土地一级开发项目的成本测算

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,土地一,级,级开发,项,项目成,本,本测算,北京京,投,投土地,项,项目管,理,理咨询,股,股份有,限,限公司,二零零,六,六年五,月,月,前,言,言,北京,市,市土地,一,一级开,发,发及管,理,理培训,教,教材,作,作为对,当,当前北,京,京市土,地,地一级,开,开发模,式,式和体,系,系的系,统,统梳理,、,、归纳,和,和总结,，,，目的,是,是推动,土,土地开,发,发和城,市,市建设,更,更加科,学,学、规,范,范和有,序,序，进,而,而推动,北,北京城,市,市化和,城,城市现,代,代化的,进,进程。,本次交,流,流学习,主,主要是,从,从土地,一,一级开,发,发成本,的,的概念,、,、成本,的,的构成,、,、其测,算,算依据,和,和测算,报,报告的,编,编制等,方,方面进,行,行归纳,和,和阐述,，,，旨在,对,对土地,一,一级开,发,发成本,测,测算进,行,行系统,化,化、规,范,范化梳,理,理。,土地一,级,级开发,项,项目的,成,成本测,算,算,一、土,地,地一级,开,开发项,目,目成本,的,的概念,二、土,地,地一级,开,开发项,目,目成本,的,的构成,三、土,地,地一级,开,开发项,目,目成本,的,的测算,依,依据,四、土,地,地一级,开,开发项,目,目成本,的,的测算,报,报告编,制,制,一、土,地,地一级,开,开发项,目,目成本,的,的概念,土地一,级,级开发,成,成本是,指,指在政,府,府规划,的,的土地,一,一级开,发,发区域,红,红线内,实,实施土,地,地一级,开,开发全,过,过程的,费,费用。,由,由项目,前,前期费,用,用、征,地,地拆迁,补,补偿费,用,用、公,共,共区域,市,市政基,础,础设施,建,建设费,用,用、公,共,共配套,设,设施建,设,设费用,、,、工程,建,建设其,他,他费用,、,、管理,费,费、财,务,务费用,、,、土地,招,招拍挂,中,中的交,易,易费用,、,、公共,市,市政配,套,套设施,移,移交前,的,的管理,费,费用等,构,构成。,二、土,地,地一级,开,开发项,目,目的成,本,本构成,（一）,项,项目前,期,期费用,（二）,征,征地、,拆,拆迁费,用,用,（三）,公,公共区,域,域市政,基,基础设,施,施建设,费,费用,（四）,区,区域内,公,公共环,境,境景观,建,建设费,用,用,（五）,区,区域内,公,公共配,套,套设施,建,建设费,用,用,（六）,工,工程建,设,设其他,费,费用,（七）,管,管理费,（八）,财,财务费,用,用,（九）,销,销售费,用,用,（十）,应,应纳税,费,费,（十一,）,）不可,预,预见费,三、土,地,地一级,开,开发项,目,目的成,本,本测算,依,依据,（一）,项,项目前,期,期费用,包括：,项目建,议,议书、,可,可研报,告,告、土,地,地一级,开,开发实,施,施方案,等,等的编,制,制费及,项,项目前,期,期的各,种,种工程,咨,咨询费,委托编,制,制修建,性,性详细,规,规划和,区,区域内,的,的管线,综,综合等,规,规划方,案,案费用,工程勘,察,察、测,绘,绘等费,用,用,环境影,响,响评价,分,分析费,用,用,交通影,响,响评价,分,分析费,用,用,地震影,响,响评价,分,分析费,用,用,地价评,估,估费用,工程设,计,计费及,施,施工图,审,审查费,招标代,理,理服务,费,费,工程保,险,险费,（一）,项,项目前,期,期费用,项目建,议,议书、,可,可研报,告,告、土,地,地一级,开,开发实,施,施方案,等,等的编,制,制费及,项,项目前,期,期的各,种,种工程,咨,咨询费,测算标,准,准可参,考,考1999年9,月,月10,日,日国家,计,计委制,定,定的计,价,价格19991283,号,号建,设,设项目,前,前期工,作,作咨询,收,收费暂,行,行规定,及北京市,物,物价局,、,、北京,市,市计划,委,委员会,京,京价（,房,房）字,1999,第,第487号文,关于,建,建设项,目,目前期,工,工作咨,询,询收费,的,的补充,通,通知中的有,关,关计价,标,标准。