“中华服装厂项目”提案简报

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,“中,华,华服,装,装厂,项,项目,”,”提,案,案简,报,报,精稳,企,企划,2004.9,月,月,目,录,录,第一,部,部分,：,：市,场,场分,析,析,第二,部,部分,：,：商,业,业房,产,产的,现,现状,分,分析,第三,部,部分,：,：项,目,目概,况,况分,析,析,第四,部,部分,：,：项,目,目定,位,位及,销,销售,策,策略,第六,部,部分,：,：合,作,作方,案,案,第一,部,部分,：,：市,场,场分,析,析,区域,概,概况,上马,墩,墩街,道,道位,于,于崇,安,安区,东,东部,。,。东,起,起锡,沪,沪立,交,交大,桥,桥，,沿,沿江,海,海东,路,路与,广,广益,街,街道,尤,尤渡,村,村毗,邻,邻；,南,南隔,尤,尤渎,，,，与,江,江海,街,街道,辖,辖区,遥,遥相,对,对望,；,；西,沿,沿沪,宁,宁铁,路,路和,尤,尤渎,五,五丫,浜,浜，,与,与工,运,运路,、,、周,山,山浜,街,街道,辖,辖区,相,相连,；,；北,以,以锡,沪,沪路,和,和沪,宜,宜公,路,路为,界,界，,与,与广,瑞,瑞街,道,道辖,区,区接,壤,壤。,其,其主,干,干道,上,上马,墩,墩路,西,西接,人,人民,路,路，,东,东连,锡,锡沪,公,公路,。,。,上马,墩,墩总,面,面积2.71,平,平方,公,公里,，,，目,前,前是,无,无锡,市,市城,东,东的,老,老城,区,区，,现,现下,辖,辖上,马,马墩,新,新村,、,、塔,影,影一,村,村、,塔,塔影,二,二村,、,、春,晖,晖新,村,村（,益,益都,苑,苑）,、,、靖,海,海新,村,村、,塔,塔影,苑,苑共,七,七个,社,社区10546户,，,，24300,余,余人,。,。辖,区,区内,有,有广,瑞,瑞中,学,学、,塔,塔影,中,中学,、,、塔,影,影中,心,心小,学,学和,靖,靖海,小,小学,及,及幼,儿,儿园3所,，,，有,崇,崇安,区,区医,院,院靖,海,海分,院,院一,所,所。,住宅,市,市场,分,分析,上马,墩,墩地,区,区现,规,规划,为,为城,东,东商,务,务住,宅,宅区,，,，已,有,有多,家,家房,地,地产,开,开发,公,公司,在,在此,竞,竞购,国,国有,土,土地,、,、建,造,造商,品,品楼,盘,盘，,其,其中,有,有无,锡,锡大,地,地房,地,地产,综,综合,开,开发,有,有限,公,公司,（,（益,都,都苑,）,）、,无,无锡,市,市吴,越,越房,地,地产,开,开发,有,有限,公,公司,、,、无,锡,锡市,鲲,鲲鹏,城,城市,建,建设,综,综合,开,开发,有,有限,责,责任,公,公司,（,（熙,春,春新,街,街）,、,、无,锡,锡市,百,百达,建,建设,发,发展,有,有限,公,公司,（,（日,月,月星,辰,辰）,、,、包,括,括由,无,无锡,市,市鑫,茂,茂房,产,产建,设,设有,限,限公,司,司以2650,万,万元,竞,竞得,的,的中,华,华服,装,装厂,地,地块,、,、太,湖,湖化,工,工厂,地,地块,、,、上,马,马墩,邹,邹巷,地,地块,、,、塔,影,影桥,仓,仓库,地,地块,、,、汽,车,车厂,地,地块,。,。,该区域现,有,有多个楼,盘,盘在建销,售,售，日月,星,星城、嘉,禾,禾现代城,、,、熙春新,街,街、现代,之,之星。伴,随,随中高档,次,次业主的,入,入住，同,时,时结合开,发,发商的开,发,发宣传和,中,中高档次,商,商业的发,展,展，必将,带,带动该区,域,域及周边,房,房产的发,展,展。,竞争个案,分,分析,【日月星,城,城】,案名,日月星城,发展商,常州市易达房地产开发有限公司,无锡市百达建设发展有限公司,企划,无锡市房屋置换中心,地址,崇安亭子桥堍,电话,2407666/2407555,建筑面积（）,170600,均价（元/）,小高层 3900元/ 多层4300元/,容积率,1.7,绿化率,35%,开盘日期,2003/08/28,交房日期,2005/12/31,面积配比,二室二厅一卫 104106 三室二厅二卫 150170,三事二厅二卫 120140 商铺（2层）150 开间 6.8米 进深 12米 挑高 3.5米,单价范围,住宅,3400,4500,元,/, 商铺,主要以出租为主,3,元,/,天,规划分析,该案为,17,万方的全新概念超大型儿童健康主题社区，占地,106400,平方，建筑密度,24%,。,800,平方的物业管理用房，,2500,平方的大型会所，,3000,多平方的幼教中心。,多层以“自然”为主题，小高层以“科学”为主题,单价范围,住宅 34004500元/ 商铺 主要以出租为主 3元/天,客层分析,该案作为上马墩地区新开发的中档楼盘，在规划及设计上都十分新颖。客层的分布主要以周边居民以及外地来锡的“买卖族”。前者对该地区居住环境较熟，感情浓厚；而后者则偏向于该地交通便捷，紧邻火车站。,综合分析,该案是超大型社区，大规模绿化有益业主身心健康。,周边成熟的交通网四通八达，整个小区设计合理，是市区难得的闹中取静的居住空间。,该案是个,主,主题性社,区,区，不论,从,从区位、,地,地段、配,套,套、宣传,来,来看都可,谓,谓一个上,乘,乘之作。,但,但该案由,衷,衷不足的,是,是小高层,的,的面积配,比,比，从目,前,前市场对,该,该项目需,求,求来看，,面,面积在130平方,的,的房型比,较,较欠缺，,进,进而损失,了,了部分潜,在,在的客源,。,。,以上分析,对,对本项目,的,的规划有,很,很大的借,鉴,鉴作用。