旧厂房改造商业案例分析(PPT 32页)

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,案例分析,经验借鉴和,启,启示,旧厂房改造,概,概述,旧厂房改造,概,概述,案例分析,经验借鉴和,启,启示,旧厂房产生,背,背景,社会发展、产业结构调,整,整遗等原因,致,致使旧厂房,闲,闲置、废弃,旧厂房产生,背,背景：,随着城市化,发,发展脚步加,快,快和产业结,构,构的调整，,许,许多大中城,市,市中心区的,域,域部分工厂,由,由于产业转,型,型，扩大再,生,生产，效益,不,不佳，环境,污,污染等因素,，,，纷纷退出,主,主城搬迁郊,区,区，厂房、,仓,仓库留在了,城,城区。,随着时间,的,的推移，,这,这些失去,功,功能的旧,厂,厂房、仓,库,库，逐渐,沦,沦为废弃,、,、空置的,老,老旧厂房,，,，却占据,着,着城市的,中,中心位置,。,。,旧厂房改,造,造动因,旧厂房占,据,据城市中,心,心位置，,改,改造再利,用,用势在必,行,行,改造动因,可,可归结为,以,以下,5,点：,厂房企业,的,的自身发,展,展：,随着企业,规,规模的发,展,展或企业,产,产业的转,型,型，原有,的,的厂房规,模,模已不能,满,满足企业,的,的生产需,求,求，或企,业,业已不再,需,需要此厂,房,房，只好,将,将厂房进,行,行改造实,现,现再利用,；,；,城市规划,：,：,很多厂房,占,占据着城,市,市商业中,心,心，但涉,及,及环境污,染,染、噪音,污,污染等与,城,城市发展,、,、规划格,格,格不入，,只,只能进行,搬,搬迁或改,造,造再利用,；,；,产业升级,：,：,与过去工,业,业强国的,时,时代相比,，,，现在的,产,产业提倡,结,结构多元,化,化、平衡,化,化发展，,产,产业的升,级,级和调整,必,必定剩余,出,出很多工,业,业厂房，,这,这些厂房,只,只有进行,功,功能改造,才,才能适应,产,产业的转,型,型和升级,；,；,修旧如旧,的,的建筑保,护,护：,每个厂房,都,都有自己,的,的历史，,承,承载了一,个,个企业或,是,是一个时,代,代的发展,，,，在建筑,风,风格和历,史,史故事上,都,都是值得,保,保留和延,续,续的，因,此,此为了保,护,护这些旧,厂,厂房，改,造,造再利用,不,不失为一,举,举两得的,方,方法；,个性化办,公,公需求的,崛,崛起（,SOHOLOFT,）：,现在越来,越,越多的人,不,不拘于方,方,方正正的,写,写字楼办,公,公了，个,性,性化的办,公,公需求如,：,：,SOHOLOFT,逐渐成为,一,一种趋势,，,，恰好旧,厂,厂房独特,的,的钢筋铁,骨,骨改造后,能,能契合了,这,这种办公,需,需求。,旧厂房改,造,造动因：,旧厂房虽,然,然废弃、,闲,闲置，却,占,占据着城,市,市的重要,位,位置，使,得,得改造势,在,在必行。,旧厂房改,造,造方向,废旧厂房,的,的保护、改造再利,用,用是历史,背,背景下的,文,文化创新,旧厂房改,造,造方向：,为创意产,业,业服务的,办,办公室、,商,商铺等商,业,业为主，,旅,旅馆、博,物,物馆、体,育,育馆为辅,。,。,办公室：,文创产业,办,办公室，,接,接近,4A,写字楼标,准,准；,商铺：,民俗、创,意,意商品、,艺,艺术品、,收,收藏品销,售,售展示；,旅馆：,星级酒店,标,标准或特,色,色主题旅,馆,馆方向打,造,造；,博物馆：,历史文物,的,的保护和,展,展览；,体育馆：,超大空间,的,的有效利,用,用。,更多的旧,厂,厂房改造,不,不拘于一,种,种形式，,而,而是多种,形,形式相结,合,合，比如,既,既有办公,又,又馆店、,体,体育休闲,，,，展览馆,等,等。