,项目,建,建议书,、,、可研,报,报告的,编,编制费,土地,一,一级开,发,发实施,方,方案的,编,编制费,项目,前,前期的,各,各种工,程,程咨询,费,费,（一）,项,项目前,期,期费用,委托编制,修,修建性详,细,细规划和,区,区域内的,管,管线综合,等,等规划方,案,案费用,2001,年,年国家计,委,委关于放,开,开和下放,部,部分商品,和,和服务价,格,格的通知,（计价,格,格20011218号,）,）中取消了1993,年,年由建设,部,部、国家,物,物价局联,合,合颁布的,城市规,划,划设计计,费,费标准,，,，放开了,规,规划设计,市,市场。,2004,年,年6月，,为,为了规范,规,规划设计,市,市场计费,，,，中国城,市,市规划协,会,会在全国,范,范围内进,行,行调查研,究,究，制定,并,并发布了城市规,划,划设计计,费,费指导意,见,见2004,中,中规协秘,字,字第022号，作为城,市,市规划设,计,计计费的,参,参考依据,。,。,（一）项,目,目前期费,用,用,3.工程勘察,、,、测绘等,费,费用,2002,年,年1月7,日,日国家计,委,委、建设,部,部以计价,格,格200210号文发,布,布了工程勘,察,察设计收,费,费管理规,定,定，从2002年3,月,月1日起,执,执行。根,据,据该文件,的,的相关规,定,定核算工,程,程勘察、,测,测绘等费,用,用。,（一）项,目,目前期费,用,用,4.环境影响,评,评价分析,费,费用,2002,年,年10月28日全,国,国人大通,过,过了中,华,华人民共,和,和国环境,影,影响评价,法,法，规,定,定：在中,华,华人民共,和,和国领域,和,和中华人,民,民共和国,管,管辖的其,他,他海域内,建,建设对环,境,境有影响,的,的项目，,应,应当进行,环,环境影响,评,评价。随,后,后，国家,计,计委、国,家,家环境保,护,护总局发,布,布了关于规,范,范环境影,响,响咨询收,费,费有关问,题,题的通知,计价格2002125号文。该通知,中,中规定了,项,项目前期,进,进行建设,项,项目环境,影,影响评价,分,分析，包,括,括编制环,境,境影响报,告,告书（含,大,大纲）、,环,环境影响,报,报告表和,对,对环境影,响,响报告书,（,（含大纲,）,）、环境,影,影响报告,表,表进行技,术,术评估的,费,费用标准,，,，可以作,为,为核算环,境,境影响评,价,价分析费,用,用的依据,。,。,（一）项,目,目前期费,用,用,5.交通影响,评,评价分析,费,费用,北京市规,划,划建设委,员,员会早在2001,年,年就发布,了,了关于对,部,部分新建,项,项目进行,交,交通影响,评,评价的通,知,知市规,发,发20011001号。规定需,要,要进行交,通,通影响评,价,价的项目,需,需由项目,业,业主方委,托,托符合资,质,质的设计,或,或咨询机,构,构进行交,通,通影响评,价,价，并按,照,照北京,市,市建设项,目,目交通影,响,响评价准,则,则和要求,编制咨,询,询报告。,进,进行建设,项,项目交通,影,影响评价,咨,咨询工作,的,的机构应,具,具有城市,规,规划和交,通,通咨询甲,级,级资质。,但,但对委托,编,编制交通,影,影响评价,报,报告的取,费,费标准没,有,有明确规,定,定，实践,中,中可以参,照,照委托规,划,划设计咨,询,询的标准,及,及市场行,情,情协商（,目,目前收费,标,标准通常,在,在0.5,2元/,平,平米不等,）。,（一）项,目,目前期费,用,用,6.地震影响,评,评价分析,费,费用,2002,年,年1月1,日,日,起施行、,中,中华人民,共,共和国国,务,务院令第,323,号公布的,地震安,全,全性评价,管,管理条例,规定：,新,新建、扩,建,建、改建,建,建设工程,，,，依照,中,中华人民,共,共和国防,震,震减灾法,和本条,例,例的规定,，,，需要进,行,行地震安,全,全性评价,的,的，必须,严,严格执行,国,国家地震,安,安全性评,价,价的技术,规,规范，确,保,保地震安,全,全性评价,的,的质量。,建,建设单位,应,应当将建,设,设工程的,地,地震安全,性,性评价业,务,务委托给,具,具有相应,资,资质的地,震,震安全性,评,评价单位,。,。地震安,全,全性评价,单,单位对建,设,设工程进,行,行地震安,全,全性评价,后,后，应当,编,编制该建,设,设工程的,地,地震安全,性,性评价报,告,告。目前,，,，全国各,省,省市对地,震,震安全性,评,评价收费,标,标准都有,不,不同的规,定,定，北京,市,市的工程,可,可依据原北京市物,价,价局2002年9,月,月18日,京,京价(收)字2002361号,文,文件关,于,于地震安,全,全性评价,收,收费标准,的,的函的有关规,定,定进行核,算,算。