房地产狼性销售技巧培训

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,房地产狼,性,性销售技,巧,巧培训,房 地,产,产,房地产，,包,包括房产,和,和地产，,即,即土地及,土,土地上的,建,建筑物和,附,附着物。,房产可归,私,私人所有,，,，但土地,属,属于国家,和,和集体所,有,有，业主,只,只有一定,年,年期的使,用,用权。因,此,此，业主,购,购房后，,所,所拥有的,是,是房产的,所,所有权及,该,该房产所,占,占用的土,地,地的使用,权,权。,房地产的,特,特性,不可移动,性,性；,独一无二,性,性；,寿命长久,性,性；,数量有限,性,性；,用途多样,性,性；,相互影响,性,性；,易受限制,性,性；,价值高大,性,性；,难以变现,性,性；,保值增值,性,性。,房地产的,类,类型,按程度划,分,分；,按建筑物,的,的使用性,质,质分类；,按层数和,高,高度的分,类,类；,高层建筑,的,的国际分,类,类；,按程度划,分,分,生 地：,是指不具,有,有城市基,础,础设施的,土,土地，如,荒,荒地、农,地,地；,毛 地：,是指具有,一,一定城市,基,基础设施,，,，但地上,有,有待拆迁,安,安置的房,屋的土地,；,；,熟 地：,指,指具有完,善,善的城市,基,基础设施,、,、土地平,整,整、能直,接,接在上,进,进行房,屋,屋建设的,土,土地；,在建工程,：,：是指地,上,上建筑物,尚,尚未建成,、,、不具备,使,使用条件,的,的房地,产，该房,地,地产不一,定,定正在建,设,设，也可,能,能停工了,多,多年；,现房（含,土,土地）：,指,指地上建,筑,筑物已建,成,成、可直,接,接使用的,房,房地,产，它可,能,能是新的,，,，也可能,是,是旧的,按建筑物,的,的使用性,质,质分类,居住建筑,工业建筑,公共建筑,农业建筑,居住建筑,和,和公共建,筑,筑通常又,被,被称为,民用建筑,。,。,按层数和,高,高度的分,类,类,此外，房,地,地产类型,还,还可以按,用,用途、是,否,否产生收,益,益、经营,使,使用方式,等,等形式划,分,分。,高层建筑,的,的国际分,类,类,房地产市,场,场分类,一级市场,：,：是土地,市,市场，是,土,土地供应,市,市场（房,地,地产增,量市场）,；,；,二级市场,：,：是指开,发,发商把开,发,发的房地,产,产投入市,场,场进行,现楼交易,或,或预售，,实,实质上是,房,房地产的,开,开发,与,与,市,市场销售,的,的结合(,房,房地产存,量,量市场),；,；,三级市场,：,：是业主,之,之间房地,产,产权自由,转,转让的市,场,场。,一、土地,及,及综合类,土地用途,包,包括哪些,种,种类？,土地分为,农,农用地,直接用于,农,农业生产,的,的土地，,包,包括耕地,、,、林地、,草,草地、农,田,田水利用,地,地、养殖,水,水面等,建设用地,指建造建,筑,筑物、构,筑,筑物的土,地,地，包括,城,城乡住宅,和,和公共设,施,施用地、,工,工矿用地,、,、交通水,利,利设施用,地,地、旅游,用,用地、军,事,事设施用,地,地等,未利用地,。,。农,用,用地和建,设,设用地以,外,外的土地,。,。,各类用途,的,的土地使,用,用权出让,最,最高年限,是,是多少？,居住用地,：,：七十年,工业用地,：,：五十年,教育、科,技,技、文化,、,、卫生、,体,体育用地,：,：五十年,商业、旅,游,游、娱乐,用,用地：四,十,十年,综合或者,其,其他用地,：,：五十年,加油站、,加,加气站用,地,地：二十,年,年。,土地使用,权,权出让合,同,同包括哪,些,些内容？