房地产开发全流程培训

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,1,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,房地产项目,整,整体开发流,程,程,-,业务关键节,点,点与控制,品牌,房地产开发,需要整合的,资,资源,劳动力,土地,专业人员,经验,城市基础、,公,公,用 配套设,施,施,建筑材料,资金,房地产项目,的,的整体开发,涵,涵义,通过整合多,种,种资源为人,们,们提供居住,空,空间并改变,人,人们生存物,质,质环境的一,种,种活动。,房地产项目,的,的整体开发,流,流程,一个房地产,项,项目的整体,开,开发经营行,为,为,土地获取,定位,决,决策,产品,设,设计,项目,报,报建,施工,建,建设,推广,销,销售,入伙,交,交付,资源,获,获取,资源,加,加工,资源,流,流通,及再,流,流通,房地,产,产的,本,本质,问,问题,就,就是,土,土地,资,资源,的,的再,分,分配,及,及流,通,通：,政,政府,流,流向,开,开发,商,商、,开,开发,商,商流,向,向消,费,费者,、,、消,费,费者,之,之间,的,的转,移,移！,前期,(,决策,期,期,),由拿,地,地到,方,方案,定,定案,重在,决,决策,(,大局,已,已定,),；,中期,(,实施,期,期,),由施,工,工图,设,设计,到,到入,伙,伙,重在,执,执行,；,；,后期,(,运营,期,期,),入伙,后,后到,房,房屋,拆,拆除,重在,服,服务,重在,总,总结,反,反馈,。,。,房地,产,产项,目,目的,整,整体,开,开发,流,流程,企业,视,视角,与,与客,户,户视,角,角,看楼,决策,签约,等待,收楼,收拾,乔迁,比较,居住,发展商,物业管理,项目,论,论证,企业,视,视角,的,的房,地,地产,流,流程,客户,视,视角,的,的房,地,地产,流,流程,产品策划,营销策划,规划设计,施工管理,产品交付,物业服务,销售实现,案例,：,：佳,兆,兆业,项,项目,整,整体,开,开发,流,流程,项目启动会,国有土地使用证,建设用地规划许可证,总平图规划设计完成,方案设计完成,(,方案评审会）,方案图报建,桩基施工图完成,主体施工图完成,建设工程规划许可证,精装交楼标准施工图及材料定板,项目开工,施工许可证,主体开工,预售证,开盘,主体封顶,竣工验收,入伙,18,个关,键,键节,点,点,里程,碑,碑计,划,划（,一,一级,计,计划,）,）,签订,土,土地,合,合同,至,至获,取,取施,工,工许,可,可证,5,个月,时,时间,；,；,拿地,7,个月,后,后开,盘,盘！,（,（恒,大,大地,产,产拿,地,地后,6,个月,开,开盘,。,。）,项目,启,启动,会,会（即,项,项目,启,启动,时,时间,，,，取,得,得设,计,计要,点,点后,经,经集,团,团评,审,审通,过,过的,时,时间,）,）；,国有,土,土地,使,使用,证,证,(,指国,有,有土,地,地使,用,用证,的,的签,发,发时,间,间,),；,建设,用,用地,规,规划,许,许可,证,证（指,建,建设,用,用地,规,规划,许,许可,证,证的,签,签发,时,时间,）,）；,总平,图,图规,划,划设,计,计完,成,成（指,规,规划,设,设计,完,完成,时,时间,，,，以,上,上报,规,规划,局,局的,签,签收,时,时间,为,为准,）,）；,方案,设,设计,完,完成（指,方,方案,通,通过,集,集团,董,董事,会,会批,准,准的,时,时间,）,）；,方案,图,图报,建,建（指,取,取得,政,政府,相,相关,部,部门,批,批文,时,时间,，,，以,最,最后,部,部门,的,的批,文,文时,间,间为,准,准）,；,；,桩基,施,施工,图,图完,成,成（指,可,可用,于,于招,标,标及,施,施工,的,的桩,基,基施,工,工图,完,完成,时,时间,）,）；,主体,施,施工,图,图完