地块前期定位报告

,49,号地块前期定位报告,保利地产代理,杭州,2016,年,1,月,Step 1,：地块素质回顾,分析地块素质等级、产品承载力,定位,打造建议,地块素质,市场,项目定位,产品定位,Step 2,：市场竞争格局分析,分析区域板块房地产市场等级、市场竞争形势,Step 3,：项目定位思考,结合以上分析，确定项目定位,Step 4,：产品定位思考,结合项目定位，分析产品定位,Step 5,：产品打造建议,结合项目定位，参考成功案例，给出产品打造建议,目 录,首先，地块素质回顾,地块位置,+,基本指标,隶属下沙大学城北板块，城市界面和成熟度较低,地块占地,面积,：,52477,平米,容积率：,2.6,绿化率：大于或等于,30%,建筑密度：小于或等于,25%,建筑,高度,:,不限,设配套公建用地,从宏观位置来看,:,项目西距市中心武林广场直线距离,22.3,公里（车程,45,分钟），距离下沙中心金沙湖,6.1,公里，距离萧山国际机场,12.1,公里。,项目位于开发区大学城北单元的居住片区，临近体育公园，东距钱塘江约,1.8,公里，距地铁,1,号线文海南路站,2.5,公里，需公交换乘，东距我司的城市果岭项目仅,700,米。,项目地处大学城北单元位于开发区的东北角，东西北三面分别为大江东工业区、开发区南工业区和海宁工业区，从地理位置上来属于偏远郊区，四周又是工业区有较大污染，因此开发程度较低，城市界面和成熟度都很低。,南侧为高校园区，西侧为工业区,地块现状,+,配套,周边多为未出让土地，现有配套匮乏，西北侧有轻微空气污染,紧邻生活配套匮乏,但,5,公里,内各项配套较齐全,生活配套,：,项目附近配套多为周边住宅底商配套，板块内规划多处商业用地，未出让。主要,大型餐饮、购物、生活休闲、金融配套等,在德胜快速路以南；,交通工具,：,四周道路建设完毕，临近德胜快速路、之江东路等主干道。目前,项目周边主要公交线路仅,有,390,路，距离地铁,1,号线文海南路,2.5,公里，需公交换乘；,景观资源：,距钱塘江约,1.8,公里,；,地块形状为长方形，形状规整适合规划开发，内部土地平整、无南北高差,东、西、北三侧为宅地，南侧规划小学一处，东侧宅地已被宋都购置，西北侧,1.5,公里为下沙北工业区,地块小结,多维度初判项目地块,素质尚可,但存在隐患，我司认为需谨慎定位,维度,现状,分析,1,、地段,大学城北大型居住区,新兴住区，城市远郊,2,、景观,距离钱塘江,1.8,公里,视野范围内，缺少景观资源,3,、交通,文海南路地铁站,2.5,公里，临近德胜快速路、之江东路，公交,390,路,公共交通不方便，汽车出行方便，距离主城区较远,4,、配套,商业依赖住宅底商，商业大配套位于德胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配套丰富,紧邻生活配套匮乏,5,、容积率,2.6,适合做小高层,+,高层,6,、体量,占地,5.4,万方，建面,13.6,万方,中等，适中,7,、不利,因素,西北侧,1.5,公里紧邻下沙北工业区，周边多为未出让土地,轻度空气污染，现有生活配套匮乏,审视，地块区域市场形势,区域宏观发展,大学城北单元位于下沙经济技术开发,区的东北角,是杭州三大副城之一,为杭州城市东扩,发展战略的轴心所在,集教育、科研、商务、居住等功能于一体的生态型副城，未来规划,10-20,万人口居住的宜居板块。,区域楼市情况,从在售、,待售全市排名,水平来看，本案位于完全竞争市场中,排序,区域,在售项目量,待售项目量,合计,1,余杭,156,4,160,2,萧山,70,1,71,3,江干,59,1,60,4,拱墅,48,0,48,5,滨江,24,0,24,6,西湖,22,0,22,7,下沙,15,0,15,8,下城,12,0,12,9,上城,6,0,6,合计,412,6,418,表：高新区商品房供求情况,从在售及待售项目总量来看，,目前下沙区项目总量较少，无待售项目，,同板块宋都项目及后续拿地项目将形成直接竞争。,从土地交投情况,来看，,未来竞争相对缓和，市场份额较为充足。