既满,足,足办公功,能,能同时具,备,备旅游休,闲,闲功能。,旧厂房、,仓,仓库改造,成,成商业，,发,发展商业,、,、文创产,业,业,对于工业,建,建筑遗产,的,的保护、,再,再利用和,对,对历史文,化,化、工业,文,文明的延,续,续有重要,意,意义。,旧厂房改,造,造概述,案例分析,经验借鉴,和,和启示,上海红坊,上海,8,号桥,上海田子,坊,坊,上海田子,坊,坊简介,昔日的旧,厂,厂房，今,日,日的创意,产,产业园、,商,商业居住,街,街区,在历史痕,迹,迹上开发,创,创意，在,创,创意文化,中,中拓展功,能,能,田子坊简,介,介：,田子坊是,老,老街、旧,厂,厂房、里,弄,弄居民区发展为中,国,国最佳创,意,意产业园,之,之一，上,海,海典型的,为,为数不多,的,的原生态,石,石库门建,筑,筑，位于原法租界,和,和华人居,住,住区，,是,工,工,业,业,区,区,和,和,商,商,业,业居,住,住街,区,区,的,的过,渡,渡,地,地,带,带,。,上,海,海,田,田,子,子,坊,坊,简,简,介,介,昔,日,日,的,的,旧,旧,厂,厂,房,房,，,，,今,今,日,日,的,的,创,创,意,意,产,产,业,业,园,园,、,、商,业,业,居,居,住,住,街,街,区,区,原,先,先,田,田,子,子,坊,坊,有,有,许,许,多,多,工,工,业,业,厂,厂,房,房,，,，,现,现,在,在,已,已,经,经,全,全,部,部,置,置,换,换成,创,创,意,意,产,产,业,业,上,海,海,田,田,子,子,坊,坊,外,外,立,立,面,面,富,有,有,艺,艺,术,术,感,感,的,的,外,外,观,观,，,，,汇,汇,聚,聚,了,了,国,国,内,内,外,外,众,众,多,多,创,创,意,意,工,工,作,作,室,室,在,老,老,建,建,筑,筑,基,基,础,础,上,上,，,，,无,无,大,大,面,面,积,积,进,进,行,行,更,更,新,新,的,的，,但,但,商,商,家,家自,发,发,的,的,从,从,立,立,面,面,、,、,窗,窗,、,、,墙,墙,、,、,屋,屋,顶,顶,进,进,行,行,创,创,意,意,改,改,造,造,，,，,充,充,满,满,艺,艺,术,术,感,感,。,。,在,5000,平,方,方,米,米,内,内,引,引,进,进,了,了,10,个,国,国,家,家,与,与,地,地,区,区,的,的,艺,艺,术,术,人,人,群,群,，,，,他,他,们,们,在,在,这,这,里,里,设,设,立,立,了,了,设,设,计,计,室,室,、,、,工,工,作,作,室,室,。,。,若,若,厂,厂,门,门,前,前,有,有,10,根,旗,旗,杆,杆,上,上,飘,飘,着,着,10,面,不,不,同,同,国,国,家,家,的,的,旗,旗,子,子,，,，,象,象,在,在,开,开,一,一,个,个,小,小,型,型,的,的,国,国,际,际,艺,艺,术,术,博,博,览,览,会,会,。,。,上,海,海,田,田,子,子,坊,坊,外,外,立,立,面,面,商,业,业,、,、,住,住,宅,宅,、,、,办,办,公,公,融,融,入,入,了,了,浓,浓,浓,浓,的,的,艺,艺,术,术,和,和,时,时,尚,尚,感,感,商,业,业,、,、,住,住,宅,宅,、,、,办,办,公,公,融,融,于,于,一,一,体,体,。,。,特,色,色商,业,业,打,打,造,造,，,，,让,让,老,老,旧,旧,的,的,区,区,域,域,融,融,入,入,较,较,强,强,时,时,尚,尚,感,感。