,成,成（指,可,可用,于,于招,标,标及,施,施工,的,的施,工,工图,完,完成,时,时间,）,）；,建设,工,工程,规,规划,许,许可,证,证（指,建,建设,工,工程,规,规划,许,许可,证,证的,签,签发,时,时间,）,）；,精装,交,交楼,标,标准,施,施工,图,图及,材,材料,定,定板（指,拟,拟批,量,量精,装,装交,楼,楼项,目,目可,用,用于,招,招标,及,及施,工,工的,施,施工,图,图完,成,成时,间,间）,；,；,项目,开,开工（指,项,项目,动,动土,时,时间,，,，以,土,土方,开,开挖,或,或桩,基,基施,工,工的,开,开始,时,时间,为,为准,）,）；,施工,许,许可,证,证（指,施,施工,许,许可,证,证的,签,签发,时,时间,）,）；,主体,开,开工（指,总,总包,单,单位,进,进场,，,，以,地,地下,室,室底,板,板或,者,者承,台,台基,础,础施,工,工开,始,始时,间,间为,准,准）,；,；,预售,证,证（指,预,预售,许,许可,证,证的,签,签发,时,时间,）,）；,开盘（指,取,取得,预,预售,证,证后,，,，正,式,式开,盘,盘销,售,售的,时,时间,）,）；,主体,封,封顶（指,主,主体,屋,屋面,结,结构,的,的完,成,成时,间,间）,；,；,竣工,验,验收（指,竣,竣工,验,验收,备,备案,证,证明,的,的签,发,发时,间,间）,；,；,入伙（指,第,第一,批,批办,理,理集,中,中交,付,付的,时,时间,不指,与,与小,业,业主,签,签订,购,购房,合,合同,上,上的,交,交楼,时,时间,）,）。,土地,获,获取,定位,决,决策,产品,设,设计,项目,报,报建,施工,建,建设,推广,销,销售,入伙,交,交付,企业,获,获得,土,土地,的,的方,式,式,行政,命,命令,式,式：,划拨,/,协议,出,出让,。,。危,改,改项,目,目、,工,工商,企,企业,改,改造,、,、经,济,济适,用,用房,和,和基,础,础设,施,施建,设,设中,的,的建,设,设用,地,地分,配,配基,本,本上,是,是控,制,制在,政,政府,手,手里,。,。,资本,市,市场,:,1,、,投资,参,参股,：,用资,金,金入,股,股或,用,用土,地,地入,股,股，,通,通过,土,土地,与,与资,金,金的,互,互换,共,共同,组,组成,项,项目,开,开发,公,公司,;,2,、,土地,收,收购,：,直接,收,收购,获,获得,土,土地,，,，这,种,种直,接,接收,购,购按,国,国家,规,规定,要,要缴,纳,纳营,业,业税,、,、土,地,地增,值,值税,、,、所,得,得税,、,、印,花,花税,、,、契,税,税等,税,税费,;,3,、,收购,有,有土,地,地的,公,公司,：,为了,避,避免,缴,缴纳,契,契税,与,与营,业,业税,等,等，,一,一般,都,都通,过,过直,接,接收,购,购公,司,司的,股,股权,，,，这,种,种收,购,购公,司,司的,形,形式,现,现阶,段,段主,要,要涉,及,及企,业,业所,得,得税,或,或个,人,人所,得,得税,等,等税,费,费，,不,不用,缴,缴纳,营,营业,税,税、,土,土地,增,增值,税,税、,契,契税,。,。这,是,是近,年,年来,比,比较,红,红火,的,的一,种,种方,式,式，,比,比如,万,万科,收,收购,浙,浙江,南,南都,，,，香,港,港路,劲,劲收,购,购顺,驰,驰。,土地市场,：,：,通过在土,地,地市场进,行,行招标、,拍,拍卖、挂,牌,牌公开获,得,得土地，,这,这也是自,2002,年,7,月以来，,获,获取土地,的,的主要方,式,式。通常,的,的情况下,是,是以,“,价高者得,”,为唯一的,衡,衡量标准,。,。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推,广,广,销,销,售,售,入,伙,伙,交,交,付,付,拿,地,地,与,与,否,否,及,及,拿,拿,地,地,价,价,格,格,应,应,该,该,考,考,虑,虑,哪,哪,些,些,因,因,素,素,？