,区域各房型成交情况,房型,供应面积,供应套数,成交面积,成交套数,成交均价,成交金额,供求比,一房,0,0,4943,76,11082,54774067,0.0,二房,68029,962,253585,3086,11591,2939200579,0.3,三房,633315,6310,701025,6759,11710,8208697333,0.9,四房,151645,877,126257,684,11877,1499507493,1.2,五房及以上,0,0,15311,64,10497,160713755,0.0,独栋,0,0,0,0,0,0,0.0,联排,45611,167,20898,73,18898,394934454,2.2,双拼,0,0,0,0,0,0,0.0,叠加,0,0,0,0,0,0,0.0,复式,0,0,830,4,12289,10200386,0.0,错层,0,0,0,0,0,0,0.0,跃层,62361,550,72165,540,12361,892058365,0.9,其他,0,0,1256,7,8610,10810505,0.0,汇总,960962,8866,1196268,11293,11846,14170896938,下沙成交最热房型是二房和三房产品，四房以上改善型产品成交较少。,从供求比来看，二房和三房的产品的市场机会较大。,畅销户型排名：,2,房,3,房,4,房,区域各面积段成交情况,下沙成交最热的面积段是,80-100,方的产品，其次是,120-140,方的产品。,从供求比来看，,80-100,方的市场机会最大。,面积段,供应面积,供应套数,成交面积,成交套数,成交均价,成交金额,供求比,80,以下,116164,2187,92443,1478,14565,1346460523,1.3,80-100,437281,5000,587268,6733,11884,6978911530,0.7,100-120,59829,556,54698,506,13658,747040437,1.1,120-140,237250,1767,302785,2251,12341,3736526741,0.8,140-160,23539,155,32037,211,13302,426158633,0.7,160-180,100299,589,55236,321,13900,767782111,1.8,180-200,66151,352,56346,297,14040,791117712,1.2,200-220,26723,126,29415,138,11916,350505435,0.9,220-240,21960,96,18480,80,11548,213408962,1.2,240-260,15715,63,12676,50,14042,178005937,1.2,260-280,16128,60,22041,83,11952,263442955,0.7,280-300,23516,80,2911,10,22676,66000742,8.1,300,以上,183539,159,69628,75,15237,1060957293,2.6,汇总,1328096,11190,1335965,12233,12670,16926319010,80-100,方面积段产品售追捧，其次为,120-140,方产品,具体竞品情况,图：周边在售在售项目覆盖情况,项目案名,产品形态及主力面积（,）,整体销售率,热销期月均销售速度,热销产品,滞销产品,高层回收价格,东郡国际,小高层、高层,69-139,89%,63,套,2,房,-3,房,3,房以上,9928,百翘香江,小高层、高层,88-126,3%,6,套,2,房,-3,房,3,房以上,10345,碧桂园,别墅、高层,82-171,91%,30,套,2,房,-3,房,4,房（,171,）,9264,宋都晨光国际,高层、超高层,89-139,80%,51,套,2,房,-3,房,5,房（,180,）,10039,金隅观澜时代,高层,89-134,73%,19,套,2,房,-3,房,5,室（,200,）,9330,结论,1,：,区域内消化快的产品是刚需型,2,房小,3,房产品,，,部分首改型,4,房产品消化情况也较,好,结论,2,：,区域板块楼市发展目前进入白热化发展，项目集中开发，,土地成交火热，,未来竞争压力严峻，需从产品、,创新等多方面实现突围,备注：对号标注项目为本案重点竞品，多为与本案有相似产品的项目。