,双方当事,人,人的姓名,或,或者名称,、,、地址,出让土地,使,使用权的,宗,宗地号、,面,面积,土地使用,年,年期及起,止,止时间,土地使用,权,权出让金,的,的数额、,币,币种、交,付,付方式及,时,时间；,交付土地,的,的时间,规划、市,政,政设计要,点,点,项目竣工,提,提交验收,时,时间,市政设施,配,配套建设,义,义务,使用相邻,土,土地和道,路,路的限制,建设附属,、,、附加设,施,施的项目,及,及义务,违约责任,当事人认,为,为必要的,其,其他条款,出让合同,应,应附上宗,地,地图，作,为,为出让合,同,同的组成,部,部分。,土地使用,权,权的出让,方,方式有哪,些,些？,拍卖,是指在指,定,定的时间,、,、公开场,合,合，在土,地,地管理部,门,门授权的,拍,拍卖主持,人,人的主持,下,下，竞投,者,者按规定,的,的方式应,价,价，由出,价,价最高者,获,获得土地,使,使用权的,行,行为。,招标,是指由土,地,地管理部,门,门公开招,标,标或邀请,符,符合条件,的,的投标人,投,投标，经,评,评标后确,定,定的中标,人,人取得土,地,地使用权,的,的行为。,协议,是指由土,地,地管理部,门,门代表市,政,政府与土,地,地使用者,以,以土地的,公,公告市场,价,价格为基,准,准，经过,协,协商确定,土,土地,价格，并,将,将土地使,用,用权让与,土,土地使用,者,者的行为,。,。,二、规划,与,与设计类,什么是建,筑,筑覆盖率,（,（建筑密,度,度）？,建设用地,范,范围内所,有,有建筑物,基,基底面积,之,之和与建,设,设用地面,积,积的比率,（,（%）。,基底面积,覆盖率（%）,用地面积,什么是建,筑,筑容积率,？,？,在建设用,地,地范围内,所,所有建筑,物,物地面以,上,上各层建,筑,筑面积之,和,和与建设,用,用地面积,的,的比率（%）。,总建筑面,积,积,容积率=,建设用地,面,面积,容积,率,率4,高,高层,什么是绿,化,化率？,在建设用,地,地范围内,各,各类绿地,面,面积之和,与,与建设用,地,地面积的,比,比率（%,）,）。绿地,面,面积的计,算,算不包括,屋,屋顶、天,台,台和垂直,绿,绿化。,各类绿地,面,面积,绿化率（%）=,用地面积,什么是绿,化,化覆盖率,？,？,在建设用,地,地范围内,全,全部绿化,种,种植物水,平,平投影面,积,积之和与,建,建设用地,面,面积的比,率,率（%）,。,。,实用率,实用（套,内,内建筑面,积,积）面积,实用率(%),建筑面积,地下室,房间室内,地,地面低于,室,室外地面,的,的高度等,于,于或超过,该,该房间净,高,高12,者,者。,半地下室,房间室内,地,地面低于,室,室外地面,的,的高度等,于,于或超过,该,该房间净,高,高13,且,且不超过12者,。,。,建筑层数,建筑层,高,高楼层,净,净高,建筑层数,：,：,层高大于22米,的,的楼板结,构,构分层层,数,数。,建筑层高,：,：,相邻楼层,楼,楼(地),面,面板之间,的,的垂直距,离,离。,楼层净高,：,：,楼(地),面,面至楼板,结,结构底面,之,之间的垂,直,直距离。,平方米与,平,平方尺的,换,换算,国内：平,方,方米,香港：平,方,方尺,1平方米=10.765平,方,方尺,“三通一,平,平”,路通、水,通,通、电通,场,场地平整,。,。,“七通一,平,平”,道路通、,水,水上通、,排,排污通、,排水通、,电,电力通、,通,通讯通、,煤气通、,土,土地平整,。,。,什么是房,屋,屋的基底,面,面积？,房屋的基,底,底面积是,指,指建筑物,底,底层勒脚,以,以上外围,水,水平投影,面,面积。,什么是房,屋,屋的建筑,面,面积？,房屋的建,筑,筑面积是,指,指建筑物,各,各屋外墙(或外柱)外围以,内,内水平投,影,影面积之,和,和。,房屋建筑,面,面积如何,计,计算？,套内建筑,面,面积+分,摊,摊的共有,建,建筑面积,套内建筑,面,面积部分,为,为独立产,权,权,分摊的共,有,有建筑面,积,积部分为,共,共有产权,，,，买受人,按,按照法律,、,、法规的,规,规定对其,享,享有权利,，,，承担责,任,任。