,？,市,场,场,未,未,来,来,预,预,期,期,；,；,项,目,目,或,或,区,区,域,域,发,发,展,展,预,预,期,期,；,；,规,划,划,条,条,件,件,的,的,市,市,场,场,实,实,现,现,及,及,经,经,济,济,实,实,现,现,；,；,企,业,业,发,发,展,展,战,战,略,略,和,和,机,机,会,会,成,成,本,本,；,；,竞,争,争,对,对,手,手,的,的,情,情,况,况,分,分,析,析,。,。,案,例,例,：,：,佳,佳,兆,兆,业,业,拿,拿,地,地,原,原,则,则,住,宅,宅,为,为,主,主,，,，,实,实,现,现,快,快,速,速,开,开,发,发,，,，,快,快,速,速,销,销,售,售,，,，,资,资,金,金,快,快,速,速,回,回,笼,笼,。,。,严,严,格,格,控,控,制,制,持,持,有,有,物,物,业,业,在,在,整,整,体,体,开,开,发,发,量,量,中,中,的,的,比,比,例,例,。,。,选,择,择,预,预,售,售,条,条,件,件,宽,宽,松,松,、,、,0,可,以,以,卖,卖,楼,楼,、,、,资,资,金,金,占,占,用,用,少,少,的,的,城,城,市,市,，,，,土,土,地,地,位,位,置,置,以,以,城,城,市,市,发,发,展,展,区,区,的,的,交,交,通,通,便,便,利,利,的,的,具,具,备,备,快,快,速,速,变,变,现,现,条,条,件,件,的,的,土,土,地,地,为,为,首,首,选,选,。,。,避,免,免,拿,拿,超,超,级,级,大,大,盘,盘,（,（,建,建,面,面,100,万,平,平,方,方,米,米,以,以,上,上,）,）,，,，,以,以,免,免,过,过,多,多,占,占,用,用,资,资,金,金,。,。,深,耕,耕,目,目,前,前,已,已,进,进,驻,驻,城,城,市,市,，,，,特,特,别,别,是,是,成,成,都,都,、,、,长,长,沙,沙,、,、,江,江,阴,阴,、,、,沈,沈,阳,阳,，,，,确,确,保,保,每,每,个,个,已,已,进,进,入,入,城,城,市,市,有,有,3,个可售建筑,面,面积在,30,万以上的,项,项目，保证,三,三年的开发,量,量，做好土,地,地储备结构,规,规划并严格,执,执行。,加速进入以,下,下城市：,长三角：有,强,强劲实力的,县,县级市，如,常,常熟、昆,山,山等；,环渤海和东,北,北地区：天,津,津、青岛、,威,威海、烟台,等,等；,内地省会城,市,市：武汉、,西,西安等。,同行案例：,恒,恒大,07,年中进入长,沙,沙，至今共,有,有,5,项目，均以,住,住宅为主，,只,只有一个是,过,过,100,万平方米大,盘,盘，其他均,为,为,40-50,万平方米的,项,项目，够恒,大,大三年的销,售,售周期，现,在,在恒大销售,金,金额已是长,沙,沙冠军。,各部门职责,：,：,投资开发部,：,：收集土地,信,信息,项目立项报,告,告（分公司,）,）,项目立项审,批,批（董事会,）,）,项目可研报,告,告（集团）,项目投资决,策,策（董事会,）,）,项目获取（,招,招牌挂、股,权,权收购）,成交确认书,移,移交给项目,公,公司。,营销部：初,步,步市场调研,及,及定位草案,。,。,设计部：概,念,念规划设计,方,方案。,工程部：现,场,场踏勘。（,确,确定是生地,、,、熟地还是毛地）,财务部：可,研,研版投资收,益,益、初步筹资方案。,成本部：控,制,制性成本目,标,标（限额指,标,标、成本控,制,制系统规范,）,）、可研版,成,成本。（根,据,据设计部提,供,供的规划要,点,点进行估算,）,）,采购部：制,定,定项目合约,计,计划方案、,市,市场调研合,作,作方资源。,关键要素：,项,项目可研报,告,告。,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,决策资金：,如,如何使用、,如,如何平衡