华南Mall市场定位咨询报告

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,CBRichardEllis|Page,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,CBRichardEllis|Page,*,华南Mall商业项目,市场定位咨询报告(初稿),东莞市三元盈晖投资发展有限公司,2007年7月20日,市场定位咨询报告 目录,注：整体报告包括市场研究报告、市场定位报告和商业规划报告三部分,定位咨询报告,目录,1.0研究思路及目标,2.0整体定位,3.0业态适宜性分析,4.0业态发展适宜性分析,5.0商圈分析,6.0目标消费群定位,1.0 研究思路及目标,华南MALL,项目定位研究思路,项目优劣势评估及竞争环境评估,业态过滤,项目定位,业态组合/商户组合/商户布局/动线规划/租金水平/招商推广经营策略,(,I),(,II),(,III),结合商家访谈，理解商家发展方向、经营理念、拓店策略、实际需求及进驻意愿,研究市场,明确市场需求特征/容量/消费趋势,主题定位/形象定位,财务分析,争取最大的市场分额,本案开发规模,+,珠三角地区的中心位置,辐射东莞地区和珠三角地区。,差异化,体现本案的特色和独特性，与其它潜在竞争项目形成明显的差异。,市场空白,本案周边地区缺乏高质素商业、娱乐及休闲设施周边,需求强烈,最大程度地渗透市场。,项目收益最大化,通过合理的资源整合达到项目整体收益最大化。,旅游目的地,本案周边居民人口数量较少,合理的商业业态规划,成为区内主要旅游活动中心。,持续发展,本案规模,发展的持续性至关重要。,延长顾客停留时间,营造多元化和切合市场实际需求的商业休闲娱乐项目和服务,延长顾客停留时间,鼓励重复消费,创造特色优质服务,提高重复消费比例。,项目发展建议,项目定位规划目标,2.0 项目整体定位,定位咨询报告,整体定位,功能、业态指向及目标,餐饮,运动健身,超市,美容美发,百货店/专卖店,休闲娱乐,健康养生,培训/体验/探索,展览/展示,论坛,水疗(SPA),功能,教育,(EDUCATION),优质生活,(LIFE),健康,(HEALTH）,诉求,差异化,项目规模,整体规划,有机整合,多元互补,相互促进,与别不同,可持续发展,富有竞争力,崇尚健康(HEALTH)、教育(EDUCATION)和生活(LIFE),集休闲、娱乐、购物于一体的大型综合主题式休闲小镇-Canal Village(运河小镇),项目定位,教育,(EDUCATION),生活,(LIFE),健康,(HEALTH),远离都市烦嚣，返璞归真，追求平衡及自然的身心状态及体验。,通过体验、经历、探索促进,自我能力、知识及价值的拓展及提升。,演绎优质生活，追求欢乐人生,主题詮释,项目主题,整体定位,项目定位及主题,本项目,现有本地竞争项目,未来外地竞争项目,项目名称,华南MALL,地王广场,第一国际,世博广场,广州汉溪商业项目,555集团深圳新天地项目,外立面,N/A,N/A,位置,万江区万江大道,东纵大道与罗沙路汇处,鸿福路与东莞大道交汇处,东莞大道与东城中路交汇处,广州市番禺区汉溪大道,深圳市龙岗区南联村,商业规模（m,2,）,31万,10万,12万,20万,12.5万,38万,开业时间,2005年5月,2005年9月,2005年8月,2005年7月,2010年,2011年,定位,集休闲、娱乐、购物于一体综合主题式休闲小镇,传统综合购物中心,中高档综合购物中心,中档综合购物中心,综合性商业项目,集购物、休闲、娱乐、旅游与一体的综合型购物中心,消费层级,培养期：中档,成熟期：中高档,中档,中高档,中档,中档,中高档,整体定位,项目定位与主要竞争项目比较,本项目定位与现有本地主要竞争项目差异化鲜明,具有较强的竞争力和聚客能力,本项目定位与未来深圳新天地项目同质性较高,将形成正面的竞争