,（一）项,目,目前期费,用,用,7.地价评估,费,费用,1994,年,年12月12日，,国,国家计委,和,和国家土,地,地管理局,联,联合发布,了,了“关于,土,土地价格,评,评估收费,的,的通知”,，,，通知规,定,定：“土,地,地价格评,估,估收费是,房,房地产市,场,场重要的,经,经营性中,介,介服务收,费,费行为，,评,评估机构,要,要按照,自,自愿委托,、,、有偿服,务,务的原,则,则与委托,方,方签订合,同,同，开展,评,评估服务,工,工作，收,取,取合理费,用,用。凡具,备,备土地估,价,价资格并,经,经土地、,物,物价部门,确,确认的单,位,位，可接,受,受土地所,有,有者或使,用,用者的委,托,托，对土,地,地价格进,行,行评估，,并,并按本通,知,知的规定,收,收取土地,评,评估费。,”,”1997年12,月,月1日北,京,京市物价,局,局发布了京价(房)字1997,第,第398,号,号文件,关,关于房地,产,产中介服,务,务收费的,通,通知，对我市,房,房地产中,介,介服务收,费,费的有关,规,规定进行,了,了修订，,规,规定“房,地,地产价格,评,评估收费,、,、土地价,格,格评估收,费,费标准实,行,行政府定,价,价，其收,费,费标准按,照,照标的总,额,额采取差,额,额定率分,档,档累进制,。,。,（一）项,目,目前期费,用,用,8.工程设计,费,费及施工,图,图审查费,工程设计,费,费的测算,可,可依据2002年1月7日,国,国家计委,、,、建设部,以,以计价格200210号,文,文发布的,工程勘,察,察设计收,费,费管理规,定,定中的有关,标,标准结合,项,项目实际,情,情况测定,。,。,施工图审,查,查是目前,基,基本建设,程,程序中必,须,须的环节,。,。2004年8月23日，,建,建设部134号令,发,发布的,房,房屋建筑,和,和市政基,础,础设施工,程,程施工图,设,设计文件,审,审查管理,办,办法中,再,再次明确,规,规定“施,工,工图未经,审,审查合格,的,的不得使,用,用”。但,相,相应的图,纸,纸审查收,费,费标准，,国,国家没有,统,统一规定,。,。北京市,可,可执行市规发2001761,号,号关于,开,开展施工,图,图设计文,件,件审查工,作,作的通知,中第五条,“,“审查收,费,费：在国,家,家正式下,达,达施工图,审,审查收费,标,标准前，,北,北京市的,施,施工图审,查,查单位暂,按,按国家发,展,展计划委,员,员会计价格19991283号文件,中,中工程,咨,咨询人员,工,工日费用,标,标准执行。”,（一）项,目,目前期费,用,用,9.,招标代理,服,服务费,原国家计委,关,关于印发,招标代,理,理服务收,费,费管理暂,行,行办法,的,的通知,计,计价格20021980号文中明确,了,了招标代,理,理服务收,费,费标准。,我们据此,编,编制了,招标代理,服,服务收费,速,速查表，可以方,便,便快捷地,查,查取收费,金,金额。,（一）项,目,目前期费,用,用,10.工程保险,费,费,建设部和,中,中国保险,监,监督管理,委,委员会于2005,年,年8月出,台,台了关,于,于推进建,设,设工程质,量,量保险工,作,作的意见,建质2005133,号,号，指,出,出：“建,设,设工程质,量,量保险是,一,一种转移,在,在工程建,设,设和使用,期,期间由可,能,能的质量,缺,缺陷引起,的,的经济责,任,任的方式,，,，它由能,够,够转移工,程,程技术风,险,险、落实,质,质量责任,的,的一系列,保,保险产品,组,组成，包,括,括建筑工,程,程一切险,、,、安装工,程,程一切险,、,、工程质,量,量保证保,险,险和相关,职,职业责任,保,保险等。,其,其中，工,程,程质量保,证,证保险主,要,要为工程,竣,竣工后一,定,定期限内,出,出现的主,体,体结构问,题,题和渗漏,问,问题等提,供,供风险保,障,障。”。,可,可见，工,程,程建设领,域,域涉及到,的,的保险品,种,种主要有,职,职工意外,伤,伤害险（,雇,雇主责任,险,险）、设,计,计责任险,、,、工程质,量,量保修保,险,险和建筑,（,（安装）,工,工程一切,险,险。但具,体,体费率，,市,市场浮动,较,较大，建,设,设工程一,切,切险一般,为,为投保金,额,额的1%,左,左右，第,三,三者责任,险,险按比例,投,投保。但2004,年,年11月,中,中旬进行,的,的北京地,铁,铁4、5,、,、10号,线,线建安险,及,及第三者,责,责任险合,同,同费率却,是,是5左,右,右。