,东郡国际,碧桂园,晨光国际,金隅观澜时代,百翘香江,区域板块客群分析,客群重要组成部分,1,学校、企事业工厂,启源小学、文海中小学、工商大学、中国计量大学、浙江财经大学、水利水电学院、众泰、旭化成、康师傅,企事业单位多位于下沙沿江一带,客群重要组成部分,2,城东专业市场、商圈门店个体户：,汽配城、石材市场、四季青、恒大建材多分布在九堡德胜快速路沿线、金沙湖、舞美、高沙商圈门店个体商户,图：,临近区域沿江重点企事业单位示,意,主要客群：,周边学校、企事业、工厂职工,+,城东商业个体户,客群档,次中等，,对居住,水平要求较高、预算较紧凑,区域板块小结,区域宏观发展：,地处大学城北板块，德胜快速路贯通，为杭州城市东扩三大副城之一,区位楼市概况：,本案位于完全竞争且供大于求失衡市场环境中,区域内竞品特征：,消化快的产品是刚需型,2,房,3,房产品,，,部分首改型,4,房产品消化情况也较,好,楼市发展目前进入白热化发展，项目集中开发，,土地成交火热，,未来竞争压力严峻，,产品定位,多偏向中端产品,，多具有飘窗、开敞阳台、露台、顶层阁楼、,1,层花园等附加值,主要客群：,周边学校、企事业,、工厂职工,+,城东商业、专业市场个体经营户,定位启示,1,、市场白热化，需从产品、创新等多方面实现突围；,2,、两房,、三房配比需适,当放大；,3,、客群档,次属中端，刚需为主，预算较紧凑，对,居住,水平要求较高，,产品打造需,精品化、差异化，控制总价段。,项目定位思考,回顾,&,思考,定位难点及威胁,1,、,2015,年区域住宅成交价格下跌，特别是大户型产品,2,、本案景观、配套、交通在区域内无竞争优势,定位核心要素,1,、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高层首置小户型为主,2,、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区隔竞品,回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：,大学城北中高端善居住宅，即善居系列,定位验证,保利善居系列,致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块引领主流生活。,价值洼地主导型：,产品,线：多,为小高,、高层综合型,社区,下沙大学城北 的 精品住,区,本,案,紧邻下沙大学城,客,群多为首次置业、,区域竞争白热化需,从户型、社区配套等,多方面实现突围,产品定位思考,大学城北板块,百翘香江,碧桂园,宋都东郡国际,6,0,-,8,0,万,70-80,万,90-110,万,120-150,万,9,0,-130,万,7,5,-8,6,万,8,9,-,129,万,6,5,-,87,万,主力总价段,60-80,万,沿江板块,晨光国际,金隅观澜时代,玫瑰湾,8,7,-130,万,8,6,-130,万,大学城北板块,60,-80,万总价消化能力较好,，沿江板块以,90-,1,30,万,为主,，宋都,65-80,万低总价取胜,。大学城北与沿江形成较为强烈,的价格区隔，为本案低总价产品创造机会,。,8,7-130,万,竞品市场总价段分布,回顾本案基本指标,地块占地面积,52477,容积率,2.6,绿化率,30%,建筑密度,25%,产品定位思考,根据基本指标以及市场分析与客户分析，从经验分析该地块产品线参考方案,：,方,案,：,17,层小高层,+26,层高层,细分市场,区域内,80-100,平各面积段产品年市场消化量均超过,5,00,套，,80,平以下年出货,4,00,套，足以支撑本案的出货；,区域内产品面积越大，单价越低，且去话速度缓慢,产品段,供应套数,供应面积,去化套数,去化面积,去化均价,月均去化,剩余套数,剩余面积,去化率,在售项目,80,以下,2187,116164,1478,92443,14565,41,3,207,67%,东郡国际,80-100,2632,224106,1760,149091,11884,42,625,55625,66%,东郡、百翘香江,100-120,651,61368,621,58578,13658,14,0,0,95%,120-140,412,43398,343,36173,12341,23,395,52930,83%,东郡、百翘香江、玫瑰湾、金隅,150,以上,1680,477570,1265,298770,14290,14,836,140448,75%,晨光、城市 