,【嘉禾现,代,代城】,案名,嘉禾现代城,发展商,无锡市南长区城市建设综合开发总公司,企划,东方名流房地产营销机构,地址,崇安长庆路口,电话,2328288,建筑面积（）,139000,均价（元/）,4400,容积率,2.3,绿化率,60%,开盘日期,2003/10/12,交房日期,2005/12/30,面积配比,二室二厅一卫,108,三室二厅二卫,138, 三室二厅一卫（主力户型）,128,三室二厅二卫,155,三室二厅二卫 135 三室二厅二卫 160,单价范围,住宅,20,层以上，面积,150,，,5000,元,/,左右,商铺（纯,1,层）,面积,40,120,，主力面积,41,，开间,4.2,米，进深,9,11.5,米，挑高,6.2,米（可隔）,价格,25000,元,/,（两层） 面积,118,上层挑高,4.2,米,下层挑高,3.8,米,价格1280019800元/,规划分析,该案规划为绿色、流水住宅，是突显层次、品位的高档住宅。面对的客层主要是高收入人群和追求品质生活的小资阶级。此外还有部分本地和外地的置业者。,客层分析,该案规划为绿色、流水住宅，是突显层次、品位的高档住宅。面对的客层主要是高收入人群和追求品质生活的小资阶级。此外还有部分本地和外地的置业者。,综合分析,该案良好的地段；人车分流的小区设计，现代感极强的外立面及大面积的户型设计铸就了精品楼盘的地位。沿街7080间的商铺，使小区的商业更具人气。超市、会所的配套使小区居民的生活、娱乐更加方便、优越。,该案是由,香,香港著名,环,环境设计,师,师何显毅,设,设计事务,所,所担纲设,计,计，以绿,色,色环保为,主,主题的高,档,档住宅。,由,由于他的,客,客层定位,偏,偏高，相,应,应会流失,部,部分客源,。,。对于这,部,部分客源,我,我们在做,规,规划时可,予,予以考虑,。,。,【熙春新,街,街】,案名,熙春新街,发展商,无锡市吴越房地产开发有限公司,无锡市鲲鹏城市建设综合开发有限责任公司,企划,无锡市富润广告有限公司,地址,崇安上马墩路,电话,2865110,建筑面积（）,20000,均价（元/）,3600,容积率,2.0,绿化率,25%,开盘日期,2003/12,交房日期,2005/04,面积配比,二室二厅一卫,99.51, 三室二厅一卫,108.41,/110.41,（主力户型）,三室二厅二卫 140.16/130.7/140.43,单价范围,住宅均价,3600,元,/, 商铺（纯一楼）面积,50,左右,开间,3.6/3.8/4,米,进深,14,米左右,挑高,5.8,米,售价,13000,16000,元,/,规划分析,该案位于上马墩路，益都苑对面。规划为,11,层的住宅楼，一层为商铺，二至十一层是普通住宅。,周边配套齐全，有建行、中行、工行、商业银行等；购物消费有百业超市、天惠超市；靖海医院、锡山人民医院与家比邻，健康就在身边。,周边有3、6、21、28、42、45、215等多条公交线路经过，出行方便快捷。,客层分析,该案位于城东最大的居民聚居区，周边有上马墩、益都、塔影、靖海等数十个小区，覆盖人口十数万，蕴涵了无限的客源。,综合分析,该案采用现代简约的建筑风格，社区配套设施齐全，医院、超市、银行近在咫尺，公园环境优美。沿街住宅均采用隔音玻璃，闹中取静。,该案的缺陷在于，周围人群较为复杂，规划较难，升值力度不大。,该案位于,规,规划20,米,米振奋路,，,，东侧是,新,新交付的,益,益都苑二,手,手房。一,层,层规划都,为,为纯一楼,商,商铺，从,益,益都苑商,铺,铺的开业,状,状况及经,营,营业种来,看,看，名目,繁,繁多。银,行,行、药店,、,、中介、,美,美容美发,、,、日用百,货,货一应俱,全,全。唯一,值,值得商榷,的,的是该地,段,段属于崇,安,安区的老,城,城区，商,业,业发展步,伐,伐缓慢。,期待着崇,安,安区的整,体,体区位影,响,响能推动,该,该地段的,发,发展步伐,。,。,总结：,住宅单,价,价与户型,面,面积分析,以紧邻本,项,项目的熙,春,春新街为,例,例，其主,力,力户型为108110,的,的三室二,厅,厅，此类,面,面积的户,型,型是很受,市,市场追捧,的,的。针对,老,老城区居,民,民收入状,况,况及总价,可,可承受程,度,度，该案,做,做出了明,智,智的决定,，,，很好的,控,控制了总,价,价，一套,基,基本在40万左右,，,，调查显,示,示市场反,响,响良好。,商业单,价,价与商业,形,形态、面,积,积之比分,析,析,嘉禾现代,城,城作为上,马,马墩地区,出,出现较早,的,的高档商,业,业项目，,其,其商业特,点,点值得推,敲,敲。第一,，,，地理位,置,置较好，,位,位于人民,东,东路距离,市,市区最近,；,；第二，,面,面积规划,合,合理，主,要,要以小面,积,积的商铺,为,为主，总,价,价较低，,客,客层对此,类,类价格接,受,受度较高,；,；第三，6.2米,的,的挑高，,可,可以让客,户,户自行隔,断,断，树立,了,了“买一,送,送一”良,好,好的市场,形,形象。,从上述两,个,个案例的,分,分析来看,，,，本项目,受,受此类规,划,划的影响,受,受益非浅,。,。可以预,见,见上马墩,地,地区今后,商,商业、住,宅,宅发展前,景,景是很乐,观,观的，但,理,理念的跟,进,进也是至,关,关重要的,。,。本项目,需,需屏弃同,类,类产品的,不,不足之处,，,，扬长避,短,短，在社,区,区规划及,户,户型设计,上,上予以创,新,新，向市,场,场展现一,个,个赋有心,意,意、充满,温,温馨的产,品,品形象。