,田,子,子,坊,坊,入,入,驻,驻,的,的,艺,艺,术,术,品,品,，,，,工,工,艺,艺,品,品,商,商,店,店,已,已,有,有,40,余,家,家,，,，,入,入,驻,驻,的,的,工,工,作,作,室,室,、,、,设,设,计,计,室,室,有,有,20,余,家,家,上,海,海,田,田,子,子,坊,坊,打,打,造,造,成,成,效,效,上,海,海,的,的,SOHO,、视,觉,觉,产,产,业,业,的,的,“,“,硅,硅,谷,谷,”,”,田子坊，在上海被称为“上海的,SOHO,”、视觉产业的“硅谷” 。,1,、,大量商家的进驻,，经过不到,4,年，到去年为止，田子坊已经吸引了来自,26,个国家和地区的,137,家创意设计机构入驻。,2,、,物业价值提升,，其租金可比上海甲级写字楼，周边物业价值迅速提升。,3,、,原有居民经济收入得到很大改善,，依靠租金收入，大部分居民已有能力购房。,4,、,项目知名度不断提升：,2005,年“上海最具影响力的十大创意产业集聚区”,2006,年“中国最佳创意产业园区”,2007,年“上海工业旅游年票”,2008,年“国家,AAA,级旅游景点”,打,造,造成,效,效,：,：,上,海,海,红,红,坊,坊,上,海,海,8,号,桥,桥,上,海,海,田,田,子,子,坊,坊,上,海,海,红,红,坊,坊,简,简,介,介,老,旧,旧,厂,厂,房,房,变,变,艺,艺,术,术,创,创,业,业,园,园,上海红坊,老旧厂,房,房变艺,术,术创业,园,园,项目情,况,况：红,坊,坊国际,公,公共文,化,化艺术,社,社区坐,落,落于淮,海,海西路,570,号，处,于,于商业,中,中心区,，,，前身,为,为上钢,十,十厂内,冷,冷轧钢,厂,厂旧址,，,，建筑,面,面积近,4,万平米,，,，,5000,平米绿,化,化面积,。,。,上海红,坊,坊业态,规,规划,商务办,公,公、大,型,型展厅,和,和休闲,餐,餐饮为,一,一体,整体规,划,划,：红坊,商,商务中,心,心分为,总,总建筑,面,面积,18000,平方米,，,，商务,办,办公面,积,积,11000,平方米,。,。项目,内,内另有,2600,平方米,大,大型展,示,示厅、,1400,平方米,画,画廊和,2000,平方米,酒,酒吧、,咖,咖啡厅,、,、西餐,厅,厅等休,闲,闲场所,及,及,1000,平方米,手,手工作,坊,坊。,上海红,坊,坊项目,特,特色,以上海,城,城市雕,塑,塑艺术,中,中心为,主,主体的,综,综合文,化,化中心,项目特,色,色,：利用,老,老工业,建,建筑的,钢,钢筋铁,骨,骨，红,坊,坊将厂,房,房的高,大,大空间,、,、框架,结,结构等,特,特点与,现,现代建,筑,筑艺术,相,相结合,，,，既传,承,承了老,建,建筑与,生,生俱来,的,的历史,肌,肌理，,保,保护其,原,原生态,感,感，又,作,作通风,、,、安全,、,、和谐,的,的细节,处,处理，,使,使新旧,空,空间互,相,相结合,、,、流动,、,、自然,过,过度，,打,打造成,为,为了一,个,个,综合,文,文化,中,中心,，,，以,上,上海,城,城市,雕,雕塑,艺,艺术,中,中心,为,为主,体,体，,并,并有,多,多功,能,能会,议,议区,、,、大,型,型活,动,动及,艺,艺术,展,展览,场,场馆,、,、多,功,功能,创,创意,场,场地,等,等灵,活,活的,空,空间,应,应用,。,。,艺术,广,广场,雕塑,艺,艺术,中,中心,厂房,改,改造,办,办公,厂房,改,改造,为,为办,公,公和,展,展厅,休闲,区,区域,打,打造,现代,化,化办,公,公改,造,造,上海,红,红坊,4A,写字,楼,楼标,准,准,旧厂,房,房改,造,造,4A,写字,楼,楼，,专,专业,化,化管,理,理,打造,标,标准,：,：,中央,监,监控,、,、红,外,外线,警,警报,、,、消,防,防系,统,统等,一,一系,列,列智,能,能化,办,办公,设,设施,应,应有,尽,尽有,，,，中,央,央温,控,控、,智,智能,化,化楼,宇,宇、,环,环保,设,设施,，,，实,现,现信,息,息收,集,集、,整,整合,、,、发,布,布的,即,即时,化,化，,达,达到,4A,写字,楼,楼水,准,准。