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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2015/5/20 Wednesday,#,成功,案例分析,武汉光谷步行街,万达广场,成功案例分析 武汉光谷步行街,1,典型案例,借鉴（,1,）,选取原则,选取缘由,世界城,光谷步行街,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,1.,与项目区位相似，同处城市发展带上商业体量超,40,万平米,2.,项目规划与后期营销实现高度统一,3.,很好地解决了项目租、售、持的平衡关系,4.,成功的实现了招商和销售双赢的局面,典型案例借鉴（1）选取原则选取缘由世界城光谷步行街【,2,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,案例慨况：,项目地点,武汉市珞瑜路光谷广场东,发展商,武汉市世界城置业有限公司,建筑面积,总建面,120,万方，商业,40,万方,主力商家,光谷步行街,1,期,（,大,洋百货、家乐福、工贸家电、屈臣氏、城市之星电玩城、中影天河国际影城、星巴克、帕菲克、豪客来、家富富侨、金宝贝早教、新动态英语、麦当劳、肯德基、必胜客,等,）,项目定位,集主题式定向购物、一站式步行街区消费的多功能、全业态、复合型超级商业步行街区,开间面积,90,起,销售价格,1,期,2,期均价,40000,；,3,期均价,60000,；,【一、案例借鉴】第四部分项目定位案例慨况：项目地点 武汉,3,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,明星区位：临珞瑜路，邻地铁,2,号线,翻开武汉地图，不难发现武昌的司门口、中南、街道口、光谷等商圈呈带状分布在珞瑜路上，且商业中心向东迁移趋势明显。,光谷步行街雄踞武汉,中国光谷中心，光谷广场以东，一线临武昌商业星光大道,珞瑜路，天然人气聚集地，其商业大有可为；且距地铁,2,号线始发站光谷广场站仅数百米距离，近享轨道交通利好，有塑造明星商业可能。,流通驱动力：构筑武汉黄金内核的财富网,光谷步行街位于光谷交通枢纽核心，北接珞喻路、民院路，东南通雄楚大道、关山一路等多条城市主干道，,702,、,703,、,536,、,518,、,540,、,581,、,728,等,20,余条公交线路通达武汉三镇，周一至周五日均客流,20,万人次，周末达,40,万人次，节假日高峰期高达,120,万人次。,【一、案例借鉴】第四部分项目定位 明星区位：临珞瑜路，,4,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,世界,城光谷步行街总占地约,41.79,万平方米，总投资近,100,亿元人民币。项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、商业步行街区以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群，总建筑面积约,180,万平方米，其中商业近,80,万平米、住宅近,80,万平米，内有,10000,多个沿街当铺，可同时容纳,300,万人在这里逛街，是武汉当前最大的商业地产项目之一,。,项目,地块呈不规则长方形，中心轴线长约,1800,米，平均宽度,170,米，全长,1350,米，,2006,年被联合国授予,“,世界最长步行街,”,称号；项目用地性质为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。,1350,米光谷步行街自西向东依次规划为现代风情街、西班牙风情街、意大利风情街、法式风情街和北欧风情街。十大风情街广场，自东向西，从欧州文化的标志凯旋门开始，依次是莱茵广场、杜塞尔多夫广场，至罗马凯撒广场，朱丽叶婚庆广场、蒙提拿破仑广场、柏林广场、毕加索广场、西班牙广场、斗牛士广场，下沉广场。,【一、案例借鉴】第四部分项目定位 世界城光谷,5,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,1,期：现代风情街,光谷步行街,1,期现代风情街区，定位为开放式购物娱乐中心，总体量,20,万方，于,2008,年,1,月开街营业，引进家乐福、大洋百货、中影天河、工贸家电四大主力店。目前是武汉市乃至华中地区人气最高的消费娱乐中心和节庆中心，日均客流量达,15,万人次，周末客流量,30,万人次，节假日高峰客流达,100,万人次。