,二手房,地址,面积（房型）,总价,单价,备注,嘉禾现代城,F2 145,3,室,2,厅,2,卫,朝南,60.9,万元,4200,元,/,期房,日月星城,F11 126.31,3,室,2,厅,2,卫,朝南,68.2,万元,5400,元,/,期房,塔影二村,F6,（顶层）,15.4,万元,2900,元,/,无装修,益都苑,一期：,12F 135,3,室,2,厅,1,卫,66,万元,4889,元,/,全装修,二期：,4F 133,3,室,2,厅,2,卫,62,万,4662,元,/,全装修,商铺,年租金,20,万,单间,800,元,/,250,（三间）,上马墩地,区,区的二手,房,房主要以,益,益都苑为,代,代表。这,是,是个新交,付,付的二手,楼,楼盘，从,对,对其住宅,和,和商铺的,调,调查来看,，,，价位与,新,新盘相比,并,并没任何,优,优势可言,。,。因此二,手,手房对本,项,项目的影,响,响可谓微,乎,乎甚微。,综,合,合,上,上,述,述,新,新,盘,盘,和,和,二,二,手,手,房,房,的,的,调,调,查,查,，,，,上,上,马,马,墩,墩,地,地,区,区,的,的,商,商,业,业,住,住,宅,宅,在,在,城,城,中,中,心,心,崇,崇,安,安,区,区,大,大,力,力,发,发,展,展,的,的,影,影,响,响,下,下,，,，,正,正,逐,逐,步,步,由,由,低,低,档,档,次,次,向,向,中,中,高,高,档,档,次,次,发,发,展,展,。,。,越,越,来,来,越,越,多,多,投,投,资,资,目,目,光,光,在,在,此,此,聚,聚,焦,焦,必,必,将,将,促,促,进,进,房,房,价,价,的,的,稳,稳,步,步,上,上,涨,涨,。,。,第,二,二,部,部,分,分,：,：,商,商,业,业,房,房,产,产,的,的,现,现,状,状,分,分,析,析,商,业,业,房,房,产,产,现,现,状,状,分,分,析,析,上,马,马,墩,墩,是,是,无,无,锡,锡,市,市,城,城,东,东,的,的,老,老,城,城,区,区,，,，,人,人,口,口,密,密,集,集,，,，,下,下,辖,辖,共,共,七,七,个,个,社,社,区,区,。,。,其,商,商,业,业,受,受,地,地,理,理,位,位,置,置,、,、,人,人,文,文,的,的,影,影,响,响,，,，,发,发,展,展,一,一,直,直,落,落,后,后,于,于,崇,崇,安,安,区,区,的,的,其,其,他,他,区,区,域,域,，,，,规,规,划,划,比,比,较,较,杂,杂,乱,乱,，,，,还,还,未,未,形,形,成,成,比,比,较,较,集,集,中,中,的,的,商,商,业,业,体,体,系,系,。,。,上,马,马,墩,墩,路,路,、,、,振,振,奋,奋,路,路,，,，,其,其,沿,沿,街,街,商,商,铺,铺,的,的,商,商,业,业,形,形,态,态,主,主,要,要,是,是,私,私,营,营,店,店,铺,铺,，,，,以,以,小,小,吃,吃,店,店,、,、,水,水,果,果,摊,摊,、,、,日,日,用,用,小,小,杂,杂,货,货,等,等,为,为,主,主,，,，,围,围,绕,绕,着,着,当,当,地,地,居,居,民,民,的,的,日,日,常,常,生,生,活,活,所,所,需,需,展,展,开,开,，,，,是,是,典,典,型,型,的,的,小,小,铺,铺,面,面,片,片,区,区,商,商,业,业,的,的,形,形,态,态,，,，,经,经,营,营,项,项,目,目,比,比,较,较,单,单,一,一,，,，,经,经,营,营,范,范,围,围,比,比,较,较,狭,狭,小,小,，,，,使,使,得,得,整,整,个,个,片,片,区,区,商,商,业,业,处,处,在,在,脏,脏,、,、,乱,乱,、,、,差,差,的,的,层,层,次,次,上,上,。,。,现,观,观,位,位,于,于,振,振,奋,奋,路,路,和,和,上,上,马,马,墩,墩,路,路,交,交,界,界,处,处,的,的,益,益,都,都,苑,苑,，,，,其,其,商,商,铺,铺,经,经,营,营,范,范,围,围,有,有,商,商,场,场,百,百,货,货,、,、,眼,眼,镜,镜,店,店,、,、,美,美,容,容,美,美,发,发,、,、,酒,酒,店,店,、,、,银,银,行,行,、,、,小,小,型,型,娱,娱,乐,乐,、,、,房,房,产,产,中,中,介,介,、,、,便,便,民,民,服,服,务,务,和,和,大,大,药,药,房,房,等,等,。,。,虽,虽,然,然,他,他,的,的,出,出,现,现,稍,稍,稍,稍,改,改,变,变,了,了,该,该,区,区,域,域,的,的,商,商,业,业,形,形,象,象,，,，,但,但,始,始,终,终,未,未,脱,脱,离,离,片,片,区,区,商,商,业,业,的,的,范,范,畴,畴,，,，,没,没,能,能,形,形,成,成,大,大,规,规,模,模,的,的,商,商,业,业,气,气,氛,氛,。,。,因,此,此,随,随,着,着,本,本,项,项,目,目,及,及,熙,熙,春,春,新,新,街,街,、,、,日,日,月,月,星,星,城,城,和,和,嘉,嘉,禾,禾,现,现,代,代,城,城,等,等,有,有,规,规,模,模,、,、,相,相,对,对,集,集,中,中,的,的,商,商,业,业,体,体,的,的,推,推,出,出,，,，,相,相,对,对,改,改,观,观,了,了,目,目,前,前,的,的,商,商,业,业,格,格,局,局,，,，,拉,拉,动,动,了,了,上,上,马,马,墩,墩,地,地,区,区,的,的,商,商,业,业,氛,氛,围,围,。,。,商,业,业,置,置,业,业,人,人,群,群,分,分,析,析,商,业,业,置,置,业,业,人,人,群,群,的,的,特,特,点,点,很,很,简,简,单,单,，,，,一,一,是,是,体,体,现,现,商,商,业,业,的,的,价,价,值,值,感,感,，,，,二,二,是,是,物,物,有,有,所,所,值,值,，,，,三,三,是,是,投,投,资,资,回,回,报,报,的,的,年,年,限,限,。,。