,整体定位,形象定位,企业形象战略规划的构成,企业形象战略包括视觉识别（,VI,）、行为识别（,BI,）、理念识别（,MI,）三个主要部分；,项目形象规划,通过理念识别（,MI,）对企业灵魂进行塑造,企业理念：建立快乐的商业地产,将企业理念转化为企业行为的物化过程（,BI,）,行为识别：通过让发展商快乐、管理公司快乐、经营商户快乐，最终的目的是为了让消费者快乐，达到快乐消费的目的；,将企业标识化、视觉化的传播过程（,VI,）,在项目的现场包装、经营管理、宣传推广时注入各种快乐的理念，让消费者在华南,MALL,度假“欢乐时光”（,Happy Hours,）；,硬指标,：在本项目内增加令人愉快的元素,根据各组团的业态主题，将其内部作适当的如运动、服饰、餐饮装饰，强烈的视觉冲击可以使消费者直接感受到该区域的经营主题；,对部分公共通道加以美化，如海洋世界、水族馆、太空之旅等，塑造令人愉快的环境；,公共标识、指引人性化，注进快乐元素；,软指标,通过直接面临消费者的经营商家、物业管理人员高素质的微笑服务，创造快乐的氛围；,华南旅游目的地,项目调整期,整体定位,项目形象定位,第一阶段,项目培育期,项目成熟期,华南休闲娱乐中心,(2007-2008年中),(2008年中-2010年),(2010-2012年),首席购物休闲度假中心,第二阶段,第三阶段,形象定位,淡化传统购物型中心的形象；,树立旅游和欢乐的全新形象；,充分吸引外地游客的注意；,促进客流量。,强化休闲娱乐的元素；,提升本地顾客和外地游客的重复消费比例和频率；,维持较高的客流量。,项目营运趋于成熟，强化购物功能和形象；,提升项目经营档次和形象，优化整体收益结构；,定位策略,项目发展策略：先取势，后取利,建议,这一主题形象概括了华南,MALL,硬件、软件两方面的特点，便于整体宣传和项目形象的提升；,环境快乐：,购物环境充满了令人快乐的元素,环境舒心，感到快乐,；,购物快乐：,商品种类齐、质量好、价格适中,购物放心，感到快乐；,娱乐快乐：,集聚了多种使人轻松、休闲、娱乐的业态,精神、身体得到放松，感到快乐；,服务快乐：,经营商家、物业管理人员的服务专业,服务热心，感到快乐；,全家快乐：,复合型业态使男女老少全客层均有相应选择,各有所乐，感到快乐；,传播快乐：,消费者在华南,MALL,休验到了快乐消费,口碑传播共同分享，感到快乐；,快乐消费：,消费者在消费的过程中得到快乐,商家、经营者：零售利润回报,业主、投资者：得到理想的租金回报,形成良性循环；,整体定位,项目形象定位,整体定位,细节调整建议,广告位,广告的重要性,良好的广告宣传可以起到促进商场商业氛围、促进广告商家销售的目的；,广告位收入是商场的主要收入之一；,调整原则,外部广告布置与商场的整体氛围相适应,户外广告主要为配合大型商家而设立,大型户外广告不可太密集，经免影响项目整体形象,充分利用商场内外可以利用的空间,商场内部：立柱、收银台、包装台、扶手电梯顶部墙面及侧墙面、购物车、购物蓝、美食餐桌、购物袋等,与商场媒体机构合作,整体定位,主题形象及对应功能,健康（HEALTH）,健康水疗中心(SPA),健身中心(GYM),瑜珈训练馆(YOGA),健康疗养中心(Health Ctr),食疗馆(Chinese Herb),体检中心(Physical Exam Ctr),整体定位,项目主题及对应业态,教育（EDUCATION）,书店(Bookstore),琴行(Musical),展览馆(Exhibition),论坛(Forum),艺术展馆(Art Gallery),培训中心(Training),整体定位,项目主题及对应业态,生活（LIFE）,品牌折扣店(Factory Outlet),专卖店(SPECIALTY),电子消费品(Electronic),休闲娱乐(ENTERTAINMENT),品牌概念店(CONCEPT),休闲餐饮(F&B),3.0 业态适宜性分析,百 货 公 