房地产开发流程培训（PPT36页)

,此报告仅供客户内部使用，未经苹果树（福州）地产顾问有限公司的书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,Thanks,地产培训,-,房地产开,发,发流程,决策拿地,阶,阶段,规划设计,阶,阶段,项目施工,阶,阶段,销售服务,阶,阶段,决策拿地,阶,阶段,规划设计,阶,阶段,项目施工,阶,阶段,销售服务,阶,阶段,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,决策拿地,阶,阶段,规划设计,阶,阶段,项目施工,阶,阶段,销售服务,阶,阶段,主价值链,决策拿地,阶,阶段,规划设计,阶,阶段,项目施工,阶,阶段,销售服务,阶,阶段,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,投资分析,阶,阶段,投资确定,阶,阶段,投资管理,阶,阶段,投资分析,阶,阶段,投,资,资,确,确,定,定,阶,阶,段,段,投,资,资,管,管,理,理,阶,阶,段,段,项,目,目,研,研,究,究,投,资,资,分,分,析,析,投,资,资,洽,洽,商,商,签,订,订,契,契,约,约,开,发,发,监,监,控,控,投,资,资,回,回,收,收,辅,价,价,值,值,链,链,战,略,略,管,管,理,理,人,力,力,资,资,源,源,与,与,行,行,政,政,管,管,理,理,金,融,融,投,投,资,资,与,与,财,财,务,务,管,管,理,理,信,息,息,管,管,理,理,市,场,场,研,研,究,究,投,资,资,决,决,策,策,土,地,地,获,获,取,取,市,场,场,定,定,位,位,产,品,品,策,策,划,划,规,划,划,设,设,计,计,招,标,标,投,投,标,标,施,工,工,组,组,织,织,质,量,量,成,成,本,本,进,进,度,度,品,牌,牌,传,传,播,播,销,售,售,组,组,织,织,物,业,业,管,管,理,理,房,地,地,产,产开,发,发,价,价,值,值,链,链,房,地,地,产,产,企,企,业,业,流,流,程,程,总,总,框,框,架,架,图,图,投资决策,项目策划,概念,/,方案设计,施工图设计,工程,/,营销,竣工交房,客户服务,运,营,营,管,管,理,理,营,销,销,策,策,划,划,设,计,计,研,研,发,发,成,本,本,管,管,理,理,招,标,标,采,采,购,购,工,程,程,管,管,理,理,报,批,批,报,报,建,建,国,土,土,使,使,用,用,权,权,证,证,选,址,址,意,意,见,见,书,书,用,地,地,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,方,案,案,报,报,规,规,批,批,复,复,项,目,目,开,开,发,发,总,总,体,体,计,计,划,划,概念,/,方案设计,目标成本估,算,算,合约规划,目标成本确,定,定,招标采购计,划,划,扩初,/,施工图设计,营销策划,销售准备,设计变更,价格策略,开盘,动态成本监,控,控,变更,/,签证,/,付款,招标采购,现场项目管,理,理办法,施工管理,现场前期准,备,备,工程规划许,可,可证,基础提前开,工,工审批,施工许可证,商品房预售,许,许可证,竣工结算,预验收与整,改,改,竣工验收备,案,案,物业验收接,管,管,项目可行性,研,研究,物业,/,客服,产权证,项,目,后,评,估,项,目,定,位,策,划,设计计划,工,工,程,程建造计划,采,采购计划,推,推,广,广计划,回,回款,计,计划,交,交房计,划,划,销售过程管,理,理,交房,销售后续管,理,理,客服管理,前期介入,房地产企业,项,项目开发流,程,程：土地获,取,取阶段,主要阶段,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地获取阶段,土地信息收集,现状图,落实地块具体位置及周边情况,发展中心,规划设计条件,落实规划条件，了解限制性条件,发展中心,现场踏勘,对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。,市场：实地踏勘地块，了解地块素质,发展中心,市场研究中心,了解周边配套情况,了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况,市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调研，了解基本情况,发展中心,市场研究中心,了解该区域未来规划情况,了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。,发展中心,土地初判,了解地块的上市方式和土地款,同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。,发展中心,了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况,成本测算,发展中心,了解当地的房地产市场状况,产品形式、开发周期的安排,市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进度,发展中心,市场研究中心,房地产项目,开,开发流程：,土,土地获取阶,段,段（续）,主要阶段,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地获取阶段,土地深判,可行性研究报告,现状图（四至电子文件）,发展中心,市场深度调研,市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场,发展中心,销售中心 市场研究中心,项目最终定位,市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建议,发展中心,销售中心 市场研究中心,成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选,市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡,发展中心、运营部,市场研究中心,开发周期及付款计划,发展中心,工程部 开发部 