果岭、金隅、东海柠檬郡,细分市场情况,供销情况：,15,年，区域内有,2,个项目供应,70-90,目前,70-90,面积段产品区域内余货超过,6,00,套,价格：,保利项目资源不及东郡项目，但高于百翘香江项目，预计实现价格,1,0000-,1,1000,元,出货速度：,预计可以实现月均,3,0-50,套出货,项目,产品套型,面积段,总套数,余货套数,销售均价,月均速度,东郡国际,套二单卫,6,9,6,01,3,8,900,5,0,套三单卫,87-,89,2,576,148,10,500,6,7,百翘香江,套二单卫,8,7-89,365,3,40,8500,13,项目品质：,中等,楼型结构：,T6,朝向：,临路,单价：,9,800,套数：,6,01,套,余,货：,3,速度：,5,0,套,/,月,东郡国际,6,9,套二单卫,70-90,面积段：产品市场存量少，需求量高；保利预计实现价格,1,000-,1,1000,，此面积段溢价与安全性均好，建议作为主力供应面积段之一,细分市场情况,供销情况：,15,年，区域内2个项目供应,9,0-100,面积段产品区域内已经断货,价格：,保利此面积段产品仅能放置在临路位置，预计实现价格,1,0000,元,出货速度：,预计可以实现月均,1,0,套出货,9,0-100,面积段,：区域产品处于断货状态,，此类产品溢价能力溢价能力较弱；建议采用,loft,项目,产品套型,面积段,总套数,余货套数,销售均价,月均速度,晨光国际,套三单卫,87-,89,1,62,0,1,0500,3,6,金隅观澜时代,套二单卫,8,7-89,3,66,0,8500,42,金隅观澜时代,87,套二三卫,细分市场情况,供销情况：,15,年，区域内有,2,个项目供应,1,00-110,目前,100-110,面积段产品区域内已经基本断,供,价格：,根据玫瑰湾、碧桂园销售情况，预计实现价格,1,0000-,1,1000,元,出货速度：,预计可以实现月均,10,套出货,项目品质：,中等,楼型结构：,T6,朝向：,临路,单价：,1,0000,套数：,1,61,套,余,货：,0,速度：,17,套,/,月,玫瑰湾,1,07,套二单卫,1,00-110,面积段：区域产品处于断货状态,；,此类产品溢价能力弱、需求较弱，不建议采用,项目,产品套型,面积段,总套数,余货套数,销售均价,月均速度,保利玫瑰湾,套三双卫,1,07,161,0,1,0000,17,碧桂园,套三双卫,1,09,2,32,0,8600,19,细分市场情况,供销情况：,15,年，区域内有,1,个项目供应,1,1,0-130,目前,110-130,面积段产品,区域内已经断供,价格,根据城市果岭,126,方遍套销售情况来看，预计实现价格,1,0500-,1,1000,元,出货速度：,预计可以实现月均,1,5,套出货,项目品质：,中等,楼型结构：,T6,朝向：不,临,路,单价：,1,0500,套数：,1,32,套,余,货：,0,速度：,1,8,套,/,月,玫瑰湾,1,07,套二单卫,12,0-130,面积段：区域产品处于断货状态,，,此类产品需求较好，建议主力供应,项目,产品套型,面积段,总套数,余货套数,销售均价,月均速度,保利城市果岭,套三双卫,12,6,132,0,1,0500,1,8,细分市场情况,供销情况：,15,年，区域内,5,个项目供应,13,0-150,目前,1,3,0-1,5,0,面,积段产品存量,836,套，出货缓慢,价格,根据周边项目该类产品去化来看，预计实现价格,7,900-,9,900,元,出货速度：,预计可以实现月均,5,套出货,项目品质：中等,楼型结构：,T6,朝向：不临,路,单价：,90,00,套数：,344,套,余,货：,8,36,速度：,15,套,/,月,金隅观澜时代,1,35,套三单双卫,1,30-150,面积段：区域产品存量大，客群少，去化缓慢，不建议采用,项目,产品套型,面积段,总套数,余货套数,销售均价,月均速