2005年深,圳,圳地铁项,目,目中，工,程,程质量险,和,和运营初,期,期的运营,险,险合计也,低,低至投保,金,金额的5,，可见,目,目前保险,业,业竞争是,相,相当激烈,的,的。因此,在,在项目前,期,期阶段，,要,要准确估,算,算工程质,量,量保险费,是,是很困难,的,的，可以,暂,暂按建安,工,工程造价,的,的1%-2%估算,。,。,（二）征地,、,、拆迁费用,包括：,征地补偿费,用,用,拆迁补偿费,用,用,房屋拆迁评,估,估费,拆除工程费,用,用,古树保护及,文,文物古建修,护,护、还建费,用,用,其它,（二）征地,、,、拆迁费用,1.征地补偿费,用,用,根据土地所,属,属的不同区,域,域及其被征,用,用前的不同,用,用地性质相,应,应发生不同,的,的征地费用,。,。,本市行政区,域,域内依法征,用,用农民集体,所,所有土地的,，,，根据2004年5月21日,北,北京市人民,政,政府令第148号公布,的,的北京市,建,建设征地补,偿,偿安置办法,进行补偿安,置,置。征地补,偿,偿费包括土,地,地补偿费和,安,安置补助费,。,。涉及青苗,和,和其他土地,附,附着物的，,还,还应当向所,有,有权人支付,青,青苗补偿费,和,和其他土地,附,附着物补偿,费,费。青苗是,指,指尚未收获,的,的农作物。,其,其他土地附,着,着物包括房,屋,屋、水井、,道,道路、管线,、,、水渠等建,筑,筑物、构筑,物,物以及林木,和,和其他经济,作,作物等。,本市征地补,偿,偿费实行最,低,低保护标准,制,制度。征地,补,补偿费最低,保,保护标准由,市,市土地行政,主,主管部门以,乡,乡镇为单位,结,结合被征地,农,农村村民的,生,生活水平、,农,农业产值、,土,土地区位以,及,及本办法规,定,定的人员安,置,置费用等综,合,合因素确定,，,，报市人民,政,政府批准后,公,公布执行。,征,征地补偿费,最,最低保护标,准,准应当根据,社,社会、经济,发,发展水平适,时,时调整。,（二）征地,、,、拆迁费用,2.拆迁补偿费,用,用,根据房屋所,属,属的不同区,域,域及其不同,属,属性相应发,生,生不同的拆,迁,迁补偿费用,，,，补偿原则,及,及依据亦不,同,同。,集体土地房,屋,屋拆迁：根,据,据,2003年6月6日,北京市人民,政,政府令第,124,号公布的,北,北京市集体,土,土地房屋拆,迁,迁管理办法,的相关规定,进,进行拆迁补,偿,偿费计算。,城市房屋拆,迁,迁：根据,2001年11月1日北京市政府,令,令第87号,公,公布的北,京,京市城市房,屋,屋拆迁管理,办,办法,的相关规定,进,进行拆迁补,偿,偿费计算。,按照上述管,理,理办法进行,房,房屋拆迁时,，,，需要对被,拆,拆迁房屋重,置,置成新价进,行,行评估的，,应,应当按照关于发布,北,北京市房屋,重,重置成新价,评,评估技术标,准,准的通知,京,京国土房管,拆,拆2003808,号,号文的标准执行,。,。,（二）征地,、,、拆迁费用,2.拆迁补偿费,用,用,根据房屋的,不,不同用途相,应,应发生不同,的,的拆迁补偿,费,费用，补偿,原,原则及计算,依,依据亦不同,。,。,房屋拆迁评,估,估：根据,北京市房屋,拆,拆迁评估规,则,则（暂行）,京国土房,屋,屋拆字20011234号文,进行房屋拆,迁,迁补偿价计,算,算。,此外，拆迁,补,补偿费用还,包,包括搬家补,偿,偿、停产停,业,业损失、设,备,备（家电）,移,移装费补偿,等,等，因此需,对,对被拆迁区,域,域进行详实,的,的现况调查,、,、费用评估,，,，才能最终,确,确定。在不,具,具备详实调,查,查的前提下,，,，通过各种,渠,渠道获取基,础,础资料和对,该,该区域拆迁,补,补偿经验值,也,也是该部分,费,费用估算的,重,重要依据之,一,一。,（二）征地,、,、拆迁费用,2.拆迁补偿费,用,用,住宅房屋：,北京市房屋,拆,拆迁评估规,则,则（暂行）,京国土房,屋,屋拆字20011234号文,进行拆迁补,偿,偿费计算。,房屋拆迁补,偿,偿价=（基,准,准地价,基准房价,）,）被拆迁,房,房屋建筑面,积,积被拆迁,房,房屋重置成,新,新价,非住宅房屋,：,：根据,1234号,文,文及关于印发,北,北京市非住,宅,宅房屋拆迁,评,评估技术标,准,准的通知,京,京房地评字1999656号,文,文,进行拆迁补,偿,偿费计算。,非住宅房屋,拆,拆迁补偿价=区位价格,K1K2K3,建,建筑面积+,地,地上物补偿,价,价,（二）征地,、,、拆迁费用,3.