,根,据,据,上,上,述,述,三,三,点,点,，,，,那,那,么,么,商,商,业,业,置,置,业,业,人,人,对,对,商,商,业,业,的,的,评,评,判,判,标,标,准,准,可,可,归,归,纳,纳,以,以,下,下,几,几,点,点,：,：,1区域内的商,业,业氛围，目,前,前商业现状,和,和今后发展,势,势态。,2项目沿,街,街优势的充,分,分体现，商,业,业的整体布,局,局和交通组,织,织人流的,聚,聚集。,3业态、业种,的,的细分和准,确,确定位，形,成,成新的商业,人,人气。,4价格的合理,定,定位，给置,业,业者一个发,展,展的空间。,商业、住宅,基,基本需求分,析,析,一、购房者,心,心态分析,综合上述新,盘,盘和二手房,的,的分析来看,，,，如今百姓,购,购房已从“,居,居者有其屋,”,”向“居者,优,优其屋”发,展,展，越来越,多,多的人开始,注,注重楼盘的,品,品质。一个,楼,楼盘品质的,高,高低、规划,设,设计的合理,与,与否将直接,关,关系到他在,购,购房者心里,的,的地位。,一个充满人,性,性化的产品,就,就是应该尊,重,重消费者的,需,需求与生活,习,习性，充分,尊,尊重自然条,件,件，而不要,太,太多的人为,造,造作。现今,购,购房者对住,房,房区域选择,是,是“择优而,居,居，不择邻,而,而居”，区,域,域的好坏固,然,然重要，但,购,购房者对生,活,活品质的要,求,求已远远大,于,于对地段的,选,选择。在户,型,型设计上，,购,购房者更追,求,求简洁、实,用,用、通风好,、,、景观好的,户,户型。对于,一,一个配套齐,全,全、生活设,施,施完善的楼,盘,盘来说，价,格,格是最受购,房,房者关注的,。,。一个讲求,品,品质，主张,人,人性化的住,宅,宅若能在价,格,格上做到“,物,物有所值”,甚,甚至“物超,所,所值”的话,，,，他在购房,人,人群中的印,象,象将是深刻,的,的，地位也,是,是不容质疑,的,的。,二、购买目,的,的,从置业人群,的,的心态及特,点,点分析可以,看,看出，商业,投,投资的高回,报,报率以及对,高,高品质生活,的,的追求是作,为,为选择在此,区,区域购房投,资,资的首要前,提,提。,地处崇安区,的,的上马墩，,目,目前虽还处,在,在城市开发,建,建设的起步,阶,阶段，且本,区,区一直属于,老,老城区，土,地,地价格和同,类,类地块相比,也,也比较适中,。,。但是单从,地,地理位置来,看,看，上马墩,路,路处于人民,东,东路的延伸,段,段，距中山,路,路只有,1500,米远，商业,与,与人民路商,业,业接轨，有,较,较强的发展,潜,潜力。随着,本,本区域现有,楼,楼盘的开发,以,以及商业的,发,发展，必然,会,会带动上马,墩,墩房价的上,涨,涨。,下表对购买,目,目的做了细,化,化：,购买目的细化,自住,上马墩作为崇安区的老城区，居住环境质素相对较低。随着老城改造的逐步推进，当地居民对居住环境的要求也在不断提高，改善生活环境的理念应孕而生。,投资,二次置业,上马墩有着良好的区位优势，临近市区，出行方便，升值潜力大。,房地产市场的发展正处在起步阶段。从投资角度来看，该区域的房价有益于二次置业。,为子女置业,该区域住房价格的走势正由低档向中高档迈进，正是为子女置业的好契机。,独生子女对父母的依赖性也将促成同区域置业的可能。,商业经营,上马墩住宅小区比较多，客源相对充足。,从对实地商铺的观察来看，经营业种丰富，开业状况良好,清晰的置业,目,目的、强大,的,的区位优势,及,及发展后劲,坚,坚定了置业,者,者对此区域,的,的投资信心,，,，厚积勃发,的,的老城区将,予,予以置业者,丰,丰厚的回报,。,。,第三,部,部分,项,项目,概,概况,分,分析,（一,）,）项,目,目概,况,况,项目,及,及地,块,块情,况,况：,该地,块,块位,于,于上,马,马墩,地,地区,，,，西,靠,靠规,划,划,20,米振,奋,奋路,，,，南,临,临上,马,马墩,路,路，,东,东侧,为,为在,建,建工,地,地，,北,北侧,为,为河,道,道，,地,地块,东,东靠,熙,熙春,新,新街,，,，南,望,望益,都,都苑,，,，西,临,临日,月,月星,城,城。,项,项目,集,集住,宅,宅、,商,商业,、,、办,公,公于,一,一体,，,，功,能,能分,布,布完,备,备，,住,住宅,为,为两,幢,幢25层,的,的高,层,层，,属,属于,目,目前,区,区域,内,内最,高,高的,物,物业,形,形态,，,，商,业,业分,布,布合,理,理，,办,办公,设,设施,齐,齐备,，,，整,个,个物,业,业的,风,风格,力,力求,体,体现,一,一种,现,现代,、,、简,洁,洁、,独,独特,的,的个,性,性。,从,从户,型,型面,积,积分,布,布情,况,况可,以,以看,出,出：,二,二室,二,二厅,到,到三,室,室二,厅,厅面,积,积由83,155,不,等,等，,适,适合,于,于不,同,同客,源,源，,办,办公,面,面积,也,也有,各,各种,大,大小,户,户型,的,的配,备,备，,适,适合,不,不同,的,的办,公,公人,群,群。,基地总面积,1.12公顷,占地面积,3538 ,地上总建筑面积,27373 ,住宅建筑面积,18498 ,商业建筑面积,8029 ,容积率,2.4,建筑密度,31.6%,绿地率,27%,总户数,135户,项目,基,基本,指,指数,：,：,（二,）,）项,目,目,SWOT,分析,：,：,外部力量,内部环境,机,会,威,胁,优,势,1）无锡的房地产市场自从2002年开始起步到现在正处于一个极力上升的态势，市场消费热情被充分培育，市民的购房热情持续高涨，市场行情被继续看好。,2）通过几年的发展，房地产二、三级市场的联动效应充分体现，各类消费通道被充分挖掘，房地产市场面临良好的整体发展机遇,3）区域居住氛围已经形成，区域市场环境也在前几年的基础上有了大幅度的提升，为本项目的开发提供了良好的市场氛围。