度,保利城市果岭,套四双卫,18,5,3447,8,36,9,000,1,5,东郡国际,套三双卫,13,9,晨光国际,套三双卫,1,50-1,8,0,金隅观澜时代,套三双卫,2,00,碧桂园,套三双卫,17,1,注：不含未拿预售证的数据统计,市场格局,晨光国际、东郡国际、玫瑰湾（,120-140,）,晨光国际、城市果岭、碧桂园、观澜时代（,150,方以上）,核心竞争力：低总价，紧凑型,主力客群,：区域首置过渡客户,市场存量,3,套，几乎售罄,核心竞争力：小面积，控总价,主力客群,：区域首置客户,市场存量,625,套，去化快速,核心竞争力,：舒适度、,性价比,主力客群,：区域首改、主城区外溢,市场存量,395,套，去化速度较好,核心竞争力：居住舒适度、性价比,主力客群,：区域改善，,主城区,外溢,市场存量,836,套，去化速度慢,整体需求量最大的产品,东郡国际、百翘香江（,80-100,方）,东郡国际（,69,方）,市场主要存量,市场需求量巨大，断供,区域存量主要集中在,140,方以上的改善型产品去，去化缓慢，价格较低。,而客户最认可的产品多为首置和首改产品，供应量稀缺，需求量大。,改善型,首改型,城市刚需,极致刚需,市场占位,主力产品段，弥补市场空缺,区域新增及存量皆不足，存在较大的市场机会,建议进入,跟随主流市场，降低风险,延续品牌优势，建立领导地位,建议进入,小面积低总价创意产品，抢占经济刚需客户,建议进入,市场空间不大，风险过大,不建议进入,保利*,晨光国际、城市果岭、碧桂园、观澜时代（,150,方以上）,市场占位建议：建议,抢占刚需类产品,的市场机会,，适当进入首改型市场，树立中端品质,调性，吸附区域青年置业客群；,同时满足区域的首次客,群,晨光国际、东郡国际、玫瑰湾（,120-140,）,东郡国际、百翘香江（,80-100,方）,东郡国际（,69,方）,保利*,保利*,改善型,首改型,城市刚需,极致刚需,初步户型配比,面积段,走量,预计单价,70-90,最快,8300,90-100,较快,8400,120-130,较慢,8700,130-150,缓慢,8600,建议户型面积段,100-140,户型配比建议,选取原因：,100,平以下溢价能力最高，均价,10000,以上,120,-,130,平具备区域较高溢价,能力，相对较快出货速度,130,平以上出货缓慢，谨慎采用,建议全部采用,6,0-,1,30,面积段首改、轻改类产品，预计高层电梯实现均价,1,1000,元,需进一步研判：全做,130,以上风险多大,户型,面积,总建筑面积占比,备注,预估可售套数,两房,69,25%,2,居室产品,494,套,三房,89,50%,不可超过,90,766,套,三房,95,5%,Loft,产品，做高溢价,72,套,四居,120-130,25%,3+1,房,262,套,合计,100%,1594,套,产品打造建议,产品,建议,价格,（元,/,）,住宅,高层,11000,小高层,11500,商业,商铺,2,1000,车位,8,万,/,个,图：,2015,年下沙板块分面积段成交量价图,建议价格与区域市场均价对比分析,图：,本案建议售价,区域市场产品溢价率较低，尤其是大户型产品,需,通过产品品质及附加值降低销售难度,本案高层建议价格,-2015,年下沙区域住宅均价（,9789,元,/,）,=1211,元,/,本案小高层建议价格,-2015,年下沙区域住宅均价（,9789,元,/, ）,=1711,元,/,项目案名,主力,存量,面积,总货量（套）,建筑面积（万）,容积率,附加值情况,宋都东郡国际三期,高层,89-140,1310,150000,2.2,开敞阳台、,卧室飘窗,、,错层露台，准现房,杭州碧桂园,高层,171,方,1100,183990,2.8,赠飘窗，现房实景,，错层露台，现房，底层架空，室内游泳池,百翘香江,高层,88-140,593,84410,2.8,准现房、底层架空,宋都晨光国际,超高层,140-200,2500,460000,2.8,现房、飘窗赠送、架空层四点半学校,城市果岭,高层,185,1357,187000,1.59,赠飘窗，现房实景，错层露台，现房，底层架空,重点竞品产品特征,区域板块内产品定位多偏向中端产品,多具有飘窗、开敞阳台、错层,露台、,顶层跃层、底层架空,、等,附加值,根据迈克尔-波特竞争理论，竞争优势的确立主要有两种方法，同样适用于房地产市场。