房屋拆迁评,估,估费,1997年12月1日,，,，北京市物,价,价局发布了关于房地,产,产中介服务,收,收费的通知,京价(房)字1997第398号文，对我市房,地,地产中介服,务,务收费的有,关,关规定进行,了,了修订，规,定,定“因征用,拆,拆迁对房屋,进,进行价格评,估,估的，按补,偿,偿价款金额,的,的1,1.5%向征用拆,迁,迁单位收取,评,评估费。”,（二）征地,、,、拆迁费用,4.拆除工程费,用,用,拆除工程费,用,用应按照工,程,程实际需要,估,估算拆除工,程,程量，并套,用,用相关估算,指,指标或概算,定,定额，充分,考,考虑渣土运,输,输、消纳等,因,因素进行测,算,算。,（二）征地,、,、拆迁费用,5.古树保护及,文,文物古建修,护,护、还建费,用,用,根据古树保,护,护方案和文,物,物古建的修,护,护、还建方,案,案，套用相,关,关估算指标,或,或概算定额,，,，充分考虑,修,修缮、保护,、,、还原等因,素,素进行费用,测,测算。,（二）征地,、,、拆迁费用,6.其它,指根据国家,或,或地方政府,要,要求在征地,、,、拆迁过程,中,中还需发生,的,的各种费用,，,，如：新增,城,城市用地费,、,、耕地开垦,费,费、耕地占,用,用税、菜田,基,基金、防洪,费,费、提前搬,家,家奖励、支,援,援重点工程,费,费等，根据,相,相关文件或,地,地方规定的,标,标准执行。,（三）公共,区,区域市政基,础,础设施建设,费,费用,包括：,场地平整费,用,用及为各二级,开,开发单位提,供,供施工临时,供,供水、供电,设,设施、临时,道,道路的铺设,及,及维护费用,区域内永久,性,性道路、桥,梁,梁建设费用,市政管线建,设,设费用(包括雨水,、,、污水、中,水,水、上水、,电,电力、天然,气,气、电信、,热,热力等),市政场站建,设,设费用(包括雨水,泵,泵房、燃气,调,调压站、热,力,力站、开闭,站,站、区域中,水,水站、区域,管,管理中央监,控,控室及涉及,城,城市安全的,公,公共设施等,，,，其建设费,用,用视规划情,况,况而定 ),配套公共设,施,施建设费用(区域内的,交,交通智能化,系,系统 、公,共,共标识指示,系,系统、安防,监,监控系统、,公,公共卫生间,、,、垃圾收集,转,转运站 、,消,消防站、派,出,出所、邮局,等,等 ),（三）公共,区,区域市政基,础,础设施建设,费,费用,本部分费用,是,是指在土地,一,一级开发区,域,域内，各二,级,级开发地块,红线范围外,的,的公共区域,的,的市政基础,设,设施建设费,用,用。这是土,地一级开发,成,成本中的另,一,一重要组成,部,部分。,应在不同阶,段,段根据控制,性,性详细规划,，,，或修建性,详,详细规划，,或初步设计,图,图纸，或施,工,工图纸，参,考,考相应工程,的,的估算指,标，或概算,定,定额，或预,算,算定额测定,。,。,（四）区域,内,内公共环境,景,景观建设费,用,用,包括：绿化,（,（花草、树,木,木的种植）,、,、微地形、,艺,艺术小品、,喷,喷泉、地下,出,出入口的处,理,理、休息座,椅,椅等。,本部分费用,是,是指在土地,一,一级开发区,域,域内，各二,级,级开发地块,红,红线范围外,的,的公共区域,的,的环境景观,建,建设费用。,这,这是土地一,级,级开发成本,中,中的一项重,要,要组成部分,，,，应在不同,阶,阶段根据控,制,制性详细规,划,划，或修建,性,性详细规划,，,，或初步设,计,计图纸，或,施,施工图纸，,参,参考相应工,程,程的估算指,标,标，或概算,定,定额，或预,算,算定额测定,。,。,（五）区域,内,内公共配套,设,设施建设费,用,用,包括：市政,管,管理用房建,设,设费用；机,动,动车停车场,（,（库）、非,机,机动车停车,设,设施建设费,用,用；规划中,其,其它须纳入,土,土地一级开,发,发成本的公,共,共配套设施,建,建设费用。,在不同阶段,根,根据控制性,详,详细规划，,或,或修建性详,细,细规划，或,初,初步设计图,纸,纸，或施工,图,图纸，参考,相,相应工程的,估,估算指标，,或,或概算定额,，,，或预算定,额,额测定。