,4）随着无锡中心城区的旧城改造的加快，大量动迁居民手持动迁货币四处寻觅适合自己的房源，也将成为本项目所要关注的重要目标客源。,1）由于项目的体量较小，缺乏大社区、大规模和影响力的楼盘优势，在品牌的塑造上易缩短饱和空间。,2）未来无锡房地产市场的不确定因素，给楼盘的开发带来较大的决策难度，如何准确的对未来市场变化做出预测，是减少投资风险的重要环节。,1）城东开发板块，已初具一个新型居住区，为本项目的开发建设提供了良好的区域居住环境。,2）本项目在开发过程中所具有的大量配套建设，也在一定程度上成为楼盘在市场推广过程中的一大卖点。,.,3）开发商所具有的品牌优势以及集合各家专业品牌公司的联合出击，形成较大的品牌效应。,劣,势,1）区配套建设还未达到相当的水平，社区整体商业环境还有待提高，是老城区的概念。,2）楼盘离市中心城区有铁路交通的过道，故在受众的概念里形成明显的城郊分界点，地理位置相对来说较有抗性，不利于楼盘在推广过程中吸收市中心客源。,3）作为一个新型的居住城区，由于地块原有的历史条件限制，使本项目在历史人文底蕴上较为单薄。,（三,）,）地,块,块发,展,展的,优,优势,开发,商,商看,好,好本,区,区域,的,的主,要,要因,素,素有,四,四点,：,：,1,、,以上,马,马墩,路,路为,商,商业,步,步行,街,街作,为,为楼,盘,盘的,卖,卖点,上马,墩,墩路,是,是上,马,马墩,的,的主,干,干要,道,道，,有,有21路,公,公交,线,线，,道,道路,两,两边,以,以本,地,地居,民,民的,私,私营,店,店铺,为,为主,，,，医,院,院、,学,学校,、,、娱,乐,乐（,网,网吧,）,）和,公,公园,使,使该,区,区域,的,的商,业,业文,化,化生,活,活逐,步,步趋,于,于完,善,善。,益,益都,苑,苑、,熙,熙春,新,新街,和,和日,月,月星,城,城中,高,高档,次,次业,主,主的,入,入住,，,，将,改,改变,该,该区,域,域以,往,往居,住,住层,次,次杂,、,、乱,、,、脏,的,的现,象,象，,同,同时,结,结合,开,开发,商,商的,开,开发,宣,宣传,和,和中,高,高层,次,次商,业,业的,发,发展,，,，必,将,将带,动,动该,区,区域,及,及周,边,边房,产,产的,发,发展,。,。,2,、,上马,墩,墩路,与,与人,民,民东,路,路、,通,通惠,东,东路,、,、锡,沪,沪公,路,路相,接,接,上马,墩,墩路,处,处于,人,人民,东,东路,的,的延,伸,伸段,，,，距,中,中山,路,路CBD,只,只有1500M远,，,，商,业,业与,人,人民,路,路商,业,业接,轨,轨，,有,有较,强,强的,发,发展,潜,潜力,。,。与,通,通惠,东,东路,的,的延,伸,伸段,相,相接,，,，可,直,直通,火,火车,站,站、,汽,汽车,公,公交,总,总站,，,，上,马,马墩,路,路的,东,东延,伸,伸段,还,还与,锡,锡沪,公,公路,相,相接,，,，交,通,通方,便,便。,嘉,嘉禾,现,现代,城,城的,开,开发,以,以及,本,本区,域,域内,房,房产,的,的现,状,状，,必,必然,会,会带,动,动本,区,区域,内,内房,价,价的,上,上涨,。,。,3、,在,在城,中,中心,崇,崇安,区,区大,力,力发,展,展的,前,前提,下,下，,目,目前,本,本区,域,域的,土,土地,价,价格,适,适中,。,。,地处,崇,崇安,区,区的,上,上马,墩,墩，,目,目前,还,还处,在,在城,市,市开,发,发建,设,设的,起,起步,阶,阶段,，,，且,本,本区,一,一直,属,属于,老,老城,区,区，,所,所以,土,土地,价,价格,和,和同,类,类地,块,块相,比,比，,价,价格,适,适中,。,。从,地,地理,位,位置,和,和价,格,格上,分,分析,，,，本,区,区域,的,的房,价,价基,本,本会,在,在,3900-4400,元,/,左,右,右。,4,、,上马,墩,墩商,业,业发,展,展起,步,步,上马,墩,墩的,商,商业,一,一直,落,落后,于,于崇,安,安区,的,的其,他,他地,区,区，,现,现受,到,到益,都,都苑,、,、熙,春,春新,街,街和,日,日月,星,星城,的,的影,响,响，,正,正逐,步,步发,展,展起,来,来。,以,以益,都,都苑,为,为商,务,务中,心,心，,中,中高,档,档次,的,的商,业,业已,经,经在,上,上马,墩,墩路,、,、振,奋,奋路,交,交界,处,处现,身,身，,为,为今,后,后上,马,马墩,的,的商,业,业发,展,展提,供,供了,很,很好,的,的发,展,展条,件,件。,上,上马,墩,墩商,铺,铺由2000,年,年的,3000,元,/,左,右,右上,升,升到,现,现在,11000,元,/,左,右,右。,当,当然,商,商业,的,的规,划,划档,次,次在,不,不断,提,提升,，,，随,着,着上,马,马墩,商,商业,的,的发,展,展，,上,上马,墩,墩商,铺,铺具,有,有相,当,当的,升,升值,潜,潜力,。,。,第四,部,部分,项,项目,定,定位,及,及销,售,售策,略,略,（一,）,）产品,定,定位,概,概述,产品,定,定位,是,是基,于,于市,场,场基,础,础上,对,对物,业,业的,风,风格,、,、形,态,态、,业,业种,、,、类,型,型等,作,作,出的,研,研判,，,，进,而,而确,立,立物,业,业的,价,价格,、,、客,层,层和,市,市场,地,地位,，,，本,项,项目,的,的产,品,品,定位,是,是集,住,住宅,、,、商,业,业、,办,办公,于,于一,体,体的,综,综合,物,物业,体,体，,作,作到,功,功能,互,互补,、,、,规划,超,超前,。,。