销售,项目方案确定,市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案,发展中心、研发部,市场研究中心,现金流测算,发展中心,寻找合作资金,项目招商报告（前期阶段）,区域宏微观市场研究,市场：协助提供区域市场研究报告,发展中心,市场研究中心,项目招商版盈利能力分析,发展中心、运营部,明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）,项目投资策划,书,发展中心,财务,中心,合作伙伴确定,发展中心,财务、集管,合作方案确定,发展中心,财务、集管,合作细节确定,发展中心,财务、集管,引资（商业计划书）,签署战略合作协议,发展中心,财务、集管、综合,合作实施（实施阶段）,合作公司成立及相关手续办理,发展中心,财务、集管、综合,主要阶段,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地获取阶段,投标、摘牌,投方案标,项目方案确定,发展中心,投经济标,确定土地上限,发展中心,拍卖,竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术,发展中心,挂牌,竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术,发展中心,签订土地出让合同,确定用地图、桩点坐标、用地条件,交纳政府净收益，契税，交易费,发展中心,法务财务部,用地规划许可证,土地出让合同,开发部,发展部,出让金、交易费交费证明,开发部,财务,确权,企业投资项目备案,办理房地产开发资质预审表,开发部,委托工程咨询资格机构编制申请报告,开发部,研发,向项目备案机关提交申请报告,开发部,建设用地规划许可证,开发部,原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）,发展部,土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）,发展部,土地出让合同,开发部,发展中心,核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图,开发部,交费证明,缴纳土地费用,发展部,1,：,500,现状地形图,3,份（反楼座）,开发部,详规,开发部,研发,房地产项目,开,开发流程：,土,土地获取阶,段,段（续）,主要阶段,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地获取阶段,办理土地证,土地出让合同,发展部,交费证明,缴纳土地费用,发展部,建设用地规划许可证,开发部,地籍图,4,份（薄膜图）,开发部,土地登记申请书,开发部,土地确权来源证明文件,开发部,申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明,开发部,综管,房地产项目,开,开发流程：,土,土地获取阶,段,段（续）,主要阶段,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,规划设计阶段,区域市场调研,1,、项目所在地房地产市场总体供求现状,2,、项目周边竞争性楼盘调查,市场：对项目定位的经营者、消费者和投资者以及竞争项目进行深入理解研究,市场研究中心,销售中心,3,、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）,商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向,市场：组织对重点商家的专向访谈和专家论证会议，并提供相关资料,市场研究中心,招商中心,4,、同期操作商业地产项目调查（商业部分）,竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息,市场：对项目与竞争项目的比较进行专题讨论，了解投资者对项目的投资意向,市场研究中心,商业招商部、销售中心,项目定位,公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定,通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量,市场：完成项目业态规划和落位,市场研究中心,招商中心、销售中心,市场定位、客户定位、产品定位、价格定位,市场：结合控规指标等相关要求进行项目定位工作,市场研究中心,商业招商部、销售体系商业策划,经济测算,研发部,运营部 财务部,项目发展报告,开发计划,市场：根据现金流要求和业态规划，制定合理的开发顺序和开发节奏，保障项目操作,市场研究中心,销售 工程 商业,项目考核指标初定,销管,运营,资金流,财务,工程、开发,房地产项目,开,开发流程：,规,规划设计阶,段,段,主要阶段,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,规划设计阶段,设计前期,明确产品设计思路,市场：结合项目定位和周边项目状况，对动线、主力面积划分等建筑设计提出建设性意见,市场研究中心,销售、招商,明确设计院选择标准,研发,制定设计组织计划,研发,方案设计组织,方案与设计院选择与合同签订,研发,运营部、法务部,制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订,市场：结合业态规划和商家要求，提出有效建议，保障客户需求,研发,市场,研究、销售、招商,规划方案结合成本测算的研讨及确定,对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。,市场：结合规划方案测算成本、制定合理的售价和租金体系，保障利润率,研发 运营,市场,研究、销售、招商,彩色总平面图（含经济指标）送规划预审,开发部,研发部,修建性详规成果,研发,开发,详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）,开发部,研发部,建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定,各部门共同商讨成本指标，逐步深化。,市场：结合项目定位，对方案进行分析评价，合理优化成本结构,研发 运营,市场,研究、销售、招商,彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）,开发部,研发,建筑方案报建图,开发,研发,景观概念方案设计及确定,市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案设计提出有效建议,研发,市场,研究、销售、招商,房地产项目,开,开发流程：,规,规划设计阶,段,段,主要阶段,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,规划设计阶段,指标确认阶段,项目成本指标确定,市场,：对,相关配套设施设备的种类、数量提出建议,运营,市场、销售、招商,项目考核指标确定,运营,销管 工程,年度考核指标调整,运营,销管 工程,施工图设计组织,施工图设计院的选择与合同签定,研发,运营 工程管理部 法务,制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）,按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标,市场：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定,研发 运营,市场、销售、招商,结构方案及设备选型研讨及确定,研发,工程 运营,地质勘察报告,组织现场勘察，并提供地质勘察报告,工程,研发