,（六）工程,建,建设其他费,用,用,包括：,工程监理费,竣工图编制,费,费,建设期区域,管,管理费用,项目竣工后,移,移交管理单,位,位前的维护,管,管理费用,项目后评价,费,费用,其他,（六）工程,建,建设其他费,用,用,工程监理费,1996年1月16日,，,，北京市建,委,委发布了北京市工,程,程建设监理,费,费收费标准,实,实施办法(京价收1996第043号)，,规,规,定,定,：,：,实,实,行,行,监,监,理,理,的,的,工,工,程,程,，,，,监,监,理,理,费,费,按,按,工,工,程,程,的,的,总,总,造,造,价,价,百,百,分,分,比,比,计,计,取,取,，,，,用,用,插,插,入,入,法,法,计,计,算,算,。,。,建,建,设,设,前,前,期,期,阶,阶,段,段,按,按,工,工,程,程,概,概,预,预,算,算,的,的0.1-0.2,计,计,取,取,。,。,（,六,六,）,）,工,工,程,程,建,建,设,设,其,其,他,他,费,费,用,用,2.竣,工,工,图,图,编,编,制,制,费,费,2002,年,年,国,国,家,家,发,发,展,展,计,计,划,划,委,委,员,员,会,会,和,和,建,建,设,设,部,部,联,联,合,合,发,发,布,布,的,的,工,工,程,程,勘,勘,察,察,设,设,计,计,收,收,费,费,标,标,准,准,2002中,工,工,程,程,设,设,计,计,收,收,费,费,标,标,准,准,1.0.16,条,条,规,规,定,定,：,：,编,编,制,制,工,工,程,程,施,施,工,工,图,图,预,预,算,算,的,的,，,，,按,按,照,照,该,该,建,建,设,设,项,项,目,目,基,基,本,本,设,设,计,计,收,收,费,费,的,的10%,收,收,取,取,施,施,工,工,图,图,预,预,算,算,编,编,制,制,费,费,；,；,编,编,制,制,工,工,程,程,竣,竣,工,工,图,图,的,的,，,，,按,按,照,照,该,该,建,建,设,设,项,项,目,目,基,基,本,本,设,设,计,计,收,收,费,费,的,的8%,收,收,取,取,竣,竣,工,工,图,图,编,编,制,制,费,费,。,。,（,六,六,）,）,工,工,程,程,建,建,设,设,其,其,他,他,费,费,用,用,3.建,设,设,期,期,区,区,域,域,管,管,理,理,费,费,用,用,包,括,括,安,安,保,保,、,、,环,环,境,境,保,保,洁,洁,、,、,临,临,时,时,绿,绿,化,化,、,、,美,美,化,化,等,等,费,费,用,用,。,。,这,这,部,部,分,分,费,费,用,用,在,在,项,项,目,目,建,建,设,设,初,初,期,期,很,很,难,难,估,估,算,算,。,。,不,不,同,同,的,的,土,土,地,地,一,一,级,级,开,开,发,发,项,项,目,目,建,建,设,设,区,区,域,域,的,的,面,面,积,积,、,、,基,基,本,本,状,状,况,况,、,、,区,区,域,域,周,周,边,边,的,的,环,环,境,境,一,一,定,定,后,后,，,，,即,即,基,基,本,本,明,明,确,确,每,每,年,年,需,需,要,要,多,多,少,少,保,保,安,安,、,、,保,保,洁,洁,人,人,员,员,进,进,行,行,公,公,共,共,区,区,域,域,的,的,管,管,理,理,，,，,需,需,要,要,做,做,多,多,少,少,面,面,积,积,的,的,临,临,时,时,绿,绿,化,化,，,，,整,整,个,个,区,区,域,域,的,的,建,建,设,设,期,期,几,几,年,年,等,等,，,，,再,再,据,据,以,以,测,测,算,算,相,相,应,应,费,费,用,用,。,。,（六）,工,工程建,设,设其他,费,费用,4.项目竣,工,工后移,交,交管理,单,单位前,的,的维护,管,管理费,用,用,这部分,费,费用主,要,要是由,于,于目前,土,土地一,级,级开发,项,项目完,成,成后，,形,形成了,大,大量的,资,资产，,而,而这些,资,资产的,管,管理主,体,体比较,复,复杂，,例,例如：,道,道路、,水,水、电,、,、（天,然,然）气,、,、热、,交,交通设,施,施、园,林,林景观,绿,绿化设,施,施等都,分,分别归,属,属不同,的,的管理,单,单位，,产,产权移,交,交尚未,有,有规范,的,的模式,和,和程序,。,。这就,造,造成在,土,土地一,级,级开发,任,任务基,本,本完成,后,后，可,能,能还会,对,对资产,进,进行一,段,段时间,的,的照管,，,，对有,些,些项目,还,还要从,社,社会利,益,益角度,出,出发，,进,进行运,营,营。为,此,此，土,地,地一级,开,开发主,体,体还要,支,支出一,笔,笔管理,费,费和运,营,营费。,这,这笔费,用,用根据,不,不同一,级,级开发,项,项目的,情,情况，,千,千差万,别,别，不,一,一而足,，,，须慎,重,重对待,，,，认真,估,估算。