,房屋的建,筑,筑面积包,括,括哪些部,分,分？,套内(单,元,元)建筑,面,面积,按规定应,分,分摊的公,用,用建筑面,积,积,套内建筑,面,面积由哪,些,些部分组,成,成？,套内房屋,使,使用面积+套内墙,体,体面积+,套,套内阳台,建,建筑面积,三,三部分组,成,成。,什么是套,内,内房屋使,用,用面积？,是指套内,房,房屋使用,空,空间的面,积,积，以水,平,平投影面,积,积按下列,规,规定计算,：,：,（1）套,内,内使用面,积,积为套内,卧,卧室、起,居,居室、过,厅,厅、过道,、,、厨房、,卫,卫生间、,厕,厕所、贮,藏,藏室、壁,柜,柜等空间,面,面积的总,和,和；,（2）套,内,内楼梯按,自,自然层数,的,的面积总,和,和计入使,用,用面积；,（3）不,包,包括在结,构,构面积内,的,的套内烟,囱,囱、通风,道,道、管道,井,井均计入,使,使用面积,；,；,（4）内,墙,墙面装饰,厚,厚度计入,使,使用面积,。,什么是套,内,内墙体面,积,积？,套内墙体,面,面积是套,内,内使用空,间,间周围的,维,维护或承,重,重墙体或,其,其他承重,支,支撑体所,占,占的面积,，,，其中各,套,套之间的,分,分隔墙和,套,套与公共,建,建筑空间,的,的分割以,及,及外墙(,包,包括山墙)等共有,墙,墙，均按,水,水平投影,面,面积的一,半,半计入套,内,内墙体面,积,积。套内,自,自由墙体,按,按水平投,影,影面积全,部,部计入套,内,内墙体面,积,积。,目前深圳市,对,对套内墙体,面,面积的执行,规,规定如下：,（1）建筑,物,物外墙（含,山,山墙）的墙,体,体面积全部,计,计入与其相,邻,邻的套内建,筑,筑面积或外,墙,墙内侧的公,用,用建筑面积,中,中；,（2）分户,建,建筑面积之,间,间的共墙、,公,公用面积与,公,公用面积（,电,电梯井除外,）,）之间的隔,墙,墙，以墙中,线,线为界分别,计,计取分户套,内,内建筑面积,的,的边长和公,用,用面积的边,长,长；,（3）电梯,井,井（不含其,周,周围的其他,公,公用面积）,与,与套内建筑,面,面积或电梯,井,井之外的其,他,他公用面积,之,之间的隔墙,，,，以墙轴线,为,为界分别计,取,取边长；,（4）套内,建,建筑面积与,电,电梯井之外,的,的其他公用,面,面积之间的,隔,隔墙，其墙,体,体面积全部,计,计入套内建,筑,筑面积。本,处,处所指的“,其,其他公用面,积,积”包含,了,了电梯井周,边,边的过道、,走,走廊，也包,含,含了建筑物,外,外墙外侧的,阳,阳台、走廊,、,、檐廊、雨,蓬,蓬、车棚、,货,货棚、站台,、,、骑楼等。,什么是套内,阳,阳台建筑面,积,积？,套内阳台建,筑,筑面积均按,阳,阳台外围与,房,房屋外墙之,间,间的水平投,影,影面积计算,。,。其中封闭,的,的阳台按水,平,平投影全部,计,计算建筑面,积,积，未封闭,的,的阳台按水,平,平投影的一,半,半计算建筑,面,面积。,什么是房屋,的,的共有建筑,面,面积？,房屋共有建,筑,筑面积是指,各,各产权业主,共,共同占有或,共,共同使用的,建,建筑面积,。,。包括：,电梯井、管,道,道井、楼梯,间,间、垃圾道,、,、变电室、,设,设备间、公,共,共门厅、过,道,道、地下室,、,、值班警卫,室,室等，以及,为,为整幢服务,公,公共用房和,管,管理用房的,建,建筑面积，,以,以水平投影,面,面积计算。,还包括套与,公,公共建筑之,间,间的分隔墙,，,，以及外墙(包括山墙)以水平投,影,影面积一半,的,的建筑面积,。,。独立使用,的,的地下室、,车,车棚、车库,、,、为多幢服,务,务的警卫室,，,，管理用房,，,，作为人防,工,工程的地下,室,室都不计入,共,共有建筑面,积,积。,房屋的公用,建,建筑面积是,如,如何分摊的,？,？,每户(或单,位,位)应分摊,的,的公用建筑,面,面积按如下,原,原则进行计,算,算