,打造,创,创意,：,：,公共,区,区域,和,和局,部,部办,公,公区,域,域顶,楼,楼采,用,用全,透,透明,玻,玻璃,屋,屋顶,，,，以,营,营造,一,一种,通,通透,阳,阳光,的,的效,果,果。,供,供暖,系,系统,和,和保,温,温系,统,统使,用,用法,国,国节,能,能新,型,型材,料,料。,管理,服,服务,：,：,专业,商,商务,管,管理,服,服务,，,，营,造,造工,作,作、,休,休闲,、,、生,活,活的,舒,舒适,化,化。,4A,写字,楼,楼打,造,造标准,:,上海,红,红坊,打,打造,成,成效,较高,租,租金,，,，显,著,著社,会,会效,益,益,打造成效,:,租金,对,对比,：,：,上海,甲,甲级,写,写字,楼,楼平,均,均日,租,租金,为,为人,民,民币,7.5,元,/,（,225,元,/.,月）；,红坊,办,办公,租,租金,4-7,元,/,（,120-210,元,/.,月）；,商铺,12-14,元,/,，,，,接近,甲,甲级,商,商业,商,商务,租,租金,水,水平,。,社会,效,效益：,保护,工,工业历史,建,建筑,，,，资,源,源整,合,合再,利,利用,；,；,促进,创,创意,产,产业,的,的发,展,展，,增,增加,就,就业人数,；,；,提升,区,区域,商,商业,氛,氛围,，,，促,进,进配,套,套商,业,业、,物,物业,等,等发,展,展，,提,提升,周,周边,物,物业价值,；,；,增加,政,政府,税,税收,收,收入,，,，促,进,进经,济,济发,展,展。,上海,红,红坊,上海,8,号桥,上海,田,田子,坊,坊,上海,8,号桥,简,简介,上海,汽,汽车,制,制动,器,器厂,的,的,8,栋老,厂,厂房,蜕,蜕变,特,特色,创,创意,园,园区,基本,信,信息,：,：,位于,上,上海,市,市中,心,心城,区,区，,占,占地,7000,多平,方,方米,，,，总,建,建筑,面,面积,12000,平方,米,米。,园,园区,由,由,20,世纪,70,年代,所,所建,造,造的,上,上海,汽,汽车,制,制动,器,器厂,的,的,8,栋老,厂,厂房,改,改造,而,而成,。,。,老厂,房,房,到,工业,创,创意,园,园,上海,8,号桥,改,改造,前,前后,新旧,对,对比,，,，工,业,业厂,房,房和,时,时尚,创,创意,园,园的,对,对比,改造,特,特点,：,：,以保护,整,整体,建,建筑,格,格局,为,为基础,内部,注,注重,空,空间,设,设计利用,外部,注,注重,形,形象创意,、,、公,共,共区,域,域打,造,造,厂房入口广场设计理念,厂房内部空间创意改造,外立面玻璃，创意墙壁设计,项目打造前后对比,图,图：,上海,8,号桥,改,改造,前,前后,新旧,对,对比，工业,厂,厂房,和,和时,尚,尚创,意,意园,的,的对,比,比,现代时尚元素与历史建筑融合,多层建筑改创意写字楼,桥廊建筑的创新增设，寄寓,8,号桥命名内涵,上海,8,号桥,软,软件,特,特色,用文,化,化塑,造,造产,业,业生,命,命力,创意：,8,号桥,内,内汇,集,集了,与,与创,意,意相,关,关的,各,各行,各,各业,，,，并,且,且不,断,断发,展,展，,衍,衍生,。,。同,时,时无,论,论是,建,建筑,设,设计,，,，园,区,区规,划,划还,是,是活,动,动策,划,划，,始,始终,创,创造,着,着最,新,新的,创,创意,园,园区,模,模式,，,，把,创,创意,行,行业,进,进行,完,完美,嫁,嫁接,。,。,科技：,区内,拥,拥有,高,高科,技,技硬,件,件与,软,软件,设,设施,。