,第一种：产品差异,同样的价格，更好的产品，或者更好的产品，更高的价格。,第二种：成本领先,同样的产品，更低的价格。或者更便利的购买方式等。,由项目定位分析可知，本案定位难点来自于市场竞争，需谨慎处理盈利性与安全性的关系；,同时，本案建议售价略高于市场平均值，故成本领先优势已经不存在；,所以我司认为，本案必须,坚持产品差异的优势、以挑战者,的竞争,站位定位,才能确保盈利性与安全性平衡,确定竞争方法和市场角色,确定核心产品要素,竞争制胜的核心产品要素，可以概括划分为四大类：,第一类：资源类要素,学区房、景观房等产品要素，或者社区规模等等。,第二类：规划设计类要素,譬如保利垄上项目的“反平原、反都市”,规划理念。“合院”别墅规划、新中式,等。,第三类：产品设计类,户型创新、稀缺,loft,设计、短进深产品、等,第四类：产品兑现类,景观先行、会所现行、星河湾北京全现房销售等。,考虑本案持有资源、规模等第一类资源要素并不具备，,为提高本案综合竞争力，建议以,23,类综合优势突围,以下从这几个方面分别提出产品打造建议,规划设计类要素建议,建议类比晨光国际，有品质有噱头的园林,布局特点建议：长方形地块按,南北,2,个组团开发，组团间以景观广场、水景等形式进行区隔，营造中高档小区居住氛围，提高项目附加值。,（备注：水系打造建议参考宋都晨光国际）,本案规划初步建议如右边所示：,参考点：入口处景观广场,参考点：中央景观水系,参考点：楼幢间水系排布,高层,高层,高层,高层,高层,高层,高层,高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,规划设计类要素建议,好产品要在好位置，易滞销产品要尽量规避不利位置,结合本案产品规划排布建议及户型配比建议，给出以下户型规划建议：,2,梯,3-4,户，,2,居,+3,居或纯,3,居,18-26,层,确保,2,居产品不可设置在边位，避免规划大三房,2,梯,2,户,-2,梯,4,户，三居或,4,居,11,层,可适当加入,loft,产品，增加产品溢价能力,高层,高层,高层,高层,高层,高层,高层,高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,小高层,产品设计类要素,建筑风格要适合地方口味，异于周边项目,世茂,江边花园：北欧风格,保利东湾：,artdeco,风格,绿城杨柳郡：新古典改良,杭州碧桂园,法式风格,金地艺境：英伦碣石风格,绿城,留香园：新古典风格,竞品项目建筑风格较为多样化，使建筑独具风格和文化底蕴，因此，建议在我项目产品建筑风格方面上，采用,杭州市场内较受欢迎的,法式或,新古典,建筑风格，彰显自身文化内涵。,定位,建筑风格：,新古典,或法式风格,产品设计类要素,建议参考风格,1:,保利拉菲公馆新古典风格,建议参考风格,2,：保利香槟法式风格,产品设计类要素,69,方户型,打造建议,2,房户型参考,1,：东郡国际,69,2,室,参考点,：,全明户型，南北通透,；主,卧、客厅带飘窗或阳台；,适合高层、小高层产品,2,房户型参考,2,：交通晓时代,59,2,室,参考点,：,全明户型，南北通透；主卧、客厅带飘窗或阳台，主卧带衣帽间；适合高层、小高层产品；,产品设计类要素,89,、,95,方户型,打造建议,3,房,户型参考,1,：城市果岭,893,室,参考点,：,开敞阳台；客厅开间,3.9,米；南北通透；主卧有飘窗；适合高层、小高层产品,4,房,户型参考,2,：铁建青秀城,894,室,参考点,：,LOFT,户型，南北通透；,90,方做到,4,房,2,厅,2,卫；适合高层、小高层产品；,露台,飘窗,产品设计类要素,120-130,方户型,打造建议,3,房,户型参考,1,：城市果岭,126,2,室,参考点,：,3,室,2,厅,1,卫设计，赠送,1,个房间，,建议分布于高层中,4,房,户型参考,2,：梧桐语,126,2,室,参考点,：,四房户型双阳台，南北通透；主卧、次卧带飘窗，,4,房,2,厅,2,卫；适合高层、小高层产品；,赠送多功能房,全明厨房,赠送大露台,客厅大露台,产品创新要素,部分楼幢增加标准层层高至,3,米,5,上海绿地项目参考,产品创新要素,部分楼幢增加标准层层高至,3,米,5,产品创新类,车库标配充电设施，智能居家，绿色节能出行,低投入,，,增加营销噱头,，,便利业主购置环保汽车，节省交通费用。