标可,实,实现度与产,品,品品质的对,应,应关系,产品品质,容积率范围,可能的建筑组合,深圳典型案例,高品质,低于2.6,板楼+部分一梯两户点楼,香域中央、水榭花都高层,较高品质,2.63.2,板楼为主，较为舒适,中信红树湾、香蜜山,较高容积率,3.23.8,一梯多户的联体+少量板楼,天悦龙庭、阳光带海滨城,高容积率,高于3.8,高密度，户型设计难出彩,中信海阔天空、星河国际,以上纯居住,用,用地内可实,现,现容积率指,地,地块规模较,大,大时的实现,度,度；,以上建筑形,态,态基本为高,层,层住宅建筑,。,。,本项目战略,目,目标和项目,定,定位对容积,率,率确定的指,导,导原则：,较高品质的,高,高层住宅，,一,一梯两户的,户,户型占据一,般,般户型比例,；,；,地块用地面,积,积为红线内,用,用地，地块,资,资源及形状,较,较利于出面,积,积；,项目户型定,位,位基本为大,户,户型，较利,于,于出面积；,本项目高品,质,质是相对于,湛,湛江而言，,品,品质要趋同,于,于深圳的主,流,流高层楼盘,。,。,15,高品质高层,住,住宅的容积,率,率指标实现,度,度案例分析,深圳香,域,域中央,占地66904，建,筑,筑面积138550,，,，8栋小高,层,层（一梯两,户,户板楼）、2栋高层（,一,一梯四户点,楼,楼），户数710户。,绿化率58.6%，建,筑,筑密度17.9%，容,积,积率2.07。,小学单独占,地,地，临路退,后,后线距离较,大,大。,规划上采用,了,了半围合的,布,布局方式，,充,充分考虑了,地,地块与公园,的,的相互关系,。,。,16,高品质高层,住,住宅的容积,率,率指标实现,度,度案例分析,深圳中,信,信红树湾,总用地16.3万,，总建筑面,积,积65万,，地上容积,率,率3.18,，,，南侧在建,设,设的高层区,域,域容积率约3.5。,建筑形式为,一,一体两户的,板,板楼为主，,少,少量的一梯,三,三户板楼和,一,一梯两户的,点,点楼，建筑,层,层数2832层。,为提高容积,率,率，采用了,“,“v”型的,楼,楼梯布局，,倾,倾斜角度38度，即兼,顾,顾了日照，,有,有充分考虑,了,了景观，内,部,部的空间感,略,略感压抑。,17,较高品质高,层,层住宅的容,积,积率指标实,现,现度案例分,析,析深圳,幸,幸福海岸,总占地104616,，,，总建筑面,积,积近410000,一,一期占地35382,建筑面积77657,容积率,仅,仅2.196。,幸福海岸以,点,点式围合的,建,建筑布局，,围,围而不合，,既,既保证了庭,院,院空间的通,透,透性和开放,性,性，又恰到,好,好处的保证,了,了生活私密,性,性；,一期6栋595户,，,，18,层,层高,，,，一,梯,梯四,户,户为,主,主，,一,一梯,三,三户,和,和一,梯,梯两,户,户为,辅,辅。,后期,的,的建,筑,筑容,积,积率4.5以,上,上，,全,全部,为,为平,均,均层,数,数30层,左,左右,的,的点,式,式住,宅,宅。,18,较高,品,品质,高,高层,住,住宅,的,的容,积,积率,指,指标,实,实现,度,度案,例,例分,析,析,深,圳,圳天,悦,悦龙,庭,庭,地块,形,形状,狭,狭长,，,，总,用,用地,面,面积51825,，,，总,建,建筑,面,面积21,万,万,，,，其,中,中计,容,容积,率,率面,积,积17.1万,，,容,容积,率,率3.3,。,。,13,栋,栋28层,的,的点,楼,楼围,合,合而,成,成，,空,空中,院,院馆,的,的户,型,型设,计,计，,平,平均,进,进深,较,较小,，,，户,型,型面,积,积适,中,中。,户型,舒,舒适,度,度和,朝,朝向,兼,兼顾,度,度较,好,好，,偷,偷面,积,积比,例,例达,到,到10%,，,，实,际,际容,积,积率,在,在3.5,以,以上,。,。,19,容积,率,率参,照,照给,我,我们,的,的启,示,示,项,目,目可,能,能实,现,现的,容,容积,率,率指,标,标,本项,目,目地,块,块资,源,源以,及,及与,外,外部,资,资源,的,的相,邻,邻关,系,系对,项,项目,土,土地,利,利用,有,有较,大,大的,作,作用,；,；,地块,北,北部,的,的倾,斜,斜角,度,度及,倾,倾斜,方,方向,对,对于,建,建筑,的,的排,布,布较,为,为有,利,利；,西侧,的,的小,广,广场,与,与项,目,目统,一,一规,划,划，,部,部分,社,社区,的,的配,套,套设,施,施可,以,以设,置,置与,此,此，,进,进而,节,节约,用,用地,。,。,参照,深,深圳,高,高层,住,住宅,的,的案,例,例、,经,经验,及,及柏,涛,涛、,阿,阿特,金,金斯,等,等设,计,计机,构,构设,计,计师,的,的参,考,考意,见,见，,结,结合,项,项目,定,定位,及,及湛,江,江市,房,房地,产,产开,发,发水,平,平等,因,因素,，,，项,目,目在,不,不同,档,档次,可,可能,实,实现,的,的容,积,积率,指,指标,可,可能,如,如下,：,：,高品,质,质：3.2以,内,内，,基,基本,为,为一,梯,梯两,户,户的,户,户型,设,设计,，,，户,型,型舒,适,适度,较,较高,；,；,较高,品,品质,：,：3.8,左,左右,，,，户,型,型舒,适,适度,较,较高,