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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,亳州.杉杉国际城研讨会,2011/12/2,华星房产研展部 2011年12月制,宏观市场研判,国际环境,欧债危机恶化、美国经济疲软，使全球经济不确定性增加,欧洲债务危机：,从希腊到西班牙、爱尔兰再到意大利，欧洲债务危机席卷整个欧元区，以通胀抑制危机欧元区走上定量宽松的货币之路；这是全球货币泛滥的标志。,美国政府换届在即，量化宽松货币政策仍将延续下去：,上半年美国经济的恢复速度极其缓慢，尤其是实体经济的恢复效果更差，量化宽松货币政策仍将成为政府换届选举的救命稻草；,国际经济,各国央行纷纷救市，提升金融市场的信心，但预期短时间内无法稳固所提升的效果。,11.30,，美联储与英国央行、欧洲央行联手救市举措提振市场信心，且中国央行近三年来首度下调存款准备金率,0.5,个百分点，也透露积极信号。,12,月,1,日，我国金融市场应景回暖,美国,道琼斯指数涨幅突破,3%,德国,DAX指数目前升幅超过,4%,法国,CAC-40指数涨,3.55%,英国,富时100指数涨,2.73%,美联储与英国央行及欧央行等5家央行达成一致，将,下调,美元流动性,互换利率0.5%,，并将互换协议延长至2013年2月1日。同时公布的11月的私营部门,就业数据环比增加20.6万人,，远超预期。,国内经济,由GDP与CPI数据分析，中国经济继续在“低增长，,高通胀”区间滑行，整体仍未摆脱进入滞涨的危险,国内经济,11月PMI显示出经济增速回落趋势仍将延续 ，国内的,实体经济情况仍不稳固，内外需提振有限,2011年11月份，中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，环比回落1.4个百分点。本月PMI自2009年3月份以来首次回落到50%以内 。,PMI是国际上通行的宏观经济监测指标体系之一，对国家经济活动的监测和预测具有重要作用。通常以50%作为经济强弱的分界点，PMI高于50%，反映制造业经济扩张；低于50%，则反映制造业经济衰退。,宏观政策,政府换届与十二五规划开局之际需要稳定的社会环境与调控延续性，短期市场的僵持状态无法根本性转变,完善税收,住房信息,取消限购,每年一千万套,楼市缓和时机,政权交接,需要稳定,行业政策,个人住房信息系统，将会取代限购，成为促进行业健康发展，以及规范行业运作的新标准,住建部部长：,个人住房信息系统,将来建立起来了，再加上,银行系统、财政系统、税务系统,的一些信息，再加上,公安,的一些信息系统，如果能统一起来，到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。,全国市场,一线城市成交大幅萎缩，全国龙头房企纷纷加入优惠促销行列，博弈之后市场已进入真正的降价通道。,万科：,全国项目每平方米下调幅度在1000-3000元不等。,中海：,上海御景熙岸降价30%遭退房,龙湖：,上海、杭州限时价格策略推出千套房源，五天认购近20亿,地方政府反应,地方政府已自行发债开闸，缓解土地财政困境；,一定程度上土地财政依旧是政府依赖的聚宝盆,2010年全国土地,财政收入2.9万亿,超出预算113%,中国城市化进程还将至少要走,20,年,目前中国的城市化率只有,45%左右，城镇人口每年都以1500万-2000万在上升，到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。,中国“人口红利”将持续到,2020,年,人口统计数据表明，中国“婴儿潮”中诞生的人口在,2009至2020年的未来12年间仍将是生产、消费与投资的主力，将对经济产生深刻的影响。,支撑房地产业向上的核心动能并未改变；根据以往调控后市场反应，我们预判在2012年年底市场将触底回稳,市场预判,龙头房企开始逆势抄底，优质土地均被低价成交；,在他人恐惧时，有资本、有远见的开发商已提前布局,后市信心,李嘉诚首赴佛山拿地 和黄逾8亿竞得绿岛地块,该地块曾在今年6月份逆市开拍，但终因无人参与竞买而遭遇流拍的命运；重启招拍挂程序后，起拍价由9亿元降至8亿元，由和记黄埔一家夺得,保利地产逆势拿地，多以底价获取,逆市拓展13个城市地产项目，其中12个以底价获取，平均楼面地价2269元/平方米，较2010年下降27%。,招商地产近期频繁出手低价拿地,购地金额已达到108亿元，而去年同期购地金额仅为13亿元,国际环境：,国际经济呈疲软状，短救市方案仍是杯水车薪,国内经济：,延续经济回落态势，内外需仍未摆脱滞涨危险,宏观政策：,宏观调控依旧持续，短期市场僵持状态难改变,市场反应：,一线市场迅速萎缩，全国性房企拉开降价大战,政府需求：,自行发债缓解困境，土地财政是政府的聚宝盆,市场预判：,核心动能并未改变，2012年底市场将触底回稳,后市信心：,优质土地低价成交，知名房企对后市信心充裕,宏观研判,Thanks,
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