,。它,可,可以,实,实现,信,信息,收,收集,、,、整,合,合、,发,发布,以,以及,园,园区,对,对内,管,管理,、,、对,外,外服,务,务等,一,一系,列,列应,用,用功,能,能，,实,实现,全,全信,息,息化,覆,覆盖,，,，为,在,在此,工,工作,的,的人,们,们创,造,造更,方,方便,，,，更,高,高效,率,率的,服,服务,。,。,时尚：,8,号桥,同,同时,赋,赋予,我,我们,与,与众,不,不同,的,的时,尚,尚理,念,念。,最,最,IN,、最,热,热的,派,派对,活,活动,每,每个,月,月都,会,会在,这,这里,举,举行,。,。原,创,创、,优,优秀,的,的艺,术,术作,品,品都,会,会在,这,这里,展,展出,。,。张,扬,扬着,不,不失,本,本色,，,，含,蓄,蓄却,又,又保,存,存着,独,独特,的,的个,性,性，,传,传统,与,与现,代,代的,结,结合,。,。,风韵：,旧工,业,业厂,房,房经,过,过新,的,的设,计,计和,模,模式,改,改造,，,，注,入,入时,尚,尚、,创,创意,的,的元,素,素，,保,保留,的,的旧,厂,厂房,现,现已,成,成为,现,现代,城,城市,景,景观,的,的新,景,景象,。,。,号,号桥,的,的命,名,名也,有,有其,特,特别,意,意义,：,：形,象,象上,每,每一,座,座建,筑,筑物,都,都有,天,天桥,相,相连,；,；内,涵,涵上,，,，它,是,是连,接,接国,内,内外,各,各创,意,意咨,询,询专,业,业服,务,务团,队,队的,沟,沟通,之,之桥,。,。,8,号桥,的,的建,筑,筑设,计,计素,材,材取,自,自于,建,建国,中,中路,的,的城,市,市元,素,素，,通,通透,的,的玻,璃,璃外,墙,墙体,充,充分,满,满足,创,创意,人,人士,视,视觉,空,空间,的,的创,意,意需,求,求。,上海,8,号桥外立,面,面,时尚、创,意,意办公中,心,心,具有时尚,艺,艺术感立,面,面、,整体造形建筑设计,。,。,上海,8,号桥内部,内外部设,置,置时尚，,艺,艺术感极,强,强,厂房式开放、半开放办公,环,环境环境,，,，每间公,司,司都能拥,有,有自己的,展,展示面，,增,增大创意,展,展示空间,和,和采光性。,木制墙、,小,小树、雕,塑,塑、咖啡,座,座时尚休,闲,闲艺术感。,上海,8,号桥文化,推,推广,定期举办,各,各类创意,活,活动，有,效,效进行品,牌,牌推广,运营管理,：,：,定期举办,各,各种创意,活,活动及展,示,示会，逐,渐,渐形成为,广,广告拍摄,、,、发布会,，,，媒体见,面,面会、文,化,化交流会,、,、慈善晚,会,会等综艺,活,活动举办,场,场所，有,效,效的推进,8,号桥品牌,提,提升。,每月举办最,IN,、最热的派对活动及原创、优秀的艺术作品展。,汽车发布会,高尔夫改装大赛,知名广告拍摄,Kanebo,佳丽宝瑞丽第,7,届封面女孩大赛,知名品牌媒体见面会,上海,8,号桥打造,成,成效,知名创意,产,产业、影视拍,摄,摄、产品,展,展示、综合活动,举,举办场地,租金：,日租金达,6,元,/,平方米，,相,相当于接,近,近上海甲,级,级写字楼,平,平均租金,标,标准。,效益：,开创和促,进,进创意产,业,业发展，,增,增加就业,人,人口；,带动创意,产,产业链的,发,发展，提,升,升区域物,业,业价值，,促进经济,发,发展，增,加,加政府财,政,政收入；,提升城市,形,形象和品,味,味。,入住业态：,入驻率已,达,达到,100,，其中,80,为办公,楼,楼出租，,20,为餐饮,、,、休闲等,配,配套服务,，,，汇集了,来,来自国内,外,外的各类,知,知名创意,、,、艺术、,时,时尚类企,业,业，业态,包,包括建筑,设,设计、设,计,计咨询、,影,影业制作,、,、时尚商,铺,铺、休闲,餐,餐饮标。