,（二,）,）产品,定,定价,建,建议,在产,品,品定,位,位的,基,基础,上,上，,考虑,到,到本,项,项目,的,的周,边,边区,域,域地,段,段居,住,住条,件,件,尚未,完,完全,成,成熟,，,，配,套,套设,施,施等,还,还未,健,健全,，,，,市场,环,环境,只能,以,以保,守,守的,价,价格,进,进行,面,面市,，,，,在形,象,象及,市,市场,知,知名,度,度未,确,确立,之,之前,，,，考,虑,虑到,区,区域,客,客户,的,的价,格,格承,受,受能,力,力及,市,市场,的,的竞,争,争性,，,，建,议,议以,中低,的价,格,格入,市,市,，实,行,行“,中,中开,高,高走,”,”的,原,原则,，,，以,降,降低,市,市场,的,的风,险,险度,和,和良,好,好的,市,市场,预,预测,。,。,住宅,价,价格,建,建议,：,：,住宅,均,均价,：,：,4000,元,元/,商铺,价,价格,建议,：,一层,（沿,街,街）,15000元/,（内,街,街）10000,元/,二层8000,元,元/,三层,（,（办,公,公楼,）,）,4500,元,/,建议,价,价格,走,走势,原,原则,：,：,稳开,快,快走,微,幅,幅上,调,调,价,价差,适,适度,动,态,态控,制,制,（,三,三,）,）业,态,态,业,业,种,种,建,建,议,议,住,宅,宅,定,定,位,位,原,原,则,则,：,：,基,于,于,本,本,项,项,目,目,高,高,层,层,的,的,物,物,业,业,形,形,态,态,，,，,形,形,成,成,双,双,子,子,座,座,的,的,地,地,标,标,建,建,筑,筑,，,，,具,具,有,有,一,一,定,定,的,的,引,引,领,领,性,性,，,，,根,根,据,据,本,本,项,项,目,目,的,的,数,数,据,据,指,指,标,标,，,，,地,地,理,理,位,位,置,置,并,并,结,结,合,合,“,“,中,中,华,华,服,服,装,装,厂,厂,”,”,目,目,前,前,的,的,市,市,场,场,现,现,状,状,和,和,区,区,域,域,走,走,势,势,，,，,住,住,宅,宅,部,部,分,分,营,营,造,造,良,良,好,好,的,的,人,人,居,居,氛,氛,围,围,，,，,打,打,破,破,老,老,城,城,区,区,的,的,居,居,住,住,概,概,念,念,，,，,倡,倡,导,导,一,一,种,种,新,新,的,的,生,生,活,活,方,方,式,式,。,。,1,、,根,据,据,目,目,前,前,该,该,区,区,域,域,的,的,楼,楼,盘,盘,销,销,售,售,情,情,况,况,、,、,周,周,围,围,的,的,建,建,筑,筑,情,情,况,况,以,以,及,及,中,中,华,华,服,服,装,装,厂,厂,的,的,建,建,设,设,规,规,划,划,指,指,标,标,，,，,建,建,议,议,建,建,造,造,有,有,特,特,色,色,的,的,高,高,层,层,楼,楼,盘,盘,，,，,同,同,时,时,以,以,中,低,价,价,的,的,商,商,铺,铺,和,和,办,办,公,公,楼,楼,为,为,主,主,打,打,产,产,品,品,，,，,吸,吸,引,引,投,资,资,客,户,户,。,。,2,、,高,高,层,层,住,住,宅,宅,立,立,面,面,风,风,格,格,主,主,要,要,以,以,现,现,代,代,风,风,格,格,为,为,主,主,，,，,营,营,造,造,具,具,有,有,现,现,代,代,感,感,的,的,人,人,居,居,空,空,间,间,，,，,将,将,楼,楼,盘,盘,的,的,品,品,质,质,和,和,价,价,值,值,得,得,到,到,提,提,升,升,。,。,3,、,主,力,力,户,户,型,型2,室,室2,厅,厅,、,、3,室,室2,厅,厅,，,，,主,主,力,力,面,面,积,积100,-130,，,，,并,并,设,设,计,计,适,适,量,量,小,小,户,户,型,型,，,，,面,面,积,积75,-85,。,。,（,一,一,）,）,把,把,握,握,好,好,商,商,业,业,的,的,定,定,位,位,是,是,项,项,目,目,成,成,败,败,的,的,关,关,键,键,；,；,（,二,二,）,）,将,将,合,合,理,理,的,的,商,商,业,业,定,定,位,位,与,与,客,客,层,层,定,定,位,位,有,有,机,机,结,结,合,合,；,；,（,三,三,）,）,商,商,业,业,定,定,位,位,既,既,能,能,保,保,持,持,无,无,锡,锡,传,传,统,统,的,的,商,商,业,业,模,模,式,式,，,，,又,又,能,能,做,到,到,商,商,业,业,上,上,的,的,创,创,新,新,；,；,（,四,四,）,）,商,商,业,业,业,业,态,态,及,及,功,功,能,能,定,定,位,位,的,的,合,合,理,理,分,分,布,布,（,（1F,、,、2F,）,）,；,；,商,业,业,定,定,位,位,原,原,则,则,：,：,（,一,一,）,）,把,把,握,握,好,好,商,商,业,业,的,的,定,定,位,位,是,是,项,项,目,目,成,成,败,败,的,的,关,关,键,键,本,案,的,的,商,商,业,业,定,定,位,位,是,是,整,整,个,个,项,项,目,目,的,的,关,关,键,键,，,，,商,商,业,业,的,的,启,启,动,动,对,对,于,于,本,本,案,案,乃,乃,至,至,整,整,个,个,片,片,区,区,的,影,影,响,响,力,力,是,是,至,至,关,关,重,重,要,要,的,的,，,，,成,成,败,败,的,的,关,关,键,键,也,也,是,是,对,对,商,商,业,业,模,模,式,式,及,及,业,业,态,态,的,的,有,有,效,效,把,把,握,握,。,。