,【一、案例借鉴】第四部分项目定位1期：现代风情街,6,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,2,期：西班牙风情街,光,谷步行街,2,期西班牙风情街全长,329,米。由,6,栋,3-5,层高的极具西班牙特色的建筑组成，拟全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。光谷步行街,2,期西班牙风情街不仅为国内外一线商家提供了品牌展示的窗口，更为大武汉创造了一个特色商业名片，并且成为国内首个将世界中高端品牌业态与特色商业建筑景观结合的典范。西班牙风情街除了内街之外，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街”，使得每个店面均临街。街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广场。,【一、案例借鉴】第四部分项目定位2期：西班牙风情街,7,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,3,期：意大利风情街,3,期意大利风情街，光谷步行街菁华区，,18,万方恢弘体量，由,8,栋,5-7,层特色建筑群落组成；街长,427,米，是,1350,米总街区的人气枢纽站。不仅能全面承接,1,期和,4,期两端人流，还可以直接迎纳珞雄路与利嘉东路带来的海量消费者。全业态、主打目标型”是意大利风情街的关键词。这里荟萃,IMAX,影院、高端,KTV,等主力店，清吧等武昌空白业态、星级餐饮、时尚餐饮、风情美食、婚纱摄影、黄金珠宝、品牌男女装、潮牌等全业态，满足全天候的消费体验。此外，六大主力店：一家世界五百强超市、一家国际精品百货、一家大型家电卖场、一家,I-MAX,影院、一家真冰溜冰场、一家时尚运动品牌量贩，每天可以将为整条街区带来,2030,万的人气。,意大利风情,街于,2011,年,11,月全城公开,，,2013,年开街营业。,【一、案例借鉴】第四部分项目定位3期：意大利风情街,8,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,5,期：德国风情街,5,期德国风情街，是武汉唯一一条,24,小时营业的街区。项目地处光谷步行街最核心的区域，西连意大利风情街，东接法国风情街，其营业范围涵盖国际国内潮牌服饰、,IMAX,影院、品牌,KTV,、世界风情美食、文化商务酒吧、书店书吧、,24,小时便利店等。,武汉,24,小时不夜城立足光谷，辐射全武汉，旨在为,300,万武汉年轻人提供全天候、丰富多彩的逛街乐趣。它将作为武汉三镇最亮的“夜地标”，成为全武汉人的夜生活终极目的地。,【一、案例借鉴】第四部分项目定位5期：德国风情街,9,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,1.,项目,抓住武昌商业中心东扩的契机，打造城市副中心标杆商业地产；,2.,项目,体量较大，整体规划合理，,1350,米的“世界最长商业步行街”，全部为商业街商铺，加上五大风情、十大广场的,“风情商业,街,”,特色,定位，为项目销售招商增添诸多卖点；,3.,项目,采取租售结合的方式进行开发，保障整体商业业态布局的合理性和可持续发展性，且项目招商及销售情况良好，,主,力,店和次主力店的引入，能较好带动人流和促使商业价值最大化；,4.,项目,针对,地块特性，采用针对性强的,规划方案,，,弱化劣势，强化优势，提高物业的商业价值,，确保利益最大化,，良好的产品设置,为后期项目持续去化打下良好基础,5.,项目,1,期现代风情街,2008,年,1,月开业，现已形成一个成熟的商业中心，对项目后续的开发带来巨大优势，并极大的提升了项目价值。,光谷步行街于本案的,启示：,【一、案例借鉴】第四部分项目定位 1.项目抓住武昌商,10,典型案例,借鉴（,2,）,选取原则,选取缘由,石家庄万达广场,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,1.,第三代综合体典范，万达模式范本,2.,与本案物业组合形态类似,3.,不同的产品组合实现项目资金合理分配,4.,成功解决了酒店及自持商业的资金平衡关系,典型案例借鉴（2）选取原则选取缘由石家庄万达广场【一、,11,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,“,一座万达广场，一个城市中心”,项目基本情况介绍：,“大连万达集团”创立于,1988,年，现已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。