司,2,000,4,000,6,000,8,000,10,000,12,000,14,000,16,000,18,000,20,000,餐 饮,大型超市,大 型 专 业 店,休 闲 娱乐,专卖店,0,业态适宜性分析各业态需求面积分布,OUTLETS,20,000,(以上),电玩中心,1,000,个人护理,运动用品,康体健身,业态名称,优点,缺点,与郊区型购物中心,的结合能力,建议导入商户,休闲娱乐,可创造时尚和活力的气氛,集客效力强,边际利润较低,付租能力较弱,高,适宜导入大型休闲娱乐、康体健身、美容健体、电影城、电玩城，同时针对本地及外地消费者,餐饮,属目的型消费类别,具一定的集客能力,即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能,边际利润较低,付租能力较低,高,建议以餐厅经营以中高档为主，须注重营造特色和规模集聚效应,男女服饰/儿童服饰用品专卖,属高附加值的商业类型，付租能力较高,服饰为各大百货公司营业贡献度最强业种,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率,单店需求面积不大,中,建议以名牌精品及成人服饰专卖店、流行服饰、上班族服饰为主,强调品牌、档次及个性化服务,百货公司,综合零售类业态,集客能力高,同质经营较多，竞争激烈,较适合成熟商圈，对商业气氛依赖程度较高,中,建议在项目营运成熟期引进，以中高档百货为主,业态适宜性分析业态作用与特点（）,业态名称,优点,缺点,与郊区型购物中心,的结合能力,建议导入商户,家居用品,符合家庭客群需求，并迎合目前家庭装修潮流,需求面积较大,付租能力较弱,中,建议须注重引进附加值高的品牌,OUTLETS,具有休闲旅游服务特性,对休闲度假游客有强大吸引力,具有强大的集客能力,对塑造高雅时尚的购物环境有积极的影响,需求面积较大,付租能力较弱,高,建议引进大型的,具有品牌号召力的营运商,电子视听影音通讯产品类,本业种兼具娱乐功能，可结合电影院及,KTV,等业态组合经营,具备文化及休闲的特性,付租能力较低,高,可考虑引进国际知名的大型连锁店，以加强对高收入阶层的吸引力,配套服务,强化项目商业服务功能,部分业态付租能力较低,高,可考虑引进连锁便利店，银行、小型药店、商务中心、快递公司、花店、理发店、旅游服务及咨询公司等,大型超市/量贩店,提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利,集客能力强,可创造稳定客源并维持日常人潮,附加值较低，付租能力低,经营档次偏低,对物流要求高,中,以项目周边居民为主要目标客层,业态适宜性分析业态作用与特点（2）,百货公司,大型综合商业,商业街,大卖场,品牌折扣店,专业店,（电器,）,专业店,（家居）,专业店,（运动用品）,品牌专卖,餐饮,休闲娱乐,教育,服务,百货公司,大型综合商业,商业街,大卖场,品牌折扣店,专业店,（电器,）,专业店,（家居）,专业店,（运动用品）,品牌专卖,餐饮,休闲娱乐,教育,服务,业态适宜性分析,主流业态关系分析,资料来源：世邦魏理仕,互动性,/,促进性高,:,餐饮、休闲娱乐、教育、服务,互动性,/,促进性中,:,商业街、品牌专卖、专业店、品牌折扣店,制约性,/,排他性高：百货公司、大型综合商业,业态,整体,市场,区域,市场,竞争,分析,需求,分析,业态,融合,投资,策略,开发,规模,发展,机会,趋势机会,市场,空白,竞争,环境,市场空间,百货公司,大型综合商业,商业街,大卖场,品牌折扣店,专业店,（电器,）,专业店,（家居）,专业店,（运动用品）,品牌专卖,餐饮,休闲娱乐,教育,服务,业态适宜性分析,业态发展适宜性分析,资料来源：世邦魏理仕,业态适宜性分析,业态付租及聚客能力,OUTLETS,付租能力(高),聚客能力(高),大型电器,休闲运动,家装用品,大卖场,专业批发,专卖店,餐饮,百货公司