,商,业,业,街,街,组,组,团,团,划,划,分,分,原,原,则,则,主,主,题,题,特,特,色,色,原,原,则,则,考,虑,虑,到,到,整,整,个,个,商,商,业,业,占,占,到,到,总,总,数,数,的,的30%,体,体,量,量,，,，,为,为,吸,吸,引,引,受,受,众,众,，,，,需,需,定,定,位,位,成,成,多,多,元,元,化,化,经,经,营,营,的,的,综,合,合,商,商,业,业,街,街,，,，,故,故,建,建,议,议,充,充,分,分,利,利,用,用,商,商,业,业,街,街,外,外,街,街,的,的,优,优,势,势,，,，,在,在,原,原,地,地,块,块,分,分,割,割,的,的,基,基,础,础,上,上,，,划,划,分,分,若,若,干,干,功,功,能,能,性,性,组,组,团,团,并,赋,赋,以,以,不,不,同,同,的,的,主,主,题,题,商,商,业,业,特,特,色,色,，,，,涵,涵,盖,盖,购,购,物,物,、,、,餐,餐,饮,饮,、,、,文,文,化、娱乐,和,和休闲等,特,特色内容,，,，同时强,调,调商业的,绿,绿色环境,，,，打造一,条,条生态型,的休闲观,光,光商业步,行,行街。,建筑美,学,学原则,8029,的商业规,模,模，为充,分,分挖掘临,街,街铺面的,商,商业价值,，,，同时也,兼,兼顾商业,街,街,建筑形态,布,布局的美,观,观性，我,们,们在合理,考,考虑了地,块,块形状和,铺,铺面进深,的,的前提下,，建议整,条,条商业街,以,以现代建,筑,筑风格为,主,主，充分,发,发挥商铺2楼的商,业,业价值，,既,既,起到合理,分,分配商业,面,面积，同,时,时从建筑,形,形态上给,予,予逛街顾,客,客一种视,野,野享受。,（二）将,合,合理的商,业,业定位与,客,客层定位,有,有机结合,商业模式,与,与客层需,求,求是紧密,相,相关的，,在,在前期对,客,客户分析,的,的过程中,我,我们,发现，针,对,对本地区,的,的经营范,围,围和商业,空,空间，现,代,代化的商,业,业模式是,个,个盲,点，由此,将,将传统与,现,现代、主,题,题化与多,元,元化、经,济,济与时尚,进,进行互动,与,与互,补，,商业定位,原,原则,经营互,利,利原则,在保证开,发,发商获利,的,的前提下,，,，将商家,的,的经营风,险,险降低，,一,一方面通,过,过价格,的优势降,低,低商家成,本,本；另一,方,方面通过,商,商业的升,值,值潜力及,回,回报率的,核,核算来,降低风险,投,投资，做,到,到共赢。,市场实,需,需原则,鉴于周边,的,的商业业,态,态，我们,发,发现市场,还,还未解决,真,真正的商,业,业饥渴，,为了进一,步,步发掘商,业,业的内在,价,价值，建,议,议根据实,际,际的商业,需,需求进行,业态的分,布,布。,（三）商,业,业定位既,能,能保持无,锡,锡传统的,商,商业模式,，,，又能做,到,到商业上,的,的创新,综观无锡,的,的大宗商,业,业，传统,的,的商业模,式,式占据主,流,流，城市,整,整,体的商业,规,规模没有,得,得到良好,的,的发挥和,体,体现，根,据,据本项目,的,的,规划，我,们,们建议在,沿,沿用传统,商,商业模式,的,的同时，,进,进行资源,重,重,组和整合,利,利用，发,挥,挥商业价,值,值的最大,化,化和可利,用,用化，做,到,到,商业经营,的,的创新。,（四）商,业,业业态及,功,功能定位,的,的合理分,布,布（1F,、,、2F）,总述：,1、根据,规,规划图，,可,可以看出,商,商业排布,的,的面积利,用,用达到了,最,最大化；,2、商业,布,布局紧凑,，,，合理，,能,能最大限,度,度地聚集,人,人气；,3、1F,、,、2F设,计,计回廊，,充,充分体现2F的商,业,业价值，,增,增强可视,性,性；,整个商业,共,共分四个,小,小型功能,组,组团，具,体,体划分经,营,营内容如,下,下：,1、商业,业,业态及功,能,能定位,振,奋,路,上,马,马,墩,墩,路,路,B,A1,A2,C,业态建议,一,一：,A1、A2为办公,楼,楼层，是,锁,锁定人流,的,的主要地,，,，底楼规,划,划为商铺,，,，并形成,内,内街,的格局，,考,考虑到楼,面,面功能是,办,办公用途,，,，因此尽,量,量避免大,众,众物业的,经,经营，以,营造品位,、,、时尚的,购,购物空间,，,，以提升A1、A2的物业,档,档次和形,象,象，在底,楼,楼主,要经营品,牌,牌服饰、,品,品牌化妆,品,品、品牌,首,首饰等高,端,端消费品,，,，带动整,个,个楼层的,消费档次,。,。,业态建议,二,二：,我们建议,在,在B、C,的,的内外两,侧,侧（沿上,马,马墩路和,振,振奋路）,分,分布两条,商,商业街，,其,其中,靠振奋路,和,和上马墩,路,路的外街,和,和靠里侧,的,的内街形,式,式，为敞,开,开式商铺,，,，设两层,，,，,F1、F2设计回,廊,廊，充分,体,体现2F,的,的商业功,能,能和价值,，,，摈弃传,统,统的一楼,带,带二楼的,操作模式,，,，增强景,观,观性和可,视,视性，同,时,时建议F1、F2,挑,挑高6.2米，一,楼,楼以常规,经营业态,为,为主，如,服,服饰、便,利,利店、银,行,行、休闲,站,站等，二,楼,楼以室内,消,消费业态,为,为,主如：婚,纱,纱摄影、,茶,茶座、咖,啡,啡吧等。,上述的业,态,态建议，,引,引进相对,的,的品牌业,种,种，提升,上,上马墩的,商,商业品质,，,，填补上,马,马墩商业,业,业种的空,白,白，使整,个,个上马墩,地,地区的商,业,业氛围更,趋,趋完善，,使,使目前的,片,片区商业,成,成为集休,闲,闲、娱乐,、,、便民服,务,务为一体,的,的高档综,合,合类商业,，,，构成立,体,体高尚的,商,商业体系,，,，以满足,本,本地居民,的,的精神与,物,物质追求,。,。,入口功能,定,定位,入口作为,主,主要的通,路,路口，占,据,据了绝对,的,的引入人,流,流的作用,，,，在营造,丰,丰,富景观性,的,的同时起,到,到绝佳的,静,静态休闲,空,空间，设,置,置外岛式,生,生态休闲,广,广,场，广场,中,中心可根,据,据地块实,际,际尺寸设,置,置若干中,心,心主题景,观,观，如音,乐,乐,喷泉水景,主,主题、生,态,态植物花,卉,卉主题、,人,人文雕塑,主,主题、枯,山,山石人造,景,景,观主题等,等,等。