,对,对入驻商,业,业进行严,格,格筛选。,打造成效,:,旧厂房改,造,造概述,案例分析,经验借鉴,和,和启示,经验借鉴,和,和启示,区位优越,的,的老旧厂,房,房蜕变创,意,意产业,项目名称,项目背景,区位,定位,上海田子坊,老街、旧厂房,、旧里弄居民区，占地面积,7,万，建筑面积,2,万。,上海市核心商业区,创意产业园区,上海红坊,前身为上钢十厂内冷轧钢厂，总建筑面积,4.5,万。,上海市核心商业区,创意产业园区、综合,文化中心,上海,8,号桥,70,年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房，由,7,栋房子,组成，占地,7000,多，总建筑面积,1.2,万。,上海市次商业区,针对企业的创意办公园区,总结：项,目,目均是老,旧,旧产房改,商,商业，规,模,模不大；,位,位于市核,心,心或次核,心,心商业区,，,，区位优,越,越；定位,以,以创意产,业,业园为主,。,。,经验借鉴,和,和启示,创意产业,为,为主，租,金,金接近上,海,海甲级写,字,字楼,项目名称,建筑内外特色,业态组合,运营,上海田子坊,1,、建筑外立面,：无大面积更新，商家,自发进行艺术性创意改造。,2,、建筑内部：现代化办公设备，极具时尚感和艺术感。,文创产业为主，休闲餐饮、零售,为辅。,专业,运营公司上海田子坊投资咨询公司租赁经营。国内外创意产业进驻，租金,接近上海甲级写字楼,。,上海红坊,1,、建筑外立面：红砖墙、钢筋窗，水泥平屋顶、后现代,建筑风格。,2,、建筑内部：钢筋铁骨、现代办公设备、时尚,装潢。,艺术,中心、展览馆、创意产业园、餐饮、鲜花批发市场、,IT,产业园、休闲娱乐,配套。,上海红坊文化发展有限公司,开发运营,，国内外创意产业进驻，租金接近上海甲级写字。,上海,8,号桥,1,、建筑外立面：桥相连每栋房子，不锈钢及反光玻璃贴面、网状打孔的装饰立面、错落排列的窗口，并配以大块面的,玻璃。,2,、建筑内部：,LOFT,办公室，现代化办公设备。,3,、公共区域：木质走廊、休闲“后院”、宽敞方便交流。,创意,产业,80%,，餐饮娱乐配套,服务,20,%,。,时尚,生活中心集团有限公司开发,运营，对入驻商家严格筛选，租金接近上海甲级写字。,总结：建,筑,筑内外富,有,有艺术感,，,，内部现,代,代化办公,设,设备，装,潢,潢时尚有,特,特色；以,创,创意产业,为,为主，其,他,他业态和,配,配套服务,为,为辅；休,闲,闲、创意,办,办公环境,，,，汇集国,内,内外创意,公,公司，租,金,金均接近,上,上海甲级,写,写字楼标,准,准；前期,均,均得到政,府,府扶持。,经验借鉴,和,和启示,重视市场,需,需求，明,确,确定位，,灵活借鉴,借鉴和启,示,示：,旧厂房改,造,造成商业,项,项目。首,先,先考虑项,目,目区位，,是,是否保障,客,客流量和,交,交通便利,性,性。其次,，,，明确市,场,场定位，,契,契合市场,需,需求、细,分,分客群。,再,再调整业,态,态组合，,配,配称市场,定,定位。最,后,后考虑建,筑,筑外面、,公,公共区域,和,和室内等,改,改造，融,入,入更多创,意,意、现代,元,元素。运,营,营管理过,程,程中可争,取,取政府支,持,持，既要,保,保障收益,又,又要可持,续,续发展。,综述：,旧,旧厂房,改,改造应,因,因地制,宜,宜，了,解,解市场,需,需求，,灵,灵活借,鉴,鉴经验,，,，为工,业,业厂房,融,融入更,多,多时尚,、,、创意,和,和现代,化,化等特,色,色元素,，,，使其,重,重现生,机,机。,谢谢！,