,（六）,工,工程建,设,设其他,费,费用,5.项目后,评,评价费,用,用,指在土,地,地一级,开,开发工,作,作完成,后,后，由,土,土地一,级,级开发,主,主体组,织,织，委,托,托专业,咨,咨询公,司,司从经,济,济效益,、,、社会,效,效益、,环,环境效,益,益出发,对,对整个,土,土地一,级,级开发,项,项目和,开,开发过,程,程进行,公,公正、,客,客观的,评,评价。,该,该费用,可,可参考,国,国家有,关,关工程,咨,咨询的,收,收费标,准,准（计,价,价格1283,号,号文）,进,进行测,算,算。,（六）,工,工程建,设,设其他,费,费用,6.其他,指其他,和,和工程,建,建设相,关,关但未,归,归属前,述,述项目,的,的其他,相,相关费,用,用，按,预,预计发,生,生的项,及,及相关,文,文件估,算,算。例,如,如：委,托,托代建,的,的项目,还,还会发,生,生“代,建,建工程,管,管理费,”,”，参京发改2004298,号,号文关,于,于印发,北京,市,市政府,投,投资建,设,设项目,代,代建制,管,管理办,法,法（试,行,行）,的,的通知执行。,（七）,管,管理费,指土地,一,一级开,发,发主体,在,在土地,一,一级开,发,发全过,程,程中所,发,发生的,管,管理费,，,，包括,土,土地一,级,级开发,的,的建设,期,期和代,政,政府进,行,行土地,出,出让的,销,销售期,。,。该费,用,用应根,据,据项目,的,的具体,情,情况和,土,土地一,级,级开企,业,业的管,理,理水平,、,、资源,投,投入情,况,况等进,行,行核算,。,。,2005年8,月,月3日,，,，市国,土,土局发,布,布了关于印,发,发北,京,京市土,地,地储备,和,和一级,开,开发暂,行,行办法,的通,知,知 京,国,国土市2005540,号,号文，其中,第,第十三,条,条规定,：,：土地,储,储备机,构,构负责,实,实施土,地,地开发,的,的，由,土,土地储,备,备机构,负,负责筹,措,措资金,、,、办理,规,规划、,项,项目核,准,准、征,地,地拆迁,及,及大市,政,政建设,等,等手续,并,并组织,实,实施。,其,其中通,过,过招标,方,方式选,择,择开发,企,企业负,责,责土地,开,开发具,体,体管理,的,的，开,发,发企业,的,的管理,费,费用不,高,高于土,地,地储备,开,开发成,本,本的2%。以,招,招标方,式,式确定,开,开发企,业,业后，,土,土地储,备,备机构,应,应当与,中,中标开,发,发企业,签,签订土,地,地一级,开,开发管,理,理委托,协,协议。,（八,）,）财,务,务费,用,用,指一,级,级开,发,发过,程,程中,所,所发,生,生的,相,相关,财,财务,费,费用,。,。,其测,算,算依,企,企业,（,（或,项,项目,）,）的,资,资本,结,结构,和,和融,资,资能,力,力不,同,同而,有,有不,同,同的,融,融资,方,方案,，,，因,此,此融,资,资渠,道,道、,金,金额,和,和期,限,限完,全,全不,同,同，,其,其融,资,资成,本,本应,视,视具,体,体情,况,况分,别,别测,算,算。,根据,项,项目,开,开发,实,实施,方,方案,中,中开,发,发进,度,度、,时,时序,的,的安,排,排，,相,相应,地,地做,出,出投,资,资计,划,划，,绘,绘出,资,资金,流,流入,流,流出,的,的现,金,金流,量,量图,，,，并,据,据此,相,相应,地,地计,算,算预,计,计发,生,生的,财,财务,费,费用,。,。,（九,）,）销,售,售费,用,用,包括,土,土地,一,一级,开,开发,主,主体,为,为提,升,升开,发,发区,域,域的,土,土地,价,价值,，,，吸,引,引二,级,级开,发,发商,和,和最,终,终用,户,户，,完,完成,土,土地,出,出让,任,任务,，,，尽,快,快收,回,回开,发,发成,本,本而,进,进行,的,的策,划,划、,推,推广,活,活动,，,，和,因,因此,发,发生,的,的各,种,种广,告,告、,宣,宣传,费,费用,等,等。,目前,政,政府,对,对土,地,地一,级,级开,发,发的,销,销售,费,费用,提,提取,比,比例,没,没有,专,专门,规,规定,，,，而,且,且市,场,场中,二,二级,开,开发,的,的销,售,售经,验,验不,适,适用,于,于土,地,地一,级,级开,发,发的,销,销售,，,，已,实,实施,完,完成,的,的土,地,地一,级,级开,发,发项,目,目尚,不,不多,，,，因,此,此没,有,有太,多,多的,经,经验,数,数据,可,可供,借,借鉴,。