,2010,年企业的资产达到,1000,亿元，年销售额,600,亿元。公司的主营业务是商业地产投资及运营管理。,其在城市副中心、新开发区开发以“万达广场”命名的城市综合体。一站式满足顾客吃喝玩乐、商务休闲等需求，整合区内落后零散的商业格局，并通过,“以售养租模式”,持续扩张。,石家庄裕华万达广场共斥资,80,亿元，建筑面积,183,万平方米，是迄今为止万达集团最大的第三代城市综合体。是集大型购物中心、连锁超市、,5A,级写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际公寓、住宅等为一体的城市商业广场。,案例解析,万达广场,【一、案例借鉴】第四部分项目定位“一座万达广场，一个城市,12,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,步行街,商务公寓,万千百货,万达洲际酒店,写字楼,住宅,万达广场,业态分布,【一、案例借鉴】第四部分项目定位步行街 商务公寓万千,13,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,步行街,开发形式：销售,商务公寓,开发形式：销售,万千百货,开发形式：招商,万达洲际酒店,开发形式：自持,写字楼,开发形式：销售,住宅,开发形式：销售,万达广场,开发形式,【一、案例借鉴】第四部分项目定位步行街开发形式：销售商务,14,万达广场,资金平衡关系,步行街,平衡自身成本,平衡商超成本,实现项目利润,商务公寓,平衡自身成本,利润平衡土地出让金,万千百货,长期持有，占用,现金成本,需其他平衡,租金实现长期收益,万达洲际酒店,长期持有，占用资金,实现长期收益,写字楼,平衡自身成本,利润平衡补偿酒店,住宅,平衡自身成本,实现项目利润,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,万达广场资金平衡关系步行街商务公寓万千百货万达洲际酒店写字,15,万达模式借鉴一,：,甩掉包袱，快速回现,商业部分,，通过大量步行街、公寓、写字楼等产品，快速销售,。不,涉及产权商铺,，快速实现现金流，但不,承诺包租、返,本，企业,后期,压力减小，但不利于统一招商组市，导致步行街运营状况较差。为提高商务产品销售引入总部基地概念。,万达模式借鉴二,：化整为零，街区式住宅、,利润最大化,住宅部分,，将整个住宅社区打散规划，以,4-6,栋楼为一个组团进行销售。虽会降低住宅品质，但临街商铺的高利润，可将整体收益大幅提高。,万达模式借鉴三：,高效时间,+,完善的,资金流滚动模式,18,个月快速工期，可最大减小资金成本，抵御市场风险。住宅、公寓平价快销，快速回现，实现完好资金流。,万达模式借鉴四,：通过特色业态吸引人气，引爆项目。,特色业态：,IMAX,影院、大玩家、大歌星等。,三层餐饮火爆，目前百货不好做，以至现在餐饮娱乐想再扩大化。,步行街独有品牌：首度引入,C&A,、优衣库、,H&M,、无印良品等品牌。,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,万达广场与本案的借鉴价值,万达模式借鉴一：甩掉包袱，快速回现万达模式借鉴二：化整为零，,16,参考案例总结,深圳,华侨城,对本项目启示：,1.,以,目前的市场形态,项目定位必须,跳,脱出信阳市场,，,放眼泛中原地区，从而解决市场商业放量大人口支撑不足的问题。,2.,以旅游及周末经济带动项目先期入市及运营，迅速形成项目口碑，随着城市发展的成熟分阶段入市实现销售与运营的共赢。,3.,跳出,区域传统认知形象，通过个性化建筑、规划营造出与区域反差的特色,形象,4.,项目规划阶段需实现与后期销售与运营的完美对接，因此规划需严格考虑可售物业的产品形态与自持物业的使用功能,5.,合理处理各物业类型体量及资金平衡关系，实现物业组合的良性循环，避免出现滞销产品,【,一、案例借鉴,】,第四部分,项目定位,在区域商业氛围匮乏的区域，通过旅游地产带动商业及住宅开发，为国内旅游综合体典范，住宅为国内一线人居典范。,光,谷,步行街,万达,广场,在规划中以出售物业为出发点，兼顾风情体验，完美解决商业动线规划及多层商业的人流问题，分期入市实现运营与销售的一体化。以
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