从而,形,形成景观,上,上的差异,性,性与多样,性,性，使人,漫,漫步其中,能,能,够移步换,景,景，在购,物,物同时充,分,分享受休,闲,闲的乐趣,，,，并与广,场,场内部休,闲,闲,广场相呼,对,对应。,2、环境,营,营造建议,整体环境,的,的营造将,遵,遵循“可,分,分可合，,动,动静相宜,”,”的原则,，,，在总体,构,构思上将,起,起分为西,南,南侧的绿,色,色生态休,闲,闲街和外,岛,岛式生态,休,休闲广场,两,两大主力,“,“阵型”,，,，其中绿,色,色生态休,闲,闲街作为,商,商业铺面,的,的点缀，,而,而外岛式,生,生态休闲,广,广场作为,独,独立的景,观,观自成一,派,派，两者,浑,浑然一体,，,，又各自,为,为“阵”,，,，与内岛,广,广场呼应,，,，在动态,和,和静态的,景,景观互动,中,中，将环,境,境的内涵,演,演绎得淋,漓,漓尽致。,（四）客户定位,结合本项,目,目自身规,划,划、区位,的,的特殊性,和,和与周边,产,产品在目,标,标消费群,体,体上的兼,容,容性，使,得,得目标消,费,费群体的,购,购买特征,呈,呈多源化,发,发展趋势,，,，同时购,买,买群体突,破,破了本地,区,区客源的,局,局限性，,总,总结归纳,有,有以下几,类,类购买需,求,求特征。,（1）家,庭,庭兼顾型,目标客,户,户：三口之,家,家,选择方向：完美三,房,房（120,-130,）,年龄特征：35岁-60岁,具,具备较强,经,经济实力,且,且家庭成,员,员较多，,或对投资,理,理,财有自己,独,独到的眼,光,光和见解,的,的人士。,购买用途：居住及,长,长、短期,投,投资,，,此类消费,群,群体中，,还,还有一部,分,分购房具,有一定的,额,额外购买,限,限度，因,其,其自身的,经,经济条件,、,、家庭责,任,任观念、,生,生活方式,决定了与,父,父母辈之,间,间存在若,即,即若离的,关,关系，在,生,生活方式,上,上渴望彼,此,此独立，,而在生活,细,细节上又,期,期望得到,父,父母辈的,照,照顾，这,样,样一对矛,盾,盾体的产,生,生，使现,代的生活,居,居住格局,也,也将随着,生,生活方式,的,的改变而,改,改变,。,（2）过,渡,渡居住型,目标客,户,户：新婚族,选择方向：,安逸二房,（75,-85,）,、经济小,三,三房,（100,-110,）,年龄特征：,25-35岁之,间,间的年轻,白,白领,购买用途：,自住，满,足,足家庭结,构,构变化的,需,需求功能,，,，,过惯了父,母,母悉心呵,护,护的生活,，,，希望自,己,己即使成,家,家后也能,与,与父母一,起,起生活相,互,互照顾,，因自身,经,经济条件,的,的不同，,因,因而购买,的,的面积总,价,价也不尽,相,相同，大,致,致购买能,力,力范畴为,总,总价在40万左右,。,。,（3）投,资,资保值型,目标客,户,户：中产阶,级,级,选择方向：,商铺的投,资,资或私人,办,办公用途,（40,-100,以内 ）,年龄特征：35-45岁,之,之间的成,功,功人士,购买用途：在自己,事,事业有成,时,时，不仅,希,希望是自,己,己家庭的,生,生活得到,提,提高，同,时,时希望自,己,己的家族,也,也能一起,分,分享，希,望,望过一种,家,家族式的,生,生活。,（4）商,业,业经营型,目标客,户,户：中产阶,级,级,选择方向：,商铺的,经营和投,资,资（40,-100,不等 ）,年龄特征：35-50岁,购买用途：,具备商业,投,投资意识,和,和独到的,眼,眼光，看,好,好商业的,地,地段和升,值,值潜力，,将,将商业经,营,营视为自,家,家的固定,资,资产，根,据,据市场调,查,查选择不,同,同业态的,商,商业，根,据,据自身的,经,经济实力,确,确定商业,的,的规模。,客户定位:,才智新贵,才智结合,项,项目的楼,盘,盘形态和,整,整体定位,，,，本项目,的,的目标消,费,费群是社,会,会的才智,中,中坚阶层,，,，拥有一,定,定的社会,基,基础和社,会,会阅历，,在,在理性的,消,消费意识,上,上追求一,种,种高尚的,生,生活品质,，,，既有投,资,资概念的,现,现代商业,需,需求，又,有,有知识才,能,能带来的,富,富足感；,新贵作为,知,知识经济,时,时代的中,坚,坚人士，,高,高素质、,高,高学历的,象,象征是和,社,社会地位,成,成正比的,，,，新贵是,潮,潮流化的,消,消费趋势,，,，根据项,目,目的定位,原,原则此消,费,费群体拥,有,有强大的,购,购买力，,在,在追求居,住,住质量的,同,同时注重,身,身份的显,彰,彰；,我们的项,目,目定位是,：,：,打造,无锡东城,核,核心地标,建,建筑！,我们的宣,传,传理念是,：,：,光辉时代,现代,商,商居CBL！,（五）销售策略,通过以上,分,分析，我,们,们认为“,中华服装,厂,厂”项目,目,目前销售,面,面临的问,题,题在于产,品,品品质的,打,打造和楼,盘,盘价格，,与,与区域价,值,值的对比,，,，作到市,场,场领先。,虽然产品,自,自身有许,多,多可供挖,掘,掘、展现,的,的优势卖,点,点，但这,些,些优势若,以,以单个卖,点,点的形式,出,出现，将,显,显得零散,，,，无法承,担,担起改变,目,目标客户,的,的区位认,识,识、甚至,达,达到抵抗,价,价格抗性,、,、改变他,们,们消费观,念,念的作用,，,，更不足,以,以支撑整,个,个项目营,销,销的全过,程,程。,因此，,我们需要,对,对产品卖,点,点和机会,点,点进行整,合,合包装，,赋,赋予它具,有,有竞争