,推广方向,1,：,1,天,1,元钱，比公共交通还省,推广方向,2,：保利业主引领环保出行,推广方向,3,：绿色建筑，智能小区,产品创新类,顶层赠送屋顶花园,顶层房源赠送屋顶花园，增加溢价空间,便利顶层房源的去化。,设计方向：,1,、顶层公共管道与私家平台分开设计,2,、设计私家楼梯直接顶层平台,产品兑现类,售楼部即未来的若比邻社区中心,将售楼部打造成集社区小超市、社区咖啡馆、社区活动中心为一体的若比邻社区中心；,展示,要点,：,1,、若比邻服务价值视频播放、宣传手册制作；,2,、洽谈区打造成提供现磨咖啡、西点的展示区；,3,、活动区打造成业主未来的社区活动中心；,4,、若比邻,APP,用,IPAD,进行展示,产品兑现类,售楼部其它展示界面建议,将保利品牌、品质、服务最大化展示；,展示区规划建议：,1,、品牌、文化展示区；,2,、全生命周期、工法展示区；,3,、和社区服务展示区；,产品兑现类,将架空层打造成和社区配套,将架空层规划为和社区生活配套，未来由业委会自行管理和使用；,功能打造方向：,1,、瑜伽房兼舞蹈室；,2,、,4,点半学堂；,3,、小型健身房、兵乓球室、台球室；,4,、书咖。,中大普升架空层打造实景图,产品兑现类,大品牌、真材实料凸显产品品质,切实投入，增加造梦噱头，,通过品质配套吸引客户。,方向,1,：标配新风系统，解决下沙空气污染问题,方向,2,：,门窗品牌要知名,方向,3,：,科技配套要,实用,家庭烟火报警器,55,元,/,户,节能玻璃膜,100-200,元,/,中,端窗,500,元,/,平,家庭煤气泄漏报警,100,元,/,户,3.,法式风情壁画,板房公共空间的精装修，如通道，楼梯间等，可以有效的打动客户，满足客户的虚荣心,。细节品质的展示，可以提高客户对项目品质的认可度，同时也是对业主独特品味、高贵身份的代言。,关键点：,1.,水晶吊灯,2.,信报箱,产品兑现类建议,入户通道、入户大堂要大气、,满足下沙客群虚荣,心理,总结,定位难点,：,1,、,2015,年区域住宅成交价格下跌，特别是大户型产品,2,、本案景观、配套、交通在区域内无竞争优势,项目,定位,：下沙大学城北中端善居住区，善居系列,市场,占位,定位：坚持产品差异化的优势，以挑战者的竞争站位定位,产品线定位,：应以主流小面积首次刚需类产品为主刚改类型产品,产品力优势,定位,：以规划设计、产品设计、产品兑现等三方面形成综合优势,表：本案户型配比建议,户型,面积,总建筑面积占比,备注,预估可售套数,两房,69,25%,2,居室产品,494,套,三房,89,50%,不可超过,90,766,套,三房,95,5%,Loft,产品，做高溢价,72,套,四居,120-130,25%,3+1,房,262,套,合计,100%,1594,套,附：项目定位及案名思考,思路,1,。,从主流价值点考虑,5,4,3,2,1,城市,高度,首席,定位,风格,传递,圈,层价值,生活,价值,定位思考,定位语,大学城首席法式生活区,保利,拉菲公馆,推广语,我们从这样一个角度，,品味拉菲公馆将给这里带来的,时光之美,海明威在,流动的圣节,的开篇说：,“假如，你有幸在巴黎度过年青时代，那么，以后无论你走到哪里，巴黎都会在你心中,”,流光溢彩的香榭丽舍,波光涟涟的塞纳河畔,五光十色的卢浮宫旁,巴黎的每一刻时光都深刻脑海,海明威在,流动的圣节,的终篇时说：,“当年的巴黎一去不复返了，不过巴黎始终是巴黎,”,离开这里，,人生只能拥有回忆，,美好的生活也仅是一种回味,离不开这里，,人生最美的时光都在这里，,最美的生活亦在这里,巴黎之美，能够平添生活之美，,却不能媲美人生的时光之美,当保利,拉菲公馆来到这里，,巴黎生活样板已翩然而至，,为这里平添一座法式贵族生活区，,一个比居住在巴黎的梦想更美好的事情，,悄然而至。,思路,2,。,从主流项目定位考虑,定位语,穿越时光的经典,保利,茉莉公馆,保利,紫廷,保利,香树里,保利,红馆,保利,东城印象,保利,观天下,保,利,心,语,保利,花半里,保利,里院里,系统内,系统外,备选案名,