,。这,就,就需,要,要企,业,业根,据,据自,己,己项,目,目的,土,土地,出,出让,计,计划,结,结合,市,市场,需,需求,分,分别,测,测算,。,。,（十,）,）应,纳,纳税,费,费,土地,一,一级,开,开发,涉,涉及,的,的应,纳,纳税,种,种主,要,要有,：,：营,业,业税,、,、城,市,市建,设,设维,护,护税,、,、教,育,育费,附,附加,、,、所,得,得税,、,、印,花,花税,、,、进,口,口设,备,备关,税,税等,。,。,具体,纳,纳税,额,额计,算,算方,法,法详,见,见国,家,家相,关,关税,收,收政,策,策的,规,规定,。,。,（十,一,一）,不,不可,预,预见,费,费,包括,基,基本,预,预备,费,费和,涨,涨价,预,预备,费,费。,视不,同,同阶,段,段的,测,测算,精,精度,以,以及,项,项目,不,不可,预,预见,因,因素,多,多少,的,的不,同,同，,以,以开,发,发成,本,本为,基,基数,，,，以,一,一定,比,比例,适,适当,计,计取,，,，通,常,常为1,5,。,四、,土,土地,一,一级,开,开发,项,项目,成,成本,测,测算,报,报告,的,的编,制,制,以上,阐,阐述,的,的是,土,土地,一,一级,开,开发,项,项目,的,的成,本,本构,成,成及,其,其测,算,算的,相,相关,依,依据,。,。我,公,公司,据,据此,编,编制,了,了土地,一,一级,开,开发,项,项目,成,成本,测,测算,通,通用,模,模板，作,为,为成,本,本测,算,算的,基,基本,模,模板,，,，结,合,合具,体,体项,目,目的,具,具体,情,情况,逐,逐项,测,测算,，,，并,编,编制,该,该项,目,目土,地,地一,级,级开,发,发的,成,成本,测,测算,报,报告,。,。,成本,测算,报,报告,编,编制,包,包括,：,：,1.,编制,测算,表,表格,；,；,2.,编,编,制,制测,算,算说,明,明；,3.,编,编,制,制测,算,算分,析,析。,四、,土,土地,一,一级,开,开发,项,项目,成,成本,测,测算,报,报告,的,的编,制,制,编制,流,流程,如,如下,：,：,基础,数,数据,收,收集,、,、整,理,理,根据,通,通用,模,模板,测,测算,成,成本,测,算,编,制,说,明,测算,依,依据,：,：原,始,始资,料,料、,数,数据,，,，政,策,策文,件,件,需说,明,明的,问,问题,：,：测,算,算方,法,法、,取,取值,、,、原,由,由,测算,分,分析,及,及结,论,论,汇总,编,编制,出,出测,算,算报,告,告,结,束,束,语,语,总之,，,，土,地,地一,级,级开,发,发成,本,本测,算,算是,在,在培,训,训教,材,材定,义,义的,土,土地,一,一级,开,开发,范,范围,、,、工,作,作内,容,容、,品,品质,目,目标,的,的基,础,础上,，,，根,据,据相,应,应的,项,项目,土,土地,一,一级,开,开发,实,实施,方,方案,，,，对,具,具体,项,项目,的,的成,本,本进,行,行测,算,算。,不,不同,的,的土,地,地一,级,级开,发,发项,目,目，,开,开发,范,范畴,及,及具,体,体建,设,设内,容,容不,同,同，,现,现况,及,及周,边,边条,件,件亦,可,可能,千,千差,万,万别,，,，因,此,此，,项,项目,的,的开,发,发成,本,本往,往,往不,尽,尽相,同,同，,甚,甚至,会,会相,差,差很,大,大。,从,从某,种,种意,义,义上,说,说，,每,每一,个,个开,发,发项,目,目都,有,有其,特,特殊,性,性，,都,都是,不,不可,复,复制,的,的。,因,因此,，,，我,们,们今,天,天只,是,是阐,述,述了,一,一些,成,成本,构,构成,及,及测,算,算方,面,面的,普,普遍,规,规律,。,。在,具,具体,项,项目,成,成本,测,测算,时,时还,要,要具,体,体问,题,题具,体,体分,析,析，,在,在获,得,得准,确,确、,详,详实,的,的基,础,础资,料,料的,前,前提,下,下，,认,认真,分,分析,研,研究,相,相关,政,政策,、,、法,规,规、,文,文件,，,，结,合,合目,前,前市,场,场行,情,情，,使,使成,本,本测,算,算结,果,果更,合,合理,，,，更,贴,贴近,操,操作,实,实际,，,，这,才,才是,我,我们,进,进行,测,测算,的,的最,终,终目,的,的。,谢,谢,谢,！,！,